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1、環(huán)境影響評(píng)價(jià)義務(wù)

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根據(jù)《土壤污染防治法》第十八條的規(guī)定，"各類涉及土地利用的規(guī)劃和可能造成土壤污染的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件應(yīng)當(dāng)包括對(duì)土壤可能造成的不良影響及應(yīng)當(dāng)采取的相應(yīng)預(yù)防措施等內(nèi)容。"

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開發(fā)商進(jìn)行土地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目（商業(yè)住宅或辦公等）時(shí)，應(yīng)依據(jù)《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理名錄》等的規(guī)定依法進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。目前房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在環(huán)境影響評(píng)價(jià)方面僅涉及"報(bào)告表類"和"登記表類"，不涉及"報(bào)告書類"且大部分適用"登記表"，也就是僅需要在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目開工前向當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境部門依法辦理環(huán)保備案手續(xù)，填寫《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)登記表》。但是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)污染地塊進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)項(xiàng)目本身屬于獨(dú)立的建設(shè)項(xiàng)目（環(huán)境治理業(yè)），開發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)管控或修復(fù)項(xiàng)目開工前，均需依法編制建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告表，并向生態(tài)環(huán)境部門申請(qǐng)報(bào)批，獲得批復(fù)后方能開工。

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2、土壤污染狀況調(diào)查

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對(duì)開發(fā)商而言，土壤污染狀況調(diào)查包括主動(dòng)調(diào)查、依法調(diào)查兩種。主動(dòng)調(diào)查是指為掌握擬開發(fā)地塊的土壤污染真實(shí)狀況而主動(dòng)進(jìn)行的調(diào)查；依法調(diào)查是指在特殊情況下，法律強(qiáng)制性規(guī)定必須進(jìn)行的調(diào)查。一般而言，如開發(fā)商開發(fā)的地塊是通過"招拍掛"等公開程序從國土等部門受讓取得，則開發(fā)商在正常情況下不需要自行獨(dú)立進(jìn)行土壤污染狀況調(diào)查。因?yàn)椤锻寥牢廴痉乐畏ā芬?guī)定在土地收儲(chǔ)中，應(yīng)由國土等部門依法進(jìn)行土壤污染狀況調(diào)查。但現(xiàn)實(shí)是：

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（1）已有的《土壤污染狀況調(diào)查報(bào)告》失真。政府部門在土地收儲(chǔ)中聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行土壤污染狀況并出具相關(guān)調(diào)查報(bào)告，但該報(bào)告因第三方機(jī)構(gòu)的責(zé)任心缺失、技術(shù)不到位、幕后交易等各種原因可能導(dǎo)致調(diào)查結(jié)論不真實(shí)、不準(zhǔn)確、不完整，或者《土壤污染狀況調(diào)查報(bào)告》存在弄虛作假等情形。此時(shí)，即使開發(fā)商在受讓政府部門的國有土地時(shí)已獲得了政府部門提供的《土壤污染狀況調(diào)查報(bào)告》，但該報(bào)告不能客觀反映交易地塊的真實(shí)污染狀況。該情形已有相關(guān)案例。

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（2）政府部門未提供《土壤污染狀況調(diào)查報(bào)告》。即政府部門向開發(fā)商轉(zhuǎn)讓該地塊時(shí)，并未嚴(yán)格依法對(duì)該轉(zhuǎn)讓地塊的土壤污染狀況進(jìn)行調(diào)查，轉(zhuǎn)讓地塊的污染情況不明。

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（3）開發(fā)商通過購買、以物抵債、司法拍賣等方式從原土地使用權(quán)人處直接獲得地塊使用權(quán)，原權(quán)利人未進(jìn)行土壤污染狀況調(diào)查的情形?！锻寥牢廴痉乐畏ā返诹邨l規(guī)定"土壤污染重點(diǎn)監(jiān)管單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地的用途變更或者在其土地使用權(quán)收回、轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)當(dāng)由土地使用權(quán)人按照規(guī)定進(jìn)行土壤污染狀況調(diào)查"，但原土地使用權(quán)人未依法進(jìn)行土壤污染狀況調(diào)查。

