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受到疫情及市場監(jiān)管、行業(yè)發(fā)展自身需求等多重因素的推動，線上交易正成為房地產(chǎn)企業(yè)的新戰(zhàn)場。2020年2月6日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會[1]發(fā)文建議停止容易引起人流聚集的商品房售樓處銷售，開通商品房線上售樓平臺，運用互聯(lián)網(wǎng)線上工具為購房人提供必要的置業(yè)服務(wù)。浙江、陜西、重慶、山西等多省市相繼出臺關(guān)于鼓勵、促進線上銷售的相關(guān)通知及措施，[2]國內(nèi)部分房企已試水線上銷售，房產(chǎn)線上時代在行情催化、疫情倒逼之下，已然來臨。在法律層面，需要特別注意的是，房地產(chǎn)線上銷售及簽約與比較成熟的線下流程相比，具有相當多的獨特性，需要厘清，鑒于此，筆者特撰此文對相關(guān)交易風險進行提示，并提供相應(yīng)操作指導(dǎo)。?

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2015年《電子簽名法》第3條"涉及土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的"文書不適用電子簽名和數(shù)據(jù)電文的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易無法通過線上交易真正完成，即使個別通過線上交易的形式展開（如網(wǎng)簽備案、網(wǎng)上拍賣）等，但也完全依賴于線下紙質(zhì)文件的簽字或蓋章確認，否則法院層面會認為此類線上交易的合同未成立，對交易雙方不具有合同層面的約束力。此時，房地產(chǎn)的線上交易實際上是有重大法律障礙的，但《電子簽名法》在 2019年4月23日經(jīng)第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議修正，已經(jīng)刪去了上述條文，不動產(chǎn)交易同樣適用于《電子簽名法》，法律障礙得以掃除。

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同時，最高院新修正的證據(jù)規(guī)則也對電子數(shù)據(jù)類證據(jù)的界定范圍、提供形式和審查要求進行了較大幅度的細化和完善，為房企進行線上電子交易提供了司法基礎(chǔ)和適用保障。相較于紙質(zhì)合同，電子合同在提升效率、節(jié)約成本等方面有著先天優(yōu)勢，電子合同及電子簽章在房地產(chǎn)領(lǐng)域的需求正逐漸增強，將會被運用到更多線上交易的場景。

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實踐中，房產(chǎn)交易電子合同的內(nèi)容形式多樣，可以包括看房確認單、認購協(xié)議、定金協(xié)議、購房提示書、不利因素告知書、共同購買人授權(quán)委托書、商品房買賣合同、補充協(xié)議、款項具結(jié)書、交付通知書、收房確認書、交接協(xié)議、業(yè)主管理公約、物業(yè)服務(wù)合同等，基本涵蓋線下交易的全部合同文本。

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《電子簽名法》第2條對電子簽名定義如下："本法所稱電子簽名，是指數(shù)據(jù)電文中以電子形式所含、所附用于識別簽名人身份并表明簽名人認可其中內(nèi)容的數(shù)據(jù)。"《電子簽名法》第14條規(guī)定："可靠的電子簽名與手寫簽名或者蓋章具有同等的法律效力。"《電子簽名法》第13條對可靠的電子簽名進行了要件認定："電子簽名同時符合下列條件的，視為可靠的電子簽名：（一）電子簽名制作數(shù)據(jù)用于電子簽名時，屬于電子簽名人專有；（二）簽署時電子簽名制作數(shù)據(jù)僅由電子簽名人控制；（三）簽署后對電子簽名的任何改動能夠被發(fā)現(xiàn)；（四）簽署后對數(shù)據(jù)電文內(nèi)容和形式的任何改動能夠被發(fā)現(xiàn)。當事人也可以選擇使用符合其約定的可靠條件的電子簽名。"

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由于電子簽名及內(nèi)容在簽署的過程中存在被篡改的可能性，故保障電子簽名及數(shù)據(jù)內(nèi)容的真實性必須依賴符合法律規(guī)定第三方數(shù)字認證服務(wù)機構(gòu)及平臺，通過身份認證、簽署驗證、簽名生成等程序確定電子簽名的有效性。對于房產(chǎn)交易這樣價值重大的電子合同則必須由依法設(shè)立的電子認證服務(wù)提供者提供認證服務(wù)對電子簽章進行驗證，從而保證電子簽章的真實性和有效性。

