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本次抗疫特殊時期，包括萬達、融創(chuàng)、華潤置地在內(nèi)的各大房企，都不同程度地減免了旗下商業(yè)項目商戶的租金；針對個人租戶，魔方公寓等長租公寓企業(yè)也紛紛對在武漢居住且因疫情無法返回武漢或因回湖北探親而被疫情滯留的租客，給予了減免房租或順延一個月的租期的優(yōu)惠。1月30日，廣東省廣州市住房租賃行業(yè)協(xié)會發(fā)布了《致全市業(yè)主（房東）的減租倡議書》，號召房東主動減租。不少房企和長租公寓企業(yè)因此疑惑，是否在新冠疫情期間，房企必須要采取減免租金的舉措？如果房企沒有降租、免租、順延租期，又將面臨什么法律后果？同樣地，我們查找了就"非典"疫情期間，承租人是否還需要向出租人繼續(xù)支付租金的若干房屋租賃合同糾紛案例。

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在上海拍譜娛樂有限公司（以下簡稱"拍譜公司"）與上海新黃浦（集團）有限公司（以下簡稱"新黃浦公司"）房屋租賃合同糾紛一案中，拍譜公司于2003年5月15日即非典期間向新黃浦公司發(fā)出一份要求"非典"停業(yè)期間免除所有房租的函，稱為防止"非典"，暫時停業(yè)，要求減免停業(yè)期間的全部房租，其后新黃浦公司起訴要求拍譜公司返還租賃的房屋，并支付拖欠的租金費用、相關(guān)電費、煤氣費。

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一審法院認為本案中拍譜公司并沒有向法庭舉證證明，拍譜公司在"非典"期間因政府及有關(guān)部門采取行政措施而導(dǎo)致合同不能履行，因此，不適用"不可抗力"的免責(zé)規(guī)定，也就不能部分或全部免除責(zé)任。如果需要適用公平原則，拍譜公司也應(yīng)該對因為受"非典"影響而停業(yè)以及停業(yè)時間、損失范圍加以證明，拍譜公司要求減免租金的請求缺乏相應(yīng)的損失依據(jù)，不予支持。

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拍譜公司對一審判決不服，上訴至上海二中院。上海二中院在（2004）滬二中民二（民）終字第354號判決中認為，基于我國在2003年春夏季節(jié)發(fā)生"非典"疫情一事眾所周知，而且當(dāng)時娛樂行業(yè)響應(yīng)政府部門防治"非典"的要求而停業(yè)也是公知的事實，因此，根據(jù)公平原則，上訴人提出其停業(yè)3個月的租金應(yīng)免除的理由成立，本院予以支持，故上訴人所欠租金中應(yīng)扣除3個月的租金。

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在（2008）紹中民一終字第143號中，紹興市中級人民法院認為依據(jù)當(dāng)?shù)匚幕鞴懿块T的規(guī)定，"非典"期間停止?fàn)I業(yè)，在特定的歷史事件條件下，承租人要求免除此期間的租金是合理的，結(jié)合出租人和承租人在此事件前后均按義務(wù)履行，出租人也未立即追索此期間租賃款等情況，一審法院認定出租人同意減免租賃費用符合情理。

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基于上述案例，我們認為，即使新冠疫情爆發(fā)屬于不可抗力，承租人承擔(dān)的支付租金的合同義務(wù)也不可能因為新冠疫情的爆發(fā)而處于履行不能的狀態(tài)，因此在租賃合同未解除的情形下，房企一般沒有為承租人減免租金的法定義務(wù)，根據(jù)浙江省高院民二庭印發(fā)的《關(guān)于審理涉新冠肺炎疫情相關(guān)商事糾紛的若干問題解答》，金錢債務(wù)的遲延履行除對方當(dāng)事人同意外，一般不得因不可抗力而免除責(zé)任，因此原則上承租人亦不得因此主張遲延支付租金。若承租人以此為由起訴請求出租人予以減免租金，法院一般會綜合考慮承租人所經(jīng)營的行業(yè)是否因疫情的爆發(fā)或因政府防控疫情的行政行為而遭受了巨額的停業(yè)損失或商業(yè)風(fēng)險以及商鋪、經(jīng)營場所是否處于疫區(qū)核心地帶確實無法開業(yè)，基于公平原則酌情免除承租人部分租金。

