在任何工程建設(shè)項(xiàng)目開展前，如同工程本身的結(jié)構(gòu)框架一樣，業(yè)主首先需要通盤考慮如何搭建項(xiàng)目的合約架構(gòu)，例如，采用施工總承包、工程總承包還是委托代建模式？哪些工程是總承包商自施的，哪些由專業(yè)化的分包商實(shí)施，哪些材料設(shè)備需要甲供？這些事項(xiàng)既是工程問題，也是法律問題，通過合同體系的提前規(guī)劃，鋪展開工程管控的整體圖景。

?

對于主題樂園項(xiàng)目而言更是如此，其往往基于不同的主題，被劃分成若干標(biāo)段，標(biāo)段自身設(shè)計(jì)和施工的特殊安排、不同標(biāo)段之間的縱橫聯(lián)系，成為合約規(guī)劃的重難點(diǎn)之一。以下從兩個方面進(jìn)行探討：

?

?

主題樂園設(shè)計(jì)的好壞不僅影響施工的質(zhì)量、進(jìn)度和造價(jià)，更重要的是會直接影響終端用戶的感受，對于工程建設(shè)而言至關(guān)重要。

?

首先，關(guān)于境外設(shè)計(jì)單位的引入。鑒于主題樂園項(xiàng)目很可能引入國際成熟品牌（如環(huán)球影城、迪士尼等），在這種情況下，業(yè)主在很大程度上會依賴于境外設(shè)計(jì)單位的創(chuàng)意和經(jīng)驗(yàn)，而受限于我國有關(guān)設(shè)計(jì)資質(zhì)和境外主體參與特定設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的規(guī)定，境外設(shè)計(jì)院一方完成全部設(shè)計(jì)又存在合規(guī)障礙，必須與境內(nèi)設(shè)計(jì)院合作。這就使得業(yè)主需要充分考慮通過何種方式簽約來實(shí)現(xiàn)境外設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目的參與，是按照概念設(shè)計(jì)與方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)不同設(shè)計(jì)階段分別簽約，還是采用聯(lián)合體模式或設(shè)計(jì)咨詢模式。

?

其次，關(guān)于總設(shè)計(jì)人與專業(yè)設(shè)計(jì)人的關(guān)系。主題樂園項(xiàng)目往往規(guī)模大、專業(yè)多，既要實(shí)現(xiàn)整體設(shè)計(jì)效果的統(tǒng)一，又要照顧到不同主題設(shè)計(jì)的特殊性，而市場上很難找到一家設(shè)計(jì)單位深諳所有專業(yè)領(lǐng)域，需要機(jī)電、消防、園林景觀、小市政、室內(nèi)設(shè)計(jì)、弱電、幕墻等大量專業(yè)設(shè)計(jì)人與總設(shè)計(jì)人進(jìn)行配合、協(xié)調(diào)。因此，如何將總設(shè)計(jì)人與專業(yè)設(shè)計(jì)人的設(shè)置納入合約安排，這不單需要從工程管理和實(shí)施進(jìn)行考慮，還要從合法合規(guī)角度進(jìn)行論證。到底是總設(shè)計(jì)人是牽頭負(fù)責(zé)人，各專業(yè)設(shè)計(jì)人作為總設(shè)計(jì)人的分包單位，由總設(shè)計(jì)人統(tǒng)籌管理及協(xié)調(diào)；還是由業(yè)主直接發(fā)包專業(yè)設(shè)計(jì)，總設(shè)計(jì)人提供協(xié)調(diào)與配合，根據(jù)項(xiàng)目情況和業(yè)主工程管理需要，必須要給予妥善安排。

?

