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（1）項目地塊

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鑒于數(shù)據(jù)中心項目通常屬于工業(yè)項目，因此實踐中數(shù)據(jù)中心項目所占土地通常為工業(yè)用地，但我們也注意到，有公示的土地出讓信息中土地用途為郵電設(shè)施用地(U3)用于數(shù)據(jù)中心的案例[1]。

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因為數(shù)據(jù)中心項目土地通常為工業(yè)用地，就新建數(shù)據(jù)中心項目而言，目前地方政府會對工業(yè)用地設(shè)置相應(yīng)的投資強度、稅收產(chǎn)出率等經(jīng)濟指標。以上海為例，根據(jù)2019年01月02日頒布實施的《上海市經(jīng)濟信息化委、市發(fā)展改革委關(guān)于加強本市互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)籌建設(shè)的指導意見》(滬經(jīng)信基(2019)21號)，新建項目應(yīng)達到一定的經(jīng)濟密度，單位土地稅收不應(yīng)低于所在園區(qū)或所在區(qū)域平均水平。就擴建和改建數(shù)據(jù)中心項目而言，即使該數(shù)據(jù)中心項目所占地塊原本并未設(shè)置相應(yīng)的投資強度、稅收產(chǎn)出率等經(jīng)濟指標，但根據(jù)我們的實踐經(jīng)驗，在就擴建和改建數(shù)據(jù)中心項目辦理立項備案時當?shù)卣块T很有可能會要求重新或補充簽署投資協(xié)議/監(jiān)管協(xié)議，并要求按照現(xiàn)行標準對該數(shù)據(jù)中心項目所占地塊設(shè)置投資強度、稅收產(chǎn)出率等經(jīng)濟指標，具體受限于與各地政府部門的溝通。

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除此之外，還應(yīng)當關(guān)注項目地塊的轉(zhuǎn)讓、出租限制。比如，根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟結(jié)構(gòu)用地政策的意見(試行)》的規(guī)定，"……其他入園企業(yè)嚴禁以任何形式將園區(qū)出讓或出租的土地及地上房屋進行轉(zhuǎn)讓、銷售、出租，對擅自改變土地用途、變相進行房地產(chǎn)開發(fā)等的企業(yè)，由所在區(qū)政府、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會組織相關(guān)部門按照相關(guān)法律法規(guī)和履約監(jiān)管協(xié)議書進行處置；情節(jié)嚴重的，收回建設(shè)用地使用權(quán)或承租土地。"

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（2）項目選址

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除普遍適用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2017年5月4日頒布的現(xiàn)行有效的《數(shù)據(jù)中心設(shè)計規(guī)范》(GB 50174-2017)外，目前并無其他國家層面的對數(shù)據(jù)中心的選址要求出臺的明確規(guī)定。在考慮項目選址時，根據(jù)《數(shù)據(jù)中心設(shè)計規(guī)范》(GB 50174-2017)中的相關(guān)選址要求，數(shù)據(jù)中心應(yīng)根據(jù)數(shù)據(jù)中心的級別[2]滿足距離停車場、高速公路、地鐵等設(shè)施的最小距離要求。

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其次，還需要符合各地方政府對于數(shù)據(jù)中心新建、改建或擴建的選址要求。如根據(jù)《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄(2018年版)》，北京市全市范圍內(nèi)，禁止新建和擴建互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)服務(wù)、信息處理和存儲支持服務(wù)中的數(shù)據(jù)中心(PUE值在1.4以下的云計算數(shù)據(jù)中心除外)。北京市中心城區(qū)和城市副中心范圍內(nèi)，禁止新建和擴建互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)服務(wù)、信息處理和存儲支持服務(wù)中的數(shù)據(jù)中心。根據(jù)《上海市互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心建設(shè)導則(2019版)》，禁止在上海市中環(huán)以內(nèi)區(qū)域新建IDC。原則上選擇在上海市外環(huán)外符合配套條件的既有工業(yè)區(qū)內(nèi)。選址基本要求應(yīng)按照A級IDC的要求處理。在適建區(qū)和禁止區(qū)之外的區(qū)域為限制區(qū)，限制區(qū)內(nèi)嚴格限制建設(shè)IDC。根據(jù)《關(guān)于杭州市數(shù)據(jù)中心優(yōu)化布局建設(shè)的意見》，重點布局"三核、三副"。并且，除已經(jīng)取得審批的數(shù)據(jù)中心外，杭州主城區(qū)范圍內(nèi)限制建設(shè)大型以上數(shù)據(jù)中心。深圳、廣州目前尚未出臺對數(shù)據(jù)中心布局及選址的明確規(guī)定，但實踐操作中深圳和廣州對數(shù)據(jù)中心執(zhí)行能耗消耗總量和強度"雙控"措施。?

