2011年5月5日頒發(fā)的《云南省人民政府關(guān)于加快推進(jìn)特色小鎮(zhèn)建設(shè)的意見(jiàn)》（云政發(fā)〔2011〕101號(hào)），就如何加快特色小鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展提出了相關(guān)意見(jiàn)，這是首份以"特色小鎮(zhèn)"為名的政府規(guī)范性文件。從該意見(jiàn)的內(nèi)容來(lái)看，其重點(diǎn)是建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、工業(yè)小鎮(zhèn)、旅游小鎮(zhèn)、商貿(mào)小鎮(zhèn)、邊境口岸小鎮(zhèn)、生態(tài)園林小鎮(zhèn)等六種特色小鎮(zhèn)類型，屬小鎮(zhèn)建設(shè)的傳統(tǒng)思路。時(shí)至2015年4月22日，浙江省頒發(fā)的《浙江省人民政府關(guān)于加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（浙政發(fā)〔2015〕8號(hào)）則首次對(duì)"特色小鎮(zhèn)"的概念作了界定，即"特色小鎮(zhèn)是相對(duì)獨(dú)立于市區(qū)，具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺(tái)，區(qū)別于行政區(qū)劃單元和產(chǎn)業(yè)園區(qū)"；并對(duì)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)規(guī)模、申報(bào)、政策支持等做了原則性規(guī)定，率先在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)啟了特色小鎮(zhèn)建設(shè)的熱潮，并建成了一批在全國(guó)都具有示范效應(yīng)的特色小鎮(zhèn)，如杭州的基金小鎮(zhèn)、嵊州的藍(lán)城農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)。2016年3月，"加快發(fā)展中小城市和特色鎮(zhèn)"被正式納入《"十三五"規(guī)劃綱要》，成為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略之一。2016年7月1日，住建部、發(fā)改委和財(cái)政部三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展特色小城鎮(zhèn)培育工作的通知》（建村〔2016〕147號(hào)），決定在全國(guó)范圍開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作，并提出到2020年，培育1000個(gè)左右特色小鎮(zhèn)。就此，國(guó)內(nèi)特色小鎮(zhèn)的發(fā)展駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

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根據(jù)住建部公示的全國(guó)第一批和第二批特色小鎮(zhèn)名單顯示，截至2017年8月8日，全國(guó)共有403個(gè)鎮(zhèn)被認(rèn)定為全國(guó)特色小鎮(zhèn)。如住建部在關(guān)于公布第一批和第二批全國(guó)特色小鎮(zhèn)名單的通知中所述，這403個(gè)鎮(zhèn)系在各地?fù)駜?yōu)推薦的基礎(chǔ)上，經(jīng)組織現(xiàn)場(chǎng)答辯、專家評(píng)審和公示等環(huán)節(jié)，在眾多特色小鎮(zhèn)中選拔出的示范鎮(zhèn)。實(shí)際上，全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)落地的特色小鎮(zhèn)的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住建部公示的名單中的數(shù)量。根據(jù)廣東省發(fā)展改革委于2017年8月29日發(fā)布的《關(guān)于公布特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建工作示范點(diǎn)名單的通知》，僅廣東省一地首批特色小鎮(zhèn)示范點(diǎn)就高達(dá)30個(gè)。

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根據(jù)住建部公示的全國(guó)第一批和第二批特色小鎮(zhèn)名單上顯示的數(shù)目，目前從特色小鎮(zhèn)的分布來(lái)看，華東、西南地區(qū)的數(shù)量最多，西部和西北部地區(qū)的特色小鎮(zhèn)發(fā)展則相對(duì)緩慢。從數(shù)量統(tǒng)計(jì)上看，浙江有23個(gè)特色小鎮(zhèn)入選全國(guó)第一批和第二批特色小鎮(zhèn)，拔得頭籌；山東和江蘇則各有22個(gè)，并列第二；四川和廣東各有20個(gè)，并列第三；而青海和西藏則分別有6個(gè)和7個(gè)，位居最后。