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電子簽名在具備真實性和有效性的前提下，房產(chǎn)線上交易的電子合同具備與紙質(zhì)合同相同的法律效力?！峨娮雍灻ā返?條規(guī)定了當事人可以在合同中約定使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文且不得僅因其采用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的形式而否定其法律效力。故在房地產(chǎn)交易文件線上簽約時，為了有效保障電子簽名的法律效力，建議雙方明確約定采用電子簽名的形式進行合同文件的簽署。

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相較于傳統(tǒng)簽章，電子簽名因認證技術(shù)的不完備容易發(fā)生被篡改、冒用、盜用的風險。根據(jù)《電子簽名法》第28條規(guī)定："電子簽名人或者電子簽名依賴方因依據(jù)電子認證服務(wù)提供者提供的電子簽名認證服務(wù)從事民事活動遭受損失，電子認證服務(wù)提供者不能證明自己無過錯的，承擔賠償責任。"第32條規(guī)定："偽造、冒用、盜用他人的電子簽名，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；給他人造成損失的，依法承擔民事責任。"因此，電子簽名使用人本人依法誠信的使用電子簽名后，因電子簽名使用產(chǎn)生上述風險的，由電子認證機構(gòu)或第三人承擔。從該角度而言，電子簽名比傳統(tǒng)手寫簽名具有更強大的安全保障作用；前提是房企和買受人均使用經(jīng)相關(guān)機構(gòu)認可頒發(fā)許可證書的數(shù)字認證服務(wù)機構(gòu)，在滿足該前提下，承擔舉證責任的一方只要能夠證明電子簽名人的身份以及合同是雙方真實意思表示，則電子簽名被偽造、冒用、盜用的簽字風險由無法自證無過錯的認證服務(wù)提供者或?qū)嵤┥鲜銮謾?quán)行為的第三人承擔。上述規(guī)定有效降低了線上房產(chǎn)交易中當事人對電子簽名真實性及有效性的證明義務(wù)。

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網(wǎng)簽備案是房地產(chǎn)主管部門為規(guī)范市場秩序和保護買受人合法權(quán)益而規(guī)定的備案及公示程序。根據(jù)住建部新建商品房網(wǎng)簽備案流程，在房企取得預(yù)售許可后在網(wǎng)簽系統(tǒng)進行用戶注冊，系統(tǒng)核實交易主體信息以及是否符合交易條件后，企業(yè)在線填寫合同并經(jīng)雙方當事人簽字確認，網(wǎng)上賦予合同備案編碼，此后房源交易狀態(tài)和信息予以公示并可查詢。網(wǎng)簽備案合同本身屬于房地產(chǎn)交易電子合同的一種表現(xiàn)形式。

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在2019年《電子簽名法》修改之前，電子簽名不適用于房地產(chǎn)交易，對于已網(wǎng)簽備案但未簽訂線下紙質(zhì)合同情形的合同效力認定爭議較大。司法實踐中根據(jù)具體案件事實會對合同效力作出判定。例如在（2017）鄂1202民初2652號民事判決，法院認為："本案中，原、被告雙方雖在網(wǎng)上簽訂了《商品房買賣合同》，但雙方當事人均未簽訂書面合同，且雙方當事人都未履行合同的主要義務(wù)，即被告未按合同約定日期至本案庭審結(jié)束前一次性支付購房款，原告亦未按合同約定履行交付房屋給被告的義務(wù)，故原、被告之間在網(wǎng)上簽訂的51份《商品房買賣合同》不成立，不具有法律約束力。"相反，在（2019）湘0104民初620號民事判決中，法院認為："本案中，原告通過自己控制的網(wǎng)簽購房系統(tǒng)將原告開發(fā)的位于長沙市岳麓區(qū)商鋪網(wǎng)簽在被告名下，被告在當日向相關(guān)部門交納了契稅、維修基金，現(xiàn)被告亦表示有購買房屋的意思表示，雙方買賣房屋合同關(guān)系依法成立。原告僅因為沒有簽訂書面購房合同并提交購房發(fā)票即主張網(wǎng)簽的《長沙市商品房買賣合同》（合同編號為ＸＤ130236-1545）不成立，缺乏事實及法律依據(jù)。"

