新型冠狀病毒肺炎（以下簡稱肺炎疫情）在武漢爆發(fā)，并陸續(xù)傳播到其他省市。肺炎疫情作為一種突發(fā)異常事件，是房企和施工單位不能預(yù)見、不可避免且不能克服的客觀存在，符合《合同法》第117條以及《民法總則》第180條對不可抗力的定義。[1]但在司法裁判實踐中，因案由及肺炎疫情階段不同，裁判尺度并不統(tǒng)一。

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肺炎疫情對房企延期交房的影響主要體現(xiàn)為：工期延誤影響建設(shè)進度從而導(dǎo)致延期交付。若能夠認(rèn)定施工企業(yè)工期延誤屬于不可抗力并可予以順延，則房企亦可向買受人主張順延交付期限而不承擔(dān)違約責(zé)任。因疫情造成的工期延誤涉及多種因素，不僅是民工流動受限，還包括因政府采取禁行、禁運、禁業(yè)等干預(yù)行為，社會資源傾斜，造成部分商品正常供需關(guān)系劇烈波動，房企的重大關(guān)鍵采購以及房屋審批、驗收等環(huán)節(jié)遭受不利影響導(dǎo)致的交付時間延長。?

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《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》第3條第3款第2項規(guī)定："因政府及有關(guān)部門為防治‘非典’疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。"參照該通知，政府關(guān)于延遲復(fù)工的通知文件屬于政府及有關(guān)部門為防治疫情而采取的行政措施，我們認(rèn)為由此直接導(dǎo)致的工期延誤及延期交付可以被認(rèn)定為因不可抗力導(dǎo)致合同不能履行的情形，施工單位或房企可以主張順延相應(yīng)期間而不承擔(dān)違約責(zé)任。在(2005)三亞民一終字第79號商品房預(yù)售合同糾紛一案中，三亞中院就認(rèn)為："2003年４月，我國暴發(fā)了大規(guī)模的‘非典’疫情，國家禁止人員隨意流動，海南省雖然未發(fā)現(xiàn)一例‘非典’病例，但也采取了禁止錄用島外民工的防范措施，鑒于海南省建筑行業(yè)的民工大部分來自省外，‘非典’疫情的流行對海南省的建筑行業(yè)還是有一定的影響，長源公司以因‘非典’禁止省外技術(shù)工人流動作為遲延交房的抗辯理由有事實根據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)予采信"。

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故參照上述通知、案例，對于肺炎疫情防控期間，因政府采取行政措施要求延期復(fù)工進而導(dǎo)致工期延誤的，房企主張該期間延期交付不構(gòu)成違約的，法院應(yīng)當(dāng)支持房企順延交房時間以及不構(gòu)成違約責(zé)任的抗辯理由。

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我們認(rèn)為，施工單位在疫情爆發(fā)期間響應(yīng)政府號召避免疫情集中傳染而作出停工或分散施工作業(yè)的行為導(dǎo)致工期延誤的情形亦應(yīng)屬于不可抗力。此時應(yīng)當(dāng)首先回顧雙方簽訂的合同中關(guān)于不可抗力約定的相關(guān)內(nèi)容，如果當(dāng)事人對不可抗力的范圍、法律后果和責(zé)任分擔(dān)等作出約定，一般應(yīng)優(yōu)先適用當(dāng)事人約定。在當(dāng)事人約定不明或沒有約定的情況下，應(yīng)適用法律規(guī)定對此作出責(zé)任分配。在（2011）浙民終字第34號民事判決中，臺州中院一審認(rèn)為："根據(jù)施工合同通用條款13.1款的規(guī)定，因不可抗力造成工期延誤，可以順延工期。考慮到2003年‘非典’疫情嚴(yán)重，屬于眾所周知的事實，二建公司為避免‘非典’疫情在建設(shè)工地爆發(fā)而暫停施工，并及時向監(jiān)理報告了該情況，故對屬于不可抗力范疇的‘非典’疫情期間停工，應(yīng)予順延工期30天。"浙江高院二審予以維持。在（2010）豫法民再字第00024號民事判決中，河南高院認(rèn)為："《施工合同》中對不可抗力的約定屬于概括性約定，應(yīng)做廣義解釋，非典對人員、材料購買等造成的影響以及暴雨對室外施工的影響的確影響了工程的進度，且二者均屬于臺興公司與有色院在鑒訂合同時不可預(yù)見的因素，因此，對臺興公司認(rèn)為非典、暴雨構(gòu)成不可抗力的主張，本院予以采納。"在（2004）善民一初字第402號民事判決中，一審法院認(rèn)為："眾所周知，2003年上半年，因發(fā)生‘非典’使各方面的工作在不同程度上受到了一定影響。本案被告亦不例外，在工程建設(shè)上，為分散人員施工，造成了工期延期，是在情理之中。"?