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（4）開發(fā)商儲(chǔ)備土地，此前未進(jìn)行過土壤污染狀況調(diào)查，土壤污染狀況不明。

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綜上，上述情形下開發(fā)商均有必要獨(dú)立聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)地塊進(jìn)行土壤污染狀況調(diào)查。這樣做的好處是，可以通過極小的費(fèi)用提前掌握待開發(fā)地塊的土壤污染風(fēng)險(xiǎn)，避免后續(xù)造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。

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另外，根據(jù)《土壤污染防治法》第五十九條第一款、第二款的規(guī)定，"對(duì)土壤污染狀況普查、詳查和監(jiān)測(cè)、現(xiàn)場(chǎng)檢查表明有土壤污染風(fēng)險(xiǎn)的建設(shè)用地地塊，地方人民政府生態(tài)環(huán)境主管部門應(yīng)當(dāng)要求土地使用權(quán)人按照規(guī)定進(jìn)行土壤污染狀況調(diào)查。用途變更為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地的，變更前應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行土壤污染狀況調(diào)查。"因此，除前文所述的開發(fā)商"主動(dòng)調(diào)查"外，還有依法必須調(diào)查，具體為：

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（1）對(duì)土壤污染狀況普查、詳查和監(jiān)測(cè)、現(xiàn)場(chǎng)檢查表明有土壤污染風(fēng)險(xiǎn)的建設(shè)用地地塊，地方人民政府生態(tài)環(huán)境主管部門應(yīng)當(dāng)要求土地使用權(quán)人按照規(guī)定進(jìn)行土壤污染狀況調(diào)查。

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（2）用途變更為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地的，變更前應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行土壤污染狀況調(diào)查。

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上述兩種情形，均為法律強(qiáng)制性要求的調(diào)查，是開發(fā)商在內(nèi)的企業(yè)必須履行的法定義務(wù)。第（1）種情形主要對(duì)應(yīng)的就是列入了《污染地塊名錄》中的宗地；第（2）種是開發(fā)商可能經(jīng)常性遇到的情形，針對(duì)的是用途變更為住宅和公共管理、公共服務(wù)用地的開發(fā)項(xiàng)目。

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3、報(bào)送評(píng)審義務(wù)

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根據(jù)《土壤污染防治法》第五十九條第三款的規(guī)定，"前兩款規(guī)定的土壤污染狀況調(diào)查報(bào)告應(yīng)當(dāng)報(bào)地方人民政府生態(tài)環(huán)境主管部門，由地方人民政府生態(tài)環(huán)境主管部門會(huì)同自然資源主管部門組織評(píng)審。"亦即，針對(duì)已查明存在土壤污染風(fēng)險(xiǎn)的建設(shè)用地和用途變更為住宅、公共管理與公共服務(wù)的用地，開發(fā)商需要在制定《土壤污染狀況調(diào)查報(bào)告》后報(bào)送當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境部門，由生態(tài)環(huán)境部門會(huì)同自然資源部門組織評(píng)審?fù)ㄟ^。

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4、土壤污染風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

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根據(jù)《土壤污染防治法》第六十條的規(guī)定，"對(duì)土壤污染狀況調(diào)查報(bào)告評(píng)審表明污染物含量超過土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)用地地塊，土壤污染責(zé)任人、土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院生態(tài)環(huán)境主管部門的規(guī)定進(jìn)行土壤污染風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將土壤污染風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告報(bào)省級(jí)人民政府生態(tài)環(huán)境主管部門。"開發(fā)商作為土地使用權(quán)人，對(duì)存在土壤污染風(fēng)險(xiǎn)的建設(shè)用地依法應(yīng)按照生態(tài)環(huán)境部的規(guī)定進(jìn)行土壤污染風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將土壤污染風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告報(bào)當(dāng)?shù)厥〖?jí)生態(tài)環(huán)境廳。

