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依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民訴法解釋》）第三百一十一條[3]的規(guī)定："案外人提起執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)證明責(zé)任。"也即，案外人排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利應(yīng)當(dāng)來(lái)源于其實(shí)體權(quán)利。結(jié)合《民法典》第二百零九條第一款[4]等規(guī)定易知，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的所享有的實(shí)體權(quán)益并非物權(quán)，而至多是要求辦理過(guò)戶登記的債權(quán)，只是該債權(quán)被通常認(rèn)為具有對(duì)物權(quán)的期待利益。正是出于對(duì)這一期待利益的保護(hù)，乃至于對(duì)負(fù)載于該期待利益上的生存居住權(quán)益的保護(hù)，此類(lèi)債權(quán)在第28條、第29條以及《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第71條第6項(xiàng)[5]、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條[6]等規(guī)定中均被賦予了優(yōu)先于一般金錢(qián)債權(quán)的地位。

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具體到法律法規(guī)適用層面，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人提出執(zhí)行異議之訴能否得到支持的問(wèn)題，現(xiàn)行法律法規(guī)除了《民訴法解釋》第三百一十一條的規(guī)定之外，并無(wú)細(xì)化規(guī)則。因此，雖執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴為不同的法律程序，但鑒于兩者均需對(duì)案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益進(jìn)行審查，具有關(guān)聯(lián)性和共通性，故在審理此類(lèi)案件時(shí)，法院傾向于參照適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第27條至第29條的相關(guān)規(guī)定。《九民紀(jì)要》第124條至第127條則進(jìn)一步明確了可以適用第28條、第29條進(jìn)行判斷，并對(duì)該條款在案外人執(zhí)行異議之訴案件中具體的參照尺度予以說(shuō)明?！秷?zhí)行異議之訴解釋征求意見(jiàn)稿》也承襲了這一思路，基本依據(jù)第28條、第29條的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。同時(shí)，最高院此前認(rèn)為第28條與第29條之間系普通條款與特殊條款之關(guān)系，并在當(dāng)事人未明確具體適用條款時(shí)，多選擇同時(shí)對(duì)該兩條規(guī)定的要件進(jìn)行分析，考察個(gè)案具體滿足哪一條的要件。[7]第156號(hào)指導(dǎo)性案例在此基礎(chǔ)上做了進(jìn)一步明確，即消費(fèi)者商品房買(mǎi)受人可以自行選擇適用第28條或第29條的規(guī)定。

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第28條、第29條第1款均要求案外人"在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同"，該條規(guī)定的較為明確，司法實(shí)踐中的主要爭(zhēng)議在于對(duì)合同簽訂時(shí)點(diǎn)和簽訂形式的認(rèn)定。對(duì)此，我們對(duì)最高院在最新裁判中的相關(guān)觀點(diǎn)簡(jiǎn)要?dú)w納分析如下：

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1、法院查封時(shí)間與買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)間的順序判斷

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第一，法院通常以案外人提起執(zhí)行異議之訴針對(duì)的執(zhí)行行為采取查封措施的時(shí)點(diǎn)為考察對(duì)象，判斷該買(mǎi)受人的買(mǎi)賣(mài)合同是否屬于查封前簽訂。即便在執(zhí)行標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)被多次查封的情況下，依據(jù)最高院在（2020）最高法民申5058號(hào)、（2020）最高法民申5048號(hào)等案件中的觀點(diǎn)，無(wú)論案外人提起執(zhí)行異議之訴針對(duì)的不動(dòng)產(chǎn)是被首輪查封還是輪候查封，只要該案查封時(shí)點(diǎn)在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之后，即可滿足該要件的要求。

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第二，雖然買(mǎi)受人是否知曉不動(dòng)產(chǎn)被查封不影響對(duì)查封時(shí)間先后的判斷，但即便對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同簽訂于查封之后的情形，最高院在實(shí)踐中也并非一刀切地否定案外人享有排除強(qiáng)制性的權(quán)利，而是傾向于結(jié)合買(mǎi)受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有情況、查封權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出售的主觀狀態(tài)以及其保全目的是否實(shí)現(xiàn)等具體因素，綜合判斷買(mǎi)受人排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利能否得到支持。在（2020）最高法民申1626號(hào)案件中，最高院認(rèn)為，盡管買(mǎi)受人的買(mǎi)賣(mài)合同簽訂在法院查封之后，但申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)債務(wù)人的售房行為明知且已經(jīng)收到案涉購(gòu)房款，其保全目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)；且買(mǎi)受人已對(duì)案涉房屋居住使用多年，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其對(duì)案涉房屋享有能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。

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2、合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同如何認(rèn)定

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第一，實(shí)踐中關(guān)于"書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同"的判斷并不拘泥于嚴(yán)格的文義解釋?zhuān)侵卦诖_定雙方之間是否就特定房屋買(mǎi)賣(mài)達(dá)成了合意。在當(dāng)事人僅就買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)簽訂了《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》《認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》等"意向"協(xié)議的情況下，若該等協(xié)議的簽訂目的為購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，且在協(xié)議中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的位置、具體房號(hào)、面積、單價(jià)、總價(jià)、付款方式等均約定明確時(shí)，亦應(yīng)當(dāng)實(shí)質(zhì)性的認(rèn)為雙方之間形成了買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系[8]。

