?

?

?

?

在三種房屋中，公租房（全稱"公共租賃住房"）出現(xiàn)最早。

?

2010年6月8日，住建部、國家發(fā)改委等七部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建?！?010〕87號）提出，要大力發(fā)展公租房，其供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。

?

住建部《公共租賃住房管理辦法》（自2012年7月15日起施行）規(guī)定，公租房是指"限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。"申請公租房，應(yīng)當(dāng)符合以下條件："（1）在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（2）收入、財產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（3）申請人為外來務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達到規(guī)定年限。"歸納起來講，申請人只有在住房條件較差、收入水平較低并且已穩(wěn)定就業(yè)多年（本地戶籍不受就業(yè)年限限制）的情況下方有資格申請公租房。

?

?

對于城市（尤其是人口凈流入的大城市，下同）中的進城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等群體而言，絕大多數(shù)都需要先租房居住，如果承租市場租賃住房，則個人租房的租金費用占個人可支配收入的比重（即房租收入比）較高，這類群體實際上也面臨住房困難問題，但該等群體或因工資收入超出了公租房的申請門檻，或因工作時間未滿規(guī)定年限等原因，以致無法申請公租房。在此背景下，保障性租賃住房得以推出，目的正是為了解決城市中新市民、青年人等群體的住房困難問題。

?

根據(jù)22號文規(guī)定，保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照?；镜脑瓌t合理確定?？梢院侠眍A(yù)見的是，在各地政府部門后續(xù)制定的保障性租賃住房具體申請條件中，申請人在住房和收入條件上的門檻與公租房相比將會被適度放寬，針對外來從業(yè)人員的已就業(yè)年限要求也會適當(dāng)放寬，甚至可能不作限制。

?

?

（1）利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點

?

為增加租賃住房供應(yīng)，國土資源部（現(xiàn)自然資源部）與住建部于2017年8月21日聯(lián)合制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（國土資發(fā)〔2017〕100號），確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。該試點方案規(guī)定，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。項目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地，以滿足新市民合理住房需求為主，增加住房有效供給。

?

2019年1月，自然資源部辦公廳和住建部辦公廳原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案。至此，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市擴大到18個。

?

按照上述試點方案，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以利用集體建設(shè)用地自行開發(fā)或者通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)、運營集體租賃住房。除前述方式外，法律上允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易也進一步拓寬了集體租賃住房的建設(shè)路徑。自此之后，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以被出讓或出租給社會資本用于開發(fā)集體土地租賃住房，這有效推動了集體土地租賃住房的建設(shè)。

?

（2）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市

?

2015年2月27日，全國人大常委會發(fā)布《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個縣（市、區(qū)）開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作，試點期間可以暫時調(diào)整實施《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓等的規(guī)定。即在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價。

?

2019年修訂的《土地管理法》（2020年1月1日生效）則在法律層面為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市徹底打開了綠燈。

點擊圖片查看大圖

?

（3）集體土地租賃住房的供應(yīng)對象

?

在集體土地租賃住房的供應(yīng)對象、租金水平和戶型等問題上，目前在國家層面未作出明確的限制性規(guī)定，《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（國土資發(fā)〔2017〕100號）也僅規(guī)定集體土地租賃住房以滿足新市民合理住房需求為主。因此，該等問題主要以各地方的政策為準(zhǔn)。

?

以北京市為例，根據(jù)北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會（現(xiàn)北京市規(guī)劃和自然資源管理委員會）發(fā)布的《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》（市規(guī)劃國土發(fā)〔2017〕376號）規(guī)定，北京市的集體土地租賃住房的"租戶選擇、租金水平、戶型設(shè)計對接市場需求"。另據(jù)北京市住房保障和住房制度改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布的《關(guān)于加強北京市集體土地租賃住房試點項目建設(shè)管理的暫行意見》（京住保〔2018〕14號）規(guī)定，應(yīng)"優(yōu)先滿足項目周邊就業(yè)人群、公租房備案家庭以及城市運行服務(wù)和保障人員，實現(xiàn)產(chǎn)城融合、職住平衡目標(biāo)。鼓勵公租房備案家庭按市場價直接承租集體土地租賃住房，各區(qū)人民政府對符合條件的申請家庭加大租房補貼力度。"

?

?

如本文第1點所述，三種房屋的核心區(qū)別在于供應(yīng)對象不同。公租房和保障性租賃住房分別供應(yīng)符合規(guī)定條件的不同住房困難群體，而集體土地租賃住房的供應(yīng)對象、租金水平、戶型設(shè)計原則上均對接市場需求，雖然在供應(yīng)對象上，有優(yōu)先滿足人群的要求，但沒有住房條件、收入水平和已就業(yè)年限等因素上的限制，因此供應(yīng)的對象范圍更廣。

?

此外，集體土地租賃住房還可以用作公租房和保障性租賃住房的補充房源。集體土地租賃住房可以被躉租作為公租房房源，面向公租房備案家庭配租，或由公租房備案家庭按市場價承租并依規(guī)申請政府租金補貼。另根據(jù)22號文規(guī)定，符合規(guī)定的集體土地租賃住房試點項目亦可納入保障性租賃住房規(guī)范管理，享受國家對保障性租賃住房的專門支持政策。

?

三種房屋的具體對比詳見下表：

點擊圖片查看大圖