在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)實務(wù)中，債務(wù)人及其管理人經(jīng)常面臨已辦理抵押登記的房屋應交付消費型購房人、拆遷戶或者以抵押物價值優(yōu)先償付建設(shè)工程款債權(quán)人，而必須解除抵押登記的問題。因權(quán)利沖突，抵押權(quán)人在不能實現(xiàn)抵押權(quán)的情況下，可能不配合解除抵押登記，管理人或者人民法院可以采取何種途徑解除抵押登記？目前我國尚未出臺有關(guān)破產(chǎn)程序中解除與注銷抵押權(quán)的明確且統(tǒng)一的規(guī)定，但部分地方法院已經(jīng)出臺了相關(guān)操作指引，明確規(guī)定管理人在特定情形下可以向人民法院申請強制注銷抵押登記。實踐中，管理人可以申請審理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的人民法院采取向抵押登記機關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知的方式強制解除抵押登記。[1]但是，人民法院能否為解決權(quán)利沖突問題而強制解除抵押登記，尚需從理論與實務(wù)上作進一步探討。

一、強制解除抵押有關(guān)規(guī)范性文件概覽

《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）第1條第1款規(guī)定：“人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項。”該規(guī)定為人民法院要求不動產(chǎn)登記機關(guān)協(xié)助執(zhí)行解除抵押，提供了具體依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，部分地方法院結(jié)合破產(chǎn)審判的實際需要出臺了有關(guān)企業(yè)破產(chǎn)程序中注銷不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，主要內(nèi)容有：1.需要注銷不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的，管理人應積極協(xié)調(diào)和爭取抵押權(quán)人配合辦理抵押權(quán)的注銷登記；2.抵押權(quán)人不予配合的，受理破產(chǎn)案件的法院出具解除（或者注銷、滌除、涂銷，下同）抵押權(quán)登記的裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書等，由不動產(chǎn)登記部門辦理破產(chǎn)企業(yè)不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的注銷；3.抵押權(quán)人提出異議的，由管理人給予解釋，受理破產(chǎn)案件的法院協(xié)調(diào)解決。

相關(guān)規(guī)定列舉如下：

點擊可查看大圖

二、強制解除抵押登記的執(zhí)行依據(jù)

為了解除抵押登記，受理破產(chǎn)案件的人民法院通常會向不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書并附執(zhí)行依據(jù)，要求不動產(chǎn)登記機關(guān)辦理破產(chǎn)企業(yè)不動產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記。作為執(zhí)行依據(jù)的生效法律文書，一般采用裁定書的形式，有時采用決定書的形式。

（一）破產(chǎn)受理裁定

破產(chǎn)實務(wù)中，人民法院有時將受理破產(chǎn)申請的民事裁定書作為解除抵押登記的執(zhí)行依據(jù)，而破產(chǎn)受理裁定適用的法律依據(jù)，依破產(chǎn)程序的不同而有所不同。在破產(chǎn)重整案件中，以解除抵押登記為協(xié)助內(nèi)容的協(xié)助執(zhí)行通知書往往適用《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第七十五條第一款之規(guī)定；而在破產(chǎn)清算案件中，則通常適用《中華人民共和國民法典》第四百零六條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百九十三條的規(guī)定。

例如，在寧國市廣田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重整一案中，安徽省寧國市人民法院以破產(chǎn)重整受理裁定為執(zhí)行依據(jù)，要求協(xié)助執(zhí)行“解除寧國市廣田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司‘西湖壹號’項目部分在建工程的抵押登記[不動產(chǎn)證明號為……]”，協(xié)助執(zhí)行通知書適用的依據(jù)是《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第七十五條第一款之規(guī)定。[2]該裁定書的主文，是“受理申請人宣城市興宇建設(shè)工程有限公司對被申請人寧國市廣田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的重整申請?！?strong>[3]

又如，在安徽太陽禽業(yè)有限公司破產(chǎn)清算一案中，安徽省寧國市人民法院以受理破產(chǎn)清算的（2020）皖1881破申2-1號民事裁定書為執(zhí)行依據(jù)，要求寧國市不動產(chǎn)登記中心協(xié)助執(zhí)行解除部分土地使用權(quán)的抵押登記和房產(chǎn)的抵押登記。該通知書適用的依據(jù)是《中華人民共和國民法典》第四百零六條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百九十三條的規(guī)定。[4]

