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新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）是為了適應(yīng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提高工業(yè)用地效率而提出的城市用地分類(lèi)，具體是指在工業(yè)用地（M類(lèi)）中增設(shè)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）類(lèi)型，用于建設(shè)產(chǎn)業(yè)用房和配套服務(wù)設(shè)施，更好地融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、無(wú)污染生產(chǎn)等多種創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能。與傳統(tǒng)形態(tài)的工業(yè)用地不同，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）具有單位土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大、用地形式混合成分高、功能需求多元化等特征，可以有效支撐當(dāng)前新產(chǎn)業(yè)和新業(yè)態(tài)的發(fā)展。

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結(jié)合粵港澳大灣區(qū)六大城市目前已出臺(tái)的新型產(chǎn)業(yè)用地政策，可以歸納出新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的主要特點(diǎn)，與傳統(tǒng)工業(yè)用地相比，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）有以下重要突破：（1）土地功能利用更加多樣，能夠同時(shí)滿足研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、無(wú)污染生產(chǎn)等多種功能需求，允許建設(shè)相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，更加符合當(dāng)前城市空間統(tǒng)籌利用的趨勢(shì)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的訴求；（2）單位土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度更大，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）基準(zhǔn)容積率一般為2.0-4.0，有些城市甚至未設(shè)置容積率上限[2]，能有效促進(jìn)土地資源節(jié)約集約利用；（3）分割轉(zhuǎn)讓方式更加靈活，新型產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目用房基本都允許有條件地分割登記、銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓?zhuān)砂创?、層等基本單位進(jìn)行分割登記、轉(zhuǎn)讓?zhuān)试S有條件地轉(zhuǎn)讓給從事生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)的工業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)；（4）拿地成本更低,新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的出讓底價(jià)基本按照出讓時(shí)點(diǎn)同地段辦公用途市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)的20％-50%予以計(jì)算，再根據(jù)分割轉(zhuǎn)讓比例、容積率、實(shí)際出讓年限等因素進(jìn)行修正調(diào)整；（5）用地準(zhǔn)入和供后監(jiān)管更加嚴(yán)格，要求新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項(xiàng)目符合各地產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，確保工業(yè)用地真正用于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)回歸產(chǎn)業(yè)本身。

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為了進(jìn)一步規(guī)范新型產(chǎn)業(yè)用地管理，加快推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新動(dòng)力，以高品質(zhì)空間吸引創(chuàng)新要素加快集聚，提高工業(yè)用地利用效率，保障工業(yè)用地節(jié)約集約利用。近年來(lái)，國(guó)家層面及省級(jí)政府層面紛紛出臺(tái)了相應(yīng)的政策鼓勵(lì)并規(guī)范新型產(chǎn)業(yè)用地的發(fā)展。2014年5月，國(guó)土資源部發(fā)布了《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國(guó)土資源部令第61號(hào)），強(qiáng)調(diào)要通過(guò)規(guī)模引導(dǎo)、布局優(yōu)化、標(biāo)準(zhǔn)控制、市場(chǎng)配置、盤(pán)活利用等手段，達(dá)到節(jié)約土地、減量用地的目的，堅(jiān)持改革創(chuàng)新的原則，探索土地管理新機(jī)制，創(chuàng)新節(jié)約集約用地新模式，進(jìn)一步提升用地強(qiáng)度、促進(jìn)低效廢棄地再利用、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局、提高土地利用效率。2015年9月，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、科學(xué)技術(shù)部、工業(yè)和信息化部、 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、 商務(wù)部發(fā)布了《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新用地的意見(jiàn)》（國(guó)土資規(guī)〔2015〕5號(hào)），明確優(yōu)先安排新產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，運(yùn)用多種方式供應(yīng)新產(chǎn)業(yè)用地，采取差別化用地政策支持新業(yè)態(tài)發(fā)展，引導(dǎo)新產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，支持培育發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)。2016年11月，國(guó)土資源部印發(fā)了《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的通知（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)），要求堅(jiān)持以人為本，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，鼓勵(lì)進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，鼓勵(lì)集中成片開(kāi)發(fā)，鼓勵(lì)社會(huì)資本積極進(jìn)入，規(guī)范推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)，促進(jìn)城鎮(zhèn)更新改造，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。

