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2019年3月，浙江省人民政府發(fā)布《浙江省未來社區(qū)建設(shè)試點工作方案》（浙政發(fā)〔2019〕8號），該試點工作方案明確了未來社區(qū)建設(shè)試點目標(biāo)定位、任務(wù)要求、措施保障，為下一步全面開展未來社區(qū)建設(shè)試點指明了方向。2019年11月，浙江省人民政府辦公廳發(fā)布了《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于高質(zhì)量加快推進未來社區(qū)試點建設(shè)工作的意見》（浙政辦發(fā)〔2019〕60號），提出創(chuàng)新突破政策供給、充分挖掘政策潛力，確保試點項目高性價比落地。2020年6月，浙江省發(fā)改委發(fā)布《浙江省未來社區(qū)試點建設(shè)管理辦法（試行）》（浙發(fā)改基綜〔2020〕195號），對未來社區(qū)試點建設(shè)流程、工期及責(zé)任等進行了規(guī)定。以上文件及其他相關(guān)配套文件的出臺快速推進浙江省未來社區(qū)的落實和發(fā)展。截至目前，浙江省已頒布三批次共150個未來社區(qū)試點。

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未來社區(qū)是圍繞社區(qū)全生活鏈服務(wù)需求，以人本化、生態(tài)化、數(shù)字化為價值導(dǎo)向的新型城市功能單元。

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《浙江省未來社區(qū)建設(shè)試點工作方案》。提及未來社區(qū)建設(shè)的"139"總體框架，其中"1"即1個中心——以人民美好生活向往為中心；"3"即3大價值體系——"人本化、生態(tài)化、數(shù)字化"三維價值；"9"即9大未來場景——以未來鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、低碳、服務(wù)和治理九大場景創(chuàng)新的集成系統(tǒng)。

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"139"建設(shè)理念的內(nèi)核是"以人為本"，遵循"人的需求—人的體驗—人的感受"的閉環(huán)邏輯而實現(xiàn)體系構(gòu)建。一是基于"人的需求"，設(shè)置九大場景系統(tǒng)。其從生活方式、社會關(guān)系、人居環(huán)境三個維度，可展開為人的生活需求、人的社交需求和人的安居需求三種類型。二是立足"人的體驗"，設(shè)定三大基本原則，即"人本化、生態(tài)化、數(shù)字化"。人的需求滿足，需要通過其親身體驗來轉(zhuǎn)化為感受，人的體驗正是最終成效實現(xiàn)的中樞環(huán)節(jié)。三是立足"人的感受"，實現(xiàn)一個中心目標(biāo)。未來社區(qū)的建設(shè)目標(biāo)，是以人民對美好生活的向往為中心，最終以廣大群眾在社區(qū)中的歸屬感、舒適感、未來感作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。[1]

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根據(jù)浙江省發(fā)改委及省建設(shè)廳發(fā)布的《省發(fā)展改革委 省建設(shè)廳關(guān)于開展2021年度未來社區(qū)創(chuàng)建的通知》，未來社區(qū)創(chuàng)建類型主要為整合提升類、全拆重建類、拆改結(jié)合類、規(guī)劃新建類和全域類五大類。

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1、整合提升類：針對整體建筑質(zhì)量與環(huán)境品質(zhì)較好，但離"美好家園"要求還有差距的存量社區(qū)，開展整合提升類創(chuàng)建；

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2、全拆重建類：針對2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在較大安全隱患的住宅小區(qū)，開展全拆重建類創(chuàng)建；

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3、拆改結(jié)合類：針對存在質(zhì)量安全隱患的老舊小區(qū)與建筑環(huán)境品質(zhì)較好的住宅小區(qū)混雜的社區(qū)，開展拆改結(jié)合類創(chuàng)建；

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4、規(guī)劃新建類：依托省重大發(fā)展平臺，優(yōu)先在人口集聚潛力大、公共交通便捷、地上地下空間復(fù)合開發(fā)稟賦好的城市發(fā)展核心區(qū)中，開展規(guī)劃新建類創(chuàng)建；

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5、全域類：在條件成熟的相對獨立城市區(qū)域或主要平臺范圍，全域響應(yīng)未來社區(qū)建設(shè)理念、標(biāo)準(zhǔn)和模式，開展全域類創(chuàng)建。

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在浙江省發(fā)布的《關(guān)于2021年未來社區(qū)創(chuàng)建名單的通知》（浙江省第三批未來社區(qū)試點）中，有整合提升類試點40個，拆除重建類試點17個，拆改結(jié)合類試點27個，規(guī)劃新建類試點4個，全域類試點2個。

