新冠肺炎疫情期間，全國上下眾志成城，抗擊疫情，全國各地紛紛出臺疫情防控舉措，各大企業(yè)延遲復(fù)工時間，以5G、大數(shù)據(jù)、邊緣計算為主的新興技術(shù)為此次疫情防控工作以及復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作做出了巨大的貢獻(xiàn)，展現(xiàn)了其在民生領(lǐng)域的重大意義。以騰訊會議為例，據(jù)騰訊科技的報道，從1月29日開始到2月6日，騰訊會議每天都在進(jìn)行資源擴(kuò)容，日均擴(kuò)容云主機(jī)接近1.5萬臺，8天總共擴(kuò)容超過10萬臺云主機(jī)，而且用戶需求還在進(jìn)一步增長，而這些需求正是由騰訊在全國58個互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC）作為基礎(chǔ)設(shè)施支撐起來的。而就中長期來看，IDC等的新興基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)發(fā)展關(guān)系到疫情后國家復(fù)工復(fù)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的全局，眾多5G應(yīng)用場景如智慧醫(yī)療、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、車聯(lián)網(wǎng)、智慧城市等新領(lǐng)域發(fā)展需要大量的IDC基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為基石。

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正因如此，IDC這種新型基礎(chǔ)設(shè)施的重要性已被中央和地方提升到了前所未有的高度。作為本系列第三篇文章，本文將為大家解析IDC建設(shè)和運(yùn)營的相關(guān)房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施政策對項目的影響。

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近期中央密集部署"新基建"，20天內(nèi)4次提及相關(guān)內(nèi)容，最近一次為中共中央政治局常務(wù)委員會于2020年3月4日召開的研究當(dāng)前新冠肺炎疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)社會運(yùn)行重點(diǎn)工作會議上，提出要"加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度。要注重調(diào)動民間投資積極性"。這是繼2月23日中央統(tǒng)籌推進(jìn)新冠肺炎疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作部署會議、2月21日中央政治局會議以及2月14日中央全面深化改革委員會第十二次會議之后，最高層再次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。各部門和各地也已經(jīng)在抓疫情防控的同時，將數(shù)據(jù)中心建設(shè)等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)作為穩(wěn)定和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要內(nèi)容：

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• 2020年2月14日，廣東省人民政府發(fā)布了《廣東省數(shù)字政府改革建設(shè)2020年工作要點(diǎn)》，提出支持深圳建設(shè)粵港澳大灣區(qū)大數(shù)據(jù)中心，促進(jìn)大灣區(qū)信息要素高效便捷流動。

• 2020年2月24日，工業(yè)和信息化部下發(fā)了《關(guān)于有序推動工業(yè)通信業(yè)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的指導(dǎo)意見》，提出重點(diǎn)支持5G、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

• 2020年2月25日，上海市市委書記李強(qiáng)在上海市統(tǒng)籌推進(jìn)新冠肺炎疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作電視電話會議中強(qiáng)調(diào)，全力抓項目開工，在新一代信息基礎(chǔ)設(shè)施等重點(diǎn)領(lǐng)域研究推出一批投資項目。

• 各省發(fā)改委最近密集披露的龐大的2020年度投資計劃的重點(diǎn)項目清單中亦包括了相當(dāng)數(shù)量的數(shù)據(jù)中心。

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面對眾多利好政策，機(jī)構(gòu)投資IDC項目的熱情也高漲起來。IDC項目初期投入極大，需要進(jìn)行廠房建造或改建、ICT設(shè)備（服務(wù)器）購置、柴油發(fā)電機(jī)、電力用戶站和UPS電源設(shè)備等基礎(chǔ)設(shè)施的配置等，因此，IDC項目有很強(qiáng)的資金需求，需要引進(jìn)投資者或銀行業(yè)融資機(jī)構(gòu)。但由于數(shù)據(jù)中心的建設(shè)和運(yùn)營涉及到"地、電、水、風(fēng)、火、房、網(wǎng)"七大要素[1]，除具有增值電信服務(wù)企業(yè)方面的特征外，還有其他基礎(chǔ)設(shè)施的特征。因此，在政策方面，除了需要考慮投資互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)企業(yè)通常關(guān)注的電信行業(yè)準(zhǔn)入要求及限制，我們建議在深入項目細(xì)節(jié)之前，首先要考慮各部門及各地對于IDC建設(shè)和運(yùn)營因地而異制定的相關(guān)現(xiàn)行政策對項目的影響：

