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一、案件基本情況

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2003年，北京市某事業(yè)單位（以下稱"A單位"）與某房地產(chǎn)公司（以下稱"B公司"）簽訂《開發(fā)合同書》，約定A單位將其擁有國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥）的8495.94平方米土地交給B公司開發(fā)某項(xiàng)目（以下稱"訴爭(zhēng)項(xiàng)目"），B公司支付補(bǔ)償款301萬(wàn)元，同時(shí)無(wú)償提供建成后訴爭(zhēng)項(xiàng)目之特定位置的約9000平米（以下稱"訴爭(zhēng)房屋"）作為實(shí)物補(bǔ)償，其中商業(yè)用房面積不少于4000平方米，辦公用房面積約5000平方米。

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2004年，北京市實(shí)施土地招拍掛政策后，A單位通過(guò)北京市土地儲(chǔ)備中心某分中心辦理了土地掛牌手續(xù)，B公司摘得該地塊，雙方再次簽訂《補(bǔ)償協(xié)議書》，《補(bǔ)償協(xié)議書》內(nèi)容與《開發(fā)合同書》基本相同。其后，因B公司資金短缺，訴爭(zhēng)項(xiàng)目幾度停工，迄今為止，訴爭(zhēng)項(xiàng)目的辦公與商業(yè)用房面積均只完成了主體工程但未進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

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而圍繞訴爭(zhēng)項(xiàng)目，產(chǎn)生了B公司與施工單位、銀行、政府平臺(tái)公司、購(gòu)房人等諸多利益主體的糾紛。在此過(guò)程中，B公司引進(jìn)了投資人C公司，B公司并于2011年將5000平方米辦公用房及1.9萬(wàn)平方米商業(yè)用房（包括原定補(bǔ)償給A單位的不少于4000平方米商業(yè)用房）以低價(jià)賣給C公司并辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。直至2016年，A單位才發(fā)現(xiàn)原定補(bǔ)償自己的房產(chǎn)已被出售的消息，交涉未果，遂準(zhǔn)備提起訴訟。

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二、面臨的維權(quán)困境

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A單位發(fā)現(xiàn)，其欲實(shí)現(xiàn)自身權(quán)益，卻面臨著諸多困難。訴爭(zhēng)房屋已被賣給第三人，雖因未竣工驗(yàn)收尚未辦理過(guò)戶手續(xù)，但已在建委辦理網(wǎng)簽。網(wǎng)簽具有唯一性，這意味著從技術(shù)角度而言訴爭(zhēng)房產(chǎn)無(wú)法另行登記到第三人包括A單位名下，除非經(jīng)法定程序撤銷網(wǎng)簽。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（2002年6月）的精神，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，其權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，從而優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。本爭(zhēng)議項(xiàng)下，第三人C公司已支付購(gòu)房合同約定的全部購(gòu)房款，從形式上而言滿足了該批復(fù)的要求。

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如果第三人享有對(duì)訴爭(zhēng)房屋的優(yōu)先權(quán)，則A單位只能向B公司主張債權(quán)。但如前文所說(shuō)，B公司已嚴(yán)重資不抵債，目前施工單位、銀行、政府平臺(tái)公司、眾多購(gòu)房者均與其存在債務(wù)糾紛，且訴爭(zhēng)項(xiàng)目的土地使用權(quán)、在建工程都被各債權(quán)人查封/輪候查封，B公司已完全喪失履約能力（目前其股權(quán)已被C公司指定的個(gè)人100%持有）?？梢源_定，A單位從B公司處基本得不到補(bǔ)償。