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"未來鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、低碳、服務(wù)和治理"九大場景作為"139"總體架構(gòu)的核心載體，應(yīng)當(dāng)在未來社區(qū)建設(shè)方案中作為具體詳細的指標(biāo)進行落實。在浙江省發(fā)展改革委及省建設(shè)廳下發(fā)的《浙江省未來社區(qū)創(chuàng)建評價指標(biāo)體系（試行）》中，設(shè)置了33項圍繞九大場景落實的具體詳盡的建設(shè)指標(biāo)。每項指標(biāo)分約束性和引導(dǎo)性兩類內(nèi)容。全拆重建類、規(guī)劃新建類，以及拆改結(jié)合類中新建部分需要充分響應(yīng)約束性指標(biāo)要求；整合提升類和拆改結(jié)合類中保留部分積極響應(yīng)33項指標(biāo)內(nèi)容；全域類參考該指標(biāo)體系執(zhí)行。

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例如，未來鄰里指標(biāo)要求配置不小于600平方米的社區(qū)禮堂；未來教育指標(biāo)要求配置不小于1000平方米的功能復(fù)合型社區(qū)幸福學(xué)堂，滿足多齡段需求；未來健康指標(biāo)要求15分鐘步行圈內(nèi)配置健身場館、球類場地等場所設(shè)施，5分鐘步行圈配置室內(nèi)、室外健身點并且慢跑綠道應(yīng)當(dāng)成網(wǎng)成環(huán)；未來創(chuàng)業(yè)指標(biāo)要求配建不小于300平方米的社區(qū)雙創(chuàng)空間；未來建筑場景要求落實TOD導(dǎo)向（以公共交通為導(dǎo)向，Transit Oriented Development，"TOD"），實現(xiàn)開發(fā)強度梯級分布、空間功能復(fù)合利用、地上地下綜合開發(fā)；未來低碳場景要求建設(shè)"光伏建筑一體化+儲能"的供電系統(tǒng)；未來服務(wù)場景要求引入優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)供應(yīng)商，發(fā)展社區(qū)商業(yè)O2O模式。

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《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于高質(zhì)量加快推進未來社區(qū)試點建設(shè)工作的意見》中提及了諸多對于未來社區(qū)試點建設(shè)意見，要求各地大力發(fā)揚基層首創(chuàng)精神，確保未來社區(qū)試點項目高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量落地，其中對于未來社區(qū)建設(shè)空間、資金及服務(wù)集成的主要政策如下：

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允許試點項目的公共立體綠化合理計入綠地率，鼓勵和扶持建立社區(qū)農(nóng)業(yè)等立體綠化綜合利用機制，推行綠色建筑。支持試點項目合理確定防災(zāi)安全通道、架空空間和公共開敞空間不計費容積率。支持試點項目空中花園陽臺的綠化部分不計入住宅建筑面積和容積率。對符合條件的土地高效復(fù)合利用試點項目，納入存量盤活掛鉤機制管理，按規(guī)定配比新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)。

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除國家和省另有規(guī)定外，改造更新類試點項目對應(yīng)土地出讓收益，剔除上繳國家部分，其余全部用于支持試點項目建設(shè)，保障資金總體平衡，切實提升財政資金使用績效。按照市場化可持續(xù)原則，綜合運用宏觀審慎管理，采用窗口指導(dǎo)和再貸款、再貼現(xiàn)等貨幣政策工具，引導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)給予信貸支持。積極引入開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)資金，參與未來社區(qū)試點建設(shè)。引導(dǎo)基金、保險資金、上市公司資金及其他社會資金參與未來社區(qū)試點項目管理運營，試點項目建設(shè)盈余資金按一定比例納入社區(qū)運營基金。鼓勵給予試點社區(qū)實施主體房屋預(yù)售、按揭貸款等政策支持。

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創(chuàng)新試點項目社區(qū)業(yè)態(tài)和生活服務(wù)供給，通過預(yù)留規(guī)劃布點、推動模式革新、促進資源下沉等方式，優(yōu)先配置文化教育等優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源。完善社區(qū)居民24小時生活服務(wù)供給，一般按每百戶不少于80平方米標(biāo)準(zhǔn)落實社區(qū)配套用房面積比例，鼓勵鄰里中心一站式集約配置服務(wù)空間。支持成立或引進連鎖機構(gòu)進行社區(qū)相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化管理，優(yōu)化運營機制，有關(guān)公共設(shè)施可通過產(chǎn)權(quán)移交、授權(quán)委托等方式，由政府部門和專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)一維護管理。鼓勵采取特許經(jīng)營權(quán)等方式，積極引進社區(qū)綜合能源資源供應(yīng)商，創(chuàng)新應(yīng)用裝配式超低能耗建筑，加快探索形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟支撐的可持續(xù)建設(shè)運營模式。

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此外，未來社區(qū)試點可按照不同項目建設(shè)單位（用地主體）賦碼形成若干個政府投資或企業(yè)投資的工程建設(shè)項目，鼓勵各工程建設(shè)項目按有關(guān)政策積極向上爭取專項要素支持。