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全國28個省、自治區(qū)、直轄市均建有大型或超大型數(shù)據(jù)中心。盡管在2013年工業(yè)和信息化部、發(fā)展改革委、國土資源部、原電力監(jiān)管委員會、國家能源局即出臺了《關(guān)于數(shù)據(jù)中心建設(shè)布局的指導(dǎo)意見》，對數(shù)據(jù)中心按規(guī)模實(shí)行分級管理，并根據(jù)市場需求、實(shí)時性要求、氣候環(huán)境、能源供給等要素指導(dǎo)IDC的建設(shè)，但是，目前國內(nèi)的IDC市場存在著區(qū)域性供需不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)IDC供不應(yīng)求，其他地區(qū)則供大于求。統(tǒng)計表明，一線城市數(shù)據(jù)中心利用率達(dá)到60%以上；中西部地區(qū)利用率僅為30%左右。這種供需矛盾是由于一線城市的需求端具有大量的互聯(lián)網(wǎng)客戶、云服務(wù)商和金融行業(yè)客戶，而供給端的IDC雖具有地理位置距離客戶近、時延低、管理維護(hù)便利等優(yōu)勢，但卻受到政策和能源、土地和網(wǎng)絡(luò)等條件的約束，無法大量增加供給；而其他地區(qū)雖可能能源充足、氣候條件適宜，而且政府引入IDC項目意愿強(qiáng)烈，但由于當(dāng)?shù)貙π畔⒓夹g(shù)服務(wù)的需求沒有那么大，導(dǎo)致部分地區(qū)供過于求。

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不過，從工業(yè)和信息化部通信發(fā)展司最近一期的《全國數(shù)據(jù)中心應(yīng)用發(fā)展指引（2018）》來看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市數(shù)據(jù)中心規(guī)模增速放緩，其周邊地區(qū)數(shù)據(jù)中心規(guī)?？焖僭鲩L，逐步承接一線城市應(yīng)用需求。西部地區(qū)數(shù)據(jù)中心網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)維質(zhì)量不斷完善，冷存儲業(yè)務(wù)、離線計算業(yè)務(wù)開始上線，數(shù)據(jù)中心利用率正在不斷提高。這也是各地在中央統(tǒng)一部署下落實(shí)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的結(jié)果。比如，北京市人民政府2016年印發(fā)了《北京市"十三五"時期信息化發(fā)展規(guī)劃》及《北京市"十三五"時期信息化發(fā)展規(guī)劃》，提出"推進(jìn)京津冀云計算數(shù)據(jù)中心統(tǒng)籌規(guī)劃布局和共建共享"。2018年河北省人民政府出臺的《河北省戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展三年行動計劃》則明確，按照京津冀大數(shù)據(jù)綜合試驗(yàn)區(qū)規(guī)劃方案，加快石家莊、承德、張家口、秦皇島、廊坊等市和雄安新區(qū)數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。又如，《上海市推進(jìn)新一代信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)助力提升城市能級和核心競爭力三年行動計劃(2018-2020年)》（"《上海三年計劃》"）及上海市人民政府今年初出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加快智慧城市建設(shè)的若干意見》與《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》相呼應(yīng)，都強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)長三角區(qū)域協(xié)同，建立基于直連的毗鄰區(qū)數(shù)據(jù)中心新模式。

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但值得注意的是，上述政策導(dǎo)致一線城市新建IDC項目的難度大幅增加（《上海三年計劃》將新建機(jī)架控制在6萬個，總規(guī)模控制在16萬個），進(jìn)一步導(dǎo)致一線城市IDC市場緊缺的新增供給，在旺盛的需求的配合下，一線城市的機(jī)房資源變得稀缺，升值潛力也加強(qiáng)了。此外，隨著5G正式商用后，邊緣計算作用大大增加，傳統(tǒng)云數(shù)據(jù)中心受到巨大挑戰(zhàn)。未來小規(guī)模的邊緣數(shù)據(jù)中心的需求會不斷增加。一線城市亦需要以改造存量的IDC并建設(shè)小型數(shù)據(jù)中心的建設(shè)來滿足這種需要。上海已經(jīng)將"邊緣計算資源池節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)合理布局"納入三年計劃。但其他城市現(xiàn)行的相關(guān)IDC項目管理的規(guī)則可能尚無法滿足未來的需求，需要與時俱進(jìn)地作出適當(dāng)調(diào)整。