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5、風(fēng)險(xiǎn)管控義務(wù)

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根據(jù)《土壤污染防治法》第六十二條的規(guī)定，"對(duì)建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)名錄中的地塊，土壤污染責(zé)任人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定以及土壤污染風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告的要求，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管控措施，并定期向地方人民政府生態(tài)環(huán)境主管部門報(bào)告。風(fēng)險(xiǎn)管控措施應(yīng)當(dāng)包括地下水污染防治的內(nèi)容"。本條雖然針對(duì)的是土壤污染責(zé)任人，但實(shí)際上開發(fā)商很可能也適用，例如；

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（1）污染地塊的原始污染責(zé)任人不明，開發(fā)商為該地塊的現(xiàn)有使用權(quán)人。

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（2）開發(fā)商在受讓污染地塊時(shí)，通過合同約定或債權(quán)債務(wù)的繼受等方式依法需要承擔(dān)污染責(zé)任人的義務(wù)。

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在上述情形下，開發(fā)商有義務(wù)對(duì)污染地塊及地下水采取風(fēng)險(xiǎn)管控措施并向生態(tài)環(huán)境部門報(bào)告。

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6、修復(fù)義務(wù)

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根據(jù)《土壤污染防治法》第六十四條的規(guī)定，"對(duì)建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)名錄中需要實(shí)施修復(fù)的地塊，土壤污染責(zé)任人應(yīng)當(dāng)結(jié)合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃編制修復(fù)方案，報(bào)地方人民政府生態(tài)環(huán)境主管部門備案并實(shí)施。修復(fù)方案應(yīng)當(dāng)包括地下水污染防治的內(nèi)容。"因此，同前文第5條所述，在開發(fā)商作為土壤污染責(zé)任人的情況下，其有義務(wù)對(duì)污染地塊進(jìn)行修復(fù)并依法將修復(fù)方案向生態(tài)環(huán)境部門辦理備案。

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7、評(píng)估義務(wù)

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根據(jù)《土壤污染防治法》第六十五條的規(guī)定，"風(fēng)險(xiǎn)管控、修復(fù)活動(dòng)完成后，土壤污染責(zé)任人應(yīng)當(dāng)另行委托有關(guān)單位對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控效果、修復(fù)效果進(jìn)行評(píng)估，并將效果評(píng)估報(bào)告報(bào)地方人民政府生態(tài)環(huán)境主管部門備案。"

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綜上所述，上述各項(xiàng)義務(wù)產(chǎn)生的情形和條件不同，但在實(shí)踐中開發(fā)商均可能適用。并且"未達(dá)到土壤污染風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告確定的風(fēng)險(xiǎn)管控、修復(fù)目標(biāo)的建設(shè)用地，禁止開工建設(shè)"。否則，依據(jù)《土壤污染防治法》第九十一條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，"由地方人民政府生態(tài)環(huán)境主管部門責(zé)令改正，處十萬元以上五十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處五十萬元以上一百萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處五千元以上二萬元以下的罰款"。

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目前，我國部分省市已制定了相關(guān)地方性法規(guī)對(duì)污染地塊的行政監(jiān)管在程序上做了規(guī)定，具體如下[1]：

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開發(fā)商因違反法定或約定的土壤污染風(fēng)險(xiǎn)防控義務(wù)（含前文所述7項(xiàng)義務(wù)中的任意一項(xiàng)）均可能產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)的法律責(zé)任。而此類與開發(fā)地塊相關(guān)的土壤污染往往容易導(dǎo)致周邊環(huán)境的損害，包括周邊環(huán)境敏感目標(biāo)的損害和生態(tài)破壞，如"常州毒地案"。