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為了積極響應(yīng)國(guó)家對(duì)新型產(chǎn)業(yè)用地實(shí)踐的探索，2017年2月，廣東省人民政府印發(fā)了《廣東省降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本工作方案的通知》（粵府〔2017〕14號(hào)），同年7月，廣東省國(guó)土資源廳印發(fā)了《關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2017〕3號(hào)），要求加大工業(yè)用地保障力度，優(yōu)先安排新產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和用地標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化工業(yè)用地供應(yīng)方式，盤(pán)活利用存量工業(yè)用地，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，引導(dǎo)土地用途兼容復(fù)合利用，推動(dòng)功能融合和產(chǎn)城融合。此后，2018年8月，廣東省人民政府修訂了《廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施》（粵府〔2018〕79號(hào)），要求各地市劃設(shè)工業(yè)用地控制線，充分保障工業(yè)用地供給，允許對(duì)工業(yè)項(xiàng)目按照規(guī)劃確認(rèn)的用地圍墻線內(nèi)面積出讓?zhuān)试S實(shí)行彈性年期出讓供地，降低企業(yè)用地成本。

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為打造粵港澳大灣區(qū)，建設(shè)世界級(jí)城市群，近年來(lái)，大灣區(qū)內(nèi)各大城市都紛紛設(shè)立新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），并出臺(tái)了相應(yīng)的監(jiān)管政策，以適應(yīng)創(chuàng)新型企業(yè)和創(chuàng)新人才的發(fā)展空間需求。

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2013年1月，深圳率先提出新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）概念，并頒布了相應(yīng)的七份文件，包括一份主文件《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》以及六份附屬文件，通過(guò)修訂工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法，進(jìn)一步開(kāi)放工業(yè)廠房的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)發(fā)城市更新工改工產(chǎn)業(yè)升級(jí)項(xiàng)目。同時(shí)推出創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，新增產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向地價(jià)修正系數(shù)。

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2014年1月1日，在"1+6"系列文件的基礎(chǔ)上，深圳正式發(fā)布《深圳市城市規(guī)劃與標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（2014版），首次在傳統(tǒng)土地類(lèi)別中新增了"新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）"分類(lèi)。2016年至2017年，深圳市政府出臺(tái)了《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法（試行）》（深府〔2016〕80號(hào)）及《深圳市市級(jí)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選實(shí)施辦法》（深府辦規(guī)〔2017〕4號(hào)），提出重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選機(jī)制，為落實(shí)產(chǎn)業(yè)用地類(lèi)別化供應(yīng)提供了政策依據(jù)。以上系列文件在短時(shí)間內(nèi)催生了深圳"工改"市場(chǎng)的繁榮，但也不可避免地導(dǎo)致部分工業(yè)用地"房地產(chǎn)化"，偏離了政策設(shè)定的初衷。

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2016年底至2017年，深圳出臺(tái)嚴(yán)控政策限制"工改居"、"工改商"、"工改保"以及新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）比例等，2018年9月3日，《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》正式落地，對(duì)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)權(quán)分割、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管、土地回收等方面進(jìn)行了具體規(guī)定。2019年3月19日，為了進(jìn)一步推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，深圳市人民政府對(duì)《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》進(jìn)行了修訂，重點(diǎn)增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地監(jiān)管，提出重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和一般產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選與分類(lèi)管理。2019年6月11日，深圳市規(guī)劃和自然資源局公布了《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，在深化城市更新內(nèi)涵，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、加大政府統(tǒng)籌力度、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)空間管理等方面提出了多項(xiàng)舉措。一方面強(qiáng)化"工改工"拆除重建類(lèi)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)引導(dǎo)，落實(shí)工業(yè)區(qū)塊線管理要求；另一方面強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)升級(jí)更新項(xiàng)目事前審查與事后監(jiān)管，通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)審查流程、簽訂產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議、加大考核評(píng)估力度，保障產(chǎn)業(yè)空間切實(shí)服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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深圳在新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）方面的實(shí)踐，帶動(dòng)了粵港澳大灣區(qū)其他城市對(duì)于創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用地的探索，而且，深圳的"先試先行"也為其他城市優(yōu)化土地資源配置、推進(jìn)用地管理精細(xì)化改革提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