（二）解除抵押登記裁定

破產(chǎn)實踐中最為常見的是，人民法院專門就解除抵押登記作出民事裁定書，作為執(zhí)行依據(jù)。

例如，安徽省寧國市人民法院在審理數(shù)起破產(chǎn)案件中，就以“現(xiàn)因案件審理需要，需對上述房產(chǎn)的抵押登記予以解除”為由，專門就解除抵押登記作出裁定。裁定書主文直接表述為解除XX公司權(quán)證號為xxx房地產(chǎn)權(quán)證項下的房產(chǎn)抵押登記。在適用依據(jù)上，重整案件適用《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第七十五條第一款之規(guī)定“在重整期間，對債務(wù)人的特定財產(chǎn)享有的擔保權(quán)暫停行使。但是，擔保物有損壞或者價值明顯減少的可能，足以危害擔保權(quán)人權(quán)利的，擔保權(quán)人可以向人民法院請求恢復行使擔保權(quán)”，[5]《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問題的規(guī)定（二）》第三條“債務(wù)人已依法設(shè)定擔保物權(quán)的特定財產(chǎn)，人民法院應當認定為債務(wù)人財產(chǎn)。對債務(wù)人的特定財產(chǎn)在擔保物權(quán)消滅或者實現(xiàn)擔保物權(quán)后的剩余部分，在破產(chǎn)程序中可用以清償破產(chǎn)費用、共益?zhèn)鶆?wù)和其他破產(chǎn)債權(quán)”，[6]或者《中華人民共和國民法典》第四百零六條。[7]破產(chǎn)清算案件適用《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條（后為《中華人民共和國民法典》第四百零六條）、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百九十三條規(guī)定。[8]

又如，四川省攀枝花市仁和區(qū)人民法院在審理攀枝花市錦泰亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)清算一案中，認為“為部分符合條件的‘鷺棲家園’業(yè)主辦理分戶產(chǎn)權(quán)，涉及民生問題，是解決老百姓住房保障。支付了購買商品房全部或者大部分款項的消費者對于其所購房屋的權(quán)利，具有特定性和優(yōu)先性，在受償順序上本身就優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)和土地、房屋抵押權(quán)。因此，管理人按照債務(wù)人與消費者購房戶簽訂的商品房買賣合同的約定，履行交付房屋并為其辦理所有權(quán)變更登記義務(wù)的行為，符合法律規(guī)定，并不影響其土地抵押效力，其抵押權(quán)的行使按照《破產(chǎn)法》相關(guān)規(guī)定處理”，從2020年8月7日起，先后專門就解除“鷺棲家園”項目符合辦證條件業(yè)主相對應部分的土地抵押登記作出多份裁定。該等裁定適用的依據(jù)是《中華人民共和國合同法》《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議復議案件若干問題的規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，[9]并通知攀枝花市不動產(chǎn)登記中心協(xié)助執(zhí)行。

再如，湖南省株洲市中級人民法院在審理湖南新天房地產(chǎn)投資有限公司重整一案中，認為“重整過程中，注銷土地抵押登記，啟動項目續(xù)建與銷售，釋放抵押物資產(chǎn)價值，有利于實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化，保障抵押權(quán)人的權(quán)利實現(xiàn)與購房業(yè)主的房屋交付，有利于債務(wù)的公平清償”，遂裁定注銷了案涉土地的抵押登記。[10]浙江省蘭溪市人民法院在審理金華國信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)清算一案中，認為管理人“為及時辦理國信誠園項目的房屋權(quán)屬證書，推進該破產(chǎn)清算案的順利進行，維護各債權(quán)人的合法權(quán)益”申請注銷土地抵押登記，符合法律規(guī)定，遂裁定注銷了案涉土地抵押登記。[11]為順利執(zhí)行重整計劃，遼寧省丹東市中級人民法院根據(jù)某集團有限公司管理人的申請，裁定注銷了某集團系企業(yè)財產(chǎn)的全部抵押登記。[12]

（三）解除抵押登記決定

偶爾有法院以決定書的形式，作為專項解除不動產(chǎn)抵押登記的執(zhí)行依據(jù)。

例如，湖南省懷化市鶴城區(qū)人民法院在審理懷化市興泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)清算一案過程中，因案涉393套房屋抵押給了湖南洪江農(nóng)商行股份有限公司并辦理了抵押登記，393戶業(yè)主不能辦理產(chǎn)權(quán)證書，于2021年9月14日作出（2016）湘1202民破1號之四《決定書》，決定解除洪他項（2013）第052號抵押權(quán)登記，興泰公司協(xié)助所涉購房業(yè)主向洪江市不動產(chǎn)登記中心申請辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。目前，393戶業(yè)主已順利辦理了房產(chǎn)證。[13]