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（1）社會投資項目備案

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根據(jù)《企業(yè)投資項目核準和備案管理條例》規(guī)定，對關(guān)系國家安全、涉及全國重大生產(chǎn)力布局、戰(zhàn)略性資源開發(fā)和重大公共利益等項目，實行核準管理。具體項目范圍以及核準機關(guān)、核準權(quán)限依照政府核準的投資項目目錄執(zhí)行。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于發(fā)布政府核準的投資項目(2016年本)的通知》，數(shù)據(jù)中心未被列入投資項目目錄中。因此，數(shù)據(jù)中心項目應(yīng)當立項備案(而非核準)，取得企業(yè)投資項目備案證。

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（2）備案機關(guān)

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實踐中，項目備案機關(guān)由當?shù)氐陌l(fā)展和改革主管部門或者經(jīng)濟和信息化主管部門負責。如根據(jù)《上海市政府備案的投資項目目錄(2017年本)》(滬府發(fā)[2018]11號)，"未列入本目錄的其他備案項目，由區(qū)級投資主管部門以及市政府確定的機構(gòu)按照項目所在地原則，實行屬地備案"，而數(shù)據(jù)中心項目未被明確列入該備案的投資項目目錄中。實踐中，上海數(shù)據(jù)中心項目的備案機關(guān)通常為項目所在區(qū)(縣)投資主管部門(經(jīng)信委/發(fā)改委)。

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（3）備案內(nèi)容與實際建設(shè)內(nèi)容不一致

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實踐操作中，因數(shù)據(jù)中心項目的獲批難度較大，我們注意到部分項目的備案證明存在"偷龍轉(zhuǎn)鳳"、"化整為零"等情況，即實際建設(shè)內(nèi)容與備案證明所載的內(nèi)容不一致。

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根據(jù)《企業(yè)投資項目核準和備案管理辦法》規(guī)定，項目單位未依法將項目信息告知備案機關(guān)，相關(guān)信息列入項目異常信用記錄，并納入全國信用信息共享平臺。企業(yè)未依法將項目信息或者已備案項目信息變更情況告知備案機關(guān)，或者向備案機關(guān)提供虛假信息的，相關(guān)信息列入項目異常信用記錄，并納入全國信用信息共享平臺，由備案機關(guān)責令限期改正；逾期不改正的，處2萬元以上5萬元以下的罰款。

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（1）節(jié)能審查意見

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根據(jù)《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查辦法》規(guī)定，除了年綜合能源消費量不滿1,000噸標準煤，且年電力消費量不滿500萬千瓦時的固定資產(chǎn)投資項目，以及用能工藝簡單、節(jié)能潛力小的行業(yè)(具體行業(yè)目錄由國家發(fā)改委制定并公布)，其他固定資產(chǎn)投資項目均應(yīng)當在開工建設(shè)前取得節(jié)能審查機關(guān)出具的節(jié)能審查意見?！恫粏为氝M行節(jié)能審查的行業(yè)目錄》的通知(發(fā)改環(huán)資規(guī)[2017]1975號)列明了不需要單獨進行節(jié)能審查的行業(yè)目錄，但其中特別標注"不含數(shù)據(jù)中心"。因此，數(shù)據(jù)中心項目(但年綜合能源消費量不滿1,000噸標準煤，且年電力消費量不滿500萬千瓦時的數(shù)據(jù)中心項目除外)應(yīng)當取得節(jié)能審查意見。

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（2）節(jié)能審查機關(guān)

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節(jié)能審查機關(guān)通常為當?shù)匕l(fā)展和改革主管部門，就具體的審批權(quán)限，各地不一。比如根據(jù)《廣東省固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查實施辦法》、《廣東省優(yōu)化投資項目審批流程實施方案》，年綜合能源消費量5,000噸標準煤及以上項目節(jié)能審查委托廣州、深圳市投資主管部門實施。因此，建議根據(jù)數(shù)據(jù)中心項目所在地的具體審批權(quán)限，確定節(jié)能審查意見書的審批機關(guān)。

