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根據(jù)《環(huán)境影響評價法（2018年修正）》《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例（2017年修訂）》（國務(wù)院令第682號）等規(guī)定，國家根據(jù)建設(shè)項目的環(huán)境影響程度，對建設(shè)項目的環(huán)境保護(hù)實行分類管理，根據(jù)項目對環(huán)境可能造成的影響，需要履行不同的環(huán)境影響評價程序。

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根據(jù)《建設(shè)項目環(huán)境影響評價分類管理名錄（2018年修改）》（生態(tài)環(huán)境部令第1號），"數(shù)據(jù)中心"未被明確列入管理名錄；名錄未作規(guī)定的建設(shè)項目，其環(huán)境影響評價類別由省級環(huán)境保護(hù)主管部門根據(jù)建設(shè)項目的污染因子、生態(tài)影響因子特征及其所處環(huán)境的敏感性質(zhì)和敏感程度提出建議，報生態(tài)環(huán)境部認(rèn)定。因此，IDC基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單位應(yīng)結(jié)合自身項目對環(huán)境影響的程度，結(jié)合當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門的意見，判斷建設(shè)項目類別，取得環(huán)保部門對環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響報告表的批復(fù)或者將環(huán)境影響登記表報環(huán)保部門備案。根據(jù)《環(huán)境影響評價法（2018年修正）》第31條，建設(shè)單位未依法進(jìn)行履行環(huán)境評價手續(xù)擅自開工建設(shè)的，可能面臨責(zé)令停止建設(shè)、處建設(shè)項目總投資額1%以上5%以下的罰款、責(zé)令恢復(fù)原狀等處罰。因此，在盡職調(diào)查中需注意，即便IDC項目對環(huán)境污染較小，也應(yīng)當(dāng)填報環(huán)境影響登記表，不能完全忽略環(huán)評手續(xù)。

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此外，如當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門認(rèn)定企業(yè)所建IDC項目屬于需編制環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響報告表的建設(shè)項目，建設(shè)單位需在竣工后按照《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例（2017年修訂）》第17條的規(guī)定進(jìn)行驗收并編制驗收報告，方可投入生產(chǎn)或者使用，否則可能面臨《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例（2017年修訂）》第23條所規(guī)定的責(zé)令限期改正、罰款、責(zé)令停止生產(chǎn)或者使用甚至責(zé)令關(guān)閉等后果。

（1）獲取土地

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常見的用于IDC項目建設(shè)的土地的用途為一類工業(yè)用地（M1）和郵電設(shè)施用地（U3）。此外，在考察IDC項目土地廠房合規(guī)性時，需考察土地廠房的不動產(chǎn)權(quán)證書（土地使用權(quán)證）、出讓合同/轉(zhuǎn)讓合同中是否有轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的限制，投資協(xié)議/入?yún)^(qū)協(xié)議中是否含有達(dá)產(chǎn)要求、稅收要求。若IDC項目用地用房為原有廠房改造而來，則需進(jìn)一步關(guān)注通用改造政策以及針對IDC項目的特殊政策。例如，根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見（試行）》（京政發(fā)[2017]39號），利用北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（亦莊）土地建設(shè)IDC項目，需要遵守投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效率（含地均產(chǎn)出）、節(jié)能環(huán)保等約定；若以出讓方式取得園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地，實行彈性年期出讓，出讓年限最長為20年，期間土地不得擅自轉(zhuǎn)讓或出租。此類政策不僅會影響IDC項目的估值和流動性，也會影響IDC項目的業(yè)務(wù)模式。例如，是否可以將IDC項目的機(jī)房、供電、制冷、安保等基礎(chǔ)設(shè)施出租給第三方運營；或是不能出租IDC基礎(chǔ)設(shè)施，僅能由持有人進(jìn)行自行運營IDC。