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2015年3月，廣州出臺(tái)了《廣州市提高工業(yè)用地利用效率試行辦法》（穗府辦［2015］11號(hào)），首次在總體原則、規(guī)劃管理、供地管理、供后監(jiān)管等四個(gè)方面為提高工業(yè)用地利用效率，促進(jìn)工業(yè)用地節(jié)約集約利用，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了政策支撐。之后，為了進(jìn)一步優(yōu)化和實(shí)施工業(yè)用地政策，2019年3月21日，廣州市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《廣州市提高工業(yè)用地利用效率實(shí)施辦法》（穗府辦規(guī)〔2019〕4號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)"廣州實(shí)施辦法"），標(biāo)志著廣州市工業(yè)用地利用正式邁入新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）時(shí)代。廣州新型產(chǎn)業(yè)用地政策的出臺(tái)與之前《廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效試點(diǎn)工作行動(dòng)方案（2018-2020年）》、《廣州市價(jià)值創(chuàng)新園區(qū)建設(shè)三年行動(dòng)方案（2018-2020年）》等系列園區(qū)創(chuàng)新扶持政策一脈相承。

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一方面，《廣州實(shí)施辦法》吸取國(guó)內(nèi)其他城市的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，結(jié)合廣州市的實(shí)際情況，探索如何在廣州建立新型產(chǎn)業(yè)用地管理制度，具體明確了選址準(zhǔn)入的范圍和流程，明確了新型產(chǎn)業(yè)用地的配套設(shè)施比例可達(dá)30％，引導(dǎo)建設(shè)主體通過(guò)集中布局，完善服務(wù)和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，提升園區(qū)品質(zhì)；同時(shí)設(shè)立了產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制，明確了供地流程，明確了新型產(chǎn)業(yè)用地的土地出讓價(jià)格，約為同地段辦公用途市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)的20％，有效降低了企業(yè)的用地成本。另一方面，《廣州實(shí)施辦法》加強(qiáng)了工業(yè)用地的精準(zhǔn)供應(yīng)和供后服務(wù)，要求各區(qū)政府在組織供應(yīng)工業(yè)用地時(shí)，與企業(yè)簽訂《投入產(chǎn)出協(xié)議》，內(nèi)容包含產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)、投產(chǎn)及達(dá)產(chǎn)時(shí)間、投資強(qiáng)度、投資總額、產(chǎn)出效率、總產(chǎn)值、稅收等，并將該協(xié)議納入土地供應(yīng)文件。土地供應(yīng)后，各區(qū)政府將根據(jù)土地供應(yīng)合同和投入產(chǎn)出協(xié)議，分階段對(duì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投資情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)管，保障土地供應(yīng)合同和投入產(chǎn)出協(xié)議的實(shí)施。

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2018年9月11日，東莞市政府正式印發(fā)了《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)"東莞暫行辦法"），這是國(guó)內(nèi)第一份明確針對(duì)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的市級(jí)政策?！稏|莞暫行辦法》從準(zhǔn)入條件、規(guī)劃管控、土地價(jià)格、產(chǎn)權(quán)分割、履約監(jiān)管等方面明確了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理的基本原則和要求，提出優(yōu)先在廣深科技創(chuàng)新走廊（東莞段）重點(diǎn)區(qū)域、臨深片區(qū)、城市更新單元、市鎮(zhèn)聯(lián)合重點(diǎn)招商地區(qū)等區(qū)域試行，試行時(shí)間3年，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后在全市范圍內(nèi)推廣。

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此后，東莞于2019年5月5日出臺(tái)市政府一號(hào)文《東莞市人民政府關(guān)于拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間加快推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)"拓空間40條"）， 《拓空間40條》進(jìn)一步提出試點(diǎn)建立新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓比例獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，以及新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項(xiàng)目物業(yè)貢獻(xiàn)調(diào)整觸發(fā)機(jī)制，具體而言，一方面，《拓空間40條》在《東莞暫行辦法》基礎(chǔ)之上提出試點(diǎn)建立新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓比例獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，對(duì)市級(jí)市認(rèn)定的重大項(xiàng)目，效益貢獻(xiàn)比獎(jiǎng)勵(lì)線 每增加100萬(wàn)元/畝，可分割轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)用房比例在49%的基礎(chǔ)上再增加10%，最高不得超過(guò)項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積的68%；另一方面，《拓空間40條》在《東莞暫行辦法》基礎(chǔ)之上提出建立新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項(xiàng)目物業(yè)貢獻(xiàn)調(diào)整觸發(fā)機(jī)制，效益貢獻(xiàn)比獎(jiǎng)勵(lì)線每增加100萬(wàn)元/畝，政府核減項(xiàng)目50%的貢獻(xiàn)物業(yè)。以上鼓勵(lì)政策充分體現(xiàn)出東莞著力建立適應(yīng)新型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的用地規(guī)劃管理機(jī)制，以高品質(zhì)空間吸引創(chuàng)新要素集聚的決心。