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從上述案例可以看出，若肺炎疫情導(dǎo)致房企工期延誤且有證據(jù)能夠證明雙方已約定或一方因采取防范措施而導(dǎo)致合同履行不能的，則構(gòu)成不可抗力事件，房企可向買受人主張延期交付免除違約責(zé)任。

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《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》第3條第3款第1項規(guī)定："由于‘非典’疫情原因，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。"據(jù)此，疫情發(fā)生后按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響，適用公平原則。此種處理更符合情勢變更原則?？梢岳斫鉃橐虿豢煽沽o法按約履行的一方可以豁免其責(zé)任，但為了維護市場交易秩序和穩(wěn)定，對于可以繼續(xù)履行但對一方顯失公平的合同，法院可通過變更部分合同內(nèi)容來維持雙方的合同關(guān)系，實現(xiàn)雙方訂約目的，從而有效平衡不可抗力對雙方造成的損失，依據(jù)公平原則進行分配。[2]根據(jù)目前檢索到的案例，適用公平原則的案件大多涉及酒店文旅業(yè)的房屋租賃合同糾紛，有的法院認(rèn)為，非典疫情雖對該類產(chǎn)業(yè)造成限制和影響，但對于酒店文旅業(yè)經(jīng)營者與出租人而言，并未完全停止經(jīng)營和出租，只造成了部分影響，尚不足以導(dǎo)致租賃合同根本不能履行，非典疫情未完全阻斷該租賃合同繼續(xù)履行的條件，不能據(jù)此認(rèn)定合同解除系不可抗力的原因所致。但因非典疫情確實對經(jīng)營者造成了重大負(fù)面影響，故從公平原則的角度對雙方損失進行分?jǐn)偤馄健?strong style="box-sizing: border-box;">[3]

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回歸到房企因疫情影響的其他因素導(dǎo)致延期復(fù)工和交付的情形，如復(fù)工后因政府管制導(dǎo)致交通受限運輸費用增加，或社會資源傾斜導(dǎo)致市場采購價格波動需重新談判或另尋供應(yīng)渠道導(dǎo)致工期延誤延期交付的，若房企提供有效證據(jù)證明人、財、物因疫情產(chǎn)生變化和履行障礙導(dǎo)致延期交付，則法院有可能支持不可抗力的主張；但若工期順延超過合理期限且對買受人造成較大不利影響或法院認(rèn)為疫情與工期延誤沒有因果關(guān)系的，則法院可根據(jù)公平原則處理案件，對工期順延酌情予以認(rèn)定。?

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針對非典疫情時期的民事案件審理，北京二中院課題組曾在文章[4]中指出："要從嚴(yán)把握非典型肺炎疫情構(gòu)成不可抗力免責(zé)事由的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即:非典型肺炎疫情作為一種不可抗力的客觀情況，必須發(fā)生在合同成立以后,履行以前。如果當(dāng)事人一方在合同訂立以前發(fā)生非典型肺炎疫情，或者在遲延履行合同期間發(fā)生非典型肺炎疫情,不能認(rèn)定為不可抗力。而且,非典型肺炎疫情作為不可抗力事件，必須影響到合同的正常履行。"

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應(yīng)用到本次肺炎疫情，該疫情作為不可抗力事件必須是發(fā)生在合同成立后履行前，且遲延履行期間在疫情階段的不能認(rèn)定為不可抗力。在(2005)沈民(2)房終字第802號民事判決中，沈陽中院對開發(fā)商因非典疫情主張延期交付的抗辯認(rèn)定："雖然2003年春夏之間我國爆發(fā)‘非典’疫情，但新中城公司在與張曉薇簽訂《協(xié)議書》時（2003年5月26日）應(yīng)當(dāng)預(yù)見‘非典’疫情可能對其正常施工造成影響，但其仍然在《協(xié)議書》中約定在2003年9月底將商品房交付張曉薇，且新中城公司自認(rèn)‘2003年9月初，工程基本完工，只差驗收’，其在2003年9月26日與張曉薇簽訂的《商品房買賣合同》亦約定‘交房日期為2003年9月30日前’，表明‘非典’疫情并未對其交付房屋造成影響，故在本案中不能免除新中城公司承擔(dān)全部逾期交房的違約責(zé)任。"故，若房企因肺炎疫情導(dǎo)致延期交付主張免責(zé)，則前提是該合同須在疫情發(fā)生前簽訂。疫情發(fā)生后，當(dāng)事人已能夠預(yù)見疫情帶來的合同履行風(fēng)險，但仍簽訂合同，則不能據(jù)此免除房企延期交付的責(zé)任。