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顯然，中國(guó)社會(huì)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的過(guò)程，而在"加快發(fā)展中小城市和特色鎮(zhèn)"被正式納入《"十三五"規(guī)劃綱要》、上升為國(guó)家戰(zhàn)略后，大力發(fā)展特色小鎮(zhèn)既順應(yīng)了國(guó)家產(chǎn)業(yè)升級(jí)的號(hào)召，也符合了時(shí)代發(fā)展的需求。通過(guò)各地特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，可以有效分散及承載農(nóng)村和大城市人口，進(jìn)而促進(jìn)中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，進(jìn)一步推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。通過(guò)人口的分散疏解，又可以抑制大城市房?jī)r(jià)的快速上漲，起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重大作用。而房地產(chǎn)業(yè)作為銀行信貸資金大量沉淀的蓄水池，房?jī)r(jià)穩(wěn)定將會(huì)大大降低金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。可以預(yù)期，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，隨著一大批特色小鎮(zhèn)的建成，尤其是在大城市周邊一小時(shí)交通圈范圍內(nèi)，會(huì)有越來(lái)越多的人口會(huì)選擇就近居住在有產(chǎn)業(yè)特色，既能滿足工作需求又宜居的小鎮(zhèn)。如果各地的特色小鎮(zhèn)培育工作取得實(shí)質(zhì)性成果，那么全國(guó)各地將出現(xiàn)諸多充滿經(jīng)濟(jì)活力和工作機(jī)會(huì)且宜居宜養(yǎng)的新"特區(qū)"，這一培育、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的過(guò)程，按全國(guó)2,000多個(gè)縣市平均建設(shè)一個(gè)特色小鎮(zhèn)，每個(gè)特色小鎮(zhèn)投資額30-50億元人民幣[1]計(jì)算，將產(chǎn)生數(shù)萬(wàn)億的投資機(jī)會(huì)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。

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隨著特色小鎮(zhèn)建設(shè)的蓬勃興起，諸多傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻面臨著在不斷加碼的宏觀調(diào)控局面下拿地難、銷售難、周轉(zhuǎn)難的問(wèn)題，并在不斷探索新的開(kāi)發(fā)形式和出路，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)已在所難免。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)（尤其是一二線城市）的優(yōu)質(zhì)土地資源日益稀缺，地價(jià)持續(xù)高企，房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地資源的成本和壓力不斷加大。而各級(jí)政府部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)整政策使得開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿地、融資、銷售等各方面都遇到了相當(dāng)大的阻力，頻繁調(diào)整且日益趨嚴(yán)的政策極大地壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，而2016年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)去杠桿的整體導(dǎo)向則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了更大的沖擊?？梢哉f(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的黃金十年已然開(kāi)始落幕。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其急需尋找其他途徑將自身存量資源（儲(chǔ)備土地、資金及規(guī)劃、開(kāi)發(fā)能力等軟實(shí)力）的價(jià)值最大化，因而其轉(zhuǎn)型不僅是利益驅(qū)使的沖動(dòng)，也是大形勢(shì)下的勢(shì)在必行。先知先覺(jué)者如綠城集團(tuán)的宋衛(wèi)平，已通過(guò)"藍(lán)城"品牌成功切入特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域并占據(jù)先機(jī)，而亦有諸多傳統(tǒng)房企根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入養(yǎng)老、旅游、影視文化等特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域?？梢哉f(shuō)，特色小鎮(zhèn)成為傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要方向，但特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)又有其自身的特點(diǎn)和條件，并不是簡(jiǎn)單換個(gè)概念就可以輕易實(shí)現(xiàn)的。轉(zhuǎn)型能否成功，關(guān)鍵取決于傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的能力建設(shè)是否契合特色小鎮(zhèn)的建設(shè)要求。本文嘗試從特色小鎮(zhèn)建設(shè)的條件入手，分析傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)建設(shè)所需的內(nèi)在要素。

