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隨著全國(guó)各地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)?？焖贁U(kuò)張。各一二線城市人口激增，城市的交通出行壓力日益增大?；诔鞘熊壍澜煌ǜ咝П憬葺d客量大的特點(diǎn)，為提高城市公共交通運(yùn)行效率，各城市紛紛大力發(fā)展軌道交通系統(tǒng)。但軌道交通的發(fā)展存在前期資金消耗量大，資金成本收回時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，給地方政府帶來(lái)了極大的財(cái)政的壓力。在這一背景下，為扶持軌道交通發(fā)展，緩解軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資壓力，我國(guó)國(guó)家層面以及一些地方政府層面出臺(tái)了相關(guān)政策鼓勵(lì)軌道交通與場(chǎng)站上蓋物業(yè)進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，并對(duì)上蓋物業(yè)/周邊土地的土地使用權(quán)規(guī)定了一些不以公開(kāi)競(jìng)價(jià)為主要特征的出讓方式：

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• 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)管理的意見(jiàn)》（2018）規(guī)定："要加強(qiáng)節(jié)地技術(shù)和節(jié)地模式創(chuàng)新應(yīng)用，鼓勵(lì)探索城市軌道交通地上地下空間綜合開(kāi)發(fā)利用，推進(jìn)建設(shè)用地多功能立體開(kāi)發(fā)和復(fù)合利用，提高空間利用效率和節(jié)約集約用地水平。"

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• 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障城市軌道交通安全運(yùn)行的意見(jiàn)》（2018）規(guī)定："在保障運(yùn)營(yíng)安全的前提下，支持對(duì)城市軌道交通設(shè)施用地的地上、地下空間實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)，創(chuàng)新節(jié)約集約用地模式，以綜合開(kāi)發(fā)收益支持運(yùn)營(yíng)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，確保城市軌道交通運(yùn)行安全可持續(xù)。"

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• 《國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)管理的通知》（2015）規(guī)定："創(chuàng)新投融資體制，實(shí)施軌道交通導(dǎo)向型土地綜合開(kāi)發(fā)，吸引社會(huì)資本通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等多種形式參與建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。"

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• 《國(guó)務(wù)院關(guān)于創(chuàng)新重點(diǎn)領(lǐng)域投融資機(jī)制鼓勵(lì)社會(huì)投資的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)2014)規(guī)定："加快推進(jìn)鐵路投融資體制改革?！?span style="text-decoration-line: underline; box-sizing: border-box;">對(duì)城市軌道交通站點(diǎn)周邊、車輛段上蓋進(jìn)行土地綜合開(kāi)發(fā)，吸引社會(huì)資本參與城市軌道交通建設(shè)。"

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• 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》（2014）規(guī)定："堅(jiān)持"多式銜接、立體開(kāi)發(fā)、功能融合、節(jié)約集約"的原則，對(duì)鐵路站場(chǎng)及毗鄰地區(qū)特定范圍內(nèi)的土地實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)利用。通過(guò)市場(chǎng)方式供應(yīng)土地"，"新建鐵路項(xiàng)目未確定投資主體的，可在項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，將土地綜合開(kāi)發(fā)權(quán)一并招標(biāo)，新建鐵路項(xiàng)目中標(biāo)人同時(shí)取得土地綜合開(kāi)發(fā)權(quán)。相應(yīng)用地可按開(kāi)發(fā)分期約定一次或分期提供，供地價(jià)格按出讓時(shí)的市場(chǎng)價(jià)確定。"[2]

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根據(jù)上述相關(guān)規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)和支持社會(huì)資本參與軌道交通場(chǎng)站的土地綜合開(kāi)發(fā)。我們重點(diǎn)關(guān)注到，根據(jù)國(guó)家對(duì)于鐵路站場(chǎng)地區(qū)綜合開(kāi)發(fā)用地的規(guī)定，鐵路項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)主體與毗鄰地區(qū)的土地綜合開(kāi)發(fā)主體可以一并招標(biāo)確定，競(jìng)標(biāo)者在中標(biāo)成為鐵路項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)主體時(shí)一并獲得鐵路場(chǎng)站毗鄰地區(qū)用地（通常為經(jīng)營(yíng)性用地）的綜合開(kāi)發(fā)權(quán)。我們理解，這與傳統(tǒng)的招拍掛方式競(jìng)價(jià)土地使用權(quán)有所不同，鐵路場(chǎng)站毗鄰地區(qū)土地使用權(quán)的獲取不單單取決于個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者之間價(jià)格的比拼，而更多的取決于候選者對(duì)于鐵路項(xiàng)目的投資意愿和投資能力，盡管形式上仍系公開(kāi)途徑（招標(biāo)），但對(duì)鐵路進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的特殊要求使投資人以相對(duì)較低的價(jià)格（相比于單純的公開(kāi)競(jìng)價(jià)）獲得鐵路場(chǎng)站毗鄰區(qū)域的經(jīng)營(yíng)性用地土地使用權(quán)存在了可能。