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《電子簽名法》修改后，網(wǎng)簽合同作為一種有效的電子合同在符合法律規(guī)定的前提下不再存在合同成立與否、合同效力不確定等爭議。房企采用電子簽名進行合同簽署，再提交房產(chǎn)管理部門進行信息備案（按照線上流程，基本是簽約同時提交備案），則可以更加確保交易安全以及增強公示的效力。

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在房地產(chǎn)線上銷售環(huán)節(jié)中很重要的一環(huán)就是線上認購。一般的認購協(xié)議是為保證買賣雙方能夠成功簽約而提前繳納定金并對雙方正式簽署商品房買賣合同的事項進行約定。線上簽署的電子認購協(xié)議具備與線下簽署的協(xié)議同樣的法律效力和性質(zhì)，建議雙方在文件中直接約定采用電子簽名的形式簽署。買受人簽署電子認購協(xié)議后通過電子轉(zhuǎn)賬等線上方式向出賣人支付的定金同樣適用法律規(guī)定的定金罰則。同時根據(jù)《擔保法》第90條規(guī)定，定金合同從實際交付定金之日起生效，故定金合同作為實踐合同，在雙方簽訂電子認購協(xié)議后，出賣人必須及時要求買受人支付定金，向其明確收款賬號信息，出具電子收據(jù)并由買受人進行線上確認。出賣人在合同以及收據(jù)中都應(yīng)明確該款項為購房定金。

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鑒于在房屋買賣中受購房資格和條件的限制，簽訂電子認購協(xié)議時不僅需要第三方認證服務(wù)平臺對購房者本人身份及簽名進行確認，出賣人在雙方簽署線上認購協(xié)議前還必須要求購房者出示符合購房條件的各項身份信息及其他信息并進行嚴格審核。

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鑒于人們對電子簽名的認識程度較為陌生且之前受制于法律限制和技術(shù)環(huán)境，商品房買賣合同電子化需要一定的時間，故現(xiàn)行采取線上電子認購協(xié)議的形式進行逐步推進具有一定的可行性，為便于日后簽訂正式的買賣合同等文件，在線上電子認購協(xié)議中應(yīng)當預(yù)留較為充足的履約時間，避免因無法網(wǎng)簽備案或無法正式簽約而產(chǎn)生糾紛。

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在線下交易的場景中，存在著很多買受人采用委托代理的方式授權(quán)代理人與房企簽訂房屋買賣合同的情形，該情形既包括夫妻代理也包括共同購買人代理還有法定監(jiān)護人代理等。隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展普及，房產(chǎn)交易中存在委托人以微信聊天形式出具授權(quán)委托書，授權(quán)代理人代其從事合同簽訂、房屋出售等事宜的情形。關(guān)于采用微信等網(wǎng)絡(luò)工具進行委托代理，該行為的效力問題，在（2019）閩04民終812號民事判決書中，法院指出：新的法律已將涉及土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的民事合同不適用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的形式的條款予以取消，且修正后的《電子簽名法》于2019年4月23日施行，根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，本案應(yīng)當適用2019年4月23日施行的《電子簽名法》的相關(guān)規(guī)定來審查涉案《不動產(chǎn)買賣合同》的效力。即應(yīng)當認定吳某以微信聊天方式（文字），即數(shù)據(jù)電文的形式向其弟媳羅某出具授權(quán)委托書，委托羅某辦理訟爭房屋的買賣合同的簽訂及房屋出售的相關(guān)事宜，該委托行為未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，未損害國家、集體或者第三人利益，亦未違反公序良俗，故合法、有效。羅某在接受吳春梅的委托后與鄭某、王某及三明市某房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司訂立的《不動產(chǎn)買賣合同》，是各方當事人的真實意思表示，是依法成立、合法有效的合同，對各方當事人均有約束力。[3]故在不違反法律強制性規(guī)定前提下，只要雙方是真實意思表示并達成了合意，該委托代理行為并不會因為委托授權(quán)書為電子數(shù)據(jù)形式而無效。當然，通過微信方式出具授權(quán)書的形式雖為有效，但不夠規(guī)范，容易引起爭議，所以建議房企制定較為規(guī)范的電子授權(quán)委托書版本，用于線上簽署授權(quán)。