目前，市場(chǎng)上基于不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)特色小鎮(zhèn)有諸多的分類，但其實(shí)萬(wàn)變不離其宗。綜合而言，按行業(yè)和內(nèi)涵來(lái)劃分，可分為科創(chuàng)小鎮(zhèn)（如創(chuàng)客小鎮(zhèn)、互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)）、智造小鎮(zhèn)（如新能源小鎮(zhèn)、智慧物流小鎮(zhèn)）、健康小鎮(zhèn)（如醫(yī)養(yǎng)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)）、金融小鎮(zhèn)（如基金小鎮(zhèn)、財(cái)富小鎮(zhèn)）、文娛小鎮(zhèn)（如演藝小鎮(zhèn)、影視小鎮(zhèn)、藝術(shù)小鎮(zhèn)、特產(chǎn)小鎮(zhèn)）和旅游小鎮(zhèn)（如溫泉小鎮(zhèn)、美食小鎮(zhèn)、游樂(lè)小鎮(zhèn)、運(yùn)動(dòng)小鎮(zhèn)及通航小鎮(zhèn)）六大類別。

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若按特色類型來(lái)劃分則可以分為資源聚集型、環(huán)境聚集型和平臺(tái)聚集型三大類。其中，資源聚集型小鎮(zhèn)如定海遠(yuǎn)洋漁業(yè)小鎮(zhèn)、西湖烏龍茶小鎮(zhèn)及茅臺(tái)小鎮(zhèn)等圍繞當(dāng)?shù)靥厣Y源開(kāi)發(fā)形成的小鎮(zhèn)；環(huán)境聚集型小鎮(zhèn)如寧海森林溫泉小鎮(zhèn)、樂(lè)清雁蕩山月光小鎮(zhèn)及萬(wàn)寧水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)等圍繞地方特色歷史文化或旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)形成的小鎮(zhèn)；平臺(tái)聚集型小鎮(zhèn)如吳興美妝小鎮(zhèn)、嘉善巧克力甜蜜小鎮(zhèn)及文港筆都工貿(mào)小鎮(zhèn)等利用地方特色優(yōu)勢(shì)搭建產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)而形成的小鎮(zhèn)。

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無(wú)論從前述分類還是目前市場(chǎng)上較為成功的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目看，特色小鎮(zhèn)有著非常顯著的特點(diǎn)。第一、特色產(chǎn)業(yè)鮮明，這也是特色小鎮(zhèn)的"特"之所在；第二、人文氣息濃厚，無(wú)論哪一類型的特色小鎮(zhèn)，文化才是其靈魂和精神原色；第三、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，這也是發(fā)展特色小鎮(zhèn)的一個(gè)基本目標(biāo)之一；第四、兼具旅游（或辦公/商業(yè)）與社區(qū)功能，實(shí)現(xiàn)該功能不僅可以集聚高端要素、促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，而且還可以改善人居生態(tài)環(huán)境，既滿足了一部分人發(fā)展事業(yè)及安居的需求，也為當(dāng)?shù)貛?lái)了可持續(xù)的外來(lái)流動(dòng)資源支持。

從強(qiáng)調(diào)特色產(chǎn)業(yè)等角度看，特色小鎮(zhèn)與前幾年發(fā)展得如火如荼的產(chǎn)業(yè)園區(qū)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，甚至有一脈相承的意味。確實(shí)，二者有許多共性的地方。比如，二者都是以某一特色或主打產(chǎn)業(yè)為依托，強(qiáng)調(diào)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；二者均重視招商與投資，并致力于為此持續(xù)營(yíng)造良好的投資環(huán)境，不斷完善配套體制；而且，二者的運(yùn)營(yíng)商都重視研發(fā)、創(chuàng)新，旨在不斷完善小鎮(zhèn)或園區(qū)的孵化功能。

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但是，從發(fā)展目標(biāo)和功能等角度對(duì)比，二者又有著非常明顯的區(qū)別。首先，產(chǎn)業(yè)園區(qū)注重產(chǎn)業(yè)集群，通過(guò)分工專業(yè)化與交易的便利性將產(chǎn)業(yè)發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)有效結(jié)合起來(lái)，從而形成有效的生產(chǎn)組織方式，而特色小鎮(zhèn)則追求產(chǎn)城融合，旨在以城市為基礎(chǔ)，承載產(chǎn)業(yè)空間和發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，以產(chǎn)業(yè)為保障，驅(qū)動(dòng)城市更新和完善服務(wù)配套，進(jìn)一步提升土地價(jià)值，以達(dá)到產(chǎn)業(yè)、城市和人之間有活力、持續(xù)向上的發(fā)展；其次，產(chǎn)業(yè)園區(qū)以產(chǎn)業(yè)為主體，而特色小鎮(zhèn)則以居民為主體，承載產(chǎn)業(yè)建設(shè)、社區(qū)居住和生活服務(wù)等多項(xiàng)功能；再次，產(chǎn)業(yè)園區(qū)無(wú)論占地規(guī)模還是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模都非常大，用地也較為粗放，而特色小鎮(zhèn)則限定規(guī)模[2]，規(guī)劃更為科學(xué)、"精致"及人性化，各項(xiàng)配套設(shè)施完善。

