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根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條的規(guī)定，商業(yè)用地的最高出讓年限為40年，但在案涉項目所在省份，有關(guān)主管部門長期將底層為商鋪、商鋪以上為住宅的地塊土地用途定性為"商住用地"，將土地使用年限統(tǒng)一規(guī)定為70年，并為購房人頒發(fā)了土地使用年限為70年的商鋪所有權(quán)證書。盡管此種操作方式違反了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，但在實踐中一直得以實施。后有關(guān)主管部門為規(guī)范商業(yè)用地的土地使用年限，改變了以前在土地證中將商住用地土地使用年限統(tǒng)一規(guī)定為70年的做法，在頒發(fā)給案涉開發(fā)商的土地證中將土地用途和使用年限表述為"土地用途為普通商品住房及商服用地，其中商服用地土地使用年限為40年；普通商品住房土地使用年限為70年"，但未就此后不再辦理70年商鋪合同備案和70年商鋪產(chǎn)權(quán)證書的情況向開發(fā)商和公眾作出說明?；谥鞴懿块T長期以來將住宅底商土地使用年限登記為70年的通行做法，開發(fā)商和購房人一致認(rèn)為因住宅底商與其上住宅共用一副土地，住宅底商的土地使用年限仍然可以登記為70年，故在住宅底商買賣合同中約定土地使用年限為70年。然而房管局拒絕為該合同備案，要求雙方將土地使用年限修改為40年，由此引發(fā)了購房人和開發(fā)商的糾紛。

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購房人提出，合同約定的商鋪土地使用年限為70年，因?qū)嶋H土地使用年限僅為40年，開發(fā)商無法交付70年產(chǎn)權(quán)的商鋪，構(gòu)成根本違約導(dǎo)致合同目的落空，要求解除合同。那么土地使用年限由70年減少為40年是否會導(dǎo)致合同目的落空呢？

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我們認(rèn)為，購房人簽署商鋪買賣合同的根本目的應(yīng)當(dāng)是為了獲得商鋪的所有權(quán)和在一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)，以對商鋪進(jìn)行占有、使用、收益、處分。而商鋪的土地使用年限只能依法確定，并不是購房人購買商鋪的決定性因素。開發(fā)商雖然不能向購房人提供土地使用年限為70年的商鋪，但仍可以提供土地使用年限為40年的商鋪，盡管40年的使用期限與購房人獲得70年土地使用權(quán)期限的初衷不相符合，但不會對購房人通過簽訂合同實現(xiàn)獲得商鋪所有權(quán)及在一定期限內(nèi)享有商鋪所涉土地使用權(quán)，并對商鋪進(jìn)行占有、使用、收益、處分的根本目的產(chǎn)生實質(zhì)性的損害。

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從土地使用年限角度來看，合同土地使用年限變更為40年也并不意味著商鋪只能使用40年，因為根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定，有期限的建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿時，建設(shè)用地使用權(quán)人可以通過延長對土地的使用期間的方式，使自己得以按原權(quán)利設(shè)立時的條件，繼續(xù)使用該土地。土地使用權(quán)人享有法定的申請續(xù)期的權(quán)利，且非因公共利益的需要，其申請不得被否決。特別是"商住用地"上的商鋪位于住宅下面，與其上住宅共用一幅土地，其土地使用權(quán)不可能脫離上面的住宅被單獨收回，土地使用年限屆滿后必將得到續(xù)期，也不會導(dǎo)致40年后房屋無法使用。

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因此，我們認(rèn)為，合同約定的土地使用權(quán)年限由70年減少為40年，不能認(rèn)定購房人簽署商鋪買賣合同的目的落空，購房人要求解除合同缺乏依據(jù)。

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要正確處理糾紛，首先需要對商鋪土地使用年限為70年約定的法律效力作出認(rèn)定。