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經(jīng)過(guò)調(diào)研各地方關(guān)于軌道交通場(chǎng)站土地綜合開(kāi)發(fā)的政策，目前通過(guò)"招拍掛"進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)依然是獲取軌道交通場(chǎng)站上蓋物業(yè)/周邊土地土地使用權(quán)的常規(guī)方式[3]。但值得注意的是部分地方政策亦存在一些軌道交通場(chǎng)站經(jīng)營(yíng)性用地土地使用權(quán)獲取的非公開(kāi)競(jìng)價(jià)或不以公開(kāi)競(jìng)價(jià)為主要特征的出讓模式，我們將其總結(jié)為以下幾種類型：

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我國(guó)上海、廣州、成都等城市的軌道交通場(chǎng)站上蓋物業(yè)/周邊土地土地使用權(quán)均存在"協(xié)議出讓"的能。但是土地受讓方通常限于軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng)主體或與相關(guān)國(guó)資公司聯(lián)合設(shè)立的開(kāi)發(fā)主體。

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上海：根據(jù)《上海市發(fā)展和改革委員會(huì)、上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局關(guān)于印發(fā)<關(guān)于推進(jìn)上海市軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)利用的實(shí)施意見(jiàn)（暫行）>的通知》(2014)的規(guī)定："軌道交通車輛基地綜合開(kāi)發(fā)利用以軌道交通建設(shè)主體為主，軌道交通車站綜合開(kāi)發(fā)利用以相關(guān)區(qū)（縣）國(guó)資公司為主，鼓勵(lì)軌道交通建設(shè)主體與相關(guān)市、區(qū)（縣）國(guó)資公司組成聯(lián)合體（由軌道交通建設(shè)主體、相關(guān)市、區(qū)（縣）國(guó)資公司單獨(dú)或聯(lián)合設(shè)立的開(kāi)發(fā)主體，以下統(tǒng)稱綜合開(kāi)發(fā)主體）。

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新建軌道交通場(chǎng)站綜合建設(shè)用地，由所在區(qū)（縣）政府按照現(xiàn)行分工負(fù)責(zé)征收；既有軌道交通場(chǎng)站綜合建設(shè)用地，在完成軌道交通場(chǎng)站本體工程后，由綜合開(kāi)發(fā)主體負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)性"上蓋"建設(shè)。在明確規(guī)劃和形成"凈地"或"上蓋"后，可以以協(xié)議出讓方式，出讓給綜合開(kāi)發(fā)主體。用于車站、軌道部分的土地，按照劃撥土地方式管理；用于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的部分，按規(guī)劃建設(shè)軌道交通前的市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)收取。

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綜合開(kāi)發(fā)主體以協(xié)議方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，以自主開(kāi)發(fā)為主，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓；如引入社會(huì)投資主體參與開(kāi)發(fā)的，軌道交通場(chǎng)站建設(shè)用地使用權(quán)以招拍掛方式公開(kāi)出讓。軌道交通場(chǎng)站建設(shè)用地成本和耕地占補(bǔ)平衡等相關(guān)費(fèi)用，以及經(jīng)營(yíng)性"上蓋"建設(shè)成本，納入綜合開(kāi)發(fā)土地成本。"

