該《通知》是國務(wù)院明確提出"加快發(fā)展住房租賃市場"總體要求之后，第一個(gè)由主管機(jī)關(guān)聯(lián)合發(fā)布的針對(duì)住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的專門性規(guī)定，首次明確提出了重點(diǎn)支持以自持物業(yè)開展權(quán)益類證券化產(chǎn)品的宏觀政策導(dǎo)向，劃定了優(yōu)先支持的區(qū)域和類型，區(qū)分了"權(quán)益類ABS"、"債權(quán)性質(zhì)ABS"和"房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）"三類業(yè)務(wù)類型，探索建立涵蓋租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案及住房租賃ABS審核多環(huán)節(jié)的"綠色通道"機(jī)制，并提出了未來進(jìn)一步建立和完善囊括設(shè)立專業(yè)住房租賃ABS增信機(jī)構(gòu)、建立自律管理體體系、建立住房租賃ABS業(yè)務(wù)管理制度、營造良好政策環(huán)境等多項(xiàng)政策亮點(diǎn)。

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《通知》的政策導(dǎo)向意義明顯、涵蓋內(nèi)容全面、鼓勵(lì)性措施具體，必將對(duì)住房租賃ABS業(yè)務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。就《通知》的相關(guān)規(guī)定，本文就其重點(diǎn)及要點(diǎn)將作如下解讀。

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相較于以往主管機(jī)關(guān)發(fā)布的政策性文件，《通知》首次創(chuàng)造性地將住房租賃ABS產(chǎn)品區(qū)分為"權(quán)益類ABS"、"債權(quán)性質(zhì)ABS"和REITs三類業(yè)務(wù)類型，并分別明確了"重點(diǎn)支持"、"積極推動(dòng)"、"試點(diǎn)發(fā)行"的宏觀政策導(dǎo)向。

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"重點(diǎn)支持"以自持物業(yè)開展"權(quán)益類ABS"：目前，住房租賃市場主要存在兩大類運(yùn)營模式：一類是以企業(yè)"自持物業(yè)"直接開展住房租賃業(yè)務(wù)；另一類是以"租賃物業(yè)"對(duì)外轉(zhuǎn)租（委托管理）的"二房東模式"或"委托管理模式"。目前，采用前述兩類運(yùn)營模式的相關(guān)住房租賃企業(yè)，在證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的企業(yè)資產(chǎn)證券化已參照CMBS的雙SPV結(jié)構(gòu)、類REITs產(chǎn)品等進(jìn)行了資產(chǎn)證券化的先行探索。對(duì)此，《通知》第（六）項(xiàng)規(guī)定首次旗幟鮮明地明確了重點(diǎn)支持以"自持物業(yè)"開展"權(quán)益類ABS"的宏觀政策導(dǎo)向，并在多項(xiàng)內(nèi)容中直接從自持物業(yè)類住房租賃企業(yè)的角度進(jìn)行了具體規(guī)定。

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積極推動(dòng)"債權(quán)性質(zhì)ABS"：《通知》明確提出"積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的ABS產(chǎn)品"，這一方面是對(duì)目前相關(guān)住房租賃企業(yè)已發(fā)行CMBS或"融資型"類REITs產(chǎn)品的積極肯定，另一方面，對(duì)于未來進(jìn)一步推出更多其他類型的債權(quán)性質(zhì)ABS產(chǎn)品的創(chuàng)新提供了政策空間。

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試點(diǎn)發(fā)行公募REITs：《通知》明確在住房租賃領(lǐng)域"試點(diǎn)發(fā)行"房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），對(duì)過去國務(wù)院及相關(guān)主管機(jī)關(guān)關(guān)于積極推進(jìn)REITs試點(diǎn)政策的再次重申，這是否意味著會(huì)首先由證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)在住房租賃領(lǐng)域先行試點(diǎn)公募REITs，我們拭目以待。

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就應(yīng)滿足的ABS業(yè)務(wù)相關(guān)共性要求，進(jìn)行了再次強(qiáng)調(diào)：《通知》第（三）項(xiàng)以列舉的方式對(duì)與物業(yè)權(quán)屬及建設(shè)運(yùn)營合法合規(guī)狀況、現(xiàn)金流、主體等證券化相關(guān)共性監(jiān)管要求進(jìn)行了明文規(guī)定。結(jié)合已發(fā)行住房租賃類REITs項(xiàng)目實(shí)踐，在后續(xù)開展的住房租賃ABS項(xiàng)目中，如下問題值得進(jìn)一步探討：

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第一，"培育型"物業(yè)是否滿足《通知》關(guān)于"產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流"的要求：由于新建成物業(yè)在達(dá)到運(yùn)營成熟階段前，對(duì)外出租率相對(duì)較低，目前的證券化項(xiàng)目中往往會(huì)采用先整體包租給相應(yīng)總租人，再由總租人對(duì)外向小租戶進(jìn)行轉(zhuǎn)租的培育模式，物業(yè)項(xiàng)下產(chǎn)生的現(xiàn)金流直接來源于總租人根據(jù)總租合同支付的總租租金，而非最底層的小租戶，該等"培育型"物業(yè)是否可以理解仍能夠滿足《通知》所述的"產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流"要求，值得進(jìn)一步探討和明確。

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第二，關(guān)于發(fā)起人（原始權(quán)益人）合法存續(xù)、入池物業(yè)持續(xù)運(yùn)營是否應(yīng)滿足相應(yīng)的期限要求：《通知》要求"發(fā)起人（原始權(quán)益人）在最近2年無重大違法違規(guī)行為"。對(duì)此，是否意味著發(fā)起人（原始權(quán)益人）或物業(yè)持有人應(yīng)滿足存續(xù)滿2年的要求，以及入池物業(yè)持續(xù)運(yùn)營是否應(yīng)滿足相應(yīng)的期限要求等，有待進(jìn)一步探討和明確。

