經(jīng)營性房屋通常屬于大宗物業(yè)，市場價(jià)值較高，且由于經(jīng)營性房屋通常用于生產(chǎn)、經(jīng)營或出租，征收過程中面臨的問題與一般住宅房屋的征收補(bǔ)償有所不同，經(jīng)營性用房的業(yè)主在征收過程中需重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房屋價(jià)值確定、土地價(jià)值補(bǔ)償?shù)葐栴}。本文結(jié)合經(jīng)營性用房征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)案件，對經(jīng)營性房屋政府征收補(bǔ)償過程中可能需要重點(diǎn)關(guān)注的問題進(jìn)行分析。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條明確規(guī)定，“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。"結(jié)合各地出臺(tái)的“征補(bǔ)"實(shí)施辦法，我們理解一般只有在產(chǎn)權(quán)調(diào)換因規(guī)劃等原因無法提供的情況下，才提供貨幣補(bǔ)償。經(jīng)營性用房內(nèi)通常會(huì)存在大量辦公及商戶經(jīng)營行為，征收此類房屋將嚴(yán)重影響相關(guān)經(jīng)營者的正常生產(chǎn)生活。因此，從保障業(yè)主及相關(guān)經(jīng)營主體正常經(jīng)營的角度，政府部門在征收補(bǔ)償過程中，需要保障業(yè)主方享有的補(bǔ)償方式的選擇權(quán)，尤其是保障業(yè)主方選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的權(quán)利，不得自行決定僅提供貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?。并且，如果?jīng)營性用房的業(yè)主選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，參考北京市住建委《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國有土地上非住宅房屋征收評估與補(bǔ)償工作的通知（試行）》等相關(guān)征收規(guī)定，如果被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，政府部門應(yīng)盡量就近提供置換。

盡管《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十三條明確規(guī)定，“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。"但根據(jù)《土地管理法》第五十八條等相關(guān)規(guī)定，因舊城區(qū)改造等原因提前收回國有土地使用權(quán)的，需依法對土地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。經(jīng)營性用房的所在土地往往都是國有土地，在取得國有土地時(shí)通常需要支付高額的土地出讓金。因此，政府部門在房屋征收補(bǔ)償過程中，需要考慮補(bǔ)償被征收人土地的價(jià)值。關(guān)于土地價(jià)值的補(bǔ)償金額，應(yīng)綜合考慮被征收人繳納的土地出讓金、土地實(shí)際使用年限、剩余使用年限、土地市場價(jià)值等，綜合確定補(bǔ)償金額，保障被征收人對土地享有的使用權(quán)益。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條、第十九條等相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對被征收人給予公平補(bǔ)償，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格?！肮窖a(bǔ)償"是征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t，關(guān)于“公平補(bǔ)償"的理解，最高人民法院裁判案例（2020）最高法行賠申1655號中提供了參考：“公平補(bǔ)償包括兩個(gè)維度：在橫向維度上，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格；在縱向維度上，比較被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償和被征收人在實(shí)際獲得補(bǔ)償安置時(shí)購買類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，保障被征收人在實(shí)際獲得補(bǔ)償安置時(shí)能夠在市場上購買到類似房地產(chǎn)。在這兩個(gè)維度上判斷補(bǔ)償是否公平，核心要義是保障被征收人生產(chǎn)、生活水平不降低。"尤其是針對經(jīng)營性房屋，如果不能做到公平補(bǔ)償，會(huì)對其生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生較大影響。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條明確規(guī)定，被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。經(jīng)營性房屋為實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目的，可能會(huì)在裝飾裝修方面投入大量資金。在確定裝飾裝修部分的補(bǔ)償金額時(shí)，政府部門應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定與被征收人進(jìn)行協(xié)商，在協(xié)商不成的情況下，需要委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。值得注意的是，政府部門無權(quán)單方面確定裝飾裝修補(bǔ)償價(jià)值，更無權(quán)未經(jīng)評估以低價(jià)包干的形式補(bǔ)償裝飾裝修費(fèi)用。

