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傳統(tǒng)的銷售物業(yè)項(xiàng)目通常在工程施工建設(shè)階段就開展預(yù)售，房企往往能實(shí)現(xiàn)資金的快速回流，融資壓力較小。而自持物業(yè)往往是在項(xiàng)目開發(fā)完畢以后，房企才能開展自主經(jīng)營逐步實(shí)現(xiàn)資金回籠，這一利益回報(bào)的過程較緩慢，對(duì)房企的資金實(shí)力、融資能力提出了考驗(yàn)?，F(xiàn)實(shí)情況下，房企資產(chǎn)負(fù)債率高，現(xiàn)金流吃緊且大多數(shù)房企均為區(qū)域化管理，自持面積分散，各項(xiàng)目公司不得不絞盡腦汁，企圖在單一項(xiàng)目中縮短變現(xiàn)時(shí)間，體現(xiàn)利潤回報(bào)。簡而言之，一般仍采取"加杠桿""高去化"的思路，但實(shí)施情況不容樂觀。

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1、眾籌破局？暫且擱置！

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2016年出現(xiàn)一則新聞《逼出來的創(chuàng)新：某房企眾籌開發(fā)自持地塊》，這也是國內(nèi)第一個(gè)以眾籌方式開發(fā)自持地塊的項(xiàng)目，簡單來說把項(xiàng)目按單元或樓棟分成最小眾籌份額，由眾籌企業(yè)認(rèn)籌，房企作為主要業(yè)主方負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn)，項(xiàng)目建成后參與眾籌企業(yè)的員工即可租賃相應(yīng)房源，租金由眾籌平臺(tái)直接支付給眾籌企業(yè)，房企提供物業(yè)管理、配套經(jīng)營服務(wù)，眾籌企業(yè)支付項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用。在這一方式下，眾籌企業(yè)享受土地增值收益和穩(wěn)定租金回報(bào)，而房企則是從提供管理服務(wù)、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營中獲益。這一模式本質(zhì)上屬于定向出租，且分散了土地開發(fā)權(quán)，爭議比較大，容易觸碰政策紅線。實(shí)際上，目前多地互聯(lián)網(wǎng)及金融平臺(tái)的房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目已經(jīng)被政府暫停擱置。

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2、"明租實(shí)售"？政策禁止！

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很多房企把賣房子的概念貫徹到自持物業(yè)上，恨不能將一紙租約簽滿使用年限。但以租代售明顯與政策初衷不符，隨著自持規(guī)則的廣泛使用，各地政府也不斷加強(qiáng)對(duì)自持物業(yè)的監(jiān)管力度，以租代售這樣的方式已經(jīng)被多地全面禁止且核查較嚴(yán)。

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2017年杭州出臺(tái)《杭州市企業(yè)自持商品房租賃管理實(shí)施細(xì)則》，規(guī)定"競地單位通過競投自持比例取得的涉宅用地上建設(shè)的項(xiàng)目，自持商品房屋應(yīng)全部為住宅，"后續(xù)又出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)企業(yè)自持商品房屋租賃管理的通知》，強(qiáng)調(diào)企業(yè)自持商品房對(duì)外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年。企業(yè)不得以租代售、變相銷售自持商品房屋使用權(quán)。除杭州外，北京、上海、深圳、天津、佛山等多地也都明確發(fā)文禁止房企對(duì)自持物業(yè)進(jìn)行"以租代售"的行為。

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即使如此，資金壓力也迫使部分房企變相試水，比如某開發(fā)商通過和某知名科技型企業(yè)合作的方式開發(fā)建房，該企業(yè)的員工可以遠(yuǎn)低于市場行情的優(yōu)惠價(jià)進(jìn)行內(nèi)部"認(rèn)購"，雖然沒有產(chǎn)權(quán)和房本，既不能落戶也不能在公開市場自由交易，只能在該企業(yè)內(nèi)部交易，但是這種內(nèi)部認(rèn)購也是一種變相的銷售行為，一經(jīng)出臺(tái)當(dāng)即被政府叫停。

