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《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改條款對(duì)比

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該決定第九條就《物業(yè)管理?xiàng)l例》作了修改，主要是刪去對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)要求和涉及的法律后果，新增守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制作為后續(xù)監(jiān)管措施等，新舊《物業(yè)管理?xiàng)l例》的對(duì)比內(nèi)容具體如下：

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物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)核定溯源

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2003年6月8日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《物業(yè)管理?xiàng)l例》（文號(hào)：國(guó)務(wù)院令[2003]第379號(hào)），該條例于當(dāng)年9月1日施行，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行了明確規(guī)定。

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2004年3月17日，建設(shè)部（現(xiàn)已撤銷）發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（已失效），該辦法于當(dāng)年5月1日施行。其將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分為一、二、三級(jí)，并明確了各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件，同時(shí)明確物業(yè)管理企業(yè)需根據(jù)不同的等級(jí)承接不同范圍的住宅項(xiàng)目和非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，該辦法于2007年11月26日被予以修改，并最終于今年3月8日被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的第39號(hào)令即《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于廢止<物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》予以廢止。

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此前，行政許可事項(xiàng)"物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)及以下資質(zhì)認(rèn)定"和"物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)核定"已分別經(jīng)《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》（文號(hào)：國(guó)發(fā)[2017]7號(hào)，以下簡(jiǎn)稱"7號(hào)文"）和《國(guó)務(wù)院關(guān)于取消一批行政許可事項(xiàng)》（文號(hào)：國(guó)發(fā)[2017]46號(hào)，以下簡(jiǎn)稱"46號(hào)文"）的決定取消。46號(hào)文還對(duì)加強(qiáng)事中事后監(jiān)管措施作了要求，"取消審批后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部通過(guò)以下措施加強(qiáng)事中事后監(jiān)管：1．加快完善物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。2．充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織自律作用。3．指導(dǎo)地方加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管,暢通投訴舉報(bào)渠道，推行"雙隨機(jī)、一公開(kāi)"抽查，及時(shí)查處違法違規(guī)行為。4．建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)"黑名單"制度，推動(dòng)對(duì)失信者實(shí)行聯(lián)合懲戒。5．推動(dòng)與相關(guān)政府部門的信息共享，加強(qiáng)企業(yè)信息備案管理。"

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2017年12月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》（文號(hào)：建辦房[2017]75號(hào)，以下簡(jiǎn)稱"75號(hào)文"），明確"各地不再受理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定申請(qǐng)和資質(zhì)變更、更換、補(bǔ)證申請(qǐng)，不得以任何方式要求將原核定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)作為承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件"，"建立健全物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范"，"進(jìn)一步落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度"，"完善物業(yè)服務(wù)投訴平臺(tái)"，"加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)事中事后監(jiān)管"以及"加快推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，建立信用信息共享平臺(tái)，定期向社會(huì)公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用情況，建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，構(gòu)建以信用為核心的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管體制。"同時(shí)，明確將抓緊研究制定物業(yè)服務(wù)導(dǎo)則和信用評(píng)價(jià)體系。

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綜上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定已從立法和實(shí)際操作層面被徹底取消，物業(yè)服務(wù)正式進(jìn)入無(wú)強(qiáng)制性資質(zhì)要求的新時(shí)代。

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守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制

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事前資質(zhì)審核的要求被取消，并不意味著行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)放任不管了，相反，行政主管部門正在建立更為全面的事中和事后監(jiān)管體制。

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根據(jù)75號(hào)文，行政主管部門將加強(qiáng)事中事后的監(jiān)管，制定隨機(jī)抽查事項(xiàng)清單，建立健全"雙隨機(jī)"抽查機(jī)制，合理確定抽查的比例和頻次，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，依法依規(guī)加大懲處力度。

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修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》新增如下規(guī)定："國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)誠(chéng)信管理。"75號(hào)文亦指出："加快推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，建立信用信息共享平臺(tái)，定期向社會(huì)公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用情況，建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，構(gòu)建以信用為核心的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管體制。"住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也在抓緊研究制定信用評(píng)價(jià)體系。

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就建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，國(guó)務(wù)院曾于2016年5月30日專門出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于建立完善守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒制度加快推進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（文號(hào)：國(guó)發(fā)[2016]33號(hào)）。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也于2017年4月24日出臺(tái)了《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于印發(fā)失信被執(zhí)行人信用監(jiān)督、警示和懲戒機(jī)制建設(shè)分工方案的通知》（文號(hào)：建辦廳[2017]32號(hào)）。上述兩個(gè)規(guī)定雖未直接涉及物業(yè)服務(wù)行業(yè)的守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制有關(guān)問(wèn)題，但可為未來(lái)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)管風(fēng)向提供參考。