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第三，特別強(qiáng)調(diào)將"已辦理住房租賃登記備案手續(xù)"作為發(fā)行條件：目前住房租賃企業(yè)以及住房租賃企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)形成的租賃合同均有相關(guān)的登記、備案要求。而對(duì)于租賃合同而言，實(shí)踐中較多住房租賃企業(yè)由于種種原因?qū)@一項(xiàng)管理性要求并未嚴(yán)格執(zhí)行，但目前尚不構(gòu)成證券化的入池障礙，一般對(duì)該等合規(guī)性瑕疵等相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)如實(shí)充分披露即可。但《通知》第（三）項(xiàng)強(qiáng)制要求"物業(yè)已按相關(guān)規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)"，如果意味著未辦理完畢備案登記手續(xù)的租賃合同即視為不符合發(fā)行條件而影響入池，則對(duì)于擬開展證券化的住房租賃企業(yè)日常經(jīng)營、稅收、甚至資產(chǎn)的形成模式等造成一定程度的影響。作為配套規(guī)定，《通知》第（八）項(xiàng)針對(duì)性的提出，各地住房建設(shè)管理部門應(yīng)對(duì)相關(guān)租賃住房備案等事項(xiàng)建立綠色通道以提高住房租賃企業(yè)辦理租賃備案登記手續(xù)的效率；此外，對(duì)住房租賃企業(yè)行政管理要求的加強(qiáng)，住房租賃市場亟需更強(qiáng)有力的稅收優(yōu)惠政策支持。

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住房租賃企業(yè)的房源獲取成本是住房租賃企業(yè)進(jìn)入住房租賃市場關(guān)注的重點(diǎn)?！锻ㄖ访鞔_了可以利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的13個(gè)試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目、商業(yè)辦公用房等改建的租賃住房開展資產(chǎn)證券化。相比與國務(wù)院批復(fù)的《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）報(bào)告》、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等多部門發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》，《通知》列舉范圍有所限縮，文中"等"是否涵蓋工廠、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉庫、公寓式酒店等改建的租賃住房開展資產(chǎn)證券化，有待相關(guān)部門的進(jìn)一步明確。

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雖然從中央到地方對(duì)以非住宅性質(zhì)用地改建為租賃住房給予了很大的政策支持，但改建的合法合規(guī)施行尚需實(shí)施細(xì)則出臺(tái)使得政策得以落地。

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特別對(duì)于采取"二房東模式"或是"委托管理模式"運(yùn)營的住房租賃企業(yè)而言，一方面住房租賃企業(yè)自身并不持有不動(dòng)產(chǎn)，另一方面，該類型住房租賃企業(yè)自身一般體量較小，如何脫離主體信用實(shí)現(xiàn)租賃資產(chǎn)的證券化是老生常談的難題。《通知》提出探索設(shè)立專業(yè)的住房租賃資產(chǎn)證券化增信機(jī)構(gòu)，無疑是一項(xiàng)可以解決核心問題的重要?jiǎng)?chuàng)新，有利于證券化產(chǎn)品的評(píng)級(jí)和發(fā)行。

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建立租賃租房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等環(huán)節(jié)的"綠色通道"，將有利于快速擴(kuò)大租賃住房的儲(chǔ)備房源。《通知》第（八）項(xiàng)明確提出，將"優(yōu)化租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等程序，各地住房建設(shè)管理部門應(yīng)對(duì)開展住房租賃資產(chǎn)證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等事項(xiàng)建立綠色通道"。前述"綠色通道"機(jī)制將有利于縮短新建租賃住房"上市"時(shí)間、擴(kuò)大ABS的優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備房源。

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允許租賃住房用地上建設(shè)的房屋向SPV進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或抵押，或成為自持型物業(yè)的唯一退出渠道。實(shí)踐中，住房租賃企業(yè)在租賃住房用地上開發(fā)建設(shè)的租賃房屋往往存在一定的自持期限要求，長期來看會(huì)可能會(huì)形成其融資和發(fā)展的"瓶頸"?！锻ㄖ返冢ò耍╉?xiàng)明確提出"對(duì)于在租賃住房用地上建設(shè)的房屋，允許轉(zhuǎn)讓或抵押給資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等特殊目的載體用于開展資產(chǎn)證券化"，相當(dāng)于為該類企業(yè)進(jìn)行ABS融資開辟了"綠色通道"，無疑是一個(gè)重大利好。同時(shí)，該《通知》第（十六）項(xiàng)也明確劃定了"嚴(yán)禁利用特殊目的載體非法轉(zhuǎn)讓租賃性質(zhì)土地使用權(quán)或改變土地租賃性質(zhì)"的"紅線"，形成了"疏堵并行"的監(jiān)管框架。

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建立住房租賃ABS業(yè)務(wù)審核的"綠色通道"，有利于實(shí)質(zhì)性地助力該類ABS業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。《通知》第（九）項(xiàng)明確提出，對(duì)住房租賃ABS業(yè)務(wù)，將"研究建立受理、審核和備案的綠色通道，專人專崗負(fù)責(zé)，提高審核、發(fā)行、備案和掛牌的工作效率"。因此，未來證券交易所可能進(jìn)一步出臺(tái)的相關(guān)"綠色通道"機(jī)制，十分值得市場關(guān)注和期待，對(duì)于促進(jìn)該類ABS業(yè)務(wù)的快速發(fā)展將發(fā)揮重要作用。

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