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同時，需注意部分一線城市對IDC用地的區(qū)位做出了明確要求。例如，北京市在《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄(2018年版)》中明確規(guī)定北京市中心城區(qū)和城市副中心全面禁止新建和擴(kuò)建互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)服務(wù)中的數(shù)據(jù)中心以及信息處理和存儲服務(wù)中的數(shù)據(jù)中心。再如，上海市在《上海市互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心建設(shè)導(dǎo)則(2019版)》中規(guī)定，外環(huán)以外區(qū)域，既有工業(yè)區(qū)內(nèi)優(yōu)先建設(shè)IDC；禁止在本市中環(huán)以內(nèi)區(qū)域新建IDC；在適建區(qū)和禁止區(qū)之外的區(qū)域，嚴(yán)格限制建設(shè)IDC。相較于一線城市，部分地區(qū)對IDC項目用地出臺了優(yōu)惠政策或用地、資金上具有政策傾斜。例如，貴州省將大數(shù)據(jù)項目用地優(yōu)先列入城市近期建設(shè)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，優(yōu)先保障土地供應(yīng)，并對IDC項目實行土地"點供"政策；再如，內(nèi)蒙古對于重點IDC項目在新增建設(shè)用地時給予政策傾斜。因此，在盡職調(diào)查中需注意各地對IDC項目土地廠房的特殊政策，因地制宜考察項目合規(guī)性。

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此外，《數(shù)據(jù)中心設(shè)計規(guī)范》（GB 50174-2017）中對于IDC機(jī)房的選址也進(jìn)行了一定的限制，如距離住宅不宜小于100米，距離核電站的危險區(qū)域不應(yīng)小于40000米等。需要注意的是，該等技術(shù)要求并非是強(qiáng)制性的，但是相關(guān)主管機(jī)關(guān)會在立項、規(guī)劃審查時予以考慮。因此，在盡職調(diào)查時，對于IDC機(jī)房的選址和周邊環(huán)境也應(yīng)一并考察。

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（2）"三證"齊全

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根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2019年修正）》第38條和第39條，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的IDC建設(shè)項目，建設(shè)單位在取得IDC建設(shè)項目的備案文件和簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

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建設(shè)單位未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而被批準(zhǔn)用地的，可能會面臨有關(guān)批準(zhǔn)文件被撤銷的后果。

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根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2019年修正）》第38條和第64條，在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省級人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)單位未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，可能會面臨責(zé)令停止建設(shè)、罰款、限期拆除和沒收實物或者違法收入等處罰。

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根據(jù)《建筑法(2019修正)》第7條和第64條以及《建筑工程施工許可管理辦法(2018修正)》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第42號）第2條和第12條等相關(guān)規(guī)定，在境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)向工程所在地縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。建設(shè)單位未取得施工許可證擅自施工的，會面臨停止施工、限期改正和罰款等處罰。

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因此，在對IDC項目的土地和廠房盡職調(diào)查中需注意，IDC基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目在正式施工前，應(yīng)當(dāng)取得前述建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證（簡稱為"三證"），這與一般房地產(chǎn)建設(shè)項目的要求一致。

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（3）完成驗收

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一方面，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2019年修訂）》第45條，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實，未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。因此，IDC基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目在組織竣工驗收前，應(yīng)先進(jìn)行規(guī)劃驗收。另一方面，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《建筑法(2019修正)》第61條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例(2019修正)》第16條和第49條對IDC建設(shè)項目進(jìn)行竣工驗收，并將建設(shè)工程竣工驗收報告等文件報有關(guān)部門備案。根據(jù)《建筑法(2019修正)》第61條和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例(2019修正)》第58條，未組織竣工驗收，不得交付使用，擅自交付使用的，建設(shè)單位將面臨責(zé)令改正和罰款等處罰。

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因此，對IDC項目的土地和廠房的盡職調(diào)查中，也要關(guān)注IDC建設(shè)項目的規(guī)劃驗收以及竣工驗收和備案是否合規(guī)完成。