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那么，是否可以因第三人C公司的房屋購(gòu)買價(jià)（約2800元/平方米）遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)（約7000元/平方米），主張B公司與C公司構(gòu)成合同法第52條的惡意串通損害A單位利益，從而認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋的購(gòu)買合同無(wú)效？或依合同法第74條第1款之債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)對(duì)債權(quán)人造成損害，主張撤銷房屋買賣合同？就此同一個(gè)方向上的兩個(gè)方案，當(dāng)事人與律師進(jìn)行了認(rèn)真的探討。我們考慮，司法實(shí)踐中惡意串通損害第三人利益的證明標(biāo)準(zhǔn)比較高，雖本案中購(gòu)買價(jià)與市場(chǎng)價(jià)差異確實(shí)較大，但串通的主觀惡意尚無(wú)證據(jù)支撐，存在不被法院支持的風(fēng)險(xiǎn)。而用以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)主張撤銷合同，亦存在同樣的證明標(biāo)準(zhǔn)較高的問(wèn)題。經(jīng)反復(fù)權(quán)衡后，我們決定放棄這一個(gè)思路。而隨后在本案進(jìn)行當(dāng)中發(fā)生的一個(gè)事實(shí)，也證明了我們當(dāng)初放棄這一思路的正確：在之前提起的本項(xiàng)目施工單位與B公司、C公司的執(zhí)行異議之訴一案中，兩審的北京市二中院及北京市高院均確認(rèn)了B公司與C公司的房屋買賣合同的效力。雖然在我們看來(lái)，該判決稍嫌牽強(qiáng)，而且施工單位也存在舉證不充分的問(wèn)題，但房屋買賣合同既已經(jīng)由高院生效判決確認(rèn)有效，則另一個(gè)法院尤其是基層法院基本上不可能再作出一個(gè)與之相背的判決。因而，房屋買賣合同無(wú)效或被撤銷的思路確乎行不通。

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三、我們選擇的新思路

慣常的訴訟思路行不通或風(fēng)險(xiǎn)大，我們把思路轉(zhuǎn)向相對(duì)冷門的2003年最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下稱商品房買賣糾紛司法解釋）的第7條。該條規(guī)定："拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持"。我們認(rèn)為本案的情形符合該條約定，作為被拆遷人的A單位與作為拆遷人的B公司簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議，用于補(bǔ)償?shù)脑V爭(zhēng)房屋位置特定，現(xiàn)B公司將補(bǔ)償房屋另行出賣，則A單位可以主張對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有優(yōu)先權(quán)。一旦優(yōu)先權(quán)確立，則A單位在訴爭(zhēng)房屋上的權(quán)利優(yōu)先于C公司，更優(yōu)先于施工單位、有抵押權(quán)的銀行及其他債權(quán)人。

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我們遂以B公司作為被告、C公司作為第三人提起房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛之訴。

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四、本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有四個(gè)：

（一）拆遷補(bǔ)償安置法律關(guān)系的建立是否以取得拆遷許可證為前提

第三人認(rèn)為，商品房買賣糾紛司法解釋第七條"拆遷補(bǔ)償安置合同關(guān)系"中的"拆遷人"與"被拆遷人"均源于當(dāng)時(shí)適用的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。根據(jù)該條例，拆遷人是取得房屋拆遷許可證的單位，拆遷單位取得房屋拆遷許可證后方可實(shí)施拆遷。第三人因此聲稱，拆遷許可證的取得是成立拆遷補(bǔ)償法律關(guān)系的前提。鑒于訴爭(zhēng)項(xiàng)目未曾獲得拆遷許可證，故第三人認(rèn)為本案中拆遷補(bǔ)償安置法律關(guān)系不成立，本案案由錯(cuò)誤。

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拆遷補(bǔ)償法律關(guān)系的建立，是否以取得拆遷許可證為前提呢？答案是否定的，理由有如下四點(diǎn)。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用該條例。另，該條例第34-37條對(duì)未取得拆遷許可證擅自實(shí)施拆遷、以欺騙手段取得拆遷許可證等行為規(guī)定了警告、罰款、吊銷拆遷許可證等處罰措施?？梢姡冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》中的拆遷許可證體現(xiàn)了主管部門對(duì)拆遷人的資質(zhì)管理，該等規(guī)定具有管理性強(qiáng)制規(guī)范的性質(zhì)。未取得拆遷許可證從事拆遷，拆遷人應(yīng)承擔(dān)受到行政處罰的不利后果，但該種情形并非確定是否形成拆遷關(guān)系的法定要件，不影響拆遷關(guān)系的認(rèn)定，亦不影響雙方基于合意建立的合同的性質(zhì)與效力。