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前述的眾籌開發(fā)模式、企業(yè)內(nèi)購模式已被政府亮出了紅牌。因此，如何設(shè)計(jì)自持物業(yè)的投資模式，不同運(yùn)營模式的房企給出的偏好當(dāng)然是不一樣的，據(jù)此，我們根據(jù)不同情境歸納了以下模式可供參考。

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1、長期持有，開源節(jié)流

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有些房企志在將自持物業(yè)變?yōu)榉科笞陨砀偁帉?shí)力的一部分，"競自持"時(shí)毫不吝嗇，開發(fā)建設(shè)后也深入運(yùn)營管理，進(jìn)行品牌開發(fā)，著力打造自持物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，，無論作為商業(yè)或長租公寓，都將是自身商業(yè)版圖的重要組成部分。但面對(duì)現(xiàn)實(shí)尷尬的租售比，扣減管理費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用，加上企業(yè)租賃經(jīng)營還要繳納的企業(yè)所得稅、增值稅、房產(chǎn)稅等，實(shí)際回報(bào)率更低導(dǎo)致房企在算賬時(shí)有一種"難以覆蓋"的疼痛與焦慮。對(duì)此，我們建議開源節(jié)流：一方面將自持物業(yè)資產(chǎn)證券化，另一方面抓住政策，降低融資成本。

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自國家大力推行租售并舉政策以來，多家銀行與國內(nèi)較大型房企達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，提供住房租賃融資。該等銀行貸款既有前期的開發(fā)貸，也有后續(xù)的經(jīng)營性物業(yè)貸。此外房企還需借助金融手段擴(kuò)大融資渠道，自持物業(yè)的資產(chǎn)證券化已得到了國家政策上充分肯定。中國證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》、《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》明確支持了住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，同時(shí)鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。比如長租公寓資產(chǎn)證券化下的租金收益權(quán)ABS模式，此種ABS一般是以私募基金或者以信托貸款給有經(jīng)營權(quán)的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司以租金作為抵押，用租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流償還貸款；除此外，還有房地產(chǎn)投資信托基金模式（REITs），即由專門投資機(jī)構(gòu)匯集特定多數(shù)投資者的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。

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但值得注意的是，資產(chǎn)證券化作為金融手段，對(duì)底層資產(chǎn)的數(shù)量和品質(zhì)存在一定要求，分散、體量較小等因素會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)證券化達(dá)不到利潤預(yù)期。很多房企雖有自持物業(yè)，但由于各種原因難以整合。所以，如果志在長期持有且進(jìn)行自持物業(yè)資產(chǎn)證券化，不僅要對(duì)經(jīng)營方向做出決斷還要對(duì)內(nèi)部資源適時(shí)整合。

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2、合作共贏，及時(shí)退場

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很多房企在一定階段內(nèi)不考慮增加運(yùn)營板塊，在自持物業(yè)的處理上更偏向于脫手而不是持有。各地政府旨在促進(jìn)自持物業(yè)進(jìn)入市場，實(shí)行租購并舉以穩(wěn)定房價(jià)，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場若干意見》，該意見提出給予企業(yè)規(guī)?；赓U稅收優(yōu)惠政策支持；住建部在《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》向社會(huì)公開征求意見時(shí)表示，應(yīng)鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；I(yè)化的住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，各級(jí)政府應(yīng)給與政策支持。其實(shí)，引入第三方進(jìn)行合作開發(fā)在項(xiàng)目初期是比較普遍的開發(fā)模式，合作方提供資金、匯集品牌效益、分享成熟的開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)。該種模式下，一般建設(shè)開發(fā)前期由項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)管理，待開發(fā)完畢僅剩自持物業(yè)部分后，股東可通過出售項(xiàng)目公司股權(quán)的方式間接將自持項(xiàng)目出售。對(duì)于收購方來說，通過股權(quán)收購獲取自持物業(yè)，還可以合法避免繳納土增稅。這一模式的優(yōu)勢(shì)在于分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，降低成本，提高開發(fā)運(yùn)營效率。而且現(xiàn)有這類型自持物業(yè)項(xiàng)目，引進(jìn)第三方平臺(tái)運(yùn)營服務(wù)式公寓，往往都是針對(duì)高端客戶提供長期租賃服務(wù)，租金收益較高，且較為穩(wěn)定，比如成都仁恒輝盛閣國際公寓、首座MAX引進(jìn)的新派公寓、阿瑪尼藝術(shù)公寓引進(jìn)優(yōu)帕克集團(tuán)住宅式公寓服務(wù)運(yùn)營商等。