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在房地產(chǎn)開發(fā)過程中一旦出現(xiàn)"毒地"情形，還會(huì)引發(fā)次生的訴訟，如房屋買賣合同糾紛、租賃合同糾紛，乃至集體訴訟、環(huán)境公益訴訟，房地產(chǎn)企業(yè)民事賠償或違約責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)巨大。

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"毒地"開發(fā)導(dǎo)致的輿論壓力和風(fēng)險(xiǎn)必然是巨大的。在出現(xiàn)輿情事件的同時(shí)，還容易觸發(fā)當(dāng)?shù)卣O(jiān)管，開發(fā)項(xiàng)目被停工、罰款、甚至拆除都有可能。

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在開發(fā)商作為上市公司的情形下，這類輿情事件還容易導(dǎo)致企業(yè)市值蒸發(fā)等經(jīng)濟(jì)損失以及證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管或問詢，對(duì)企業(yè)形象造成負(fù)面影響。

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綜上所述，無論是對(duì)污染地塊的開發(fā)還是對(duì)普通地塊的開發(fā)，開發(fā)商均應(yīng)秉持謹(jǐn)慎、合規(guī)的原則積極履行新法規(guī)定的義務(wù)并按照當(dāng)?shù)卣O(jiān)管的要求，切實(shí)把控好土壤污染防治領(lǐng)域的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

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同前文所述，開發(fā)商可能并非真正的污染責(zé)任人，但是因各種原因，開發(fā)商最終承擔(dān)了開發(fā)地塊的土壤污染風(fēng)險(xiǎn)防控與修復(fù)義務(wù)，產(chǎn)生了巨額經(jīng)濟(jì)損失。此時(shí)，開發(fā)商承擔(dān)法律責(zé)任后的維權(quán)路徑主要有：

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適用此種維權(quán)路徑的土地來源方式包括：通過政府公開"招拍掛"獲得、從原土地使用權(quán)人處依合同受讓（包括企業(yè)并購、重組）、以物抵債取得、司法拍賣取得、通過繼承方式取得等。因此類地塊使用權(quán)取得方式歸根結(jié)底是依據(jù)合同、協(xié)議等，開發(fā)商與合同相對(duì)方簽訂有《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》等書面文件。因此，開發(fā)商完全可以依據(jù)合同約定進(jìn)行維權(quán)。

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此外，若第三方中介機(jī)構(gòu)在土壤污染狀況調(diào)查、修復(fù)、評(píng)估等過程中存在弄虛作假的情形，根據(jù)《土壤污染防治法》的規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商的相關(guān)損失應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

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因此，依據(jù)合同維權(quán)的路徑首先需滿足合同條款本身的風(fēng)控要求，違約責(zé)任及其補(bǔ)償條款應(yīng)盡可能細(xì)致。

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依侵權(quán)責(zé)任法一般原理，侵權(quán)行為應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，無論是否存在主觀故意。因此，在不知存在土壤污染的情況下受讓污染地塊的，開發(fā)商有權(quán)依《侵權(quán)責(zé)任法》追溯該地塊的原始污染責(zé)任人，遵循"誰污染、誰治理"的一般原則，向原始污染責(zé)任人追償，當(dāng)原始污染責(zé)任人為兩個(gè)或兩個(gè)以上時(shí)，構(gòu)成共同侵權(quán)。

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因此，依侵權(quán)責(zé)任法一般原理，我們認(rèn)為開發(fā)商有必要追溯原始污染責(zé)任人，并要求其對(duì)污染行為承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

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依據(jù)《土壤污染防治法》第七十一條的規(guī)定，"國家加大土壤污染防治資金投入力度，建立土壤污染防治基金制度。設(shè)立中央土壤污染防治專項(xiàng)資金和省級(jí)土壤污染防治基金，主要用于農(nóng)用地土壤污染防治和土壤污染責(zé)任人或者土地使用權(quán)人無法認(rèn)定的土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)以及政府規(guī)定的其他事項(xiàng)。對(duì)本法實(shí)施之前產(chǎn)生的，并且土壤污染責(zé)任人無法認(rèn)定的污染地塊，土地使用權(quán)人實(shí)際承擔(dān)土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)的，可以申請(qǐng)土壤污染防治基金，集中用于土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)。"