再次，關(guān)于專業(yè)顧問單位的參與。由于主題樂園涉及的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)非常復(fù)雜，業(yè)主往往需要委托第三方顧問（如藝術(shù)顧問、聲學(xué)顧問、燈光顧問、景觀顧問、廚房顧問、造價(jià)顧問、項(xiàng)目管理顧問等），參與設(shè)計(jì)及之后的施工環(huán)節(jié)并提出專業(yè)意見，必要時(shí)，需要采用境外技術(shù)指導(dǎo)單位作為專項(xiàng)顧問。就專項(xiàng)顧問與總設(shè)計(jì)人、專業(yè)設(shè)計(jì)人之間的關(guān)系，也需要在各自的合約中作出特別安排。

?

最后，關(guān)于設(shè)計(jì)深度及與施工的銜接。就主題樂園這種對設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及個性化高度追求的項(xiàng)目而言，國外類似項(xiàng)目的設(shè)計(jì)深度一般會在接近施工圖深度就開始進(jìn)行施工招標(biāo)了，業(yè)主很難把每個細(xì)節(jié)都在設(shè)計(jì)中交代清楚，而會提出大量的復(fù)雜而詳細(xì)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，承包商深化設(shè)計(jì)的工作量和深度遠(yuǎn)超一般工程。然而，盡管強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)施工一體化的工程總承包在我國已經(jīng)推行了多年，但就現(xiàn)階段的建筑市場而言，絕大多數(shù)承包商仍然秉持著施工總承包的思想在實(shí)施工程總承包項(xiàng)目。

?

因此，在我國建設(shè)主題樂園項(xiàng)目，業(yè)主需要充分考慮工程項(xiàng)目特點(diǎn)與建筑市場現(xiàn)狀，慎重選擇工程發(fā)包模式，圖紙深度到底做到多深進(jìn)行發(fā)包，是采用工程總承包還是施工總承包。尤其在業(yè)主對于工程總承包管理缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下，圖紙深度不夠就進(jìn)入施工階段，項(xiàng)目可能會產(chǎn)生標(biāo)準(zhǔn)偏離、造價(jià)突破、工期難控等問題。

?

施工與采購的安排是工程合約規(guī)劃的重頭戲。相比住宅、寫字樓、酒店等建筑工程，主題樂園項(xiàng)目的特點(diǎn)在于娛樂功能突出、配套設(shè)施復(fù)雜且技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較高。因此，如何劃分工程包、發(fā)包給哪些單位、材料設(shè)備有哪些特殊要求、最終建立何種發(fā)包模式等問題，對業(yè)主來說至關(guān)重要，需要提前規(guī)劃并至少在合約架構(gòu)中解決以下問題：

?

第一，關(guān)于標(biāo)段劃分及總承包商的確定

考慮到主題樂園體量較大、每個主題標(biāo)準(zhǔn)不同、施工周期同步并行的需求，業(yè)主一般會按照不同的主題來劃分標(biāo)段，當(dāng)然，也可能將技術(shù)類似或空間相近的主題合并為一個標(biāo)段。

?

需要注意的是，根據(jù)《民法典》《建筑法》及配套規(guī)范性文件，法律禁止肢解發(fā)包，即禁止將應(yīng)當(dāng)由一個承包單位完成的建設(shè)工程分解成若干部分發(fā)包給不同的承包單位。單位工程是法定的最小發(fā)包單位，實(shí)務(wù)中多指一個建筑物或構(gòu)筑物，且同時(shí)具備結(jié)構(gòu)獨(dú)立和功能獨(dú)立的特征。就主題樂園項(xiàng)目而言，游樂設(shè)施與建筑物的物理關(guān)系復(fù)雜：有的在建筑物內(nèi)部、有的穿過建筑物或與其聯(lián)結(jié)、有的則完全獨(dú)立于建筑物。鑒于這種多元化的建筑形態(tài)，如何認(rèn)定“單位工程"具有一定復(fù)雜性和解釋空間，需要具體問題具體分析，避免構(gòu)成肢解發(fā)包。

?