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根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條的規(guī)定，商業(yè)用地出讓最高年限為40年，同時根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十四條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的使用期限不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。商鋪買賣合同中約定的土地使用年限為70年，其中超出40年的部分違反了上述法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定。但根據(jù)《合同法》第五十二條第（五）項的規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條的規(guī)定，只有違反效力性強制性規(guī)定的約定才構(gòu)成無效，如果違反的僅是管理性強制性規(guī)定并不導(dǎo)致約定無效。鑒此，需要對《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條及《物權(quán)法》第一百四十四條關(guān)于商業(yè)用地使用年限的規(guī)定究竟屬于效力性強制性規(guī)定還是管理性強制性規(guī)定進(jìn)行判斷。我們認(rèn)為，國家出讓土地使用權(quán)不僅要收取土地出讓金，而且規(guī)定土地使用者只能在一定年限內(nèi)使用土地，年限屆滿，國家就要收回土地使用權(quán)。國家通過實行國有土地有償使用和有期使用兩項制度，實現(xiàn)地價合理調(diào)整和土地資源的合理配置。故《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條關(guān)于商業(yè)用地出讓最高年限為40年的規(guī)定，以及《物權(quán)法》第一百四十四條關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的使用期限不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限的規(guī)定，體現(xiàn)了國家對于土地流轉(zhuǎn)市場秩序的維護(hù)和國家對土地所有權(quán)的保護(hù)，本質(zhì)上涉及國家利益和社會公共利益，應(yīng)當(dāng)屬于效力性強制性規(guī)定。因此，開發(fā)商和購房人關(guān)于商鋪所涉土地使用年限為70年的約定中超出土地出讓權(quán)最高出讓年限40年的部分應(yīng)為無效。

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購房人提出，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題解釋》（下稱"《買賣合同司法解釋》"）第三條的規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，而超出土地使用權(quán)法定最高出讓年限40年的部分即屬于開發(fā)商在簽署合同時對沒有所有權(quán)或處分權(quán)的土地使用權(quán)進(jìn)行處分，不能認(rèn)定為無效。對此，我們注意到，《合同法》第五十一條同時規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效，即無權(quán)處分合同只有權(quán)利人追認(rèn)或處分人取得處分權(quán)后方為有效。兩個法條對無權(quán)處分行為法律后果的規(guī)定完全不同。我們對《買賣合同司法解釋》第三條的立法背景及適用范圍進(jìn)行了調(diào)研，梁彗星教授在為四川省法院進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)時，對《買賣合同司法解釋》第三條的立法背景及適用范圍進(jìn)行了介紹，該條的目的是為糾正《合同法》第五十一條的錯誤適用而制定的?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定了無權(quán)處分合同的適用范圍是非所有權(quán)人"處分他人財產(chǎn)"，但在實踐中，有些法院將本不屬于《合同法》第五十一條適用范圍的兩類案件適用了第五十一條。其中，一類是處分權(quán)受到限制的所有權(quán)人處分自己的財產(chǎn)類型，另一類是共有人處分共有財產(chǎn)未征得其他共有人同意的類型，只有該兩類案型才屬于《買賣合同司法解釋》第三條的適用情形。開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的超出40年部分的土地使用權(quán)屬于國家所有，不是開發(fā)商自己所有的處分權(quán)受到限制的財產(chǎn)，因此不能適用《買賣合同司法解釋》第三條的規(guī)定，不能認(rèn)定超出土地使用權(quán)法定最高出讓年限40年的部分有效。

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根據(jù)《合同法》第五十六條的規(guī)定，合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。超出土地使用權(quán)法定最高出讓年限40年的部分無效，是否會影響到合同其他部分的效力呢？