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（4）廠房租約

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若采用租賃廠房運營IDC項目的模式，則在盡職調(diào)查中需要審閱相關(guān)的租約，其中特別要確認(rèn)物業(yè)的租賃用途符合IDC項目使用之需要、租賃期限滿足運營的時間、租金金額符合商業(yè)慣例、權(quán)利義務(wù)安排能夠保障在項目運營期間承租人穩(wěn)定使用相關(guān)物業(yè)。同時，如根據(jù)土地出讓合同或投資協(xié)議要求，需要就廠房出租獲得相關(guān)主管機(jī)關(guān)或園區(qū)管委會同意的，則在盡職調(diào)查中需審核是否取得該等同意函。另外，若根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?，廠房租約需辦理登記手續(xù)，則亦應(yīng)核查該等手續(xù)是否已妥善辦理。

IDC項目的高耗能及不間斷運營的要求，使得穩(wěn)定和充足的供電對IDC項目的平穩(wěn)運營至關(guān)重要。IDC項目的供電方案一般會涉及外市電、高壓配電及不間斷電源（UPS配電）。IDC項目用電負(fù)荷等級及供電要求應(yīng)根據(jù)IDC的等級，按《數(shù)據(jù)中心設(shè)計規(guī)范》執(zhí)行，并應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB 5002-2009）的有關(guān)規(guī)定。電子信息設(shè)備宜由不間斷電源系統(tǒng)供電，A級IDC還應(yīng)當(dāng)配置雙重電源供電，并應(yīng)設(shè)置備用電源。部分地區(qū)對于IDC的供配電提出更為具體的要求，如《上海市互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心建設(shè)導(dǎo)則（2019 版）》第7.2條中提出在上海市建設(shè)IDC，供配電應(yīng)符合（1）油機(jī)宜進(jìn)行無冗余設(shè)置；且（2）UPS 供電系統(tǒng)的供電全程可靠性不應(yīng)低于99.999%。

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根據(jù)《電力法(2018修正)》《供電營業(yè)規(guī)則》（電力工業(yè)部令第8號）的規(guī)定，任何單位或個人需新裝用電或增加用電容量、變更用電都必須按規(guī)定，到供電企業(yè)用電營業(yè)場所提出申請并辦理相關(guān)手續(xù)，向供電企業(yè)提供用電工程項目批準(zhǔn)的文件及有關(guān)的用電資料。實踐中，通常由項目單位在新建IDC項目在立項階段與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，之后方可定址，確定項目。在供電方案確定后，向供電企業(yè)交納新裝增容供電工程貼費。而且，按照《電力供應(yīng)與使用條例(2019修正)》第24條的規(guī)定，供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家標(biāo)準(zhǔn)或者電力行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)參與用戶受送電裝置設(shè)計圖紙的審核，對用戶受送電裝置隱蔽工程的施工過程實施監(jiān)督，并在該受送電裝置工程竣工后進(jìn)行檢驗。

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就IDC項目運營所需用電，按照《電力供應(yīng)與使用條例(2019修正)》第32條的規(guī)定，供電企業(yè)和用戶應(yīng)當(dāng)在供電前根據(jù)用戶需要和供電企業(yè)的供電能力簽訂供用電合同，在盡職調(diào)查中應(yīng)審核該等合同是否涵蓋了《電力供應(yīng)與使用條例(2019修正)》第33條所列明的條款[1]，及其相關(guān)指標(biāo)和內(nèi)容是否與項目的節(jié)能意見等相關(guān)資料產(chǎn)生任何沖突。

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另需注意的是，若IDC項目廠房由其他用途項目改造而成的情況下，需審查是否已經(jīng)通過適當(dāng)程序，將之前項目的用電方案和用電合同項下的用電指標(biāo)、用電容量進(jìn)行了妥善變更，以適用于當(dāng)前的IDC項目，否則，有可能按照《電力供應(yīng)與使用條例(2019修正)》第30條和第40條的規(guī)定，被認(rèn)定為違章用電而導(dǎo)致相關(guān)處罰甚至被停止供電。