2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》取代《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》后，在國(guó)有土地征收領(lǐng)域，拆遷許可證制度被取消，但"拆遷"這一行為仍然存在，只不過(guò)稱謂被"搬遷"、"征收"與"補(bǔ)償"取代。這一變化也證明拆遷許可證不是拆遷中的必備條件與前提。然而，商品房買賣糾紛司法解釋第7條仍在原有法律語(yǔ)境上繼續(xù)適用，并未廢止或調(diào)整。而且我們注意到，即使2011年以前的案例，最高院及許多地方法院在適用商品房買賣糾紛司法解釋第7條時(shí)，也基本未把是否取得拆遷許可證作為一個(gè)重要考量因素，在一些案件中甚至根本未審查此事實(shí)。

拆遷法律關(guān)系中，最重要的特征是土地與房屋的搬遷、補(bǔ)償行為具有強(qiáng)制性，系依政府規(guī)劃進(jìn)行。訴爭(zhēng)項(xiàng)目系依據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)政府關(guān)于衛(wèi)星城改造建設(shè)的通知而啟動(dòng)，依據(jù)該通知，B公司與A單位才簽訂了訴爭(zhēng)項(xiàng)目的《開發(fā)合同書》。同時(shí)，改造建設(shè)過(guò)程中，該地塊上原有之房屋、設(shè)施、樹木也確實(shí)進(jìn)行了搬遷、砍伐，這說(shuō)明訴爭(zhēng)項(xiàng)目的拆遷事務(wù)具有強(qiáng)制性與政府規(guī)劃性，拆遷法律關(guān)系已形成。

當(dāng)然，如果訴爭(zhēng)項(xiàng)目應(yīng)獲取拆遷許可證而未取得，責(zé)任也在作為建設(shè)與拆遷單位的B公司，而與A單位無(wú)關(guān)。

為增強(qiáng)我們觀點(diǎn)的說(shuō)服力，我們整理了最高院及多個(gè)地方法院就同類案件的判決，提交審判庭參考，取得了一定的效果。

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（二）土地使用權(quán)以公開掛牌方式取得，是否影響拆遷補(bǔ)償安置法律關(guān)系的成立

B公司主張，其通過(guò)公開的掛牌程序，從國(guó)土局以出讓方式取得該地塊的使用權(quán)，而非從A單位取得，雙方不存在拆遷關(guān)系的法律基礎(chǔ)。

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我國(guó)的土地使用權(quán)招拍掛政策實(shí)施前，土地使用權(quán)可以協(xié)議出讓。協(xié)議出讓時(shí)，開發(fā)商向原土地使用權(quán)人支付搬遷、拆除補(bǔ)償款，二者可形成拆遷補(bǔ)償法律關(guān)系。招拍掛政策于2003年前后實(shí)施后，國(guó)土部門介入，開發(fā)商須向國(guó)土部門另行支付了一筆土地出讓金，但開發(fā)商向原土地使用權(quán)人支付補(bǔ)償款這一義務(wù)并沒(méi)有免除，從而形成并行的兩個(gè)法律關(guān)系：開發(fā)商與國(guó)土部門的土地出讓法律關(guān)系、開發(fā)商與原土地使用權(quán)人的拆遷補(bǔ)償法律關(guān)系。因而，B公司通過(guò)摘牌取得A單位原擁有地塊的土地使用權(quán)，無(wú)礙二者拆遷補(bǔ)償關(guān)系的成立。

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（三）《開發(fā)合同書》與《補(bǔ)償協(xié)議書》是否構(gòu)成拆遷補(bǔ)償安置合同