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PUE值是指數(shù)據(jù)中心消耗的所有能源與IT負(fù)載消耗的能源之比。PUE值越接近于1，表示一個數(shù)據(jù)中心的綠色化程度越高，因此也是相關(guān)主管部門立項和能評審查時最為關(guān)注的指標(biāo)。PUE值的高低與選址、設(shè)計方案、系統(tǒng)架構(gòu)、運(yùn)維水平都密切相關(guān)。在2016年之前，工信部等五部委《關(guān)于數(shù)據(jù)中心建設(shè)布局的指導(dǎo)意見》要求，新建大型IDC的PUE值通常被要求在1.5以下，已建數(shù)據(jù)中心需要整合、改造、升級，確保PUE降低到2.0以下。2016年國務(wù)院關(guān)于印發(fā)《"十三五"國家信息化規(guī)劃》則要求，到2018年，新建大型云計算數(shù)據(jù)中心電能使用效率（PUE）值不高于1.5；到2020年，形成具有國際競爭力的云計算和物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)體系，新建大型云計算數(shù)據(jù)中心PUE值不高于1.4。工業(yè)和信息化部、國家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、國家能源局在2019年做出《關(guān)于加強(qiáng)綠色數(shù)據(jù)中心建設(shè)的指導(dǎo)意見》, 明確提出2022年數(shù)據(jù)中心平均能耗基本達(dá)到國際先進(jìn)水平，新建大型、超大型數(shù)據(jù)中心的電能使用效率值達(dá)到1.4以下，力爭通過改造使既有大型、超大型數(shù)據(jù)中心電能使用效率值不高于1.8。

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一線城市則對PUE值管控提出了更為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)?！渡虾Ｈ暧媱潯访鞔_要求存量改造數(shù)據(jù)中心PUE不高于1.4，新建數(shù)據(jù)中心PUE限制在1.3以下。而《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄(2018年版)》則規(guī)定，全市范圍內(nèi)，除PUE值在1.4以下的云計算數(shù)據(jù)中心之外，禁止新建和擴(kuò)建互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)服務(wù)、信息處理和存儲支持服務(wù)中的數(shù)據(jù)中心。在北京市經(jīng)濟(jì)信息化局組織起草的《數(shù)據(jù)中心能源效率限額》征求意見稿中，要求新建的數(shù)據(jù)中心PUE值低于1.3，原有的數(shù)據(jù)中心則要進(jìn)行節(jié)能改造，改造完成后，PUE值需達(dá)到1.4以下。2019年，深圳市發(fā)展和改革委員會發(fā)布《關(guān)于數(shù)據(jù)中心節(jié)能審查有關(guān)事項的通知》，鼓勵數(shù)據(jù)中心建設(shè)單位在"以高代低、以大代小、以新代舊"等減量替代方式的基礎(chǔ)上，采用綠色先進(jìn)技術(shù)提升數(shù)據(jù)中心能效。按1.35-1.40（含1.35）、1.30-1.35（含1.30）、1.25-1.30（含1.25）將數(shù)據(jù)中心分為三檔，就新增能源消費(fèi)給予支持。

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嚴(yán)格的節(jié)能要求相伴的是更嚴(yán)格的審批后檢查工作。2020年1月17日，工信部發(fā)布《2020年工業(yè)節(jié)能監(jiān)察重點(diǎn)工作計劃》（"《計劃》"），明確2020年將著力做好三方面工作：圍繞重點(diǎn)工作，深入開展專項節(jié)能監(jiān)察；依法監(jiān)督管理，持續(xù)做好日常節(jié)能監(jiān)察；完善工作機(jī)制，落實(shí)工業(yè)節(jié)能執(zhí)法要求。其中"圍繞重點(diǎn)工作，深入開展專項節(jié)能監(jiān)察"包括：重點(diǎn)高耗能行業(yè)能耗專項監(jiān)察、階梯電價政策執(zhí)行專項監(jiān)察、重點(diǎn)用能產(chǎn)品設(shè)備能效提升專項監(jiān)察、數(shù)據(jù)中心能效專項監(jiān)察、2019年違規(guī)企業(yè)整改落實(shí)情況專項監(jiān)察。就數(shù)據(jù)中心能效專項監(jiān)察而言，依據(jù)《工業(yè)和信息化部國家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局國家能源局關(guān)于加強(qiáng)綠色數(shù)據(jù)中心建設(shè)的指導(dǎo)意見》（工信部聯(lián)節(jié)〔2019〕24號），繼續(xù)對納入重點(diǎn)用能單位管理的數(shù)據(jù)中心進(jìn)行專項監(jiān)察。按照《數(shù)據(jù)中心資源利用第3部分：電能能效要求和測量方法》（GB/T32910.3-2016）等標(biāo)準(zhǔn)，核算電能使用效率實(shí)測值，檢查能源計量器具配備情況。同時，各地市層面上（尤其是一線城市），根據(jù)往年的經(jīng)驗(yàn)，也會對固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查意見落實(shí)情況進(jìn)行專項監(jiān)察或抽查。