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廣州：《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市軌道交通場(chǎng)站綜合體建設(shè)及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)實(shí)施細(xì)則（試行）的通知》（2017）的規(guī)定："軌道交通場(chǎng)站綜合體土地供應(yīng)可結(jié)合地塊實(shí)際，按照"一體規(guī)劃、同步建設(shè)、統(tǒng)一供應(yīng)"的思路，根據(jù)投資類別分為三種模式。……（二） 運(yùn)營(yíng)企業(yè)投資類。原則上適用于具備局部開(kāi)發(fā)條件的軌道交通場(chǎng)站。支持市屬軌道交通投資建設(shè)主體采用統(tǒng)一規(guī)劃、整體建設(shè)的模式，形成的國(guó)有資產(chǎn)委托市屬軌道交通投資建設(shè)主體代為經(jīng)營(yíng)，相應(yīng)收益彌補(bǔ)軌道交通項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)虧損。土地供應(yīng)采用協(xié)議出讓、公開(kāi)出讓等方式。"

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成都：根據(jù)《成都市人民政府關(guān)于貫徹省政府<關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓管理規(guī)定>的實(shí)施意見(jiàn)》(2015)的規(guī)定："鼓勵(lì)綜合開(kāi)發(fā)利用軌道交通和城市公共交通項(xiàng)目用地。五城區(qū)范圍內(nèi)采取特許經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓方式取得軌道交通、城市公共交通項(xiàng)目投資建設(shè)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的國(guó)有企業(yè)，其特許經(jīng)營(yíng)范圍的項(xiàng)目用地，可按控制性詳細(xì)規(guī)劃綜合開(kāi)發(fā)，采取協(xié)議出讓方式整體供地。成都高新區(qū)、成都天府新區(qū)直管區(qū)、其他區(qū)（市）縣參照五城區(qū)的政策執(zhí)行。"

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根據(jù)南昌市國(guó)土資源局公布的"國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓公示"（洪國(guó)土資交示字[2018]010號(hào)）[4]，"我局?jǐn)M將位于軌道1號(hào)線地鐵大廈地下空間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（協(xié)議）出讓給南昌軌道交通集團(tuán)有限公司"，土地用途為"商業(yè)用地"。

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不同于單純的以招拍掛競(jìng)價(jià)方式出讓土地使用權(quán)，國(guó)家和一些地方層面對(duì)于軌道交通場(chǎng)站綜合體建設(shè)（含上蓋物業(yè)/周邊土地）規(guī)定了"附條件"/"帶方案"的土地公開(kāi)出讓方式，在這種模式下土地競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)的高低不再是確定土地使用權(quán)歸屬的唯一依據(jù)，而競(jìng)買(mǎi)人的主體資格、對(duì)該類土地提出的開(kāi)發(fā)時(shí)序、技術(shù)措施等涉及軌道交通設(shè)施保護(hù)和施工影響的要求，也會(huì)作為土地出讓的必要條件。

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廣州：《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市軌道交通場(chǎng)站綜合體建設(shè)及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)實(shí)施細(xì)則（試行）的通知》（2017）規(guī)定： "（社會(huì)投資類）采取帶軌道交通站場(chǎng)綜合體概念方案公開(kāi)出讓方式。出讓方案須包括軌道交通設(shè)施建設(shè)。軌道交通投資建設(shè)主體對(duì)該類土地提出的開(kāi)發(fā)時(shí)序、技術(shù)措施等涉及軌道交通設(shè)施保護(hù)和施工影響的要求，應(yīng)當(dāng)作為土地出讓的必要條件。"

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此外，在國(guó)家層面，上文所提及的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》規(guī)定，如果新建鐵路項(xiàng)目已確定投資主體但未確定鐵路站場(chǎng)及毗鄰地區(qū)特定范圍內(nèi)的土地綜合開(kāi)發(fā)權(quán)的，則在通過(guò)招拍掛方式供應(yīng)前述用地時(shí)應(yīng)將統(tǒng)一聯(lián)建的鐵路站場(chǎng)、線路工程及相關(guān)規(guī)劃條件、鐵路建設(shè)要求作為取得土地的前提條件。我們理解這亦屬于土地使用權(quán)附條件的公開(kāi)出讓。

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我們檢索到廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局在"2018JG02地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（含在建工程）"公開(kāi)出讓公告[5]中標(biāo)明："本項(xiàng)目為地鐵配套運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，為確保地鐵運(yùn)營(yíng)安全，符合本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件的中華人民共和國(guó)境內(nèi)法人方可申請(qǐng)參加競(jìng)買(mǎi)，不接受聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)。廈門(mén)市地鐵辦公室承擔(dān)對(duì)競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人的本產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入審查工作并出具《競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人擬投資項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入審核意見(jiàn)書(shū)》"，"產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件：競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人登記注冊(cè)的經(jīng)營(yíng)范圍必須包含軌道交通投融資、開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容，且在中國(guó)境內(nèi)至少具有一條軌道交通線路的投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)（包括試運(yùn)營(yíng)）與管理經(jīng)驗(yàn)"。