對(duì)方主張，本案中A單位與B公司簽訂的協(xié)議不是拆遷補(bǔ)償安置合同。

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但是，判斷一個(gè)合同的性質(zhì)，不能僅依據(jù)該合同的名稱，而應(yīng)觀其具體條款并探究該等條款所體現(xiàn)的法律關(guān)系。事實(shí)上，司法實(shí)踐中，同類案件中的《合作拆遷開發(fā)協(xié)議書》、《土地轉(zhuǎn)讓開發(fā)協(xié)議書》、《協(xié)議書》亦多有被認(rèn)定為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。商品房買賣糾紛司法解釋規(guī)范的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其開發(fā)房屋的買受人之間的法律關(guān)系，其第7條所稱的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議放到這個(gè)大背景下，即作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷人，與作為開發(fā)項(xiàng)目土地提供者的被拆遷人，以房屋實(shí)物補(bǔ)償?shù)姆绞竭_(dá)成的補(bǔ)償安置協(xié)議。盡管《開發(fā)合同書》與《補(bǔ)償協(xié)議書》的名稱中沒(méi)有出現(xiàn)"拆遷"二字，但其內(nèi)容包含實(shí)物補(bǔ)償、安置房屋面積、位置、用途等各項(xiàng)。協(xié)議正文中，亦對(duì)拆遷范圍、拆遷費(fèi)用及拆遷責(zé)任進(jìn)行了約定。這些表明，《開發(fā)合同書》與《補(bǔ)償協(xié)議書》即構(gòu)成商品房買賣糾紛司法解釋第7條所述的拆遷補(bǔ)償安置合同。

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本案審理過(guò)程中，對(duì)方先后提出了本案案由應(yīng)為土地使用權(quán)出讓合同糾紛、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛或合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的觀點(diǎn)。但本案情形顯然與該三類糾紛的構(gòu)成要件不符，我們反駁并說(shuō)明理由后，法院未采納對(duì)方意見。在此不一一贅述。

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（四）拆遷工作的完成主體是否影響拆遷補(bǔ)償安置法律關(guān)系的成立

B公司與C公司認(rèn)為，訴爭(zhēng)土地上的拆除工作系由A單位完成，因而B公司并非拆遷人。

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《開發(fā)合同書》與《補(bǔ)償協(xié)議書》中關(guān)于拆遷主體的約定確實(shí)比較混亂、矛盾，有的條款約定由B公司負(fù)責(zé)拆遷，有的條款約定由A單位負(fù)責(zé)拆遷。因年代久遠(yuǎn)、資料保存不當(dāng)，雙方也均拿不出到底是由哪方進(jìn)行拆遷的明確證據(jù)。但是，究竟哪一方實(shí)施了具體的房屋"拆除"行為，對(duì)于"拆遷"法律關(guān)系的認(rèn)定并不具有實(shí)質(zhì)意義。正如我們前面所述，判斷拆遷法律關(guān)系是否成立，最重要的因素是土地與房屋的搬遷、補(bǔ)償行為是否具有強(qiáng)制性，是否依政府規(guī)劃進(jìn)行。本案拆遷補(bǔ)償協(xié)議履行過(guò)程中，即使拆遷工作不是由B公司單獨(dú)完成而是由A單位與B公司共同完成，甚或是由A單位完成，但拆遷后的土地也交由作為開發(fā)商的B公司使用，拆遷成本亦由B公司承擔(dān)。從邏輯上而言，B公司仍系項(xiàng)目的拆遷人或具有類似拆遷人的地位，A單位是被拆遷人或具有類似被拆遷人的地位。

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本案經(jīng)過(guò)一審、二審，最終法院支持了我們的觀點(diǎn)，判決A單位對(duì)訴爭(zhēng)房屋擁有優(yōu)先權(quán)。本判決的取得并不意味著A單位維權(quán)取得最終勝利，A單位仍需要等待訴爭(zhēng)房屋竣工驗(yàn)收后再行要求B公司履行房屋交付義務(wù)。但優(yōu)先權(quán)一旦確立， A單位就已成為訴爭(zhēng)房屋的第一權(quán)利人，其他相關(guān)權(quán)益方已不能對(duì)抗，將來(lái)要實(shí)現(xiàn)實(shí)體權(quán)利，頂多只是一個(gè)較為簡(jiǎn)單的交付之訴了。

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