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土地利用總體規(guī)劃是實施土地用途管制的重要依據(jù)。根據(jù)《土地利用總體規(guī)劃管理辦法》的要求，城鄉(xiāng)建設(shè)、區(qū)域發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、礦產(chǎn)資源勘查開發(fā)等各類與土地利用相關(guān)的規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)與土地利用總體規(guī)劃相銜接，土地利用總體規(guī)劃依法由各級人民政府組織編制，國土資源主管部門具體承辦。據(jù)此，城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)按照土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行城市空間資源調(diào)控，土地利用活動必須符合土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途，不得突破土地利用總體規(guī)劃確定的用地規(guī)模和總體布局安排。

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城市規(guī)劃是政府調(diào)控城市空間資源、指導(dǎo)城鄉(xiāng)發(fā)展與建設(shè)的規(guī)劃依據(jù)，具體分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個階段，其中城市總體規(guī)劃包括市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和中心城區(qū)規(guī)劃。

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此外，大、中城市根據(jù)需要，可以依法在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上組織編制分區(qū)規(guī)劃，城市人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市總體規(guī)劃，結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃以及土地利用總體規(guī)劃，組織制定近期建設(shè)規(guī)劃。

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城市詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃確定各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套等強制性內(nèi)容?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃由城市人民政府建設(shè)主管部門（城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門）依據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃或者城市分區(qū)規(guī)劃組織編制，這是房地產(chǎn)企業(yè)拿地、土地合作開發(fā)、受讓時重點關(guān)注的內(nèi)容。

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修建性詳細(xì)規(guī)劃可以由有關(guān)單位依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出的規(guī)劃條件，委托城市規(guī)劃編制單位編制。根據(jù)《海南城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第17條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項目范圍，由市、縣、自治縣人民政府根據(jù)本地區(qū)實際確定，換言之，修建性詳細(xì)規(guī)劃可以由建設(shè)單位編制，但修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃。

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通過上述介紹，我國存在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等多重規(guī)劃，由于缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，缺乏各規(guī)劃的橫向銜接，經(jīng)常一宗土地上有各種規(guī)劃打架。2015年6月5日，中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第十三次會議同意海南省就統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等開展省域"多規(guī)合一"改革試點，以實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)、空間布局、土地管制、生態(tài)約束的"四統(tǒng)一"。

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多規(guī)合一的成果是新的城市總體規(guī)劃，2018年12月海南省除?？?、三亞之外的各市縣總體規(guī)劃（空間類2015-2030年）已經(jīng)海南省人民政府批準(zhǔn)同意施行。隨著?？?、三亞的總體規(guī)劃獲批，海南通過"多規(guī)合一"改革在統(tǒng)一坐標(biāo)體系、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、規(guī)劃年限、用地分類標(biāo)準(zhǔn)和成果要求的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌整合了主體功能區(qū)規(guī)劃、生態(tài)保護(hù)紅線規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、林地保護(hù)利用規(guī)劃、海洋功能區(qū)規(guī)劃等六類空間性規(guī)劃，梳理并化解耕地、林地、建設(shè)用地之間的規(guī)劃矛盾，確保了地類規(guī)劃屬性的唯一性，基本形成省和市縣聯(lián)動的空間規(guī)劃管理體系。

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根據(jù)《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》的規(guī)定，控制性詳細(xì)規(guī)劃是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出規(guī)劃行政許可、實施規(guī)劃管理的依據(jù)。控制性詳細(xì)規(guī)劃影響貫穿房地產(chǎn)企業(yè)從拿地、到取得用地規(guī)劃許可、方案設(shè)計的規(guī)劃許可、及竣工后的規(guī)劃和實驗收等全流程，具體為：

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根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效。

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以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，建設(shè)單位在取得建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。對未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建設(shè)單位批準(zhǔn)用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關(guān)批準(zhǔn)文件；占用土地的，應(yīng)當(dāng)及時退回。

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在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)向城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

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申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

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建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。

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建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)工程竣工測繪報告等材料，向規(guī)劃許可證發(fā)放機關(guān)申請辦理規(guī)劃核實手續(xù)；經(jīng)核實符合建設(shè)工程規(guī)劃許可證要求的，許可證發(fā)放機關(guān)應(yīng)當(dāng)出具建設(shè)工程規(guī)劃核實證明。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合建設(shè)工程規(guī)劃許可證要求的，建設(shè)單位或者個人不得組織竣工驗收。

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根據(jù)《海南城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第五十九條："（一）因城市、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、旅游度假區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃發(fā)生變化，需要修改的；（二）實施國家、省重點工程需要修改的；（三）實施市、縣、自治縣重點基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、防災(zāi)減災(zāi)工程等民生工程建設(shè)需要修改的"，編制機關(guān)方可對控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行修改。這就是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》關(guān)于"修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的，組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)對修改的必要性進(jìn)行論證"的修規(guī)必要性論證的法定要求。海南各市縣當(dāng)前修編的必要性理由主要有以下幾種（房地產(chǎn)企業(yè)宜根據(jù)自己的項目位置，查找是否在第2、3、4理由的范圍之內(nèi)）：

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1. 當(dāng)前，海南各市縣總體規(guī)劃（空間類2015-2030年）已經(jīng)發(fā)生了總體規(guī)劃變化，這是修規(guī)必要性的主要理由。

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2. 2018年7月11日，海南省規(guī)劃委員會召開了《省級重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃編制工作推進(jìn)會》、將海南全省涉及?？?、三亞、各市縣的包括三亞海棠灣、海南生態(tài)軟件園等共六類27個省級重點產(chǎn)業(yè)園（詳見海南全省六類27個省級重點產(chǎn)業(yè)園名錄）作為"產(chǎn)業(yè)區(qū)總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃修編"先導(dǎo)、并確定了開展城鎮(zhèn)、村莊、旅游度假區(qū)總規(guī)和控規(guī)編制（修編）的工作計劃，這是當(dāng)前控規(guī)修編的第二大理由。

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3. 2018年4月3日，海南省人大常務(wù)委員會作出《加強重點規(guī)劃控制區(qū)規(guī)劃管理的決定》，將海岸帶、海島、圍填海區(qū)域、生態(tài)環(huán)境敏感的城鎮(zhèn)、旅游度假區(qū)、產(chǎn)業(yè)園等涉及全省各市縣共計36個重要規(guī)劃控制區(qū)（涉及?？?、三亞主城區(qū)，各市縣臨海項目，具體詳見海南省重要規(guī)劃控制區(qū)名錄）列入編制和實施控制區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃區(qū)域，這是當(dāng)前控規(guī)修編的第三大理由。

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4. 針對2018年中央環(huán)保督察對萬寧日月灣、三亞鳳凰島、?？谌缫鈲u、南海明珠人工島和葫蘆島等項目全面開展執(zhí)法檢查，海南省制定《貫徹落實海洋督察反饋意見整改方案》（具體項目詳見該整改方案），對相關(guān)圍海造地項目采取了"去住宅化"，降低房地產(chǎn)比例，這也是當(dāng)前控規(guī)修編的第四大理由。