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事實(shí)上，基于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和特色小鎮(zhèn)之間的諸項(xiàng)區(qū)別，二者的運(yùn)營(yíng)商構(gòu)成也不盡相同。根據(jù)易居克而瑞于2017年7月21日發(fā)布的2017年中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商30強(qiáng)榜單，華夏幸福蟬聯(lián)第一，招商蛇口、啟迪協(xié)信位居第二和第三位，張江高科和聯(lián)動(dòng)集團(tuán)分獲第四、第五，而上海臨港、外高橋、怡大中國(guó)、中節(jié)能實(shí)業(yè)和中電光谷則分列第六至第十位。從前十強(qiáng)名單看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的領(lǐng)軍企業(yè)多為專業(yè)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，其中也包含部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。而綜合目前市場(chǎng)上的數(shù)據(jù)分析，特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商的構(gòu)成則相對(duì)多元化，主要可以分為三大類。第一類是大型國(guó)企（如中建、中鐵等央企及城投、旅投等地方國(guó)企）；第二類是開(kāi)發(fā)商（如華夏幸福、時(shí)代地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商及碧桂園等傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商）；第三類是各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)體（如重慶商盟運(yùn)營(yíng)的時(shí)裝小鎮(zhèn)）。

如前所述，發(fā)展特色小鎮(zhèn)意義重大，那么什么樣的運(yùn)營(yíng)商才堪當(dāng)運(yùn)營(yíng)特色小鎮(zhèn)的重任？一個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目從初期的概念規(guī)劃到開(kāi)發(fā)建設(shè)到后續(xù)運(yùn)營(yíng)將會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，涉及眾多階段和環(huán)節(jié)，因此對(duì)運(yùn)營(yíng)商的綜合素質(zhì)和能力的要求自然就非常高。概括地講，一個(gè)合格的特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商起碼應(yīng)具備以下六大能力：即策劃與規(guī)劃能力、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力、開(kāi)發(fā)建設(shè)能力、招商能力、運(yùn)營(yíng)維護(hù)能力和融資能力。其中，策劃與規(guī)劃能力是特色小鎮(zhèn)的生命力，任何一個(gè)成功的特色小鎮(zhèn)均始于最初的頂層產(chǎn)業(yè)策劃及規(guī)劃；產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力則是特色小鎮(zhèn)的核心，關(guān)乎小鎮(zhèn)發(fā)展的持續(xù)性和成??；特色小鎮(zhèn)建設(shè)的內(nèi)容是多元化的，且對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)的要求較高，具備強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)建設(shè)能力是確保特色小鎮(zhèn)的承載功能的根基；招商能力系維護(hù)特色小鎮(zhèn)活力、資金源及為特色小鎮(zhèn)帶來(lái)更多機(jī)遇的基礎(chǔ)；運(yùn)營(yíng)一個(gè)特色小鎮(zhèn)相當(dāng)于管理一個(gè)小型的城市經(jīng)濟(jì)綜合體，運(yùn)營(yíng)維護(hù)能力將直接鏈接開(kāi)發(fā)與持續(xù)發(fā)展；而特色小鎮(zhèn)投資大、周期長(zhǎng)，需要雄厚的資金支持，因此擁有超強(qiáng)的融資能力，靈活運(yùn)用各種融資手段也成為特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商必不可少的一項(xiàng)技能。

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市場(chǎng)上，僅具備其中一項(xiàng)或兩項(xiàng)能力的企業(yè)較多，但是同時(shí)擁有這六大能力的企業(yè)則少之又少。而縱觀各個(gè)領(lǐng)域的各大市場(chǎng)參與主體，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（亦包括產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商）相較于其他主體，在綜合能力和素質(zhì)方面最接近合格的特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商。