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不斷提高的PUE標(biāo)準(zhǔn)為投資IDC帶來了挑戰(zhàn)。雖然PUE可以通過多種技術(shù)來實(shí)現(xiàn)降低，但是也會帶來初期的建設(shè)成本對于投資者而言過高的問題，投資者需要考慮投入和收益是否平衡。而國內(nèi)運(yùn)營超過5年以上的數(shù)據(jù)中心，PUE值普遍較高，采用新的節(jié)能減排技術(shù)或淘汰高能耗老舊設(shè)備也意味著成本的投入。雖然實(shí)踐中，政府對PUE值的監(jiān)管主要體現(xiàn)在節(jié)能審查意見中以及在項目竣工驗(yàn)收時，亦會進(jìn)行落實(shí)節(jié)能審查意見的驗(yàn)收，但投資人出于自身利益以及可預(yù)期的政府事中事后更強(qiáng)的監(jiān)管力度，主動規(guī)劃PUE方案對于新老項目都有現(xiàn)實(shí)的意義。

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在中央層面并未對IDC項目用地做出專門的限制。但是部分一線城市對IDC用地的區(qū)位做出明確要求。上海市經(jīng)濟(jì)信息化委、市發(fā)展改革委2009年出臺的《關(guān)于加強(qiáng)本市互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)籌建設(shè)的指導(dǎo)意見》指出，IDC項目建設(shè)宜在外環(huán)以外區(qū)域，既有工業(yè)區(qū)優(yōu)先，嚴(yán)格禁止在中環(huán)以內(nèi)區(qū)域新建；確需在中外環(huán)之間新建的，遵循一事一議從嚴(yán)要求。而且需要與其他產(chǎn)業(yè)項目一樣，新建項目應(yīng)達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)密度，單位土地稅收不應(yīng)低于所在園區(qū)或所在區(qū)域平均水平。《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄(2018年版)》則規(guī)定，北京中心城區(qū)和城市副中心范圍內(nèi)，禁止新建和擴(kuò)建互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)服務(wù)、信息處理和存儲支持服務(wù)中的數(shù)據(jù)中心。

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與一線城市對IDC項目用地嚴(yán)格控制不同，具有豐富自然資源的地區(qū)對IDC項目的引入通常會給予優(yōu)惠條件。根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府關(guān)于加快推進(jìn)"互聯(lián)網(wǎng)+"工作的指導(dǎo)意見》，該自治區(qū)對于重點(diǎn)互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC）等項目，在新增建設(shè)用地時給予政策傾斜，土地使用權(quán)出讓收益按規(guī)定計提各種專項資金后的地方留存部分，用于支持互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；貴州省人民政府則將大數(shù)據(jù)項目用地優(yōu)先列入城市近期建設(shè)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，優(yōu)先保障土地供應(yīng)。對數(shù)據(jù)中心項目實(shí)行土地"點(diǎn)供"政策；在基地建設(shè)投資10億元以上的數(shù)據(jù)中心項目，涉及的國有土地使用權(quán)出讓收益，按規(guī)定計提各種專項資金后的土地出讓收益市、縣留存部分，用于支持項目建設(shè)。

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值得注意的是，IDC項目所用土地通常為工業(yè)用地，除通常會有一些如投資強(qiáng)度、稅收指標(biāo)等產(chǎn)業(yè)用地慣常的使用條件，而且還可能有對土地轉(zhuǎn)讓、出租的限制。例如，利用北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（亦莊）土地建設(shè)IDC項目便需要根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見（試行）》，遵守投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效率（含地均產(chǎn)出）、節(jié)能環(huán)保等約定；若IDC投資者申請以出讓方式取得園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地，實(shí)行彈性年期出讓，出讓年限最長為20年，期間土地不得擅自轉(zhuǎn)讓或出租。該種對IDC用地的限制可能會對IDC項目的流動性造成一定影響，甚至還可能影響到IDC項目的業(yè)務(wù)模式，如是否可以選擇將IDC項目的機(jī)房、供電、制冷、安保等基礎(chǔ)設(shè)施出租給第三方運(yùn)營商，抑或是不能出租IDC基礎(chǔ)設(shè)施，僅能由持有人進(jìn)行運(yùn)營。