經(jīng)營性房屋通?？赡苌婕胺?、擴(kuò)建等，翻建或擴(kuò)建部分可能并未及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。對于未經(jīng)登記的建筑是否應(yīng)補(bǔ)償?shù)膯栴}，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條、《廈門市國有土地上房屋征收項(xiàng)目范圍內(nèi)未登記建筑調(diào)查、認(rèn)定和處理辦法》第六條及各地“征補(bǔ)"相關(guān)規(guī)定，對于征收項(xiàng)目范圍內(nèi)的未登記建筑，應(yīng)當(dāng)依法履行法定的調(diào)查、認(rèn)定和處理程序，對于符合法定條件的未登記建筑，也應(yīng)依法予以補(bǔ)償。如政府部門未履行相應(yīng)的調(diào)查、認(rèn)定及處理程序，或?qū)τ趹?yīng)予以補(bǔ)償?shù)奈吹怯浗ㄖ畏矫鏇Q定不予補(bǔ)償，即違反了法定的程序要求。如未經(jīng)登記建筑符合補(bǔ)償?shù)姆ǘl件，政府部門也應(yīng)依法在征收補(bǔ)償方案中明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

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由于拆遷補(bǔ)償安置的重點(diǎn)是補(bǔ)償?shù)轿?，因此建筑物本身的?zhǔn)確建筑面積、建筑面積所在地塊的準(zhǔn)確面積，都必須核實(shí)清楚，否則就無法給出準(zhǔn)確的補(bǔ)償方案。而經(jīng)營性用房本身的復(fù)雜性，也決定了實(shí)踐中很多時(shí)候上述面積可能無法準(zhǔn)確核實(shí)清楚，這點(diǎn)需要特別關(guān)注。

經(jīng)營性用房通常會(huì)用于出租、生產(chǎn)或經(jīng)營等，征收經(jīng)營性用房將會(huì)導(dǎo)致房屋內(nèi)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)因此受到影響。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十二條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條等相關(guān)規(guī)定，被征收人因房屋征收行為而產(chǎn)生的停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)依法予以補(bǔ)償。經(jīng)營性用房的業(yè)主如將房屋進(jìn)行出租，出租獲得的租金收益屬于停產(chǎn)停業(yè)損失的范疇，依法也應(yīng)予以補(bǔ)償。

政府部門往往依據(jù)房屋評估報(bào)告的結(jié)果確定征收補(bǔ)償數(shù)額，因此，房屋評估報(bào)告的內(nèi)容對于被征收人而言至關(guān)重要。而決定房屋評估數(shù)額的關(guān)鍵在于評估方法的選擇。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》的相關(guān)規(guī)定，評估方法包括成本法、市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等多種方式。在進(jìn)行房屋評估時(shí)，應(yīng)選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。其中，被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估。對于經(jīng)營性用房而言，成本法及假設(shè)開發(fā)法的評估方法得出的評估結(jié)果都可能低于房屋的實(shí)際價(jià)值。由于經(jīng)營性用房本身可能存在市場交易及收益，因此，在評估方法的選擇時(shí)宜采取市場法及收益法。此外，被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。如業(yè)主對房屋評估報(bào)告有異議，可以依法申請復(fù)核、鑒定。

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綜上所述，經(jīng)營性房屋的業(yè)主在征收補(bǔ)償過程中需尤其關(guān)注產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償選擇以及土地價(jià)值補(bǔ)償、被征收房屋價(jià)值的認(rèn)定是否公平、大宗物業(yè)的加蓋、翻建等是否予以補(bǔ)償?shù)葐栴}。此外，業(yè)主還需要考慮房屋及土地面積認(rèn)定是否正確、征收補(bǔ)償程序是否合法等問題，在征收過程中依法維護(hù)自身的合法權(quán)利。由于此類經(jīng)營性用房拆遷補(bǔ)償安置案件的復(fù)雜性，實(shí)踐中還會(huì)涉及其他相關(guān)問題，留待我們后續(xù)跟大家進(jìn)一步分享。