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（3）未通過節(jié)能審查的法律后果

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根據(jù)《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查辦法》，企業(yè)投資項目，建設(shè)單位需在開工建設(shè)前取得節(jié)能審查機關(guān)出具的節(jié)能審查意見。對未按本辦法規(guī)定進行節(jié)能審查，或節(jié)能審查未獲通過，擅自開工建設(shè)或擅自投入生產(chǎn)、使用的固定資產(chǎn)投資項目，由節(jié)能審查機關(guān)責令停止建設(shè)或停止生產(chǎn)、使用，限期改造；不能改造或逾期不改造的生產(chǎn)性項目，由節(jié)能審查機關(guān)報請本級人民政府按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限責令關(guān)閉；并依法追究有關(guān)責任人的責任。以北京和上海為例，即遵照前述實施管理。

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（4）建設(shè)內(nèi)容變更

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根據(jù)《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查辦法》，通過節(jié)能審查的固定資產(chǎn)投資項目，建設(shè)內(nèi)容、能效水平等發(fā)生重大變化的，建設(shè)單位應(yīng)向節(jié)能審查機關(guān)提出變更申請。

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以北京和上海為例，通過節(jié)能審查的固定資產(chǎn)投資項目，建設(shè)內(nèi)容、用能工藝、能源品種、重點用能設(shè)備、能效水平等發(fā)生重大變動的，或能源消費總量超節(jié)能審查意見批準能源消費總量10%(含)時，建設(shè)單位應(yīng)當按照法定程序提出變更申請，依法辦理節(jié)能審查變更手續(xù)。

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（5）碳排放配額管理

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根據(jù)國務(wù)院《"十二五"控制溫室氣體排放工作方案》以及國家發(fā)改委2014年12月頒布的《碳排放權(quán)交易管理暫行辦法》，為了國家控制溫室氣體排放的目標，我國實行碳排放配額制度，即國家發(fā)改委綜合考慮國家和各省、自治區(qū)和直轄市溫室氣體排放、經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、能源結(jié)構(gòu)，以及重點排放單位納入情況等因素，確定國家以及各省、自治區(qū)和直轄市的排放配額總量，并在一定范圍內(nèi)允許市場主體進行碳排放權(quán)交易活動。

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我們注意到，個別城市，如北京，已將部分數(shù)據(jù)中心運營公司列入二氧化碳重點排放單位名錄。根據(jù)《北京市碳排放權(quán)交易管理辦法(試行)》(京政發(fā)[2014]14號)、《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整<北京市碳排放權(quán)交易管理辦法(試行)>重點排放單位范圍的通知》(京政發(fā)[2015]65號)以及《北京市生態(tài)環(huán)境局關(guān)于做好2019年重點碳排放單位管理和碳排放權(quán)交易試點工作的通知》(京環(huán)發(fā)[2019]6號)等文件規(guī)定，目前北京市實行對重點排放單位的二氧化碳排放配額管理，即如果被列入重點排放單位(北京市的標準為固定設(shè)施和移動設(shè)施年二氧化碳直接排放與間接排放總量5,000噸(含)以上)，則每年需要由相關(guān)主管部門按照相應(yīng)的計算方法向其核發(fā)碳排放配額指標。因此，對北京存量數(shù)據(jù)中心進行投資時，需要進一步關(guān)注項目主體是否被列入重點二氧化碳排放單位名錄。

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（1）供電方案

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根據(jù)電力工業(yè)部于1996年10月8日頒布的《供電營業(yè)規(guī)則》的規(guī)定，新建受電工程項目在立項階段，用戶應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達成意向性協(xié)議，方可定址，確定項目。未按前款規(guī)定辦理的，供電企業(yè)有權(quán)拒絕受理其用電申請。鑒于電力供應(yīng)屬于數(shù)據(jù)中心項目的核心要素，因此，在項目初始階段，建議與當?shù)氐墓╇娖髽I(yè)進行溝通，確定供電方案，以確保項目建成運營后可以保證電力供應(yīng)。

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（2）雙市路供電

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根據(jù)中國信息通信研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)中心機房運行安全評測的指標說明("測評說明")，數(shù)據(jù)中心機房必須采用雙市路供電，即必須引入不同的供電局變電站。