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但是需要注意的是，如果承租人無法開業(yè)系出租人原因，如商業(yè)綜合體項目未達到疫情防控復(fù)工標(biāo)準(zhǔn)：未落實消毒殺菌的疫情防控措施或未儲備足夠的口罩或其他原因未得到主管部門的開業(yè)復(fù)工許可等，此類情形屬于出租人的責(zé)任，出租人應(yīng)當(dāng)給予租戶相應(yīng)的租金減免。

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出租人在收到承租人提出租金減免請求時，應(yīng)當(dāng)要求承租人提供相應(yīng)的書面材料已證實租賃合同確因疫情影響而暫時無法繼續(xù)履行，并對承租人提供的材料進行審核，確認承租人的業(yè)態(tài)、租賃房屋情況、損失情況等，亦可以讓承租人出具真實性承諾書，為日后可能存在的訴訟爭議事項留下有利證據(jù)。

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《合同法》第九十四條規(guī)定了法定解除權(quán)，當(dāng)發(fā)生規(guī)定的法定解除情形時，任何一方可單方面解除合同。該條第一項規(guī)定了在不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的情形下，當(dāng)事人可以解除合同。那么在疫情全面爆發(fā)的背景下，如何認定租賃合同的目的已經(jīng)不能實現(xiàn)呢?

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2月4日，杭州市人民政府發(fā)布關(guān)于實施"防控疫情，人人有責(zé)"十項措施的通告，通告要求"非涉及居民生活必需的公共場所一律關(guān)閉。農(nóng)貿(mào)市場、超市、藥店等場所合理安排營業(yè)時間。"什么是"非涉及居民生活必需的公共場所"？筆者認為，想要去精確界定"非涉及居民生活必需的公共場所"的概念和范圍很難，但是可以將"涉及居民生活的必需的公共場所"先行明確，主要即是通告中具體提到的：農(nóng)貿(mào)市場、超市、藥店等提供食品、生活用品、醫(yī)藥品的場所，此外還應(yīng)當(dāng)包括住宿（賓館、旅店等）場所。根據(jù)國務(wù)院1987年4月1日發(fā)布的《公共場所衛(wèi)生管理條例》，能依法進行衛(wèi)生監(jiān)督的公共場所共7類28種，其中的交際場所（飯店、咖啡館、酒吧、茶座等）、洗浴與美容場所（公共浴室、理發(fā)館、美容院）、文化娛樂場所（影劇院、游藝廳、舞廳、音樂廳等）、體育與游樂場所（體育館、游泳館、公園）、文化交流場所（展覽館、博物館、美術(shù)館、圖書館等）、購物場所（商場、書店等）應(yīng)當(dāng)均屬于此次杭州市政府要求關(guān)閉的非涉及居民生活必需的公共場所。

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因此在本次新冠疫情期間，因政府防控疫情蔓延禁止民眾舉行大規(guī)模群聚性聚會、明令封閉非涉及居民生活必需的公共場所會導(dǎo)致餐飲行業(yè)、娛樂場所、購物場所等在短時間內(nèi)無法正常營業(yè)，勞動密集型企業(yè)也會因外來務(wù)工人員無法返工而暫時無法開啟正常生產(chǎn)經(jīng)營活動，確實會短期內(nèi)影響租賃合同的履行。但是這種不可抗力是否致使租賃合同目的完全不能實現(xiàn)，還需要結(jié)合租賃合同的期限、其經(jīng)營的行業(yè)性質(zhì)、當(dāng)?shù)卣男姓顚贤男械挠绊懘笮?、管控措施實施時間、疫情持續(xù)時間的長短等多種因素在個案中加以綜合判斷，除了租賃期限較短，或時效性特別強的租賃合同外，法院不會輕易認定租賃合同目的已落空而判決解除租賃合同。根據(jù)浙江省高院民二庭印發(fā)的《關(guān)于審理涉新冠肺炎疫情相關(guān)商事糾紛的若干問題解答》相關(guān)規(guī)定：疫情對合同履行雖有一定影響，但未導(dǎo)致合同不能履行或未導(dǎo)致履行對一方當(dāng)事人明顯不公平、不能實現(xiàn)合同目的等情形的，應(yīng)當(dāng)鼓勵交易，可以引導(dǎo)當(dāng)事人通過變更履行期限、履行方式、部分合同內(nèi)容等方式，繼續(xù)履行合同。一方當(dāng)事人以疫情屬不可抗力為由要求解除合同的，原則上不予支持。