房地產(chǎn)企業(yè)通常具備強(qiáng)大的規(guī)劃及開(kāi)發(fā)建設(shè)能力，而且由于地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)巨額資金的需求也造就了房地產(chǎn)企業(yè)極強(qiáng)的融資能力。目前市場(chǎng)上比較成功的房地產(chǎn)企業(yè)基本都可以熟練運(yùn)作各種融資手段，從傳統(tǒng)的銀行貸款到近些年炙手可熱的私募融資再到創(chuàng)新型的資產(chǎn)證券化，均被其運(yùn)用的淋漓盡致。特色小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)需以物業(yè)的建設(shè)、升級(jí)改造為基礎(chǔ)，加之在綜合能力需求方面的諸多重合，和其他主體相比，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型運(yùn)作特色小鎮(zhèn)無(wú)疑具備更多的先天優(yōu)勢(shì)。現(xiàn)今，又恰逢全國(guó)推廣特色小鎮(zhèn)的大好時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)轉(zhuǎn)戰(zhàn)特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域就變得合情合理且順理成章。并且，相較于其他主體而言，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型成本也最低。

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但是，需要正視的是，從房地產(chǎn)企業(yè)到一個(gè)成功的特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商還是有一段距離的，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目策劃與規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、大規(guī)模項(xiàng)目的招商、綜合運(yùn)營(yíng)維護(hù)能力等方面存在明顯差距與短板，自身的綜合能力和素質(zhì)仍有待提高。在其熟悉的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，大多數(shù)項(xiàng)目都是單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售，只有部分項(xiàng)目含自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)，而且體量和規(guī)模也相對(duì)有限。另外，一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)項(xiàng)目，即使規(guī)模較大，算上滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的時(shí)間，平均開(kāi)發(fā)周期基本保持在三至五年，而且通過(guò)預(yù)售可以在過(guò)程中就開(kāi)始產(chǎn)生現(xiàn)金流，收益高，見(jiàn)效快。而特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目則不同，銷售不是主流，強(qiáng)調(diào)的是以持有和運(yùn)營(yíng)為主的長(zhǎng)期投資。并且，各級(jí)政府、部門(mén)均在出臺(tái)的有關(guān)特色小鎮(zhèn)的政策中一再?gòu)?qiáng)調(diào)要"去地產(chǎn)化"，一個(gè)特色小鎮(zhèn)最多可以配建的商品住宅比例一般不會(huì)超過(guò)15%。這可能會(huì)使很多開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)型初期"水土不服"。

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前文也多次提到過(guò)，特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商應(yīng)具備綜合服務(wù)能力，這其中包含了策劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、開(kāi)發(fā)、招商及運(yùn)營(yíng)維護(hù)等多種要素。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)企業(yè)與政府的接觸多屬于依據(jù)法律法規(guī)走流程，一方申請(qǐng)，一方配合審核、辦理發(fā)證。但是，在特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目中則不一樣，從項(xiàng)目的孕育階段、到付諸實(shí)施再到建成運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)商需要時(shí)刻和政府保持密切合作，而且很多項(xiàng)目中雙方還會(huì)成立合資公司共進(jìn)退。在這方面，房地產(chǎn)企業(yè)既往所擁有的與政府打交道的經(jīng)驗(yàn)可能還不能完全滿足政企深度合作的需求。綜合而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何從一個(gè)以"蓋房子、賣(mài)房子"為主業(yè)的單一角色過(guò)渡到一個(gè)各項(xiàng)技能加身的多面手，需要的將不僅僅是時(shí)間，也離不開(kāi)轉(zhuǎn)型前的深度自我剖析、意識(shí)轉(zhuǎn)換和轉(zhuǎn)型過(guò)程中的不斷學(xué)習(xí)、復(fù)盤(pán)和提升。