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（3）電力增容

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項目容量較大情況下需要建設(shè)開關(guān)站、變電站的，在供電方案下達后數(shù)據(jù)中心項目的項目開發(fā)單位還需要與當?shù)仉娏志屯怆娊ㄔO(shè)相關(guān)事宜另行簽署外電合同。

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（4）用電性質(zhì)

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我國電網(wǎng)根據(jù)用戶類別分類，以現(xiàn)行銷售電價分類為基礎(chǔ)，原則上分為大工業(yè)用電、一般工商業(yè)及其他用電、居民用電和農(nóng)業(yè)用電類別。目前我國對于數(shù)據(jù)中心行業(yè)并未明確歸屬類別，因此在部分省市地區(qū)，存在著數(shù)據(jù)中心既可以申請大工業(yè)用電，也可以申請一般工商業(yè)用電的情況。根據(jù)我們的經(jīng)驗，數(shù)據(jù)中心選擇大工業(yè)用電還是一般工商業(yè)用電，需要根據(jù)數(shù)據(jù)中心自身負載的容量規(guī)劃和實際變壓器利用率，綜合該地適用的電度電價標準進行選擇。

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鑒于數(shù)據(jù)中心項目未列入《建設(shè)項目環(huán)境影響評價分類管理名錄》(2018年修訂)中，根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》(2018年修訂)的規(guī)定，數(shù)據(jù)中心不屬于需要編制環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表的環(huán)境影響評價類別，因此，數(shù)據(jù)中心仍歸類于對環(huán)境影響很小、不需要進行環(huán)境影響評價的項目，對于此類項目而言，數(shù)據(jù)中心的建設(shè)單位應(yīng)當填報環(huán)境影響登記表。

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根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》(2018年修訂)的規(guī)定，國家對環(huán)境影響登記表實行備案管理。因此，數(shù)據(jù)中心建設(shè)項目并非辦理環(huán)境影響評估核準手續(xù)，而是自行填報環(huán)境影響登記表辦理備案手續(xù)。根據(jù)前述法律規(guī)定，倘若建設(shè)單位未依法備案建設(shè)項目環(huán)境影響登記表的，由縣級以上生態(tài)環(huán)境主管部門責令備案，處五萬元以下的罰款。

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與一般的房屋建設(shè)項目稍有不同的是，數(shù)據(jù)中心項目的建設(shè)通常分為兩個階段：一是土木建設(shè)階段；二是機房建設(shè)階段。就數(shù)據(jù)中心建設(shè)部分的相關(guān)內(nèi)容，請見本所公眾號推送的《新基建主題系列——IDC工程建設(shè)的"危"與"機"（上）》、《新基建主題系列——IDC工程建設(shè)的"危"與"機"（中）》、《新基建主題系列——IDC工程建設(shè)的"危"與"機"（下）》之詳細分析。本文僅針對數(shù)據(jù)中心項目建設(shè)土木建設(shè)階段的關(guān)鍵證照及項目驗收的核心驗收環(huán)節(jié)進行介紹。

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數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施具備傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施的特點，其與一般房地產(chǎn)房屋建設(shè)工程項目一樣，仍需要取得包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證在內(nèi)的建設(shè)許可及證照。

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（1）消防驗收

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根據(jù)測評說明，機房建筑的耐火等級應(yīng)不低于二級；按廠房設(shè)計，火災危險性分類應(yīng)為丙類。

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（2）節(jié)能驗收

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根據(jù)《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查辦法》及相關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)項目投入生產(chǎn)、使用前，建設(shè)單位應(yīng)提交節(jié)能驗收申請，節(jié)能審查部門視節(jié)能審查意見落實情況，向建設(shè)單位出具固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能驗收意見。驗收通過后，項目方可正式投入使用。

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對于節(jié)能驗收不通過的項目，建設(shè)單位應(yīng)及時整改，在完成整改后應(yīng)再次向節(jié)能審查部門提出節(jié)能驗收申請。