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新冠疫情當(dāng)前，建設(shè)工程項目施工進度無疑會受到影響，產(chǎn)生的相關(guān)工期延誤、費用增加等爭議糾紛無可避免。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強新冠肺炎疫情防控有序推動企業(yè)開復(fù)工工作的通知》、浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)企業(yè)新冠肺炎疫情防控有關(guān)法律風(fēng)險應(yīng)對指引》、《關(guān)于全力做好疫情防控支持企業(yè)發(fā)展的通知》、浙江省建設(shè)工程造價管理總站、浙江省標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計站發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)新冠肺炎疫情防控期間有關(guān)建設(shè)工程計價指導(dǎo)意見的通知》、杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的《關(guān)于全力做好疫情防控支持建筑業(yè)發(fā)展的通知》、《關(guān)于新型冠狀肺炎疫情后我市建設(shè)工程施工合同履約及工程價款調(diào)整的指導(dǎo)意見》并結(jié)合《建設(shè)工程施工合同》（GF-2017-0201）中關(guān)于"不可抗力"部分條款，我們總結(jié)出如下針對建設(shè)工程施工合同糾紛的風(fēng)險提示和應(yīng)對方案：

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1. 業(yè)主與承包人已在建設(shè)工程施工合同中對相關(guān)責(zé)任承擔(dān)、損失分配進行明確約定的，司法裁判一般尊重當(dāng)事人的意思自治，按照合同約定分擔(dān)責(zé)任、分配損失。

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2. 因疫情影響導(dǎo)致施工進度受阻，施工單位可否向建設(shè)單位主張順延工期？

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疫情發(fā)生前簽訂的建設(shè)工程施工合同，施工企業(yè)因執(zhí)行政府采取的停工等疫情防控措施而無法施工，直接導(dǎo)致合理工期延誤，可以不可抗力為由主張減輕、免除責(zé)任。

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施工企業(yè)應(yīng)加強合同工期管理、因政府采取停工等疫情防控措施、施工人員返崗延遲等疫情相關(guān)原因?qū)?dǎo)致工期延誤的，應(yīng)按照合同約定及時通知建設(shè)單位并提出工期順延申請，以減輕可能給建設(shè)單位造成的損失。根據(jù)實際情況依法與建設(shè)單位協(xié)商合理順延合同工期，積極取得建設(shè)單位或者監(jiān)理單位簽證。

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在具備復(fù)工條件后，建設(shè)單位與施工單位一般應(yīng)通過簽署補充協(xié)議、簽證等形式對順延的工期進行確認，以免結(jié)算時產(chǎn)生分歧。

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涉及分包部分施工內(nèi)容的，總承包企業(yè)應(yīng)及時通知分包企業(yè)推遲復(fù)工，分包企業(yè)應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損失擴大。

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3. 因疫情導(dǎo)致施工工程運輸、采購成本增加、造價上漲，這部分增加的費用由哪一方承擔(dān)？

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浙江省住建廳2020年2月12日發(fā)布的《關(guān)于全力做好疫情防控支持企業(yè)發(fā)展的通知》規(guī)定，因疫情防控導(dǎo)致人工、材料、機械價格發(fā)生超出正常市場風(fēng)險范圍的重大變化，合同對價格調(diào)整有約定的從其約定，合同沒有約定的，可以適用情事變更，依據(jù)《浙江省建設(shè)工程計價依據(jù)（2018版）》中"5%以內(nèi)的人工和單項材料價格風(fēng)險由承包方承擔(dān)，超出部分由發(fā)包方承擔(dān)"的原則合理分擔(dān)風(fēng)險。

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杭州市建委發(fā)布的《關(guān)于新型冠狀肺炎疫情后我市建設(shè)工程施工合同履約及工程價款調(diào)整的指導(dǎo)意見》規(guī)定，如果合同約定總價包干不予調(diào)整或原調(diào)價辦法顯失公平造成后續(xù)工程難以實施的項目，發(fā)承包雙方可根據(jù)工程實際情況及市場因素，按照情勢變更原則，按現(xiàn)行市場要素價格動態(tài)管理相關(guān)政策文件，及時簽訂補充協(xié)議約定人工材料價格的調(diào)整辦法。

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4. 疫情防控期間的停工、工期延誤相關(guān)損失、趕工費用等由哪一方承擔(dān)？

