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就新冠疫情，國家衛(wèi)生健康委員會已將其納入《傳染病防治法》規(guī)定的乙類傳染病，并采取甲類傳染病的預(yù)防、控制措施。截至目前，武漢、北京、上海等地區(qū)政府主管部門對涉及商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的主要政策性規(guī)定如下：

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1.?武漢地區(qū)

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《武漢市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控暫行辦法》第二十六條規(guī)定："市防控指揮部在新型冠狀病毒感染的肺炎疫情期間，根據(jù)需要實(shí)施下列措施并公告：（一）禁止大型群眾性活動，包括：演唱會、音樂會等文藝演出，大型體育賽事，撞鐘、廟會、敬香祈福等民俗活動，展覽、展銷和人才招聘等；（二）暫停影劇院、娛樂場所、網(wǎng)吧、浴室、體育場館等場所營業(yè)；（三）關(guān)閉圖書館、博物館、文化館（站）、美術(shù)館等文博場館，暫停開放動物園、風(fēng)景區(qū)等場所；（四）停止培訓(xùn)機(jī)構(gòu)（含托幼機(jī)構(gòu)）開展線下服務(wù)；（五）禁止所有農(nóng)（集）貿(mào)市場、超市等各類經(jīng)營場所銷售活禽，暫停寵物商店（醫(yī)院）營業(yè)；（六）禁止大規(guī)模操辦婚喪喜事；（七）要求所有人員出入公共場所佩戴口罩；（八）其他緊急措施。"第二十七條規(guī)定："市防控指揮部根據(jù)疫情防控需要，依法采取停產(chǎn)、停業(yè)和停課等措施并公告。"第二十八條規(guī)定："市防控指揮部根據(jù)疫情防控需要，依法實(shí)施交通管制并公告。"

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湖北省人民政府于2020年1月21日發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新型冠狀病毒感染的肺炎防控工作的通告》，規(guī)定各地嚴(yán)格限制舉辦大型活動、要切實(shí)做好公共場所、集貿(mào)市場、餐飲食品生產(chǎn)經(jīng)營單位的衛(wèi)生管理和消毒工作。商場、餐飲、理發(fā)店等密切接觸服務(wù)對象的工作人員，必須嚴(yán)格執(zhí)行戴口罩上崗和其他必要的防護(hù)制度。

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2.?北京地區(qū)

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北京市人民政府于2020年1月24日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步明確責(zé)任加強(qiáng)新型冠狀病毒感染的肺炎預(yù)防控制工作的通知》，主要規(guī)定賓館、飯店、旅店、文化娛樂場所、商業(yè)經(jīng)營單位、公共交通工具等公共場所或者其他人員密集場所的經(jīng)營者、管理者應(yīng)當(dāng)落實(shí)公共場所、人員密集場所的消毒、通風(fēng)等防控措施，并對進(jìn)入公共場所、其他人員密集場所的人員進(jìn)行提醒和防控知識的宣傳教育。建筑施工單位要加強(qiáng)對施工人員生活居住場所的防控管理，落實(shí)防控措施，嚴(yán)格人員登記。

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3.?上海地區(qū)

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中共上海市委上海市人民政府于2020年1月24日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，主要規(guī)定教育部門要嚴(yán)格落實(shí)各類教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)線下培訓(xùn)活動一律暫緩開展?！矆鏊蛘咂渌藛T密集場所的經(jīng)營者、管理者要落實(shí)消毒、通風(fēng)等防控措施，并對進(jìn)入人員進(jìn)行健康宣傳教育。

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上海市于2020年1月25日宣布啟動重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)機(jī)制后，上海市各地區(qū)各部門采取最嚴(yán)舉措細(xì)化落實(shí)聯(lián)防聯(lián)控，其中包括市公共圖書館、美術(shù)館、博物館、公共文化館、社區(qū)文化活動中心、歌舞娛樂場所、游藝娛樂場所等文化旅游設(shè)施將實(shí)行閉館或停止開放；上海動物園、東方明珠、海昌海洋公園等A級景區(qū)停止開放，迪士尼樂園于1月25日閉園，其他非A級重點(diǎn)景區(qū)陸續(xù)關(guān)閉；浦江游覽全面停航；取消春節(jié)期間相關(guān)營業(yè)性演出活動，演出場館發(fā)停演公告并配套公布退票方案；停止組團(tuán)赴武漢旅游，計(jì)劃前往武漢旅游的團(tuán)組已全部取消，相關(guān)旅游費(fèi)用全額退還游客；市各宗教活動場所暫停開放并停止集體宗教活動；市體育局直屬場館及各區(qū)體育局所屬體育場館暫停開放，在此期間不再舉行體育賽事活動。