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招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)屬于"招拍掛"的方式之一，而不同于拍賣、掛牌單純以"價(jià)格最高者得"確定土地使用權(quán)人，招標(biāo)方式的典型特征為可以按照"綜合條件最佳者得"的方式確定中標(biāo)人。本文亦將此列為土地使用權(quán)公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式獲取的例外。

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石家莊：根據(jù)《石家莊市軌道交通管理?xiàng)l例》（2017）對(duì)于軌道交通場(chǎng)站土地綜合開(kāi)發(fā)的規(guī)定："規(guī)劃為經(jīng)營(yíng)性用途的土地，涉及軌道交通項(xiàng)目安全的，可以采取招標(biāo)方式出讓，按照綜合條件最佳者得的原則確定受讓人。"

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根據(jù)我們檢索到的福州市國(guó)土資源局"榕土讓[2017]04號(hào)"國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告[6]，目標(biāo)出讓地塊的土地用途包括：交通運(yùn)輸用地（軌道交通）、公共管理與公共服務(wù)用地（文化設(shè)施）、商服（商業(yè)、商務(wù)）用地。福州市國(guó)土資源局確定的出讓方式為："采用招標(biāo)方式出讓"。具體的評(píng)標(biāo)辦法為："按照能夠滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)且得分最高者得原則確定中標(biāo)人。"

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在南寧市、貴陽(yáng)市和蘭州市等部分地方，軌道交通沿線土地的土地使用權(quán)在滿足特定條件時(shí)可以不經(jīng)過(guò)公開(kāi)的招拍掛程序而直接以"作價(jià)出資"方式投入軌道交通建設(shè)及運(yùn)營(yíng)單位，但需要注意的是，能夠以"作價(jià)出資"方式獲取土地使用權(quán)的主體通常僅限于國(guó)有軌道交通建設(shè)及運(yùn)營(yíng)單位，土地使用權(quán)作價(jià)入股形成的對(duì)應(yīng)股權(quán)通常由國(guó)有股權(quán)持股單位持有。

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南寧：《南寧市城市軌道交通管理?xiàng)l例》（2016）規(guī)定："經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，本市國(guó)有城市軌道交通建設(shè)及運(yùn)營(yíng)單位在規(guī)劃確定的城市軌道交通及其配套設(shè)施用地范圍內(nèi)進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)的，可按作價(jià)出資方式取得土地使用權(quán)。具體辦法由市人民政府另行制定。"

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貴陽(yáng)：《貴陽(yáng)市城市軌道交通建設(shè)管理辦法》（2015）規(guī)定："在軌道交通建設(shè)過(guò)程中，結(jié)合軌道交通建（構(gòu)）筑物一并實(shí)施開(kāi)發(fā)的地上及地下空間，其使用權(quán)與地表土地使用權(quán)，可作價(jià)出資用于軌道交通建設(shè)。軌道交通建設(shè)單位依照《貴陽(yáng)市城市軌道交通國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資暫行辦法》[7]取得土地使用權(quán)的土地，在土地使用年限內(nèi)，可依法出租、抵押、轉(zhuǎn)讓和用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。"

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蘭州：《蘭州市人民政府關(guān)于印發(fā)蘭州市軌道交通周邊國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股實(shí)施辦法的通知》（2017）規(guī)定："本實(shí)施辦法所稱國(guó)有土地土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）是指市政府將一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，由國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)作為股東，出資投入到蘭州市軌道交通有限公司，土地資產(chǎn)計(jì)作國(guó)家資本金或界定為國(guó)家股股本金。"