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我們認(rèn)為，部分合同無效應(yīng)當(dāng)分為量上的無效和質(zhì)上的無效，只有在合同的部分無效條款與其他條款具有不可分性或者合同目的違法或者其他條款的有效性對當(dāng)事人沒有實際意義，無法實現(xiàn)合同目的等特殊情況下，才能確認(rèn)合同全部無效。關(guān)于量上的無效，最為典型的例子是租賃合同的租賃期限，《合同法》第二百一十四條規(guī)定"租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效"。如租賃合同約定租期為30年，前20年約定應(yīng)為有效，后10年無效，而不能認(rèn)定租賃合同整體無效。商鋪買賣合同超過法定最高出讓年限40年的部分約定無效與租賃期限超過20年的部分無效相類似，應(yīng)當(dāng)屬于量上的無效，與合同的其余部分條款可以分離。從合同的目的來看，如前所述，商鋪土地使用權(quán)雖登記為40年，但不會對購房人通過簽訂合同實現(xiàn)獲得商鋪所有權(quán)及在一定期限內(nèi)享有商鋪所涉土地使用權(quán)，并對商鋪進(jìn)行占有、使用、收益、處分的根本目的產(chǎn)生實質(zhì)性損害。因此，超過40年使用期限的部分并非合同的決定性因素，除去該部分，應(yīng)當(dāng)不會動搖合同的基礎(chǔ)，合同其他部分仍應(yīng)為有效。在合同部分有效的情況下，開發(fā)商和購房人應(yīng)變更合同中的土地使用年限，繼續(xù)履行合同。

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對于合同無效的處理方式，《合同法》第五十八條做出了明確規(guī)定，"合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。"

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開發(fā)商和購房人約定商鋪的土地使用年限為70年導(dǎo)致合同部分無效，固然有政府方面的原因，但開發(fā)商和購房人也都存在一定過錯，并且開發(fā)商作為專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營者，其過錯應(yīng)大于購房人。從公平合理的角度講，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對購房人給予合理的、適當(dāng)?shù)馁r償。

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實踐中，對于賠償金額如何確定，存在不同的觀點。有觀點認(rèn)為，原合同土地使用年限為70年，開發(fā)商收取的房屋價款包含了70年的土地出讓金，現(xiàn)土地使用年限為40年，開發(fā)商應(yīng)退還多收取的30年的土地出讓金。還有觀點認(rèn)為，商鋪因土地使用年限減少，使購房人收益年限減少，導(dǎo)致商鋪的價值減少，應(yīng)委托專業(yè)鑒定機構(gòu)對房屋收益年限減少所導(dǎo)致的房屋價差進(jìn)行鑒定，并依據(jù)鑒定結(jié)果確定開發(fā)商對購房人的補償金額。在司法實踐中，對于前述兩種觀點，均有法院采納。

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我們傾向于認(rèn)為，第一種觀點對于房屋價差的計算方式更具有合理性。房屋價格由成本、利潤、稅金和地段差價四個項目構(gòu)成，其中成本包括地價和建筑成本，在前述價格構(gòu)成因素中只有地價與土地的使用年限具有關(guān)聯(lián)性，購房人簽約時系按照70年土地使用年限支付對價，現(xiàn)土地使用年限減少30年，開發(fā)商應(yīng)按房屋所占用地面積的土地使用權(quán)出讓30年的標(biāo)準(zhǔn)折算購房人的合同利益。盡管購房人實際上損失的是40年后續(xù)期時需支付的土地出讓金，但由于該事實是將來發(fā)生的不可預(yù)知之事件，合同無效的損失指向的應(yīng)為實際損失，不能以將來可能發(fā)生之不確定事件作為損失衡量之標(biāo)準(zhǔn)，僅現(xiàn)階段而言，由開發(fā)商返還購房人部分地價款的處理方式較為妥當(dāng)，與補償續(xù)期土地出讓金的原則相一致。

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第二種觀點對于房屋價差的計算方式缺乏合理性。合同約定的土地使用年限由70年減少為40年，并不必然導(dǎo)致購房人收益年限減少，因為土地出讓年限期滿后依法必將得到續(xù)期，購房人的收益并不會減少，故以房屋收益減少折算出的房屋價差缺乏事實依據(jù)。