在"租售并舉"的大背景下，國內(nèi)眾多知名房企紛紛開始布局自身的租賃住房業(yè)務(wù)，如萬科推出了"泊寓"，龍湖推出了"冠寓"，旭輝、世茂等一眾房企選擇了與合作方共同發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)。但發(fā)展租賃住房市場，很現(xiàn)實的一個問題就是要解決土地供應(yīng)，以往開發(fā)企業(yè)一般都是通過土地公開市場獲取土地來定向開發(fā)租賃住房項目，或是利用開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)來發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)。日前，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合出臺的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（以下簡稱《方案》），為正在開發(fā)租賃住房市場的開發(fā)企業(yè)提供了又一個用地選擇：集體建設(shè)用地。

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《方案》在試點內(nèi)容中提到的"完善集體租賃住房建設(shè)和運營機制。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。"既給村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織指明了在發(fā)展租賃住房過程中解決資金、建設(shè)和運營的路子，也給想要布局和開發(fā)租賃住房市場的房企開辟出了一片新藍海。

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根據(jù)《方案》搭建的基本框架，在此類項目中合作的主體將主要是村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織和開發(fā)企業(yè)，合作各方合作的主要依據(jù)是雙方簽訂的合同，政府則將在整個過程中做好監(jiān)督和管理工作。最終通過各方共同努力實現(xiàn)政府、農(nóng)民集體、開發(fā)企業(yè)和個人利益的共贏。

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本次《方案》的出臺對整個租賃住房市場的發(fā)展將有一個重大的引導(dǎo)和刺激作用，之后十三個試點城市的實施方案也將陸續(xù)推出。而項目如何合作、利益如何分配、政府如何管理在接下去很長一個時期都將成為此類項目各方討論的重點。而項目的合作各方在項目的具體合作過程中應(yīng)當(dāng)充分溝通討論，以厘清各方關(guān)系及關(guān)心的問題，搭建交易框架、選定合作模式并最終確定既符合法律規(guī)定和政策要求又能充分體現(xiàn)自身權(quán)益的法律文本。

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本文將結(jié)合《方案》相關(guān)政策內(nèi)容，并從各方的核心訴求出發(fā)，從開發(fā)企業(yè)、村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織、政府三個維度，就交易框架的搭建、合同權(quán)利義務(wù)的設(shè)定分析各自面對的法律問題并給出一定的建議。

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開發(fā)企業(yè)

一般而言，在此類項目中，開發(fā)企業(yè)的商業(yè)訴求往往是希望通過主導(dǎo)項目的設(shè)計、建造和運營全過程，以保證整個項目能按照其思路運行進而實現(xiàn)預(yù)期利潤。故開發(fā)企業(yè)對此類項目的關(guān)注點將主要聚焦在合作項目的控制權(quán)、合作項目的利益分配等方面，而這些方面歸根結(jié)底就是合作模式的選擇。根據(jù)《方案》的內(nèi)容，開發(fā)企業(yè)可以選擇的合作模式主要有1.與村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織共同設(shè)立公司開發(fā)項目，2.通過代建加運營的方式進入項目。

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1. 與村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織共同設(shè)立公司開發(fā)項目

1.1 關(guān)于項目控制權(quán)

由于村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織在與開發(fā)企業(yè)進行此類項目合作時主要的出發(fā)點是通過開發(fā)企業(yè)來解決項目的資金、建設(shè)和運營，而另一方面開發(fā)企業(yè)利用其自身優(yōu)勢來進行項目的建設(shè)和運營的前提是其必須要盡可能掌握項目的控制權(quán)。故在公司章程設(shè)計時可以在保障村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織的分紅權(quán)益的基礎(chǔ)上加強開發(fā)企業(yè)對公司股東會及董事會的控制能力，即通過章程設(shè)置讓開發(fā)企業(yè)在股東會和董事會中有更強的話語權(quán)，以加強開發(fā)企業(yè)對項目公司及項目的控制。

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1.2 合作項目的利益分配

由于集體建設(shè)用地的特殊性，故公司法第三十四條規(guī)定的公司全體股東約定不按出資比例進行分紅后期可能由于政府的監(jiān)管而在此類項目中不適用。但在此類項目中開發(fā)企業(yè)除了設(shè)計建設(shè)項目外還將負(fù)責(zé)項目的運營，所以開發(fā)企業(yè)可以考慮通過設(shè)立運營目標(biāo)和配套獎勵的方式來獲得除股權(quán)分紅外的額外收益。