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根據(jù)我們檢索到的蘭州市以作價(jià)入股方式配置軌道交通沿線土地的相關(guān)新聞[8]："我市（蘭州市）將按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃統(tǒng)籌安排軌道交通沿線土地，對(duì)軌道交通沿線土地以作價(jià)入股方式進(jìn)行配置，適度提高開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度。……根據(jù)城市規(guī)劃核定的用地性質(zhì)和評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，將一定年期內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)。作為出資投入軌道公司，該建設(shè)用地使用權(quán)由軌道公司持有，土地使用權(quán)作價(jià)入股形成的國(guó)家股股權(quán)，由市政府委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。"

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在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，即便房地產(chǎn)商在進(jìn)行單純的住宅或商業(yè)地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)，也出現(xiàn)了越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、合作開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。而在諸如軌道交通等專業(yè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)/社會(huì)資本通常缺乏相應(yīng)的專業(yè)資質(zhì)，此時(shí)更需要跟一些特定的擁有專業(yè)資質(zhì)的國(guó)有企業(yè)進(jìn)行合作，才能參與這些有特殊情景下的綜合開(kāi)發(fā)并獲取相應(yīng)的開(kāi)發(fā)收益。

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如前文所述，軌道交通場(chǎng)站上蓋物業(yè)及周邊土地的綜合開(kāi)發(fā)，通常會(huì)與軌道交通的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)進(jìn)行捆綁，而給予土地資源主要是為了滿足建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本的平衡。因此社會(huì)資本在自身沒(méi)有鐵路建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的資質(zhì)的情況下，如果希望參與所"捆綁"的經(jīng)營(yíng)性用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，即需與專業(yè)的鐵路建設(shè)運(yùn)營(yíng)主體進(jìn)行合作。

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一些地方層面對(duì)于軌道交通土地綜合開(kāi)發(fā)即存在鼓勵(lì)社會(huì)資本與軌道公司進(jìn)行合作的相關(guān)政策。如《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)東莞市軌道交通站場(chǎng)周邊土地綜合開(kāi)發(fā)及站場(chǎng)綜合體建設(shè)實(shí)施細(xì)則的通知》（2018）規(guī)定："鼓勵(lì)軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位與社會(huì)投資主體合作開(kāi)發(fā)，通過(guò)合理約定收益分享方式實(shí)現(xiàn)其收益預(yù)期。"

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另根據(jù)我們從公開(kāi)渠道檢索到的案例，"2017年4月，廣東鐵投集團(tuán)與中國(guó)金茂控股集團(tuán)在廣州簽署合作意向書(shū)，中國(guó)金茂將以不低于20%資本金的額度，全面參與廣佛江珠城際鐵路投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、土地綜合開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等工作。"[9]如案例所示，實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)軌道公司與社會(huì)資本合作進(jìn)行軌道交通綜合開(kāi)發(fā)的案例。軌道公司在軌道交通的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)運(yùn)營(yíng)、維修和保養(yǎng)的環(huán)節(jié)較為專業(yè)，但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在明顯差距，因此產(chǎn)生了軌道公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作對(duì)軌道交通綜合開(kāi)發(fā)的模式。這也使社會(huì)資本有機(jī)會(huì)參與到軌道交通的綜合開(kāi)發(fā)并獲取相應(yīng)的開(kāi)發(fā)收益。

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除上述案例之外，在廣受關(guān)注的萬(wàn)科與深圳地鐵集團(tuán)的深度合作中，究其原因除了萬(wàn)科內(nèi)部股權(quán)之爭(zhēng)外，雙方在戰(zhàn)略協(xié)同性層面也進(jìn)行了充分的考慮。未來(lái)雙方將依托"軌道+物業(yè)"模式，即通過(guò)上蓋物業(yè)及地下空間與軌道交通同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)，將沿線物業(yè)增值最大限度地轉(zhuǎn)化成為企業(yè)的內(nèi)部效益，形成自我造血、良性循環(huán)的可持續(xù)發(fā)展良好機(jī)制。[10]萬(wàn)科與深圳地鐵集團(tuán)通過(guò)進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，雙方彼此的專業(yè)優(yōu)勢(shì)將得到最有效的發(fā)揮，很好地實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)?；谏鲜稣吆蛯?shí)踐中的案例，我們傾向于認(rèn)為社會(huì)資本與軌道公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)將是社會(huì)資本參與軌道交通綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一種有效途徑。