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首先，國務(wù)院發(fā)布的延長假期通知中的三天假期的性質(zhì)，有待人社部門通知進一步明確，但無論其是法定節(jié)假日還是視為休息日，均應(yīng)予以順延。對于延遲復(fù)工的期間，以浙江省為例，浙江省政府明確省內(nèi)各類企業(yè)（特殊企業(yè)除外）不早于2月9日24時前復(fù)工。按照企業(yè)一般開工日期定在原假期結(jié)束日（1月30日）后，則自1月31日起至2月9日該期間的工期均應(yīng)進行順延，延誤的工期在逾期交付時間中也應(yīng)扣除。在前述 (2005)三亞民一終字第79號案件中，鑒于疫情防控措施出臺早于合同約定的交房時間，在國家宣布疫情結(jié)束的時間點已超過約定交房時間，故法院在計算延期交付天數(shù)時綜合了疫情本身的延誤天數(shù)和合理的工期順延天數(shù)，認(rèn)定："由于‘非典’疫情發(fā)生于‘天涯一方城’項目建設(shè)的裝修階段，政府發(fā)文禁止錄用島外民工至雙方當(dāng)事人合同約定的交房日期還有54天，而長源公司與各裝修施工企業(yè)約定的合同工期最長的為50天，如未發(fā)生‘非典’疫情，項目裝修應(yīng)在該合理期限內(nèi)完成，因而計算‘非典’疫情造成的交房遲延的免責(zé)時間應(yīng)為疫情發(fā)生期間的全部（即2003年5月8日至2003年7月17日，共計71天）并補足被延誤的合理施工工期54天，合計為125天。因此，由于‘非典’疫情構(gòu)成阻礙按期交房的不可抗力因素，根據(jù)雙方合同約定應(yīng)順延交房時間至2003年7月17日后的第54天，即2003年9月9日止。"由此可知，若在合同正常履行期間政府就疫情出臺防控措施，則延期交付天數(shù)應(yīng)包含自政府限制民工流動通知下達之日至國家宣布疫情防治工作取得階段勝利之日的所有天數(shù)，以及正常施工情況下根據(jù)合同約定被延誤的天數(shù)。但鑒于延期交付糾紛涉及因素較為復(fù)雜，故對于此類不可抗力的免責(zé)期間認(rèn)定法院也會較為謹(jǐn)慎和嚴(yán)格。

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若企業(yè)自行采取停工措施預(yù)防疫情集中爆發(fā)而造成工期延誤和延期交付的，在相關(guān)案例中，因施工企業(yè)并未提出明確停工的期限和有效的書面資料，故法院僅酌情順延工期。故對于房企及施工單位而言，應(yīng)保存好關(guān)于疫情防控的政府文件、公告、命令以及企業(yè)采取停復(fù)工或分散施工等措施導(dǎo)致工期拖延的相關(guān)證據(jù)資料。

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疫情發(fā)生后因政府管制導(dǎo)致運輸成本及采購成本增加，企業(yè)尋找新的交易渠道或解決方法導(dǎo)致工期延誤和延期交付的，對于該免責(zé)或順延期間的認(rèn)定，法院并未形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。一般分為兩種情形：一是主張因疫情遭受不可抗力的一方順延工期必須在合理范圍內(nèi)。如在（2010）豫法民再字第00024號民事判決中，河南高院認(rèn)為"非典對人員、材料購買等造成的影響的確影響了工程的進度，且屬于臺興公司與有色院在簽訂合同時不可預(yù)見的因素，因此，對臺興公司認(rèn)為非典、暴雨構(gòu)成不可抗力的主張本院予以采納"，但有色院已對遭受不可抗力的臺興公司順延了4個月的工期，故河南省高院認(rèn)為："與原工期相比，已延長近4個月，即有色院已對臺興公司的工期予以合理的延長，在此情況下，門面房工程仍于2004年2月16日通過竣工驗收，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定臺興公司對門面房工程已構(gòu)成工期違約。故對于臺興公司要求有色院返還工期違約金20萬元的主張，不予支持。"二是若施工單位能夠證明全部延誤工期系因該不可抗力事件造成的，則存在工期順延主張獲得支持的可能。如在（2008）浙民一終字第255號民事判決中，浙江高院認(rèn)為："工程于2003年2月9日開工，2005年1月18日經(jīng)竣工驗收合格，實際總天數(shù)709天，已超過雙方合同約定的工期538天。原審法院根據(jù)項目部、監(jiān)理單位等證明，以及施工期間發(fā)生‘云娜’‘非典’等不可抗力及停電等事由，認(rèn)定陳子兵并未延誤工期，并無不當(dāng)。溫嶺一建要求陳子兵承擔(dān)工期違約金，缺乏依據(jù)，本院不予支持。"