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對(duì)于2019年1月1日之前產(chǎn)生的，并且土壤污染責(zé)任人無法追溯的污染地塊，開發(fā)商可以申請(qǐng)國家、省級(jí)土壤污染防治基金，用于土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)。

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《土壤污染防治法》正式實(shí)施后，房地產(chǎn)開發(fā)商在土壤污染防治領(lǐng)域的法律義務(wù)產(chǎn)生了深刻的變化，必然在該領(lǐng)域產(chǎn)生廣泛的內(nèi)在法律服務(wù)需求，而該專業(yè)領(lǐng)域并不在傳統(tǒng)房地產(chǎn)律師的知識(shí)體系范圍內(nèi)，因此由環(huán)境法律師與房地產(chǎn)律師協(xié)同為房地產(chǎn)企業(yè)提供該細(xì)分領(lǐng)域相關(guān)法律服務(wù)十分必要，其中環(huán)境法律師的主要工作內(nèi)容包括：

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同前文所述，房地產(chǎn)企業(yè)依自主選擇或法律強(qiáng)制需對(duì)擬受讓或開發(fā)地塊開展土壤污染狀況調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)管控、修復(fù)、效果評(píng)估、送審、驗(yàn)收等一系列工作時(shí)，可以委托環(huán)境法律師團(tuán)隊(duì)為其提供綜合性、程序性的法律服務(wù)。

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在土壤污染狀況調(diào)查基礎(chǔ)上，對(duì)原始污染責(zé)任人進(jìn)行溯源。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)需要或已經(jīng)支付的風(fēng)險(xiǎn)防控和修復(fù)費(fèi)用，環(huán)境法專業(yè)律師可以通過商業(yè)談判、訴訟仲裁等方式，依法維護(hù)委托人的合法權(quán)益。

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法律雖然禁止污染地塊用于商住開發(fā)，但法律并不禁止污染地塊的市場(chǎng)交易，污染地塊因其特性，愿意接手開發(fā)的企業(yè)相對(duì)較少，故其反可能具備高性價(jià)比的商業(yè)特征，特別是城市中位置較好的地塊。房地產(chǎn)企業(yè)受讓污染地塊后，尤其是在"屯地"的情況下，如何最大限度利用社會(huì)資本盤活開發(fā)項(xiàng)目，成為開發(fā)商的核心訴求之一。針對(duì)不同的污染地塊和開發(fā)商不同的需求，環(huán)境法律師可以憑借其法律專業(yè)知識(shí)和相關(guān)社會(huì)資源，為開發(fā)商有針對(duì)性地設(shè)計(jì)交易方案。

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在"毒地"類案件中，往往容易出現(xiàn)環(huán)境公益訴訟及環(huán)境侵權(quán)訴訟（甚至是集體訴訟）。此類訴訟較一般性公益訴訟或侵權(quán)訴訟更加復(fù)雜，只有具備環(huán)境法領(lǐng)域的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，方能為企業(yè)爭(zhēng)取到最好的訴訟效果。

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此類訴訟為一般性訴訟，環(huán)境法專業(yè)團(tuán)隊(duì)律師亦可以一并處理。

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在整個(gè)土壤污染狀況調(diào)查、評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)管控、修復(fù)等全流程中，結(jié)合現(xiàn)行生態(tài)環(huán)境法律、法規(guī)、規(guī)范性文件的規(guī)定以及生態(tài)環(huán)境部門執(zhí)法監(jiān)管的要求，為業(yè)主提供全流程的土壤污染防治合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)管控，尤其是從合規(guī)的角度協(xié)助防范和避免出現(xiàn)二次污染、擴(kuò)大污染等情形。

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