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《中華人民共和國民法總則》（下稱"《民法總則》"）第一百八十條規(guī)定："不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。"《中華人民共和國合同法》（下稱"《合同法》"）第一百一十七條規(guī)定："因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。"

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本次"新冠疫情"自2019年底起迅速爆發(fā)，具有突發(fā)性，一般公眾無法預(yù)見，且疫情爆發(fā)至今尚無有效治愈方法，一般公眾亦不能避免?？梢钥闯?，"新冠疫情"已符合不可抗力認(rèn)定原則的兩項(xiàng)，只有在"不能克服"方面存在不確定性。如何認(rèn)定，需要結(jié)合實(shí)際情況確定。

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從司法實(shí)踐角度，由于本次"新冠疫情"與2003年"非典"疫情具有一定的相似性，因此我們簡要回顧在司法實(shí)踐層面，各級法院對于"非典"疫情法律性質(zhì)的認(rèn)定，以對本次"新冠疫情"的法律性質(zhì)的認(rèn)定提供參考。

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最高人民法院（以下簡稱"最高院"）于2003年6月11日發(fā)布的《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（法〔2003〕72號）（以下簡稱"《非典期間法院工作通知》"）（已于2013年廢止，但具有較高的參考價(jià)值）第三條第（三）款規(guī)定："由于‘非典’疫情原因，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關(guān)部門為防治‘非典’疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。"簡言之，對于因政府部門應(yīng)對"非典"疫情采取的行政管理措施導(dǎo)致的合同不能履行的情況，最高院認(rèn)為應(yīng)按不可抗力導(dǎo)致合同不能履行的情形處理。在此后最高院的相關(guān)裁判案例中，也遵循了這一指導(dǎo)意見。

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北京市第二中級人民法院課題組在其發(fā)出的《正確處理"非典"疫情構(gòu)成不可抗力免責(zé)案件》中認(rèn)為："……盡管醫(yī)學(xué)專家對非典型肺炎的癥狀、成因等存有不同的看法，但從法律上分析，我們認(rèn)為，非典型肺炎作為一種突發(fā)性的異常事件、一種世界范圍內(nèi)爆發(fā)的疫情，不僅當(dāng)事人不能預(yù)見，而且具有廣博醫(yī)學(xué)知識的醫(yī)學(xué)專家也無法預(yù)見；從其爆發(fā)至今，還沒有有效的方法阻止其傳播，甚至還沒有確定確切的傳染源；盡管有許多非典型肺炎病人經(jīng)過治療病愈出院，但到目前醫(yī)學(xué)界還沒有確定確切有效的治療方法，因此，這種異常的事件，至少在目前，是人類無法預(yù)見、不可避免、不能克服的客觀存在，其性質(zhì)屬于法律上規(guī)定的不可抗力事件，是一種自然災(zāi)害。"

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但是司法實(shí)踐亦有不同觀點(diǎn)，例如上海市第一中級人民法院在（2004）滬一中民二（民）終字第32號民事判決書中認(rèn)為："關(guān)于‘非典’疫情，因非法律所界定的屬于不可抗力的情形，且翊宇公司因防治‘非典’而實(shí)際停業(yè)的時(shí)間系在2003年4月，故對翊宇公司在停業(yè)前應(yīng)履行支付租金之義務(wù)，原審均以不可抗力而免除翊宇公司的責(zé)任，于事實(shí)認(rèn)定及法律適用均有不妥。……對‘非典’時(shí)期的租金，原審已酌情予以減免，現(xiàn)翊宇公司要求全部免除，缺乏依據(jù)。"

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由上可見，司法實(shí)踐對于不可抗力免責(zé)在適用范圍上較為謹(jǐn)慎，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行判定。

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結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定及司法實(shí)踐，我們認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)的承租人只有符合下述條件，才有權(quán)以不可抗力為由，向出租人主張解除合同或酌情減免受"新冠疫情"影響期間的租金：

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1. 租賃合同在"新冠疫情"發(fā)生之前已經(jīng)簽署生效，且在"新冠疫情"爆發(fā)前正常履行，沒有遲延履行的情形。

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2. 租賃合同的履行受到了"新冠疫情"的直接影響，且因政府行政部門采取的措施導(dǎo)致了租賃合同無法履行。以"非典"疫情為例，一般要求因政府及有關(guān)部門為防治"非典"疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于"非典"疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛的情形下方適用"不可抗力"的減免責(zé)任規(guī)定。

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3. 承租人確因"新冠疫情"遭受嚴(yán)重?fù)p失，且可以提供相關(guān)證據(jù)。