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第二，雖然我國(guó)自2017年后逐步實(shí)施房屋買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽備案制度，但實(shí)踐中仍存在大量買(mǎi)賣(mài)雙方僅簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同但未進(jìn)行網(wǎng)簽備案的情形。對(duì)此，我們贊同最高院在（2020）最高法民終900~902號(hào)、（2020）最高法民終538號(hào)中的觀點(diǎn)，即未辦理網(wǎng)簽或者備案不影響該買(mǎi)賣(mài)合同的效力。同理，對(duì)于雖然簽署了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但開(kāi)發(fā)商未依照相關(guān)規(guī)定辦理預(yù)售許可證的，也不應(yīng)以此否認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

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第三，對(duì)于以物抵債協(xié)議是否屬于"書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同"，實(shí)踐中仍存在爭(zhēng)議。依據(jù)最高院在（2019）最高法民終1894號(hào)案件中的說(shuō)理，其明確認(rèn)為在以物抵債的情形下，抵債協(xié)議僅能被認(rèn)定是關(guān)于價(jià)款支付方式的約定，而不能認(rèn)定是當(dāng)事人之間已經(jīng)成立了合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同。因此，如單純依據(jù)以物抵債協(xié)議主張存在排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，將面臨不被支持的風(fēng)險(xiǎn)。

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第28條、第29條均將買(mǎi)受人已經(jīng)支付相應(yīng)價(jià)款作為認(rèn)定其具有排除強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)利的要件，僅對(duì)于價(jià)款支付比例的要求存在區(qū)別：一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人需要支付全款；商品房買(mǎi)受人則需要支付到全部?jī)r(jià)款的50%。具體在認(rèn)定價(jià)款支付的時(shí)間、金額是否符合要求時(shí)，需要注意如下幾個(gè)問(wèn)題：

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1、支付相應(yīng)價(jià)款的期間應(yīng)存在合理期限

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雖然第28條、第29條未對(duì)價(jià)款支付時(shí)間做出限制，但依據(jù)該兩條第一項(xiàng)中對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)間的約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為在買(mǎi)受人支付到符合條款要求的價(jià)款比例的時(shí)間上存在一個(gè)合理的時(shí)間限制。例如最高院在（2020）最高法民申1243號(hào)案中明確，對(duì)于29條規(guī)定的50%房款的交付期限，應(yīng)以涉案房屋查封前為標(biāo)準(zhǔn)掌握。但對(duì)于一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人而言，依據(jù)第28條第3款的后段規(guī)定，如合同約定的付款條件尚未全部成就，則買(mǎi)受人仍可以通過(guò)"將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行"的方式來(lái)促成該條件的成就。

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2、買(mǎi)受人價(jià)款支付未達(dá)相應(yīng)比例時(shí)，并不必然無(wú)法排除強(qiáng)制執(zhí)行

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對(duì)于買(mǎi)受人價(jià)款支付未達(dá)相應(yīng)比例的情形，《九民紀(jì)要》第125條第三款明確規(guī)定，"如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神"。

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此外，如買(mǎi)受人本身積極履行付款義務(wù)，但非因其自身原因?qū)е挛茨軡M足支付價(jià)款比例的，實(shí)踐中亦存在特殊處理的情形。如在（2020）最高法民申1717~1751號(hào)系列案件中，最高院即以買(mǎi)受人已經(jīng)依約支付首付款，但因開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)和賬戶被查封致使按揭貸款無(wú)法辦理為由，認(rèn)定買(mǎi)受人對(duì)未能滿足付款比例沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，故在買(mǎi)受人符合第29條規(guī)定的其他要件情形下，仍支持了買(mǎi)受人在執(zhí)行異議之訴案件中的請(qǐng)求。

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3、對(duì)買(mǎi)受人是否依約支付款項(xiàng)的法律事實(shí)認(rèn)定

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實(shí)踐中，存在大量的買(mǎi)受人僅憑借收據(jù)或以物抵債協(xié)議主張已經(jīng)依約支付購(gòu)房款的情形，對(duì)于此類(lèi)證據(jù)的認(rèn)定，實(shí)踐中把握的標(biāo)準(zhǔn)存在爭(zhēng)議。例如，最高院在（2020）最高法民申5229號(hào)案件中認(rèn)為，"賣(mài)房人向購(gòu)房人出具收到購(gòu)房款的收據(jù)僅表明賣(mài)房人對(duì)收到購(gòu)房款的事實(shí)予以認(rèn)可，該收據(jù)原則上不能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人等房屋買(mǎi)賣(mài)合同之外的第三人"；但也有相當(dāng)多的案件中，買(mǎi)受人提供的收據(jù)得到了法院的支持。相較而言，更具爭(zhēng)議的是以物抵債的情形，例如最高院在（2020）最高法民申4108號(hào)案件中否定了此種付款方式，卻在（2020）最高法民申4344號(hào)案件中又予以肯定。但通常而言，法院會(huì)結(jié)合購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)能力、當(dāng)?shù)鼗蛘弋?dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣、房屋交付情況、房屋居住時(shí)間長(zhǎng)短、是否存在購(gòu)房人與被執(zhí)行人惡意串通逃避執(zhí)行的可能性等因素，根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)，對(duì)買(mǎi)受人是否支付購(gòu)房款的事實(shí)作出認(rèn)定。

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