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對(duì)于許多房企來說，自持物業(yè)項(xiàng)目仍屬于新事物，其往往對(duì)相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足。自持物業(yè)的涉稅情況往往取決于該項(xiàng)目的用途，其用途多在于租賃經(jīng)營、辦公自用等，相應(yīng)涉稅包括增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、附加稅等等。[1]針對(duì)不同的模式，需要進(jìn)行全面深入的涉稅分析，比較不同模式的征稅額度，合理地設(shè)計(jì)項(xiàng)目盈利模式，這就需要與合作方有較為深入的探討與長遠(yuǎn)的考量。

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因?yàn)槭艿礁鞯馗傋猿忠?guī)則的約束且由于開發(fā)周期和市場反應(yīng)的天然滯后性，目前房企在跌跌撞撞中往往根據(jù)經(jīng)營慣性不得不采取銷售與自持并舉的方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。但因后續(xù)政策相對(duì)空泛，指導(dǎo)性意見實(shí)施難度大，租售并舉給房企帶來了不同主體間多重矛盾的困擾。

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許多房企在前期銷售時(shí)未告知業(yè)主本項(xiàng)目存在自持物業(yè)，后續(xù)業(yè)主認(rèn)為房企將自持物業(yè)作為長租公寓等行為侵犯了業(yè)主的權(quán)利，從而要求房企支付所謂"補(bǔ)償"，此種案例屢見不鮮。對(duì)此，我們認(rèn)為突破矛盾的關(guān)鍵在于自持物業(yè)的性質(zhì)是什么。

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《杭州市企業(yè)自持商品房屋租賃管理實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，企業(yè)自持商品房及其配套設(shè)施應(yīng)與所在地塊商品房屋同步設(shè)計(jì)并按土地出讓合同的約定開工和交付。分期開發(fā)的項(xiàng)目，首期開發(fā)中須落實(shí)不低于競投比例的自持商品房屋并確保自持商品房屋和相應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施、公建設(shè)施同步開工、同步交付。相關(guān)政策規(guī)定自持物業(yè)不得對(duì)外銷售，從法律上而言，自持物業(yè)項(xiàng)目中房企即是物權(quán)人。因此，房企對(duì)自持物業(yè)享有的物權(quán)權(quán)利項(xiàng)下，除處分權(quán)能受有限制外，其仍充分享有物權(quán)的其他權(quán)能如占有、使用、收益。換言之，房企能夠?qū)?xiàng)目實(shí)施絕對(duì)控制，通過自用、出租、自行運(yùn)營方式進(jìn)行自主經(jīng)營。基于房企對(duì)自持物業(yè)所享有的權(quán)利性質(zhì)以及相關(guān)自持規(guī)則、土地出讓政策的要求，我們認(rèn)為，除非在用途上另有影響，自持物業(yè)本身不屬于不利因素范疇。另外，我們以自持物業(yè)為關(guān)鍵詞在裁判文書網(wǎng)上進(jìn)行案例檢索，基本上現(xiàn)有判決都認(rèn)定自持物業(yè)不會(huì)對(duì)項(xiàng)目商品房價(jià)格產(chǎn)生重大影響，也不會(huì)影響房屋使用用途的實(shí)現(xiàn)，因此即使房企在銷售商品房時(shí)未告知買受人存在自持物業(yè)情形，也并非屬于欺詐情形。[2]