綜合上述分析，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域既具備先天優(yōu)勢(shì)，也具備外界機(jī)遇。那么，轉(zhuǎn)型的第一步該如何邁出？其實(shí)，這和開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，無(wú)外乎從無(wú)到有的自行發(fā)掘、開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目和并購(gòu)現(xiàn)成項(xiàng)目?jī)煞N途徑。第一種情形下，需要結(jié)合自身資源與能力，尋找一個(gè)合適的位置與產(chǎn)業(yè)主題，并與當(dāng)?shù)卣献鹘忧ⅲ诎准埳弦?guī)劃出小鎮(zhèn)的藍(lán)圖，從頭做起。第二種情形下，房地產(chǎn)企業(yè)可以尋找一個(gè)已經(jīng)初具輪廓的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，通過(guò)收購(gòu)運(yùn)營(yíng)商股權(quán)的方式間接介入。兩種途徑比較起來(lái)，選擇第一種路徑，企業(yè)的初始?jí)毫?huì)比較大。但是如果選擇第二種路徑，則需注意對(duì)擬收購(gòu)的項(xiàng)目做詳細(xì)的評(píng)估，以免收購(gòu)后發(fā)現(xiàn)各種先天不足，難以或需要花費(fèi)巨大的成本彌補(bǔ)。在筆者承辦的一些同類案例中，有些房地產(chǎn)企業(yè)擬收購(gòu)的特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商本身就是一個(gè)空殼公司，既缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和積累，又沒(méi)有任何規(guī)劃與投入，僅是與當(dāng)?shù)卣炇鹆朔浅：?jiǎn)單的合作框架協(xié)議。這些所謂的"運(yùn)營(yíng)商"只是利用特色小鎮(zhèn)的概念在"炒地"，因此不惜大肆渲染包裝，向有意向的房地產(chǎn)企業(yè)推銷其所謂的稀缺資源。是否能客觀、冷靜地對(duì)待這些潛在的"機(jī)會(huì)"對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，既是考驗(yàn)也是歷練。

一個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目無(wú)論需要經(jīng)過(guò)多么復(fù)雜的頂層設(shè)計(jì)和規(guī)劃，最終均需要落地執(zhí)行才有意義。以特色小鎮(zhèn)的占地為例，和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一樣，特色小鎮(zhèn)依托的資產(chǎn)為土地上建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，那么獲取土地就是特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目落地的關(guān)鍵一步。

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傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商通過(guò)參與土地二級(jí)市場(chǎng)的"招、拍、掛"競(jìng)買(mǎi)程序、收購(gòu)及參與司法拍賣(mài)等方式獲取土地資源。針對(duì)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，國(guó)家和各級(jí)地方政府均出臺(tái)了很多關(guān)于土地供給的扶持政策。如《國(guó)務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見(jiàn)》中規(guī)定，要規(guī)范推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，建立城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)激勵(lì)機(jī)制，因地制宜推進(jìn)低丘緩坡地開(kāi)發(fā)，完善集體建設(shè)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制；各級(jí)地方政府則出臺(tái)了特色小鎮(zhèn)建設(shè)用地計(jì)劃優(yōu)先安排用地指標(biāo)及獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰用地指標(biāo)等一系列用地優(yōu)惠政策。然而，研究后會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些政策雖然表面利好，但是，除了浙江等地或多或少地出臺(tái)了一些有針對(duì)性的具體細(xì)則外，大多數(shù)政策仍停留在原則性階段，難以落地實(shí)施。也就是說(shuō)，在付諸實(shí)踐時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，一個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目并不會(huì)因?yàn)楸涣㈨?xiàng)為特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目就隨之獲取了對(duì)應(yīng)的土地。特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商仍應(yīng)遵循經(jīng)營(yíng)性用地必須公開(kāi)出讓的基本原則在公開(kāi)市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)以獲取土地。