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為了促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)佛山市順德區(qū)村級(jí)工業(yè)園改造升級(jí)，佛山市政府大力推進(jìn)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的規(guī)劃和實(shí)踐，2019年3月28日，佛山市順德區(qū)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)《順德區(qū)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造新型產(chǎn)業(yè)及綜合型產(chǎn)業(yè)用地管理暫行辦法（試行）》的通知（以下簡(jiǎn)稱(chēng)"佛山辦法"），這對(duì)于村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造意義十分重大。

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《佛山辦法》指出，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）規(guī)劃容積率不得低于3.0，宗地內(nèi)允許配建不超過(guò)總計(jì)容建筑面積30%的生產(chǎn)服務(wù)等配套設(shè)施，嚴(yán)禁建造商品住宅、專(zhuān)家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。在綜合型產(chǎn)業(yè)用地中，工業(yè)用地面積不得低于宗地總用地面積的50%且工業(yè)用地上所建計(jì)容建筑面積不得低于項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積的50%。對(duì)于工業(yè)用地與商業(yè)辦公用地混合用途的土地，工業(yè)用地上不得另行建設(shè)配套設(shè)施。

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《佛山辦法》明確，新型產(chǎn)業(yè)用地應(yīng)根據(jù)規(guī)定辦理供地手續(xù)，屬政府儲(chǔ)備土地出讓的，必須以招標(biāo)等方式公開(kāi)出讓?zhuān)恋毓_(kāi)交易起始價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)。其中，新型產(chǎn)業(yè)用地公開(kāi)交易起始價(jià)不得低于順德區(qū)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，且不低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)之和。此外，《佛山辦法》指出，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）經(jīng)批準(zhǔn)后，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以按照規(guī)定進(jìn)行分割銷(xiāo)售，其中產(chǎn)業(yè)用房分割銷(xiāo)售單元面積不得小于300平方米，配套設(shè)施可以分割銷(xiāo)售，但可銷(xiāo)售的計(jì)容建筑面積不超過(guò)總計(jì)容建筑面積的15%，且原則上只面向項(xiàng)目?jī)?nèi)產(chǎn)業(yè)用房業(yè)主銷(xiāo)售。

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2019年6月14日，惠州市自然資源局正式對(duì)外發(fā)布了《惠州市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)"惠州暫行辦法"），擬在支持新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的適當(dāng)混合，為創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新人才的空間需求提供用地保障,彌補(bǔ)惠州相關(guān)的土地供應(yīng)政策空白。

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根據(jù)《惠州暫行辦法》，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）在規(guī)劃上不僅支持新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上配置一定比例的配套商業(yè)辦公（B2）、配套型住宅用地（R2）和公共服務(wù)設(shè)施用地，而且允許產(chǎn)業(yè)用房分拆給上下游企業(yè)，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項(xiàng)目建成完工后，可以統(tǒng)一辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，也可以分幢、分層辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。對(duì)于可分割M0項(xiàng)目的部分產(chǎn)業(yè)用房允許分拆進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑯又荒苻D(zhuǎn)讓給用地單位所屬產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴，即上下游的生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)的工業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)。產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓后，自辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記之日起5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓。配套用房應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給用地單位及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈的員工，首次分割轉(zhuǎn)讓后，自辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記之日起10年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓。

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2019年6月27日，中山市人民政府正式對(duì)外發(fā)布《中山市新型產(chǎn)業(yè)用地管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)"中山辦法"），提出"新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）"概念，支持新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展，為創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新人才的空間需求提供用地保障?！吨猩睫k法》共八章32條，分別對(duì)制定依據(jù)、用地類(lèi)型、用地范圍、規(guī)模要求、準(zhǔn)入認(rèn)定、技術(shù)參數(shù)、供地方式、供地流程、土地年限、土地地價(jià)、無(wú)償提供要求、轉(zhuǎn)讓管理、履約監(jiān)管等進(jìn)行了具體規(guī)定。