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因疫情影響政府對工程審批驗收導(dǎo)致延期交付的案例較少，根據(jù)檢索到的案例，非不可抗力情況下，若因行政機關(guān)內(nèi)部原因如具體行政行為未落實、部門合并導(dǎo)致職能和審批流程調(diào)整或相應(yīng)檔案丟失等導(dǎo)致行政審批遲延，可以免除開發(fā)商的延期辦證違約責(zé)任。[5]舉輕以明重，若因肺炎疫情導(dǎo)致政府部門決定推遲項目審批驗收或因政府原因?qū)е路课蒡炇粘霈F(xiàn)障礙的情形，在企業(yè)能夠證明系因政府行為導(dǎo)致相應(yīng)延期的情形下，則法院應(yīng)支持房企的免責(zé)抗辯。

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據(jù)上，在當(dāng)前嚴(yán)峻復(fù)雜的疫情形勢下，若房企或施工單位能夠提供因疫情防控導(dǎo)致工期延誤的監(jiān)理單位及工程聯(lián)系單等工程進度證明文件、就相關(guān)審批驗收等事項與政府部門溝通的函件以及政府部門相應(yīng)的通知和措施規(guī)范文件、影響相關(guān)物資采購的證明文件、因疫情導(dǎo)致市政配套設(shè)施建設(shè)延誤及辦理有關(guān)房屋權(quán)屬登記證書延誤的證明文件、企業(yè)調(diào)整人員、設(shè)備、資金等為此做出應(yīng)對措施的相關(guān)資料等，從而建立起延期交付與疫情應(yīng)對之間的因果關(guān)系，將有利于房企主張交付順延的期限認(rèn)定。

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面對可能產(chǎn)生的延期交付情形，房企應(yīng)做好與買受人的充分溝通和協(xié)商，若無法按時交付的可能性較大，則房企應(yīng)當(dāng)立即向買受人發(fā)送書面《延期交付告知函》，將肺炎疫情對企業(yè)和項目生產(chǎn)經(jīng)營造成影響的事實及致使合同無法如約履行的障礙和后果詳細(xì)說明，并向買受人提供政府部門的延長春節(jié)假期和延遲復(fù)工通知以及相應(yīng)證明資料予以佐證。

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鑒于目前肺炎疫情的防控工作依然持續(xù)加強，對于日后可能因疫情產(chǎn)生的延期交付等形勢存在變數(shù)，上述分析僅基于已有的類似案例和相關(guān)文件精神，若日后出臺相應(yīng)的規(guī)范性文件和裁判指引，則應(yīng)按照具體的規(guī)范進行操作。在全國人民眾志成城的并肩奮斗下，疫情終將過去，對于企業(yè)因疫情產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險和困難也應(yīng)及早防范，采取適當(dāng)減損措施，避免產(chǎn)生更大的損失。

[1]?關(guān)于非典疫情適用于不可抗力還是情勢變更原則理論界和司法實踐中均存在爭議和不同?？蓞⒁婍n世遠：《不可抗力、情勢變更與合同解除》，載《法律適用》2014年第11期。

[2]?（2016）最高法民再220號民事判決書中將疫情認(rèn)定為不可抗力事件但對于損失的分配采取了公平原則。

[3] 參見（2013）遼審二民抗字第14號民事判決書、(2004)滬一中民二(民)終字第32號民事判決書、（2007）桂民四終字第1號民事判決書、（2004）昆民一初字48號民事判決書。

[4] 參見《正確處理"非典"疫情構(gòu)成不可抗力免責(zé)事由案》，載《法律適用》2003年第6期。

[5] 參見（2018）粵03民終10909、10910號民事判決書、（（2019）遼01民終1771號民事判決書。