第二，關(guān)于專業(yè)分包及獨(dú)立分包的選擇

對于同一主題而言，會涉及諸如消防、電梯、弱電、精裝修、樓宇自控、演藝布景、騎乘設(shè)備安裝等不同的專業(yè)工程，基于禁止肢解發(fā)包的要求，一個單位工程項(xiàng)下的專業(yè)工程，依法必須要通過總承包商分包給專業(yè)分包商，不能由業(yè)主直接發(fā)包。

?

但這些專業(yè)工程對主題樂園建造標(biāo)準(zhǔn)、工期和造價(jià)等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要，而在目前的建筑市場環(huán)境下，絕大部分總承包商對于此類專業(yè)工程的實(shí)施和管理還需要大量經(jīng)驗(yàn)積累，業(yè)主希望能自行發(fā)包。國際工程實(shí)踐中，業(yè)主大多通過“指定分包"實(shí)現(xiàn)訴求，但指定分包是被我國相關(guān)規(guī)范性文件明令禁止的行為。那么，在面臨法律要求和市場需求不一致的情況下，如何在現(xiàn)行法律框架下實(shí)現(xiàn)業(yè)主對專業(yè)分包商的有效管控，也成為困擾市場主體的一大難題。

?

實(shí)務(wù)中，合規(guī)的做法是，業(yè)主在總包工程發(fā)包時(shí)，將專業(yè)工程以“暫估價(jià)"形式納入總包范圍，在后續(xù)暫估價(jià)采購時(shí)，由總包負(fù)責(zé)采購和確定專業(yè)分包商。因此，如何保證總承包商在暫估價(jià)采購中合理地選定專業(yè)分包商和進(jìn)行價(jià)格控制，是總承包施工合同中需要重點(diǎn)考慮的問題。對于法定必須招標(biāo)的主題樂園項(xiàng)目，就更為復(fù)雜。

?

當(dāng)然，對于一些獨(dú)立性比較強(qiáng)的專業(yè)工程，例如，景觀工程、道路工程、市政工程、獨(dú)立商鋪等，在法律允許范圍內(nèi)，業(yè)主可根據(jù)管理需求考慮是否在總包工程之外單獨(dú)發(fā)包，形成若干與總包工程平行的獨(dú)立承包工程。

?

但是，獨(dú)立承包商的引入，會增加標(biāo)段內(nèi)的工程實(shí)施主體，業(yè)主不僅需要關(guān)注獨(dú)立承包商與自身分包單位之間的關(guān)系，還需要考慮獨(dú)立承包商與總承包商、專業(yè)分包商之間的配合與協(xié)調(diào)，在合同體系中對各方工作界面、彼此權(quán)利義務(wù)、交叉施工的影響、交叉索賠的處理等給予細(xì)化。工程管理難度和法律風(fēng)險(xiǎn)的考慮也需要做更細(xì)致的安排。

?

第三，關(guān)于甲供材料及設(shè)備的安排

法律并未禁止業(yè)主供應(yīng)（“甲供"）材料設(shè)備，實(shí)踐中也廣泛存在甲供方式。因此，對于一個單位工程而言，受限于禁止肢解發(fā)包的要求，材料設(shè)備的安裝仍應(yīng)納入總包的工程范圍，但材料設(shè)備本身原則上可以由業(yè)主自行采購。

?

對于主題樂園而言，特別典型的是騎乘設(shè)備。由于不同主題項(xiàng)下騎乘設(shè)備的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)有很大的差異，尤其是引入境外主題的，基于前期合作協(xié)議及知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)等要求，業(yè)主可能需要向境外特定的供應(yīng)商采購，甚至希望由這些供應(yīng)商直接實(shí)施安裝工作，但是，受制于禁止肢解發(fā)包及施工資質(zhì)管理的法律規(guī)定，供應(yīng)商直接安裝面臨重大的合規(guī)障礙。因此，合規(guī)做法是，將此類設(shè)備作為甲供設(shè)備，交由總承包商的專業(yè)分包商進(jìn)行安裝，但本土的施工企業(yè)對這類設(shè)備安裝的經(jīng)驗(yàn)可能并不充分，也可能存在技術(shù)理解不到位的情況，而為保障安裝品質(zhì)和技術(shù)理念的實(shí)現(xiàn)，設(shè)備供應(yīng)商需要派出強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)提供安裝的技術(shù)培訓(xùn)和指導(dǎo)。因此，需要在相應(yīng)的采購合同、總包合同、分包合同中厘清各方責(zé)任界面。

?