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首先，《中山辦法》同樣明確了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）定義、用地規(guī)模、分割要求、布局原則、選址范圍、準(zhǔn)入認(rèn)定，規(guī)定新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）可用于建設(shè)產(chǎn)業(yè)用房和配套服務(wù)設(shè)施，容積率上限可至6.0；還規(guī)定新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）地價(jià)分類(lèi)確定，起始價(jià)原則上按照商業(yè)服務(wù)業(yè)用地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的35%確定，特別指出的是，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)定需要支持的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，起始價(jià)可下調(diào)至25%，以滿足新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地需求。其次，明確了三種新型產(chǎn)業(yè)用地類(lèi)型的供地方式，分別為公開(kāi)方式出讓的新增新型產(chǎn)業(yè)用地、"三舊"改造"工改M0"和因政府原因造成閑置的工業(yè)用地轉(zhuǎn)為新型產(chǎn)業(yè)用地的；再次，明確了履約監(jiān)管主體和監(jiān)管要求，以及具體的整改要求和違約處罰措施。

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?在此基礎(chǔ)上，我們進(jìn)一步分析粵港澳大灣區(qū)六大核心城市對(duì)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的監(jiān)管政策，可以得出以下監(jiān)管趨勢(shì)：

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在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，建設(shè)用地規(guī)模擴(kuò)張過(guò)快，導(dǎo)致當(dāng)前城市發(fā)展土地資源緊缺，未來(lái)產(chǎn)業(yè)用地的增量空間較少，只能在存量空間和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面尋求空間，因此需要讓低效用地產(chǎn)生更大收益，提升轉(zhuǎn)變土地利用內(nèi)涵，在此背景之下，新型產(chǎn)業(yè)用地對(duì)于規(guī)劃指標(biāo)的系列要求正好滿足了工業(yè)用地集約節(jié)約開(kāi)發(fā)的需求。

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首先，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）允許高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，各地對(duì)于新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的容積率、建筑密度等規(guī)劃指標(biāo)的要求相對(duì)寬松，容積率原則上大于3.0，甚至不設(shè)上限，可以更好地鼓勵(lì)企業(yè)提高標(biāo)準(zhǔn)廠房用地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，促進(jìn)土地集約、節(jié)約利用。

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其次，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的用地形式更加豐富，允許在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上配置一定比例的配套商業(yè)辦公用地、住宅用地和公共服務(wù)設(shè)施用地，有效解決傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)功能單一、配套不完善和"工改工"市場(chǎng)動(dòng)力不足的問(wèn)題，功能混合利用的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步提升土地利用效率。

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再次，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）在選址規(guī)劃方面，通常要求布局在交通便捷、配套完善的區(qū)域，如重大發(fā)展平臺(tái)、重要發(fā)展廊道、軌道交通站點(diǎn)周邊、高快速公路出入口附近等。選址規(guī)劃的范圍進(jìn)一步滿足了各類(lèi)科技創(chuàng)新平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)集中布局、集約發(fā)展的需求，有利于甄選規(guī)模大、效益好、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)在政府專(zhuān)門(mén)劃定的工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行連片開(kāi)發(fā)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚。

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隨著粵港澳大灣區(qū)各大城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的演化和發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產(chǎn)活動(dòng)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)并存聚集，進(jìn)一步推動(dòng)園區(qū)經(jīng)濟(jì)與城區(qū)經(jīng)濟(jì)逐漸走向融合。從目前粵港澳大灣區(qū)各大城市的新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）政策來(lái)看，政府都鼓勵(lì)企業(yè)規(guī)?；ㄔO(shè)開(kāi)發(fā)并自持運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，更好地維持產(chǎn)業(yè)園區(qū)的品質(zhì)管理和產(chǎn)業(yè)定位，培育先進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)價(jià)值與品質(zhì)的提升，更好地推動(dòng)產(chǎn)、城、人融合發(fā)展。

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新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）基本都允許在滿足條件的情況下進(jìn)行產(chǎn)權(quán)自由分割，但是要求產(chǎn)業(yè)用房只能分割轉(zhuǎn)讓給上下游企業(yè)，而且新型產(chǎn)業(yè)用地地價(jià)與分割轉(zhuǎn)讓比例成正比，分割轉(zhuǎn)讓比例越大，地價(jià)越高，說(shuō)明政府希望開(kāi)發(fā)商減少分割轉(zhuǎn)讓的比例，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)看，能夠保證產(chǎn)業(yè)園區(qū)及產(chǎn)業(yè)布局的相對(duì)穩(wěn)定性。

