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根據(jù)已公開的信息，集中供地政策要求重點(diǎn)城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時序，對重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)行"兩集中"同步公開出讓的供地模式。所謂"兩集中"，是指：（一）集中發(fā)布出讓公告，原則上全年不得超過3次，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡。首次公告時，應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時序安排。（二）集中組織出讓活動，同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動。

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實(shí)施住宅用地出讓"兩集中"模式的重點(diǎn)城市包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

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根據(jù)目前各重點(diǎn)城市已發(fā)布的通知或公告，22個重點(diǎn)城市的集中供地時序安排如下：

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集中供地政策和"三條紅線"政策可謂是政府為平抑地價、房價，建立和完善房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展打出的一套"組合拳"。集中供地政策的出臺和實(shí)施，是我國土地要素市場化改革的一次探索，是對我國實(shí)行了多年的土地出讓制度的一次變革，可能會給房地產(chǎn)行業(yè)和行業(yè)內(nèi)的法律合規(guī)風(fēng)控帶來以下的機(jī)遇和挑戰(zhàn)：

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土地集中公告和出讓后，土地供應(yīng)由原先各區(qū)政府的零售模式轉(zhuǎn)變?yōu)榱耸屑壍呐l(fā)模式，短期內(nèi)大量土地集中供應(yīng)，面對土地競買巨大的機(jī)會成本，房企不可能參與每一宗地塊的競買，因此分散了單宗地塊競買的"火力"。土地集中公告和出讓也一定程度上提高了市場透明度，減少了土地市場信息不對稱，房地產(chǎn)企業(yè)參與土地競買有更多選擇的余地，競買行為也將更趨于理性，土地市場將一定程度上得到降溫，地價上漲將得到一定的抑制。

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這樣的土地出讓市場環(huán)境下，不容易出"地王"，但是也不容易"撿漏"。這就對房企的研判能力、讀地測算能力提出了更高的要求。房企需要更加精準(zhǔn)的對土地、市場進(jìn)行研判，并進(jìn)行根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略布局制定拿地方案，將有限的資金用在能夠?qū)崿F(xiàn)最佳收益的地塊上。

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就合規(guī)風(fēng)控的影響而言，主要是集中供地背景下，房企之間合作的形式將呈現(xiàn)更加多元化的趨勢，土拍部門的監(jiān)管難度加大，但監(jiān)管力度也會加強(qiáng)，土拍部門可能會投入更多的精力到查處串標(biāo)、圍標(biāo)等突出問題上，因此房企應(yīng)當(dāng)充分注意投標(biāo)行為合規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)。

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集中供地政策使得大量土地在某個或某段時間節(jié)點(diǎn)內(nèi)掛出，房企為增加拍得土地的幾率，則需在短期內(nèi)參與多宗地塊的競買。這就意味著房企需要在短期內(nèi)集中調(diào)配大量的資金參與多宗地塊的競買。加上房企融資還受到"三條紅線"政策約束，集中供地政策的出臺對房企的融資能力、現(xiàn)金流管理能力提出了更大的考驗(yàn)。

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這有利于一些融資能力較強(qiáng)、融資成本較低的上市地產(chǎn)公司，但對于大量中小型地產(chǎn)公司，面臨這樣的困境，則可能為了絕地求生，通過一些非常規(guī)融資手段進(jìn)行融資，諸如以信托形式向內(nèi)部員工融資、高額拆借短期貸款并簽署類似對賭的協(xié)議、保值承諾以變相融資等。因房企通過非常規(guī)手段融資產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)可能增加。風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)有：融資后的履約能力和承付能力不足、融資的合同效力存疑、融資行為的合規(guī)性存在問題等等。極端情況下甚至可能踩上刑事犯罪的紅線，需要慎之又慎。因此，房企在融資過程中的合規(guī)風(fēng)控能力備受挑戰(zhàn)。

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房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)除了拿地之外，還涉及建設(shè)施工、銷售、交付等多項(xiàng)環(huán)節(jié)。作為第一項(xiàng)環(huán)節(jié)，房企拿地的節(jié)奏直接決定了該房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)施工、銷售、交付的節(jié)奏。土地集中出讓就意味著各房企均在同一時間拿地，由此可能導(dǎo)致各房企的建設(shè)施工、銷售、交付等環(huán)節(jié)的時間節(jié)點(diǎn)也基本趨于一致。這種情況下，房企運(yùn)營管理能力的差異將體現(xiàn)的更加明顯。