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結(jié)合前文所總結(jié)的國(guó)家和地方層面軌道交通土地使用權(quán)獲取的相關(guān)政策以及實(shí)踐中的相關(guān)案例，我們認(rèn)為，即便經(jīng)營(yíng)性用地的土地使用權(quán)公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓已成為常態(tài)，但在特定的情形下，國(guó)家為扶持某些特定行業(yè)的發(fā)展，或出于行業(yè)的特殊需要，依然存在向受讓人進(jìn)行非公開(kāi)競(jìng)價(jià)或不以公開(kāi)競(jìng)價(jià)為主要特征的方式進(jìn)行出讓的可能。除了本文所重點(diǎn)探討的軌道交通領(lǐng)域外，據(jù)我們了解，在城中村改造/棚戶區(qū)改造、養(yǎng)老、醫(yī)療、文化事業(yè)領(lǐng)域等等也同樣存在類似情形。后續(xù)我們亦計(jì)劃能夠?qū)τ谶@些特定領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)性用地土地獲取情況進(jìn)行進(jìn)一步的探討。

[1] 《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定："建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。" "根據(jù)《物權(quán)法》第136之規(guī)定，建設(shè)用地分層使用權(quán)是指土地所有權(quán)人在同一宗地上，分別就地表、地上和地下的空間范圍內(nèi)賦予不同權(quán)利主體以建設(shè)用地使用權(quán)，或者賦予同一權(quán)利主體不同性質(zhì)、不同用途的建設(shè)用地使用權(quán)。軌道交通的上蓋物業(yè)同時(shí)會(huì)涉及不同用途的土地使用權(quán)的分層設(shè)立問(wèn)題：就同一建設(shè)用地按照實(shí)際的用途（軌道交通用途或商業(yè)用途等）進(jìn)行分層。"（參見(jiàn)施建輝，《建設(shè)用地分層使用權(quán)的實(shí)踐考察及立法完善-以南京地鐵建設(shè)為例》，《法商研究》，2016年第3期）。但該問(wèn)題點(diǎn)并非本文所關(guān)注的重點(diǎn)，故本文不作詳細(xì)討論。

[2] 該條款也同時(shí)規(guī)定了新建鐵路項(xiàng)目與土地綜合開(kāi)發(fā)權(quán)分別取得的情形。

[3]《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》（2014）"新建鐵路項(xiàng)目已確定投資主體但未確定土地綜合開(kāi)發(fā)權(quán)的，綜合開(kāi)發(fā)用地采用招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)，并將統(tǒng)一聯(lián)建的鐵路站場(chǎng)、線路工程及相關(guān)規(guī)劃條件、鐵路建設(shè)要求作為取得土地的前提條件。土地由鐵路建設(shè)投資主體取得的，鐵路建設(shè)和土地綜合開(kāi)發(fā)應(yīng)統(tǒng)籌推進(jìn)；土地由其他市場(chǎng)主體取得的，其他市場(chǎng)主體應(yīng)與鐵路建設(shè)投資主體協(xié)商安排鐵路建設(shè)與土地綜合開(kāi)發(fā)相關(guān)事宜，確保鐵路等各項(xiàng)建設(shè)按規(guī)劃有序進(jìn)行。"

[4]?公示網(wǎng)址：http://nc.jxgtt.gov.cn/News.shtml?p5=91844685，最后訪問(wèn)時(shí)間2019年7月21日

[5]?公告網(wǎng)址：http://www.sohu.com/a/242328803_750036；最后訪問(wèn)時(shí)間2019年7月21日 。

[6]?http://www.soudi.cn/zpg/td_200356_grd.html，最后訪問(wèn)時(shí)間2019年7月21日。

[7]《貴陽(yáng)市城市軌道交通國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資暫行辦法》（2014）第二條：本國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資暫行辦法只對(duì)貴陽(yáng)市城市軌道交通有限公司（以下稱"市軌道公司"）先行先試，確保封閉管理、風(fēng)險(xiǎn)可控。

第四條：市國(guó)資委代表市政府依法履行出資人職責(zé)。

[8] http://www.sohu.com/a/24391258_120801，最后訪問(wèn)時(shí)間2019年7月21日。

[9]?案例來(lái)源：https://www.yicai.com/news/100018868.html；最后訪問(wèn)時(shí)間2019年7月21日。

[10]?來(lái)源：https://www.vanke.com/news.aspx?type=8&id=3574，最后訪問(wèn)時(shí)間2019年7月21日。

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