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鑒于目前疫情的影響，處于交付階段的一些開發(fā)商嘗試采用線上VR驗房以及簽署電子交付確認書的形式來實現(xiàn)線上房屋交付。我們認為，盡管目前法律法規(guī)并未對房屋交付程序作出明確規(guī)定，但結(jié)合現(xiàn)行法律以及實踐操作來看，該方式還存在一定的爭議和完善空間。

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首先，目前簽署的商品房買賣合同并未明確約定可以采用線上驗房形式，買受人有拒絕的權(quán)利和正當理由。若買受人拒絕該形式，其并不承擔未及時收房的相應(yīng)責任，期間房屋毀損滅失的風險仍由出賣人承擔。其次，VR驗房并不能夠?qū)Ψ课萃两?、給排水、電氣、門窗等工程進行直觀感觸和查驗。《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第七條規(guī)定，房企向用戶交付商品住宅時，應(yīng)當有交付驗收手續(xù)，并由用戶對住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運行簽字認可。尤其對于精裝交付而言，很多驗房內(nèi)容無法通過VR驗房實現(xiàn)全面覆蓋，日后產(chǎn)生糾紛時，買受人有可能主張對該部分內(nèi)容并未經(jīng)過審慎查驗而向開發(fā)商主張責任。因此，線上驗房及簽署電子確認書的法律效力及可靠性還有待技術(shù)和法律的進一步完善，目前來說不宜大面積推廣，只能作為緊急情況下的應(yīng)急措施。

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網(wǎng)絡(luò)正深刻改變著人類的生活，各行各業(yè)因此發(fā)生著巨大的變化，即使沒有這場疫情，這一大趨勢也已然成型，房地產(chǎn)企業(yè)從傳統(tǒng)的線下交易模式向線上轉(zhuǎn)變，VR看房、線上認購、線上簽約、線上驗房等新的交易模式層出，必將成為一種重要且普遍應(yīng)用的手段，為房地產(chǎn)后續(xù)市場交易提供新的契機。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，這種轉(zhuǎn)變既是危，亦是機。加強研究、勇于實踐，方是正道。寒冬終將過去，新的春天很快就會到來。

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[1]?《關(guān)于促進市場活躍安全開通房地產(chǎn)項目線上售樓平臺的建議》

[2]?根據(jù)2019年4月23日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國建筑法〉等八部法律的決定》，已經(jīng)對2015年4月24日施行的《中華人民共和國電子簽名法》進行修正，修正后的《中華人民共和國電子簽名法》已將涉及土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的民事合同不適用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的形式的條款予以取消。①杭州市住保房管局于2020年2月25日下發(fā)了《關(guān)于積極推進商品房全流程網(wǎng)上銷售工作的通知》 暢通商品房銷售各環(huán)節(jié)的線上通道，積極推進商品房全流程網(wǎng)上銷售。

②西安市發(fā)展和改革委員會于2020年2月13日發(fā)布了《西安市發(fā)展和改革委員會關(guān)于疫情防控期間商品住房價格申報有關(guān)事項的通知》，鼓勵企業(yè)開展"網(wǎng)上看房"、"線上售房"，完善企業(yè)網(wǎng)上售房明碼標價、"一套一標"價格公示制度。

③重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會關(guān)于開通主城區(qū)房地產(chǎn)項目線上售房平臺的通知》（以下簡稱《通知》），聯(lián)合重慶樂居開通了主城區(qū)房地產(chǎn)項目線上售房平臺，不僅免費為各項目提供線上樓盤展示，還將積極為購房者和房企提供優(yōu)質(zhì)、精準的線上看房服務(wù)。

④山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會于2020年2月6日發(fā)布了《山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會關(guān)于開通商品房項目網(wǎng)上售房平臺的通知》，決定依托山西樂居開通商品房項目網(wǎng)上售房平臺，助力置業(yè)者安全看房。

[3] 根據(jù)2019年4月23日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國建筑法〉等八部法律的決定》，已經(jīng)對2015年4月24日施行的《中華人民共和國電子簽名法》進行修正，修正后的《中華人民共和國電子簽名法》已將涉及土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的民事合同不適用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的形式的條款予以取消。