需要注意的是，甲供材料設(shè)備的范圍可能受到地方政策的限制。例如，北京市禁止甲供“涉及施工質(zhì)量的結(jié)構(gòu)材料及重要的功能性材料、設(shè)備"[1]。因此，在主題樂園項(xiàng)目合約規(guī)劃時(shí)，還需要結(jié)合地方政府的政策要求，確定可以甲供的材料設(shè)備范圍。

?

第四，關(guān)于乙供材料設(shè)備的采購問題

首先，業(yè)主對總承包商自行采購的重要材料設(shè)備，通常會有品牌、規(guī)格、型號等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，但需要注意避免構(gòu)成“指定供應(yīng)"。此外，對于暫估價(jià)材料設(shè)備，與專業(yè)工程類似，業(yè)主需要在總承包合同中設(shè)置相關(guān)采購制度，確?？偘跁汗纼r(jià)招標(biāo)/采購時(shí)對供應(yīng)商、質(zhì)量和造價(jià)的合理控制。

?

其次，如前所述，主題樂園項(xiàng)目可能同時(shí)存在不同標(biāo)段，每個標(biāo)段有不同的總承包商，而對于不同標(biāo)段的鋼材、電纜等通用材料設(shè)備及IT類設(shè)備設(shè)施，業(yè)主往往有統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需求，但由于不同的總承包商會有各自的供貨渠道，供應(yīng)商的不統(tǒng)一或?qū)?dǎo)致貨物造價(jià)的不一致、貨物最終標(biāo)準(zhǔn)的差異以及增加運(yùn)營管理的難度。對此，能否從總包合同層面進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，為各標(biāo)段嫁接橋梁，以實(shí)現(xiàn)同一類別工程貨物采購的統(tǒng)一性，需要市場主體在現(xiàn)有法律框架下創(chuàng)新和探索。

?

?

造價(jià)、工期和質(zhì)量同樣是主題樂園項(xiàng)目工程建設(shè)中最核心的三大問題。在合約規(guī)劃完成后，業(yè)主需圍繞上述核心問題，把工程管理思路、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)分配原則反映到合同條款的字里行間，以合同為綱，指導(dǎo)工程的全流程建設(shè)。以下從三個方面進(jìn)行介紹：

?

?

首先，關(guān)于價(jià)格形式。建設(shè)工程合同的價(jià)格形式不拘泥于單一模式，可以是固定總價(jià)合同或固定單價(jià)合同，也有兼具總價(jià)和單價(jià)合同特征的情況，并沒有絕對優(yōu)劣之分，適合工程實(shí)際、圖紙深度及管控需求的才是最佳選擇。

?

對于主題樂園項(xiàng)目而言，由于工藝特殊，而且大量標(biāo)準(zhǔn)可能來自境外，如果承包商在報(bào)價(jià)階段簡單地按一般項(xiàng)目考慮，可能會忽略很多對報(bào)價(jià)有關(guān)鍵影響的細(xì)節(jié)，而這些細(xì)節(jié)可能導(dǎo)致造價(jià)中涉及的人材機(jī)等含量和單價(jià)高于普通建設(shè)工程的定額含量和信息價(jià)。業(yè)主在編制招標(biāo)文件和招標(biāo)控制價(jià)時(shí)需要綜合考慮、清楚交代，避免出現(xiàn)招標(biāo)控制價(jià)不足以覆蓋市場合理價(jià)格、引發(fā)“低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)索賠"或大幅超出預(yù)算的被動局面。

?