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2. 通過代建加運營的方式進入項目

在《方案》公布的13個試點城市中，有部分城市的個別村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織由于發(fā)展起步早故其自身就擁有極其雄厚的財力，其對尋找合作開發(fā)企業(yè)的出發(fā)點是開發(fā)企業(yè)對此類項目設(shè)計、建造及運營本身的專業(yè)度，資金能力則不在其考慮范疇中，故在此類型項目合作中"項目代建"將是開發(fā)企業(yè)和村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織雙方一個很好的選擇。當(dāng)然對于一些資金能力相對薄弱同時又不希望開發(fā)企業(yè)分走項目股權(quán)的村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織，"資本代建"也是雙方的一個選擇。

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2.1 關(guān)于項目控制權(quán)

代建本身就是開發(fā)企業(yè)不作為股東，而是作為經(jīng)營管理者角色，通過專業(yè)能力和品牌號召力提供全流程的開發(fā)建設(shè)及運營服務(wù)，獲取相應(yīng)收益和回報。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織負(fù)責(zé)提供土地，開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)提供全流程的開發(fā)建設(shè)及運營服務(wù)（在"資本代建"情況下開發(fā)企業(yè)還將提供項目的融資或融資渠道），所以合作雙方的權(quán)利義務(wù)都將在《代建合同》中體現(xiàn)，也可以說《代建合同》一旦簽訂整個項目的操作藍圖就已勾畫完成。

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但由于《代建合同》根據(jù)合同分類應(yīng)屬于"委托合同"范疇，故在此類合作模式下開發(fā)企業(yè)幾乎不可能對項目有絕對的控制權(quán)，但開發(fā)企業(yè)仍可通過對《代建合同》的文本設(shè)置，在雙方合意的基礎(chǔ)上做出一些約定，如為了實現(xiàn)自身品牌下項目的特色性，可約定委托方在進行相關(guān)決策時應(yīng)在保證受托方品牌特色性的基礎(chǔ)上進行。舉一個例子，如某品牌旗下租賃住房都會在項目中配備一個200平方米的項目特色圖書館，則雙方可約定"委托方可要求受托方進行設(shè)計方案的修改，但設(shè)計方案中有關(guān)于面積約200平方米的項目特色圖書館的設(shè)計方案由受托方最終確定"等將項目部分最終決策權(quán)交由開發(fā)企業(yè)的條款設(shè)置。該類條款可保證一些品牌開發(fā)企業(yè)的項目特色可以一以貫之，而不會受到委托方不必要的牽制。

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2.2 合作項目的利益分配

在此類項目合作模式下，開發(fā)企業(yè)的收益主要來源于兩塊，第一塊是狹義代建（即不包含后期租賃運營）收取的的代建費用，當(dāng)然品牌授權(quán)使用費也可以在該部分進行體現(xiàn)，第二塊是后期租賃運營收費。第一塊收益除了品牌授權(quán)使用費外基本都相對固定，而第二塊收益則需要靠開發(fā)企業(yè)前期代建品質(zhì)以及后期運營中的市場接受度和滿意度來決定。所以對于第二塊收益，建議有能力的開發(fā)企業(yè)除了收取固定的運營費用外，還可以通過設(shè)立運營目標(biāo)和配套獎勵的方式來獲得獎勵收益，此類方案設(shè)計中可以衡量的量包括租金的附加值，即相較競品項目租金的溢價率，項目出租率，項目租金繳交的及時率等等來綜合設(shè)立，當(dāng)然具體的方案還應(yīng)根據(jù)不同的項目量體裁衣。

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村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織

在《方案》開篇部分有"拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道"的方案設(shè)置背景闡述，即此方案對于村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織而言主要是增加其收益，故一般而言，在此類項目合作中，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織的主要考量點應(yīng)是項目可給村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織帶來的收益，而對于項目的其他工作在如今分工如此細(xì)密的社會大背景下村集體經(jīng)濟組織完全可以交給更專業(yè)的人來完成。所以對村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織而言其最理想的狀態(tài)是除了管好項目的內(nèi)部決策及申報以及財務(wù)賬目外，項目的其他事項均有專人管理。

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1. 做好村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的決策程序