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截至目前，就涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案與評(píng)級(jí)等相關(guān)問(wèn)題，多地已出臺(tái)規(guī)定。以山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳于2017年10月24日發(fā)布的《山東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案與評(píng)級(jí)管理辦法（試行）》為例，山東省擬建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案與評(píng)級(jí)管理系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基礎(chǔ)信息（工商注冊(cè)、人員、項(xiàng)目信息等）、優(yōu)良信息（取得的表彰和成果等）和從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的違法違規(guī)負(fù)面信息進(jìn)行歸集和入檔，并根據(jù)相關(guān)信息進(jìn)行定期評(píng)級(jí)。該辦法同時(shí)還附了詳細(xì)的山東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)多種情況下得扣分作了細(xì)致規(guī)定。而信用等級(jí)不同的企業(yè)，將在政府優(yōu)惠政策、日常監(jiān)管、政府采購(gòu)和招標(biāo)投標(biāo)等公共資源交易活動(dòng)等方面被差別對(duì)待。

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因此，守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制的建立，將意味著對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)行為提出了更高要求。

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關(guān)于"誤讀"物業(yè)費(fèi)相關(guān)問(wèn)題

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近日，關(guān)于"8種情形業(yè)主可拒繳物業(yè)費(fèi)"的文章成為朋友圈熱文，甚至不少權(quán)威電視、報(bào)紙等新聞媒體也紛紛報(bào)道了此事。根據(jù)該等文章所述，新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了八種業(yè)主可拒繳物業(yè)費(fèi)的情形。如上分析所述，《物業(yè)管理?xiàng)l例》并未就物業(yè)費(fèi)相關(guān)事宜進(jìn)行任何修改。

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在此，我們就《物業(yè)管理?xiàng)l例》中涉及物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)的問(wèn)題進(jìn)行了梳理。

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統(tǒng)觀整部《物業(yè)管理?xiàng)l例》，涉及物業(yè)費(fèi)的條文為第七、三十四、四十、四十一、四十二和六十四條（因第五十九條已被刪除，故原六十五條編序上應(yīng)調(diào)整為六十四條）等六條。根據(jù)該條例第三十四、四十、四十二條，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行約定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定；有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

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而就物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)義務(wù)方面，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條、四十一、六十四條，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)；業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴；業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)負(fù)連帶交納責(zé)任。

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此外，根據(jù)該條例第四十四條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受委托代收物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等費(fèi)用，但最終收取方應(yīng)為該等實(shí)際提供服務(wù)和產(chǎn)品的單位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

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在上述條文中，唯一可作為業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的事由為第四十一條第二款，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。通常來(lái)講，目前實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商即建設(shè)單位也是以交付或視為交付作為開(kāi)始由買受人繳納物業(yè)費(fèi)的起算點(diǎn)，并不存在讓買受人額外支付物業(yè)費(fèi)的情形。而北京市規(guī)定的繳納物業(yè)費(fèi)的起算點(diǎn)則對(duì)于住宅類商品房的買受人來(lái)講更為有利，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》（文號(hào)：北京市人民政府令第219號(hào)，實(shí)施時(shí)間：2010年10月1日）和《關(guān)于<北京市物業(yè)管理辦法>實(shí)施中若干問(wèn)題的通知》（文號(hào)：京建發(fā)[2010]506號(hào)），由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，在《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，除四種例外情形[1]，在完成物業(yè)共用部分交接前，建設(shè)單位都不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

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由此，我們可以看出，新修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》未就業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的情形作出如所"誤讀"的"8種情形業(yè)主可拒繳物業(yè)費(fèi)"的詳細(xì)規(guī)定。其實(shí)，對(duì)物業(yè)費(fèi)的拒繳情形進(jìn)行簡(jiǎn)單羅列和總結(jié)也并不完全科學(xué)，業(yè)主原則上負(fù)有繳費(fèi)義務(wù)，該等義務(wù)是否可被免除也是因事因時(shí)而異的。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)的基礎(chǔ)依據(jù)在于物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主是否繳費(fèi)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照合同約定。由于交房時(shí)點(diǎn)可能影響業(yè)主何時(shí)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，業(yè)主可能還需要參考開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽署的商品房銷售合同來(lái)確定何時(shí)開(kāi)始繳納物業(yè)費(fèi)。

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新修訂的《物業(yè)管理規(guī)定》取消了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)要求，新增守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制作為事中和時(shí)后監(jiān)管措施，采用更為市場(chǎng)化的方式對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，實(shí)際上國(guó)家并非對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對(duì)新形勢(shì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身的誠(chéng)信建設(shè)，適應(yīng)新的監(jiān)管要求。而就物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)意識(shí)到物業(yè)費(fèi)是其享受物業(yè)服務(wù)的支付對(duì)價(jià)，對(duì)于網(wǎng)上的傳言審慎判斷，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》、物業(yè)服務(wù)合同等規(guī)定和約定下妥善行使自身權(quán)利。而且，在考慮繳費(fèi)問(wèn)題時(shí)，業(yè)主也應(yīng)考慮物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)公司的重要收入來(lái)源，如果業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)難以為繼，小區(qū)的日常維護(hù)和管理也將受到影響，導(dǎo)致小區(qū)整體品質(zhì)下降則業(yè)主的自身利益最終也會(huì)受到影響。所以，在物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)問(wèn)題上，業(yè)主也應(yīng)理性應(yīng)對(duì)，依據(jù)有關(guān)規(guī)定和合同約定行使自身權(quán)利。

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注：

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