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各大城市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）政策普遍都反映出對(duì)高品質(zhì)建設(shè)開(kāi)發(fā)的追求，希望建立以特定的產(chǎn)業(yè)集群為依托，以完整的產(chǎn)業(yè)鏈為核心，以完善的產(chǎn)業(yè)配套為支撐，以完備的生活配套為保障的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)自我聚集、自我發(fā)展。目前新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）政策中大多將土地分為自持型用地和可分割型用地，各地政府都對(duì)可分割型產(chǎn)業(yè)用地設(shè)置了更高的用地門(mén)檻，這是為了鼓勵(lì)企業(yè)利用新型產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行集中連片開(kāi)發(fā)，以求達(dá)到結(jié)構(gòu)層次合理、產(chǎn)業(yè)特色鮮明、集群效應(yīng)顯著、功能布局優(yōu)化的發(fā)展目標(biāo)。

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新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的準(zhǔn)入條件和履約管理充分體現(xiàn)出城市化進(jìn)程中土地用地管理精細(xì)化發(fā)展的趨勢(shì)，能夠有效避免產(chǎn)業(yè)用地開(kāi)發(fā)"房地產(chǎn)化"。目前粵港澳大灣區(qū)各大城市基本都要求各區(qū)政府、園區(qū)管委會(huì)或其指定機(jī)構(gòu)承擔(dān)工業(yè)用地監(jiān)管職責(zé)，對(duì)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租、產(chǎn)出指標(biāo)、改變用途等進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，要求對(duì)項(xiàng)目履約監(jiān)管協(xié)議的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)管，并公開(kāi)有關(guān)項(xiàng)目履約監(jiān)管的相關(guān)文件，杜絕"以產(chǎn)業(yè)之名,行地產(chǎn)之實(shí)"的現(xiàn)象,確保工業(yè)用地真正用于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

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各大城市都要求開(kāi)發(fā)主體簽訂項(xiàng)目履約監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容包括但不限于投產(chǎn)時(shí)間、投資強(qiáng)度、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、節(jié)能環(huán)保、產(chǎn)出強(qiáng)度、財(cái)政貢獻(xiàn)強(qiáng)度、違約責(zé)任等相關(guān)條款。并要求責(zé)任部門(mén)在達(dá)產(chǎn)階段、達(dá)產(chǎn)后每3至5年、出讓年期到期前1年等階段，對(duì)投資總額、投資強(qiáng)度、單位面積產(chǎn)出、稅收產(chǎn)出等情況，以及土地供應(yīng)合同和投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議約定的其他指標(biāo)完成情況進(jìn)行評(píng)估考核。

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值得注意的是，對(duì)于逾期仍未通過(guò)達(dá)產(chǎn)驗(yàn)收的，政府將綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政和法律等手段，依法處置閑置和違約工業(yè)用地。例如，沒(méi)收開(kāi)發(fā)主體支付的履約保證金、停止剩余未分割轉(zhuǎn)讓部分進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理、將開(kāi)發(fā)主體列入失信"黑名單"不得參與土地競(jìng)拍等，政府還可能無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)。用地準(zhǔn)入和履約管理的嚴(yán)格要求說(shuō)明新型產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目套利空間將進(jìn)一步縮小，依托新型產(chǎn)業(yè)用地的管理和開(kāi)發(fā)將更加精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化。雖然新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）土地開(kāi)發(fā)成本更低，但是將長(zhǎng)期受到政府的嚴(yán)格監(jiān)管，在各地政府加強(qiáng)項(xiàng)目履約管理的背景之下，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)造更加多元化的的盈利模式，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市發(fā)展。

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[1] 資料來(lái)源：http://kuaibao.qq.com/s/20190904A006NC00?refer=spider

[2]《深圳市規(guī)劃國(guó)土委關(guān)于施行《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中密度分區(qū)與容積率章節(jié)修訂條款的通知》?！钜?guī)土〔2018〕998號(hào)

http://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/tzgg/201901/t20190103_15222056.htm

[3] "1+6"的主文件是《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》，以及相應(yīng)的《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》、創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房管理辦法、地價(jià)管理辦法、限制土地處理辦法、工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法、產(chǎn)業(yè)配套住房管理的指導(dǎo)意見(jiàn)6個(gè)附屬文件，

[4] 根據(jù)2014版《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》，新型產(chǎn)業(yè)用地M0是指新型產(chǎn)業(yè)用地是指融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、 無(wú)污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)活動(dòng)的用地。