其次，關(guān)于調(diào)價(jià)機(jī)制。合同價(jià)格的調(diào)整方式同樣靈活多變，一般需要考慮市場價(jià)格波動、法律變化、工程變更等的調(diào)價(jià)安排。

?

就市場價(jià)格波動而言，主題樂園項(xiàng)目建設(shè)周期較長，需要在施工合同中對價(jià)格波動的調(diào)價(jià)范圍、幅度、周期和公式等給予細(xì)化，以免履約過程中產(chǎn)生爭議。特別是人工費(fèi)，由于主題樂園特定工藝及做法（如塑石假山搭建、演藝布景構(gòu)件安裝、游客可見區(qū)域的主題裝飾等）的需求，此類工作的人工費(fèi)往往在工程量清單中會給予專門約定，且多為固定不調(diào)價(jià)格，與普通人工費(fèi)的價(jià)格波動機(jī)制區(qū)分設(shè)置。

?

就工程變更而言，主題樂園一般設(shè)有多個標(biāo)段，發(fā)生變更時(shí)，除遵循“有相同價(jià)，按照相同價(jià)；有類似價(jià)，參考類似價(jià)；無相同或類似價(jià)，根據(jù)約定組價(jià)"的通常變更計(jì)價(jià)原則外，其他標(biāo)段的清單價(jià)格，也可以為業(yè)主在變更計(jì)價(jià)缺乏依據(jù)時(shí)提供參考，甚至可以通過約定嵌套至相應(yīng)的合同文件中。

?

再次，關(guān)于價(jià)款支付。針對預(yù)付款、進(jìn)度款、結(jié)算款、質(zhì)保金的支付，業(yè)主需要結(jié)合商業(yè)訴求和財(cái)務(wù)安排，在計(jì)量計(jì)價(jià)、付款條件、發(fā)票開具、付款賬期、逾期責(zé)任等方面給予落實(shí)。此外，隨著《保障農(nóng)民工工資支付條例》的施行，業(yè)主還應(yīng)在施工合同中，充分考慮人工費(fèi)用與其他工程款的分賬支付機(jī)制，保障農(nóng)民工工資的支付。

?

總之，價(jià)格管理及成本控制不僅是商務(wù)問題，更是法律問題。在合同編制過程中，關(guān)于計(jì)價(jià)原則、計(jì)量方式、工程變更、工程索賠、工程款的審核和支付、工程結(jié)算等機(jī)制的安排，最能體現(xiàn)業(yè)主的商務(wù)訴求如何轉(zhuǎn)化為法律文件。

?

?

工期對主題樂園建設(shè)的重要性不言而喻，一旦工期延誤，主題樂園延期開業(yè)導(dǎo)致的損失可能非常大。因此，業(yè)主在工期的控制上需要注意：

?

首先，關(guān)于工期設(shè)置。主題樂園項(xiàng)目與普通房屋建筑項(xiàng)目不同，會涉及騎乘等特殊設(shè)備設(shè)施的調(diào)試、試運(yùn)行以及園區(qū)的試運(yùn)營問題，需要特別考慮相關(guān)階段與竣工驗(yàn)收的關(guān)系、實(shí)際竣工的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以及缺陷責(zé)任期、質(zhì)量保修期的安排等。

?

其次，關(guān)于工期順延。工期順延側(cè)重動態(tài)管理。主題樂園項(xiàng)目的工程包劃分復(fù)雜，各專業(yè)工程穿插進(jìn)行，對于一個工期延誤事件是否構(gòu)成關(guān)鍵線路的影響有其自身的特點(diǎn)。整個施工期間，需要適時(shí)地對各種工期延誤事件進(jìn)行分析，根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)對關(guān)鍵線路的變化進(jìn)行跟蹤。

?