此外，從理論上講，“重整計劃中關(guān)于企業(yè)經(jīng)營重組方面的方案，如股權(quán)與資產(chǎn)變更歸屬、營業(yè)業(yè)務(wù)的調(diào)整等，是可以具有強制執(zhí)行效力的”，[14]批準重整計劃裁定也可以作為解除不動產(chǎn)抵押登記的執(zhí)行依據(jù)。

三、權(quán)利沖突背景下抵押權(quán)在破產(chǎn)程序中的處理

在權(quán)利沖突背景下，為了實現(xiàn)公平清償，需要在破產(chǎn)程序中依法對抵押權(quán)作出妥善處理。破產(chǎn)實務(wù)中的主要做法，是在人民法院裁定認可的破產(chǎn)財產(chǎn)方案或者批準的重整計劃草案中明確抵押權(quán)和其他優(yōu)先權(quán)的清償順序和解除抵押的安排。

（一）破產(chǎn)財產(chǎn)分配方案明確抵押權(quán)與其他優(yōu)先權(quán)的清償順序

在破產(chǎn)清算案件中，人民法院裁定認可的破產(chǎn)財產(chǎn)方案有時會明確抵押權(quán)和其他優(yōu)先權(quán)的順序。

例如，遵義鴻誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)清算案中，貴州省遵義市中級人民法院裁定認可的破產(chǎn)財產(chǎn)分配方案對抵押權(quán)與建設(shè)工程價款的權(quán)利沖突的債權(quán)清償順序作出了明確規(guī)定：“（3）若有特定財產(chǎn)擔保的債權(quán)在特定擔保物抵押范圍內(nèi)的資產(chǎn)存在建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的部分，清償順序為：①建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)；②有特定財產(chǎn)擔保的債權(quán)。”[15]

（二）重整計劃中安排解除抵押登記

在破產(chǎn)重整案件中，人民法院裁定批準的重整計劃草案通常會明確抵押權(quán)和其他優(yōu)先權(quán)的順序，并對解除抵押的時間、抵押權(quán)人不配合解除抵押的后果及其處理方式等作出明確安排。例如：

貴州省銅仁市中級人民法院裁定批準的《銅仁市盛世銘城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等三公司重整計劃草案》規(guī)定：“對債務(wù)人財產(chǎn)行使抵/質(zhì)押權(quán)利的債權(quán)人，應當在重整計劃被裁定批準后10日內(nèi)，負責辦理相關(guān)抵/質(zhì)押登記的解除手續(xù)。因本重整計劃已經(jīng)依法保障有特定財產(chǎn)擔保的債權(quán)人就特定財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，本重整計劃經(jīng)人民法院裁定批準后人民法院可以依管理人申請滌除相應財產(chǎn)的抵押登記?！?strong>[16]

山東省昌邑市人民法院裁定批準的《濰坊市恒鼎置業(yè)有限公司、濰坊市連城物業(yè)經(jīng)營管理有限公司合并重整計劃（草案）》規(guī)定：“自法院裁定批準重整計劃之日起30日內(nèi)，相關(guān)債權(quán)人應將對恒鼎公司特定財產(chǎn)的抵押、質(zhì)押等權(quán)利限制以及查封、凍結(jié)等財產(chǎn)保全措施予以解除。債權(quán)人未能及時辦理有關(guān)手續(xù)的暫不向其進行分配，如因債權(quán)人原因?qū)е挛茨芗皶r解除對恒鼎公司有關(guān)資產(chǎn)的權(quán)利限制或財產(chǎn)保全措施而影響重整計劃執(zhí)行的，由相關(guān)債權(quán)人向恒鼎公司及相關(guān)方承擔賠償責任。自法院裁定批準重整計劃之日起30日內(nèi)，相關(guān)債權(quán)人未將對恒鼎公司特定財產(chǎn)的抵押、質(zhì)押等權(quán)利限制予以解除，視為解除并進行注銷?！?strong>[17]