由于集體土地的特殊性，當(dāng)村集體經(jīng)濟組織利用集體建設(shè)用地合作開發(fā)租賃住房項目前，必須嚴(yán)格按照《村民委員會組織法》的相關(guān)主體、程序、人數(shù)、期限等要求做好村民會議、村民代表會議、村民小組會議等內(nèi)部討論決策工作，并充分留存此方面的書面證據(jù)，這個是集體土地租賃住房項目所有合法性的最初來源，這一環(huán)節(jié)一旦出現(xiàn)不到位甚至弄虛作假的情況，整個項目的合法性就蕩然無存，需要推倒重來。

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2. 如何監(jiān)督好項目賬目

對于該點，在采用合作設(shè)立公司的模式下村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可安排專人進入公司財務(wù)部門擔(dān)任如財務(wù)部門副總等職務(wù)，該人員在參與公司經(jīng)營管理的同時可以監(jiān)督公司的日常經(jīng)營，另外聘請會計師事務(wù)所對公司定期開展審計工作也是一項不錯的選擇，這樣可以使得公司賬目清晰，避免產(chǎn)生不必要的爭議和損失。另外前文指出為加強開發(fā)企業(yè)對項目的控制能力，勢必會要求公司的股東會及董事會的話語權(quán)，那么村集體經(jīng)濟組織可以考慮加強監(jiān)事會中的話語權(quán)，來平衡和監(jiān)督開發(fā)企業(yè)對項目公司的經(jīng)營，上述內(nèi)容均可在雙方的合作協(xié)議中進行詳細(xì)約定。

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3. 如何使項目產(chǎn)生更大的收益

村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織在此類項目合作中應(yīng)當(dāng)首先著眼于如何與合作方一起將蛋糕做大而非優(yōu)先討論蛋糕如何分配。前文在開發(fā)企業(yè)部分已經(jīng)提到了可根據(jù)項目設(shè)立運營目標(biāo)和配套獎勵的方式來刺激運營團隊，就此不再贅述。另外，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織在采用代建加運營的合作模式的情況下，還可以考慮在政策允許的情況下拿出部分股權(quán)來刺激開發(fā)企業(yè)運營團隊，即可約定開發(fā)企業(yè)運營團隊在一段時期內(nèi)若項目利潤均達到一定數(shù)值的時候，其可按照股權(quán)的初始價格購買一定的項目公司股權(quán)，當(dāng)然也可以是定向向開發(fā)企業(yè)增發(fā)一定的股權(quán)，以刺激開發(fā)企業(yè)運營團隊的活力。這些操作在初期的合作協(xié)議中可以體現(xiàn)，在后期的運營過程中同樣可根據(jù)實際需要進行設(shè)定。

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政府

一般而言，對于此類項目，政府除了進行經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅、費、金的收取外，考慮到集體土地資源的稀缺性，更應(yīng)當(dāng)做好村集體經(jīng)濟組織利益的平衡和保護工作，同時也要發(fā)揮監(jiān)管的作用。

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1. 村集體經(jīng)濟組織利益的平衡和保護

由于此類項目的特殊性，故在開發(fā)企業(yè)采取入股方式進行項目合作時，政府考慮在制度設(shè)計時一般會給村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織占股比劃定一個下限，如參照留用地項目中的"不低于51%"等做法，同時可能會要求股東不得在《公司章程》或通過其他方式對"股東分紅"做特別約定，或是僅同意在一定年限可做特別約定。

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2. 項目監(jiān)管

此類項目由于其可見的利益性必然容易滋生出腐敗的土壤，故建議政府應(yīng)強制要求開展此類合作項目的村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織必須通過招拍掛流程來決定合作方，以增強其透明公開性，同時加強對招拍掛流程的監(jiān)管，另外除正常的監(jiān)管措施外還應(yīng)鼓勵本村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織的成員對項目合作的全流程進行監(jiān)督，以切實保障農(nóng)民集體的利益不受損害。

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利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住宅項目是一個新生的事物，除了原來個別城市試點的（如杭州）留用地政策外，并沒有太多可供借鑒的開發(fā)先例，但這個政策的推出對于房地產(chǎn)市場、房企、村集體、政府等又具有特別重要的意義，這方面的實踐很快便會鋪開，邊實踐邊探討，邊實踐邊總結(jié)，相信集體建設(shè)用地租賃住宅項目會逐漸成為住房開發(fā)市場的一項有益補充。

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