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對于商業(yè)物業(yè)租賃合同，承租人的主要合同義務(wù)是向出租人繳納租金，出租人的主要合同義務(wù)是向承租人提供符合約定條件的租賃物業(yè)。如果政府管理部門為防治疫情，明令封閉、查封特定經(jīng)營場所，在此種情況下，因?yàn)檎芾聿块T的明確規(guī)定，導(dǎo)致承租人無法繼續(xù)使用上述租賃物業(yè)，該承租人可以被認(rèn)為是受到了直接影響，有權(quán)主張不可抗力免責(zé)，免除相應(yīng)租金的繳納義務(wù)，甚至解除租賃合同。

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但截至目前，武漢、北京、上海等地區(qū)對疫情防控采取的措施中均沒有要求對特定商場、寫字樓進(jìn)行封閉、停業(yè)，在此情形下，對于商業(yè)物業(yè)承租人而言，雖然"新冠疫情"客觀上影響了商場承租人的經(jīng)營收入，但與租賃合同的履行并無直接關(guān)系，在出租人可以繼續(xù)提供租賃物業(yè)的情況下，承租人仍應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同。承租人無權(quán)以"新冠疫情"導(dǎo)致經(jīng)營收入減少為由，主張不可抗力免責(zé)，即解除租賃合同或減免租金。

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盡管在適用不可抗力免責(zé)方面存在不確定性，但承租人因?yàn)?新冠疫情"受到不利影響并承受經(jīng)營損失是顯而易見的事實(shí)，從公平角度出發(fā)，要求出租人適當(dāng)減免租金以分擔(dān)損失也有法律依據(jù)并合情合理。以"非典"疫情為例，在審判實(shí)踐中人民法院對于不可抗力免責(zé)的適用較為謹(jǐn)慎，但對于確實(shí)受到疫情影響的承租人，審理法院傾向于適用公平原則，適當(dāng)減免部分租金或免除其遲延租金的違約責(zé)任。

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以上海市第二中級人民法院"（2004）滬二中民二（民）終字第354號"民事判決書為例："基于我國在2003年春夏季節(jié)發(fā)生‘非典’疫情一事眾所周知，而且當(dāng)時(shí)娛樂行業(yè)響應(yīng)政府部門防治‘非典’的要求而停業(yè)也是公知的事實(shí)，因此，根據(jù)公平原則，上訴人提出其停業(yè)3個(gè)月的租金應(yīng)免除的理由成立，本院予以支持，故上訴人所欠租金中應(yīng)扣除3個(gè)月的租金。

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上海市長寧區(qū)人民法院在"（2005）長民三（民）初字第260號"的民事判決書中認(rèn)為："‘非典’期間，國家確實(shí)處于一種非常狀態(tài)，對娛樂服務(wù)業(yè)的經(jīng)營活動造成很大的沖擊，但商業(yè)經(jīng)營活動本身就具有一定風(fēng)險(xiǎn)，且‘非典’持續(xù)時(shí)間也較短，蘭天星海浴場不能因此拒付租金和物業(yè)管理費(fèi)，英達(dá)方物業(yè)要求蘭天星海浴場支付2003年5月至6月租金和物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請求應(yīng)予支持，但考慮到‘非典’這一特殊情況，英達(dá)方物業(yè)要求蘭天星海浴場支付違約金的訴訟請求不予支持。"該案二審法院維持原判。

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根據(jù)上述司法實(shí)踐的意見及判例，基本可以認(rèn)為，如商業(yè)物業(yè)的承租人未因政府部門采取的應(yīng)對"新冠疫情"的行政措施而無法繼續(xù)履行租賃合同的，則不能以不可抗力為由，主張解除租賃合同或免除"新冠疫情"期間的租金。但受到間接影響的承租人，可以根據(jù)公平原則，要求減免部分租金或遲延繳納租金。

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大疫面前，全社會的經(jīng)濟(jì)活動勢必受到限制，經(jīng)營收入下降不可避免，業(yè)主與承租人是相互依存的共生體，只有在疫情面前互相體諒、共同扶持才可能在疫情過后共同發(fā)展。因此，針對可能出現(xiàn)的糾紛，我們建議業(yè)主與承租人均應(yīng)本著公平合理原則，從對方角度出發(fā)換位思考，對于受到疫情影響的承租人，通過減免部分或延遲支付租金的方式共克時(shí)艱，繼續(xù)履行租賃合同以避免訴累。

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思慮長遠(yuǎn)者謀一世，風(fēng)雨過后是彩虹，我們相信，疫情期間相互扶持的業(yè)主與承租人，在疫情過后，彼此之間的信任將會得到進(jìn)一步加強(qiáng)，雙方的合作也會更為長久！

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祝愿全國人民眾志成城抗擊疫情，早日取得最后的勝利！