云南省南華縣人民法院裁定批準的《南華欣泰野生菌食品集團有限公司、云南欣泰機動車駕駛培訓有限公司、南華欣泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合并重整計劃（草案）》規(guī)定：“若債權(quán)人未在上述期限內(nèi)配合解除登記的，欣泰公司或管理人可單方持南華法院批準本重整計劃的裁定直接向登記機關(guān)解除登記，或者通過向南華法院申請協(xié)助執(zhí)行的方式解除登記?！?strong>[18]

廣西壯族自治區(qū)靈川縣人民法院裁定批準的《靈川縣金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重整計劃草案》規(guī)定：“在靈川縣人民法院裁定批準重整計劃草案后十日內(nèi)，管理人協(xié)助投資人完成以下資產(chǎn)解除抵押、解除查封和解除購房合同備案登記……”[19]

四川省廣安市前鋒區(qū)人民法院裁定批準的《廣安怡然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重整計劃草案》規(guī)定：“在人民法院裁定批準重整計劃草案后30日內(nèi)，抵押權(quán)人應解除對應抵押物的抵押手續(xù)，抵押權(quán)人按本重整計劃草案享有權(quán)利?！?strong>[20]

四川省成都市青白江區(qū)人民法院裁定批準的《四川國龍集團金屬制品有限公司、四川國龍集團科技有限公司、四川國龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重整計劃》規(guī)定：“在法院裁定批準本重整計劃后15日內(nèi)，債權(quán)人（涉及留債清償?shù)某猓浜蟼鶆?wù)人、管理人完成對債務(wù)人財產(chǎn)抵押/質(zhì)押登記的注銷。若債權(quán)人未在上述期限內(nèi)配合注銷財產(chǎn)抵押/質(zhì)押登記，對重整計劃執(zhí)行造成阻礙的，債務(wù)人或管理人有權(quán)依法向法院申請強制注銷原抵押/質(zhì)押登記；且債務(wù)人或管理人有權(quán)將相關(guān)債權(quán)人依本重整計劃可獲分配的現(xiàn)金、股權(quán)等予以暫緩分配，待債權(quán)人配合注銷財產(chǎn)抵押/質(zhì)押登記之后再行分配;給債務(wù)人造成損失的，相關(guān)債權(quán)人應承擔賠償責任。”[21]

四、建立健全強制解除抵押登記的操作規(guī)范

為了順利推進破產(chǎn)程序，可以參考各地在辦理破產(chǎn)企業(yè)涉不動產(chǎn)事務(wù)的有益經(jīng)驗，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)審判的實踐需要，在法律、行政法規(guī)層面，建立健全強制解除抵押登記的操作規(guī)范。

（一）明確強制解除不動產(chǎn)抵押登記的情形

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第14.4.1條規(guī)定：“已經(jīng)登記的抵押權(quán)，發(fā)生下列情形之一的，當事人可以申請抵押權(quán)注銷登記：1.主債權(quán)消滅的；2.抵押權(quán)已經(jīng)實現(xiàn)的；3.抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的；4.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書致使抵押權(quán)消滅的；5.法律、行政法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形?！?/p>

在該規(guī)定基礎(chǔ)上，需要進一步明確規(guī)定在不消滅抵押權(quán)的前提下強制解除不動產(chǎn)抵押登記的情形。這些情形主要有：1.抵押權(quán)在破產(chǎn)程序中已依法處理，例如：抵押權(quán)人申報的債權(quán)金額和性質(zhì)已由人民法院裁定確認，該債權(quán)的調(diào)整和受償方案已由破產(chǎn)財產(chǎn)分配方案或者重整計劃確定；2.為了推進破產(chǎn)案件的審理，需要解除抵押登記；3.抵押權(quán)人不同意解除抵押登記。

（二）明確強制解除不動產(chǎn)抵押登記的程序

建議明確強制解除不動產(chǎn)抵押登記的以下程序：

1、申請人民法院解除抵押登記

為了強制解除抵押登記，可由債務(wù)人或者管理人向受理破產(chǎn)案件的人民法院提出解除抵押登記的申請。

2、人民法院出具解除抵押登記的文書

人民法院依申請作出解除抵押登記的裁定（或者決定）。

3、申請或者通知不動產(chǎn)登記部門注銷抵押登記

破產(chǎn)申請受理法院裁定注銷抵押權(quán)的，不動產(chǎn)登記部門依人民法院的囑托辦理抵押權(quán)注銷登記。管理人也可持相關(guān)材料向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請注銷抵押登記。