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因此，為了保證可以在土地二級(jí)市場(chǎng)成功拿地，也為了保證前期付出的各項(xiàng)投入不會(huì)因?yàn)闆](méi)有獲取土地而付諸東流，目前，特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商們?cè)谕恋孬@取方面基本采用了兩種模式，即土地"一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)"和PPP模式。但實(shí)際上，嚴(yán)格地從法律角度講，要通過(guò)這兩大模式百分百地實(shí)現(xiàn)土地獲取均存在一定的制度性障礙。例如，《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2016〕4號(hào)）規(guī)定，在土地前期開(kāi)發(fā)和收儲(chǔ)過(guò)程中，項(xiàng)目承接主體或供應(yīng)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)，并按合同約定數(shù)額獲取報(bào)酬，不得與土地使用權(quán)出讓收入掛鉤，也不得以項(xiàng)目所涉及的土地名義融資或者變相融資，這使得目前慣用的土地"一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)"模式中通過(guò)土地收益分成獲取土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益面臨政策和實(shí)施障礙。又如，《關(guān)于堅(jiān)決制止地方以政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)名義違法違規(guī)融資的通知》（財(cái)預(yù)〔2017〕87號(hào)）規(guī)定，（i）儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)等建設(shè)工程項(xiàng)目不得使用政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)項(xiàng)目，且嚴(yán)禁將鐵路、公路……等領(lǐng)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)等建設(shè)工程作為政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)項(xiàng)目；（ii）嚴(yán)禁將建設(shè)工程與服務(wù)打包作為政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)項(xiàng)目。這使得參與項(xiàng)目土地前期運(yùn)作的企業(yè)難以通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)/服務(wù)采購(gòu)方式與政府部門(mén)在儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)建設(shè)方面開(kāi)展合作，進(jìn)一步封堵了企業(yè)合理參與項(xiàng)目土地前期開(kāi)發(fā)并收回成本和收益的通路。再如，《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法（試行）》則再次強(qiáng)調(diào)土地儲(chǔ)備融資的唯一來(lái)源為地方政府專項(xiàng)債券，直接挑戰(zhàn)（限制）了地方政府使用社會(huì)資本進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和儲(chǔ)備的行為。

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顯然，現(xiàn)行法律、法規(guī)及政策與特色小鎮(zhèn)發(fā)展對(duì)法律、法規(guī)及政策的需求嚴(yán)重不匹配，甚至存在矛盾沖突之處，這使得特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目的落地在一片期待聲中略顯尷尬。不過(guò)對(duì)于新生事物而言，法律的發(fā)展始終都是滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，如果立法機(jī)關(guān)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并適當(dāng)進(jìn)行制度完善，則我們有理由相信特色小鎮(zhèn)的發(fā)展之路會(huì)越走越好。

綜上，大力發(fā)展特色小鎮(zhèn)關(guān)乎國(guó)家經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展及國(guó)計(jì)民生，意義重大。對(duì)于現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)而言，特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目完全契合其轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求，全國(guó)范圍發(fā)展特色小鎮(zhèn)浪潮的出現(xiàn)為其提供了將自身存量資源價(jià)值最大化的舞臺(tái)，也為其迎接新的黃金十年提供了可能。各大房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快著手研究，搶占市場(chǎng)先機(jī)。但是，目前市場(chǎng)上的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目盲目跟風(fēng)、換湯不換藥的現(xiàn)象也比較突出。不少項(xiàng)目缺乏創(chuàng)意，定位同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，也有的項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)不夠，難以實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，借機(jī)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的情況也較為嚴(yán)重，甚至有的項(xiàng)目直接與"去地產(chǎn)化"目標(biāo)相違背，借特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售之實(shí)。任何一個(gè)立志于在特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域深耕并進(jìn)行長(zhǎng)期投資的運(yùn)營(yíng)商均應(yīng)始終保持清醒的頭腦，避免為短期利益而舍棄長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

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目前，國(guó)內(nèi)關(guān)于特色小鎮(zhèn)的法律、法規(guī)及政策仍不完善，導(dǎo)致實(shí)施過(guò)程中會(huì)遇到種種困境。但我們相信，若政府、立法機(jī)關(guān)及各市場(chǎng)參與主體均能予以高度重視，適時(shí)研究解決方案，并通過(guò)立法予以確認(rèn)，則中國(guó)的特色小鎮(zhèn)發(fā)展體系必將日臻完善，也必將在不斷的探索改進(jìn)中助力中國(guó)的持續(xù)發(fā)展。

[1]?按《浙江省人民政府關(guān)于加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，每個(gè)特色小鎮(zhèn)三年內(nèi)固定資產(chǎn)投資額不含住宅及商業(yè)綜合體為50億元左右。

[2]?根據(jù)《浙江省人民政府關(guān)于加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃面積一般為3平方公里左右，建設(shè)面積則控制在1平方公里左右。

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