此外，一旦影響工期，不但會造成工期順延，還會衍生出停窩工等各種經(jīng)濟(jì)損失賠償以及因延期導(dǎo)致的價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)，可謂牽一發(fā)而動全身，故業(yè)主需要隨時(shí)綜合評判，妥善處理工期延誤及由此引發(fā)的索賠事宜。

?

?

首先，關(guān)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。主題樂園特別強(qiáng)調(diào)滿足游客體驗(yàn)，這種特殊需求通過一整套特殊的技術(shù)條件和要求體現(xiàn)在合同中，如騎乘設(shè)備的特定技術(shù)規(guī)格、建筑外觀的精美細(xì)節(jié)、演藝布景的音響及燈光效果、室內(nèi)溫濕度及環(huán)境需求等。因此，法定驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)只是主題樂園項(xiàng)目達(dá)到的基本質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，更為重要的是要滿足合同約定的復(fù)雜技術(shù)指標(biāo)。

?

在國際大型主題樂園項(xiàng)目中，為保證世界各地樂園品質(zhì)的統(tǒng)一性和高標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)方通常會有一套非常精細(xì)的品控要求，而且對藝術(shù)細(xì)節(jié)極為關(guān)注，這對精細(xì)化作業(yè)和管理尚存薄弱環(huán)節(jié)的本土施工企業(yè)無疑提出了重大的挑戰(zhàn)。

?

因此，在施工合同簽署階段，對技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求的專業(yè)化審核非常重要。尤其是，引入境外主題的，還需要考慮境外技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的有效落地：一方面，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)避免與國家、地方及行業(yè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生沖突；另一方面，需要關(guān)注技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)重難點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)和品控的有效落實(shí)。對此，業(yè)主一般委托相應(yīng)的工程顧問提供專業(yè)指導(dǎo)意見，將開發(fā)方的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提前吃透，并落實(shí)到設(shè)計(jì)任務(wù)書、工程技術(shù)規(guī)范等各類工程文件中。同時(shí)，還要尤其注意在施工前期的設(shè)計(jì)交底工作，務(wù)必要讓承包商對該技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的難點(diǎn)和特殊之處充分理解。最后，在施工過程中，業(yè)主還可能會委派專門的技術(shù)總監(jiān)和藝術(shù)指導(dǎo)，對工程細(xì)節(jié)進(jìn)行現(xiàn)場管理，承包商應(yīng)給予配合，這些都需要在合同中給予充分關(guān)注。

?

其次，關(guān)于驗(yàn)收機(jī)制。不同于工業(yè)項(xiàng)目，主題樂園項(xiàng)目的部分設(shè)備設(shè)施，除需要進(jìn)行設(shè)備的單機(jī)調(diào)試、聯(lián)動調(diào)試、試運(yùn)行外，還要進(jìn)行主題樂園特有的內(nèi)部壓力測試和試運(yùn)營，才能投入正式運(yùn)營。因此，工程施工合同和設(shè)備采購合同中，需要對各驗(yàn)收環(huán)節(jié)（包括調(diào)試、專項(xiàng)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、試運(yùn)行驗(yàn)收、內(nèi)測驗(yàn)收、試運(yùn)營驗(yàn)收）設(shè)置、所有權(quán)及風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)、竣工標(biāo)準(zhǔn)與相關(guān)驗(yàn)收的關(guān)系、后續(xù)驗(yàn)收不合格對前期驗(yàn)收的影響等給予明確。

?

再次，關(guān)于質(zhì)量保修。由于主題樂園正式運(yùn)營后，涉及不特定社會公眾的人身和財(cái)產(chǎn)安全，除了常規(guī)質(zhì)量保修外，主題樂園還需要進(jìn)行定期的質(zhì)量檢查及設(shè)備設(shè)施維護(hù)。因此，業(yè)主也應(yīng)給予關(guān)注，并在合同中落實(shí)，確保主題樂園的安全運(yùn)營。