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房企的運(yùn)營管理能力在法律層面主要表現(xiàn)為房企的供應(yīng)商管理和合同管理能力。建立健全更加完善的供應(yīng)商管理制度，擬定更加完善規(guī)范的合同條款，可以對供應(yīng)商形成有效的制約管理，并減少以及避免與供應(yīng)商的糾紛爭議，有效預(yù)防此類風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度造成影響。房企的運(yùn)營管理能力還包括房企的回款能力、落地執(zhí)行能力、糾紛調(diào)處能力以及客服和法務(wù)的善后能力等。房企運(yùn)營管理能力的優(yōu)劣直接影響其房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)推進(jìn)以及銷售回款，并進(jìn)而直接影響房企后續(xù)的拿地開發(fā)。集中供地背景下，運(yùn)營管理能力強(qiáng)的房企和運(yùn)營管理能力弱的房企將進(jìn)一步分化。提高房企的運(yùn)營管理能力，尤其是建立健全供應(yīng)商管理和合同管理體系，是房企工作的重中之重。

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對于部分房企而言，難以再像過去一樣憑借自身的資金和信息優(yōu)勢，在土地一級市場的土地競買中"通吃"市場。房企未能在一級市場獲得足夠的土地，面對土地缺口，必然在二級市場上進(jìn)行存量土地收購。因此集中供地政策實(shí)施后，土地二級市場上的收并購必然更加活躍，競爭也將更加激烈，這對房企的投資并購能力提出了更大的挑戰(zhàn)。

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二手土地項(xiàng)目相較于一手土地項(xiàng)目，其復(fù)雜性更高，風(fēng)險(xiǎn)更大，這就對房企對二手土地項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)判斷能力、風(fēng)險(xiǎn)解決消化能力以及出險(xiǎn)后的應(yīng)對能力都提出了更高的要求。在進(jìn)行二手土地項(xiàng)目收并購時，房企一定要聘請專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查，仔細(xì)篩查風(fēng)險(xiǎn)；在擬定協(xié)議時，一定要對合同條款予以細(xì)化，規(guī)避可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。同時房企自身也要建立高度專業(yè)化的收并購團(tuán)隊(duì)，并與外部律師、審計(jì)人員等進(jìn)行緊密配合，更有效地完成土地收并購過程中的包括盡職調(diào)查、溝通談判、協(xié)議擬定、債務(wù)處理、土地權(quán)利障礙滌除等一系列復(fù)雜的工作事項(xiàng)。

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房企為了增加競得土地的幾率，很可能會進(jìn)行聯(lián)合拿地，合作開發(fā)等等。土地市場上可能出現(xiàn)房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)弱聯(lián)合一起拿地的局面，三方合作、四方合作等多方合作的情況會較常見，并且會是多方操盤的情形。集中供地政策實(shí)施后，房企之間的合作意愿將大幅加強(qiáng)，房企之間的合作糾紛也可能大幅增加。常見的合作糾紛主要體現(xiàn)為項(xiàng)目重大事項(xiàng)的決策權(quán)和責(zé)任承擔(dān)、后續(xù)開發(fā)資金的追加、融資擔(dān)保義務(wù)的承擔(dān)、現(xiàn)金流回正后關(guān)于資金的使用、利潤的分配時點(diǎn)和比例、虧損的承擔(dān)等方面的糾紛。

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因此房企在開展房地產(chǎn)合作開發(fā)時應(yīng)當(dāng)注意做好完備的風(fēng)控措施，建立健全合規(guī)風(fēng)控體系。在擬定合作合同時，應(yīng)結(jié)合自身的管理特點(diǎn)對合同條款予以細(xì)化，防患于未然，必要時可聘請專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)共同參與房地產(chǎn)合作開發(fā)的溝通談判、協(xié)議擬定等流程，做好前期的風(fēng)險(xiǎn)篩查和預(yù)防，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，要及時請專業(yè)律師介入處理風(fēng)險(xiǎn)。