（三）明確強制解除不動產(chǎn)抵押登記的異議與救濟

抵押權(quán)人在抵押被強制注銷后的實體權(quán)利與程序權(quán)利，應依法得到保障。解除抵押登記并不意味著抵押權(quán)的消滅，抵押權(quán)人依然享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只是這種權(quán)利的行使受到破產(chǎn)程序規(guī)則的限制。在解除抵押登記的情況下，抵押權(quán)人的權(quán)利通常會通過債權(quán)的確認與受償?shù)绕飘a(chǎn)途徑得到依法保障。

（四）權(quán)利沖突背景下注銷抵押登記的申請材料

在參考《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第七十條、《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第14.4.3條等規(guī)定的情況下，應結(jié)合破產(chǎn)實務(wù)的需要，明確在權(quán)利沖突背景下注銷抵押登記的申請材料包括：不動產(chǎn)登記申請書、申請人身份證明、注銷破產(chǎn)企業(yè)不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。

[注]?

[1] 參見張善斌主編：《破產(chǎn)法實務(wù)操作105問》，武漢大學出版社2020年版，128頁。

[2]?參見安徽省寧國市人民法院（2022）皖1881破12號《協(xié)助執(zhí)行通知書》。

[3]?安徽省寧國市人民法院（2022）皖1881破申12-1號《民事裁定書》。

[4] 參見安徽省寧國市人民法院（2020）皖1881破2-13號《通知書》。

[5] 參見安徽省寧國市人民法院(2019)皖1881破8-14號《民事裁定書》、(2019)皖1881破8-15號《民事裁定書》、(2019)皖1881破8-16號《民事裁定書》、(2022)皖1881破12-10號《民事裁定書》。

[6] 參見安徽省寧國市人民法院(2017)皖1881民破4-11號《民事裁定書》。

[7] 參見安徽省寧國市人民法院(2017)皖1881破3-13號《民事裁定書》。

[8] 參見安徽省寧國市人民法院(2018)皖1881破1-12號《民事裁定書》、(2019)皖1881破4-12號《民事裁定書》、(2019)皖1881破10-11號《民事裁定書》、(2019)皖1881破5-12號《民事裁定書》、(2018)皖1881破9-13號《民事裁定書》、(2019)皖1881破2-11號《民事裁定書》、(2018)皖1881破4-11號《民事裁定書》、(2018)皖1881破8-11號《民事裁定書》、(2021)皖1881破1-11號《民事裁定書》、（2022）皖1881破1-9號《民事裁定書》、（2022）皖1881破1-10號《民事裁定書》。

[9] 參見四川省攀枝花市仁和區(qū)人民法院（2018）川0411破2號之三《民事裁定書》、（2018）川0411破2號之四《民事裁定書》、（2018）川0411破2號之五《民事裁定書》。

[10] 參見湖南省株洲市中級人民法院（2019）湘02破3-6號《民事裁定書》。

[11] 參見浙江省蘭溪市人民法院（2019）浙0781破38號之三《民事裁定書》。

[12] 參見遼寧省丹東市中級人民法院（2019）遼06破2-xx號《民事裁定書》。

[13] 參見何艷：《以決定書形式解除破產(chǎn)企業(yè)抵押登記，便于393戶業(yè)主辦證》，載懷化新聞網(wǎng)https://www.0745news.cn/folder3287/folder2068/folder2/folder20/folder21/2022-01-24/660555.html，訪問日期2024年9月24日。

[14] 王欣新：《談重整計劃執(zhí)行中的協(xié)助執(zhí)行》，載《人民法院報》2016年7月13日第7版。

[15] 貴州省遵義市中級人民法院（2023）黔03破19號之二民事裁定書。

[16] 貴州省銅仁市中級人民法院（2024）黔06破1號之一《民事裁定書》。

[17] 山東省昌邑市人民法院（2022）魯0786破1-5號《民事裁定書》。

[18] 云南省南華縣人民法院（2022）云2324破1-7號《民事裁定書》。

[19] 廣西壯族自治區(qū)靈川縣人民法院（2022）桂0323破1號之二《民事裁定書》。

[20] 四川省廣安市前鋒區(qū)人民法院（2021）川1603破2號之二《民事裁定書》。

[21] 四川省成都市青白江區(qū)人民法院（2021）川0113破2號之七《民事裁定書》。