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我國IDC市場格局以運(yùn)營商數(shù)據(jù)中心為主，憑借其網(wǎng)絡(luò)帶寬和機(jī)房資源優(yōu)勢，中國三大運(yùn)營商市場份額占比約達(dá)65%。其次以民營數(shù)據(jù)中心為主，近年來逐漸興起，主要為滿足核心城市的IDC需求，彌補(bǔ)供需缺口，具備一定的資源稀缺性壁壘。伴隨5G商用落地，流量持續(xù)增長推動云計算和邊緣計算需求增加，將產(chǎn)生大量數(shù)據(jù)中心建設(shè)需求。第三方IDC企業(yè)具備數(shù)據(jù)中心資源壁壘、資金壁壘及豐富的運(yùn)維經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)能力。

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判斷IDC企業(yè)的競爭力，可以通過多個維度來考量，例如，公司的是否與客戶簽署長期穩(wěn)定的合同，公司的客戶類型、該公司的機(jī)房所處的位置（一線城市、環(huán)一線城市還是其他地區(qū)）。若鼓勵民間資本進(jìn)入IDC基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的措施進(jìn)一步落實(shí)，則IDC企業(yè)的團(tuán)隊素質(zhì)成為核心，具體包括：

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• 資源獲取能力：如前所述，IDC基礎(chǔ)設(shè)施涉及了"地、電、水、風(fēng)、火、房、網(wǎng)"七大方面，而其中土地、電力、網(wǎng)絡(luò)資源均涉及到與政府的合作和規(guī)劃配合，另外，將前述資源與實(shí)際運(yùn)營相結(jié)合達(dá)到速度和效率的最優(yōu)解，也考驗(yàn)著團(tuán)隊中各個部門協(xié)調(diào)資源的能力。

• 運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)：在IDC運(yùn)營中，IDC企業(yè)與用戶一般都會簽署清晰的SLA（服務(wù)等級協(xié)議），約定用戶對于其租賃的IDC的技術(shù)要求。同時，IDC運(yùn)營中還涉及到安防、防斷電、防火、搶修等問題，有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊能夠更好地服務(wù)客戶，進(jìn)而增強(qiáng)用戶粘性。另外，大型租戶經(jīng)常要求客制化的機(jī)房和服務(wù)，而一個有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營團(tuán)隊能夠更好地滿足大客戶的這些需求。

• 渠道和銷售：目前批發(fā)型和零售型的數(shù)據(jù)中心皆存在。對于批發(fā)型的數(shù)據(jù)中心而言，客戶一般是長期穩(wěn)定的客戶；但是對于零售型的數(shù)據(jù)中心而言，持續(xù)的客源以維持低空置率則是盈利的關(guān)鍵。

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隨著政策對IDC規(guī)模和PUE值的限制要求更加嚴(yán)格，IDC企業(yè)的政策端壁壘越來越高，龍頭企業(yè)無疑可以維持競爭優(yōu)勢，持續(xù)拓展資源，提升公司整體運(yùn)營效率。而對于現(xiàn)在仍處在發(fā)展中的IDC企業(yè)而言，除了投資人的資金可以成為業(yè)務(wù)擴(kuò)張的資金以外，投資人行業(yè)資源獲取能力也可能成為公司制勝的關(guān)鍵。

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綜上，IDC產(chǎn)業(yè)是新興基礎(chǔ)設(shè)施中的重要組成部分，隨著國家政策對于新興基礎(chǔ)設(shè)施的推進(jìn)，數(shù)據(jù)中心新建和擴(kuò)容步伐會加快，相關(guān)設(shè)備及服務(wù)的需求也會快速增加。然而，IDC產(chǎn)業(yè)仍然有一定的行業(yè)壁壘，且受到地緣性政策因素的影響較大。我們建議投資者在把握好利好機(jī)會的同時，對適用于具體IDC項目的當(dāng)?shù)卣哌M(jìn)行全面深入的研究，才得以享受IDC這種新興基礎(chǔ)設(shè)施所帶來的持續(xù)和穩(wěn)定的收益。

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