IDC建設(shè)項目需滿足《消防法(2019修正)》和《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定(2012修訂)》（公安部令第119號）等法律法規(guī)對房地產(chǎn)建設(shè)項目的消防設(shè)計、審查及驗收（如適用）等要求。依據(jù)《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定(2012修訂)》第24條進(jìn)行消防設(shè)計、竣工驗收消防備案。各地關(guān)于消防設(shè)計審核或者消防設(shè)計備案的規(guī)定也可能存在差異，如根據(jù)2018年6月14日印發(fā)的《北京市房屋建筑工程施工圖多審合一實施細(xì)則(暫行)》（市規(guī)劃國土發(fā)[2018]158號），自2018年5月1日起，北京市新建擴(kuò)建項目、現(xiàn)狀改建項目、300平米以上的內(nèi)部改造項目實行施工圖多審合一，需取得綜合審查機(jī)構(gòu)出具的《施工圖設(shè)計文件綜合審查合格書》，不再單獨辦理消防設(shè)計審核和備案抽查。因此，在盡職調(diào)查時建議結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)消防規(guī)范和項目具體情況，判斷如何辦理消防設(shè)計備案。

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此外，在對IDC項目進(jìn)行消防設(shè)計時需參考《數(shù)據(jù)中心設(shè)計規(guī)范》相關(guān)規(guī)定。該規(guī)范根據(jù)不同級別的數(shù)據(jù)中心，規(guī)定不同的消防設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，同時規(guī)定了"數(shù)據(jù)中心的耐火等級不應(yīng)低于二級"，"當(dāng)數(shù)據(jù)中心與其他功能用房在同一個建筑內(nèi)時，數(shù)據(jù)中心與建筑內(nèi)其他功能用房之間應(yīng)采用耐火極限不低于2.0h的防火隔墻和1.5h的樓板隔開，隔墻上開門應(yīng)采用甲級防火門"等需嚴(yán)格執(zhí)行的強(qiáng)制性規(guī)定。同時，IDC項目的防火和滅火系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB 50016-2014）、《氣體滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB 50370-2005）、《細(xì)水霧滅火系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范）（GB 50898-2013）和《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB 50084-2017）等規(guī)定。各地可能對消防設(shè)計等級提出具體或更高的要求，例如《數(shù)據(jù)中心設(shè)計規(guī)范》第13.2.1條要求數(shù)據(jù)中心的耐火等級不應(yīng)低于二級，而《上海市互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心建設(shè)導(dǎo)則（2019 版）》第7.5條進(jìn)一步要求在上海市建設(shè)IDC耐火等級不宜低于一級[2]。

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因此，在盡職調(diào)查時需與技術(shù)盡職調(diào)查團(tuán)隊確認(rèn)IDC的消防設(shè)計是否已滿足全國性設(shè)計規(guī)范，以及項目所在地對IDC項目建設(shè)的具體設(shè)計規(guī)范和要求，否則難以排除相關(guān)工程項目依據(jù)《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定(2012修訂)》第25條和第26條被責(zé)令停止建設(shè)或停止使用的風(fēng)險。

除前述已說明的與IDC項目有關(guān)的節(jié)能驗收、規(guī)劃驗收、竣工驗收、環(huán)評驗收、消防驗收以及可能涉及水土保持、質(zhì)檢、防洪、防震、防雷、取水等事項的審批及驗收，均要考慮到盡職調(diào)查范圍內(nèi)。

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此外，在IDC建設(shè)完畢后，除前述提到的建設(shè)要求，還需按照《數(shù)據(jù)中心設(shè)計規(guī)范》、《互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心工程技術(shù)規(guī)范》（GB51195-2016）、《數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施施工及驗收規(guī)范》（GB50462-2015）等規(guī)范進(jìn)行驗收。在盡職調(diào)查時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注前述規(guī)范的落實情況。

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