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因疫情防控導(dǎo)致的停工和工期延誤相關(guān)損失，如停工期間必須支付的農(nóng)民工工資等，合同有約定的從其約定，沒有約定的根據(jù)公平原則，綜合考慮損失大小和各方受益情況、風(fēng)險承受能力、履約表現(xiàn)等因素，由建設(shè)單位和施工企業(yè)協(xié)商合理分擔(dān)，協(xié)商時可參照《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201），《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（GB50500-2013）并簽署補充協(xié)議或簽證。

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另外建設(shè)單位需要注意：切實保障工程項目合理工期，嚴(yán)禁盲目搶工期、趕進度等行為。確需趕工的，要建立在建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)增加費用和施工企業(yè)具備相應(yīng)條件的基礎(chǔ)上，不能犧牲工程質(zhì)量安全。

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根據(jù)最高法院在（2018）最高法民終380號以及浙江省高級人民法院在（2010）浙民再字第60號關(guān)于"非典"疫情引起的建設(shè)工程施工合同糾紛裁判文書中的觀點，對于延誤的工期損失和因此產(chǎn)生的費用，最高法院和浙江省高院均適用了公平原則將責(zé)任與損失在承包人與業(yè)主之間進行適當(dāng)分配。適用公平原則在一定程度上屬于行使司法自由裁量權(quán)，浙江省高院判令承包人和業(yè)主各承擔(dān)一半的工期損失，因此承包人還需按照實際延誤工期的一半天數(shù)向業(yè)主單位支付工期延誤違約金。最高法院在適用公平原則時還綜合考慮了項目的整體情況（比如疫情對工程施工產(chǎn)生的持續(xù)影響時間在整體項目施工工期中的比重）、不可抗力所產(chǎn)生工程損失的具體情形（比如疫情爆發(fā)在施工項目的哪個階段，會產(chǎn)生何種影響等）、合同一方是否有采取措施減少損失的發(fā)生、及時通知對方等等多種因素。

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5. 疫情防控費用由哪一方承擔(dān)？

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施工企業(yè)因落實疫情防控措施產(chǎn)生的費用可列入工程造價，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于全力做好疫情防控支持企業(yè)發(fā)展的通知》已明確"按照每人每天40元的標(biāo)準(zhǔn)計取"。對外地返崗施工人員需要隔離觀察的，為滿足隔離需要額外產(chǎn)生的住宿費、伙食費、管理費等費用明顯超出上述標(biāo)準(zhǔn)的，由建設(shè)單位和施工企業(yè)協(xié)商解決。如復(fù)工后由于施工現(xiàn)場疫情防控不力再導(dǎo)致停工，施工企業(yè)需承擔(dān)相應(yīng)損失。

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6. 在不可抗力事件下，施工單位向業(yè)主主張工期順延或相關(guān)賠償責(zé)任時應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循合同約定的索賠程序，須做到及時保存證據(jù)并將索賠意向書提交監(jiān)理、發(fā)函詳細告知業(yè)主關(guān)于項目開發(fā)擱置的實際情況、因不可抗力所遭受的損失。

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7. 不可抗力發(fā)生后，合同當(dāng)事人均應(yīng)采取措施盡量避免和減少損失的擴大，任何一方當(dāng)事人沒有采取有效措施導(dǎo)致?lián)p失擴大的，應(yīng)當(dāng)對擴大的損失承擔(dān)責(zé)任。

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8. 疫情影響下，若合同履行困難可否主張解除建設(shè)工程施工合同？

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浙江省高級人民法院民一庭、民二庭發(fā)布的關(guān)于疫情期間的審判指導(dǎo)通知均認為對于以疫情為由主張解除合同的請求，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握，原則上不予支持。疫情防控雖然對合同履行有諸多不利影響，但是否具備解除合同的條件，要綜合疫情影響力、當(dāng)事人履行能力等因素確定。從目前情況看，可能多數(shù)建設(shè)工程施工合同并不具備相應(yīng)解除條件，對雖受疫情影響但仍符合繼續(xù)履行條件的合同，建設(shè)單位和施工企業(yè)都應(yīng)繼續(xù)履行。對具備合同解除條件的，也不提倡輕易解除合同，畢竟解除合同、重新締約對當(dāng)事人和社會來說都會增加成本。

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疫情當(dāng)前，各房產(chǎn)企業(yè)不僅需要面對一定的市場經(jīng)濟損失，更需要面對疫情帶來的潛在法律風(fēng)險以及這些風(fēng)險背后隱藏的更難以估量的經(jīng)濟損失，但請相信眾志成城，彼此扶持，共克時堅，一定可以順利"過關(guān)"！

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