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當(dāng)然，提前告知商品房買受人項(xiàng)目中部分涉及自持物業(yè)也會(huì)產(chǎn)生法律上的效果。即在訴訟層面，會(huì)影響買受人撤銷權(quán)除斥期間的起算點(diǎn)。雖然在實(shí)體問題上，我們不認(rèn)為自持物業(yè)屬于房企在銷售前期需披露的不利因素，也不認(rèn)為消費(fèi)者可以此為由主張撤銷《商品房認(rèn)購協(xié)議》或《商品房買賣合同》；但是從權(quán)利行使的角度，根據(jù)《合同法》第55條的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)，撤銷權(quán)消滅。因此，自房企提前告知消費(fèi)者存在自持物業(yè)之日起，消費(fèi)者撤銷權(quán)除斥期間即開始起算，超過一年不行使的，消費(fèi)者的撤銷權(quán)即處于失權(quán)的狀態(tài)，也就無須再考慮是否存在合同可撤銷的情形。房企此舉可以提前篩選介意商品房開發(fā)項(xiàng)目中存在自持物業(yè)的買受人且將相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)集中控制在銷售環(huán)節(jié)，避免買受人后續(xù)得知這一情況而提起解約、補(bǔ)償?shù)炔缓侠硪螅苊庠A累，影響后續(xù)項(xiàng)目中自持物業(yè)部分的經(jīng)營。至于告知方式，既可以選擇明確的書面告知也可以選擇在沙盤上做出醒目靚麗的標(biāo)志。

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在自持物業(yè)項(xiàng)目中還存在另外一類矛盾關(guān)系，即商品房買受人不愿意自持物業(yè)承租人與其共享配套基礎(chǔ)設(shè)施，這一矛盾多見于高端高價(jià)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中。此處雖然表面上是買受人與承租人之間的矛盾，但本質(zhì)上仍然屬于買受人與房企的矛盾。

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買受人與承租人在繳納相同物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的前提下，與物業(yè)服務(wù)公司成立一致的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，應(yīng)當(dāng)有權(quán)享受同等物業(yè)服務(wù)。各地政府也大力推行租購?fù)瑱?quán)，如廣州市政府明確賦予符合條件的承租人子女就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，無錫、鄭州、濟(jì)南將租賃房屋納入了"合法穩(wěn)定住所"范疇。[3]另外，根據(jù)相關(guān)案例及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第34條規(guī)定，一個(gè)完整的物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，因此不允許自持物業(yè)的建設(shè)單位在小區(qū)內(nèi)自行開展物業(yè)管理。[4]也即，應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)單位向買受人與承租人提供物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。當(dāng)然，由于今年新冠疫情，租購?fù)瑱?quán)的實(shí)施力度及未來實(shí)踐走向都有了不同聲音。

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值得注意的是，如果說繳納同樣物業(yè)管理費(fèi)情形下租購?fù)瑱?quán)尚且搖搖欲墜，那由于各地政策差異，自持物業(yè)作為政府人才房或安置用房時(shí)，政府強(qiáng)行規(guī)定自持物業(yè)所繳納的物業(yè)費(fèi)遠(yuǎn)低于同小區(qū)業(yè)主的情形，則更令房企感到實(shí)難平衡。屆時(shí)，業(yè)主可能提出限制承租人使用小區(qū)公共設(shè)施或降低自身物業(yè)費(fèi)等要求，而承租人也會(huì)認(rèn)為遭到不公正待遇，但業(yè)主與承租人并不會(huì)直接交涉，必然均向房企發(fā)難，以圖自身利益。

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在土地資源日益緊缺、土拍市場僧多粥少的未來，自持物業(yè)的比例只會(huì)逐漸上增。作為商品房買受人，在意所購商品房是否存在自持物業(yè)的心情可以理解，所以，在目前沒有更細(xì)致完整的指導(dǎo)政策的現(xiàn)狀下，多數(shù)房企在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初即已盡力將自持物業(yè)與可售部分完整分開，甚至不惜人力為自持物業(yè)配備專門的管理團(tuán)隊(duì)以示區(qū)隔。我們不得不承認(rèn)，法律和制度可以厘清自持物業(yè)的權(quán)益歸屬，但對(duì)自持物業(yè)的管理水平最終決定了一個(gè)小區(qū)物業(yè)的品質(zhì)和溫度。