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（3）綜合驗收

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2018年5月18日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于開展工程建設(shè)項目審批制度改革試點的通知》(國辦發(fā)[2018]33號，下稱"33號文")正式發(fā)布，從統(tǒng)一審批流程、精簡審批環(huán)節(jié)、完善審批體系、強化監(jiān)督管理等方面，對工程建設(shè)項目全流程審批制度的改革試點進行了規(guī)定。根據(jù)33號文的規(guī)定，竣工驗收階段主要包括規(guī)劃、土地、消防、人防、檔案等驗收及竣工驗收備案等。由規(guī)劃、國土、消防、人防、檔案、市政公用等部門和單位實行限時聯(lián)合驗收，統(tǒng)一竣工圖紙和驗收標準，統(tǒng)一出具驗收意見。

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（4）機房測評

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根據(jù)《IDC/ISP業(yè)務(wù)申請常見問題解答》，承擔IDC業(yè)務(wù)的系統(tǒng)和機房須通過工信部指定評測機構(gòu)的技術(shù)評測并取得評測報告。無論是單獨申請IDC業(yè)務(wù)，還是同時申請IDC業(yè)務(wù)和ISP業(yè)務(wù)，申請者需通過"ICP/IP/域名備案系統(tǒng)"、"IDC/ISP接入資源管理平臺"、"IDC/ISP信息安全管理系統(tǒng)"、"IDC機房運行安全"評測。

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對于申請"IDC機房運行安全"評測的申請者，若是租用基礎(chǔ)運營商機房，則申請企業(yè)只需在網(wǎng)上提交IDC機房運行安全相關(guān)申請材料，申請階段不再進行機房的實地檢查，但在年檢或清理整頓環(huán)節(jié)時評測機構(gòu)會對機房進行實地評測。若申請者租用非基礎(chǔ)運營商的機房，則評測機構(gòu)會對機房進行實測評測并出具評測報告。

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IDC機房評測及其他系統(tǒng)評測，在2019年之前是獲批IDC牌照的前置條件，只有通過全部技術(shù)評測才可獲批IDC牌照；但工信部于2019年進一步明確，技術(shù)評測并非IDC牌照申請的前置條件，目前要求申請者只需要在開通業(yè)務(wù)前完成上述技術(shù)評測(包括IDC機房評測)即可。若測評合格的，應(yīng)在《工業(yè)和信息化部政務(wù)服務(wù)行政許可業(yè)務(wù)受理系統(tǒng)》(https://zwfw.miit.gov.cn/site/)中備案。

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如果已持有IDC牌照的企業(yè)申請擴大業(yè)務(wù)覆蓋范圍，或在原業(yè)務(wù)覆蓋范圍新增機房、業(yè)務(wù)節(jié)點的，對審批機關(guān)而言一律是按照新申請企業(yè)對待，也要求通過全部技術(shù)評測。而根據(jù)工信部《關(guān)于清理規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)接入服務(wù)市場的通知》(工信部信管函[2017]32號)的規(guī)定，如果IDC牌照公司存在未進行機房運行安全評測即開始運營的，屬于違規(guī)經(jīng)營，依法可能會被要求整改、列入企業(yè)不良信用記錄、經(jīng)營許可證到期時依法不予續(xù)期等。

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數(shù)據(jù)中心運營需要結(jié)合不同的投資架構(gòu)進行分析，因篇幅所限，本文僅就財務(wù)投資人關(guān)注的第三方數(shù)據(jù)中心運營商之主要運營模式[3]進行簡要闡述。

該模式下，第三方數(shù)據(jù)中心運營商：

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• (1)自持或租賃場地及非IT設(shè)施設(shè)備；

• (2)向基礎(chǔ)電信運營商采購帶寬等網(wǎng)絡(luò)資源；

• (3)自持或租賃IT設(shè)施設(shè)備；

• (4)向終端用戶/基礎(chǔ)電信運營商/云服務(wù)商提供數(shù)據(jù)中心服務(wù)。

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上架率指已上架的服務(wù)器數(shù)量/機架可承載的服務(wù)器數(shù)量，通常作為數(shù)據(jù)中心運營情況的重要業(yè)績指標。《上海市互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心建設(shè)導則(2019)》亦對新建數(shù)據(jù)中心項目的上架率提出了要求，作為項目后續(xù)的驗收指標之一。同時，在通常的業(yè)務(wù)運營合同中，亦會對上架率進行保底承諾。在盡調(diào)過程中需要予以關(guān)注。

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《附錄：數(shù)據(jù)中心相關(guān)法規(guī)政策梳理》

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