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根據(jù)《浙江省未來社區(qū)試點建設(shè)管理辦法（試行）》,浙江未來社區(qū)試點由縣（市、區(qū)）政府或設(shè)區(qū)市政府派出的開發(fā)區(qū)（新區(qū)）管委會自愿申報并提交申報表、申報方案等材料，經(jīng)設(shè)區(qū)市政府同意后由市發(fā)展改革委上報省發(fā)展改革委。浙江未來社區(qū)試點創(chuàng)建的總體流程如下：

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圖源：浙江發(fā)布微信公眾號

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未來社區(qū)"帶方案"公開出讓合同由《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)運營協(xié)議》和相關(guān)未來社區(qū)實施方案組成。其中《建設(shè)運營協(xié)議》是針對未來社區(qū)建設(shè)運營特殊的協(xié)議約定；未來社區(qū)實施方案通常包括未來社區(qū)建筑設(shè)計方案和運營方案，方案內(nèi)容包括九大場景具體實現(xiàn)方案，并明確落實各項場景約束性指標(biāo)要求的場景聯(lián)合體供應(yīng)商或相關(guān)責(zé)任主體，受讓人在土地競拍后，需要按具體方案實施本工程，確保未來社區(qū)試點項目得以深入貫徹"139"理念。

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以浙江省首個"帶方案"整體公開出讓的未來社區(qū)麗水蓮都靈山社區(qū)為例，與一般合約相比，最大的區(qū)別在于以附件形式增加未來社區(qū)履約監(jiān)管協(xié)議。協(xié)議明確約束了土地受讓方須按照評審?fù)ㄟ^的"麗水靈山未來社區(qū)實施方案"投資、建設(shè)并運營靈山社區(qū)的細則，對項目建設(shè)進度、質(zhì)量安全、場景落地、委托配建、運營驗收等方面設(shè)置了相應(yīng)要求，明確違約責(zé)任并進行風(fēng)險提示說明，有力確保未來社區(qū)"139"理念落地，切實強化土地受讓方履約力度。

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未來社區(qū)試點的工期要求較為嚴格，應(yīng)于名單公布后一年內(nèi)全面開工建設(shè)，未能按期全面開工建設(shè)的，降格為培育對象，給予一年整改期，整改期內(nèi)全面開工建設(shè)后重新列入試點建設(shè)名單，仍未全面開工建設(shè)的，從試點建設(shè)名單中予以取消或除名。

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在項目建設(shè)過程中，浙江省發(fā)改委會同省級有關(guān)部門依托數(shù)字化平臺對試點建設(shè)實行動態(tài)管理，進行實時監(jiān)測，開展督導(dǎo)工作，同時鼓勵各管理、設(shè)計、施工、運營及第三方機構(gòu)積極參與并配合試點建設(shè)動態(tài)數(shù)據(jù)的搜集、匯總、分析工作，共享動態(tài)跟蹤評價結(jié)果。

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在完成竣工驗收、交付使用并試運營3個月后，由縣（市、區(qū)）政府或設(shè)區(qū)市政府派出的開發(fā)區(qū)（新區(qū)）管委會向省發(fā)改委提出試點建設(shè)工作評估考核申請。若考核不通過，則存在評估考核部門要求整改且存在依據(jù)所簽訂的土地出讓及系列合同主張建設(shè)主體的違約責(zé)任的風(fēng)險。

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自2019年首批未來社區(qū)試點頒布以來，未來社區(qū)試點建設(shè)均在有條不紊的推進中，筆者從以下四個方面選取已經(jīng)落地的未來社區(qū)試點，展示在個例中，未來社區(qū)的"139"理念是如何落實的。

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未來社區(qū)試點建筑不僅是造漂亮的房子，而是通過設(shè)計規(guī)劃將九大場景融匯在建筑之中。以衢州禮賢未來社區(qū)為例，其規(guī)劃設(shè)計了約5米抬高蓋板設(shè)計，圍繞TOD核心功能，讓城市穿越建筑，蓋板以下置入Mini-TOD，串聯(lián)起商業(yè)、鄰里、健康、創(chuàng)業(yè)、教育等場景功能，蓋板之上配置了地景花園，從而實現(xiàn)蓋上人車分流。在如麗水蓮都靈山未來社區(qū)試點中，設(shè)置了空中花園陽臺，做到空中花園陽臺入戶，并且把"支持試點項目空中花園陽臺的綠化部分不計入住宅面積和容積率"寫入地塊出讓相關(guān)協(xié)議中。

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在浙江省發(fā)改委印發(fā)的《浙江省未來社區(qū)試點建設(shè)管理辦法（試行）》中提出，未來社區(qū)應(yīng)當(dāng)在基本物業(yè)"零收費"前提下，明晰運營期財務(wù)收支方案，分析預(yù)計收益，確保全周期資金平衡?；疚飿I(yè)"零收費"就非?？简為_發(fā)商及物業(yè)運營公司的運營能力。傳統(tǒng)的物業(yè)公司在未來社區(qū)項目中需要轉(zhuǎn)型升級為生活服務(wù)平臺公司。以規(guī)劃新建的錢塘新區(qū)云帆社區(qū)為例，社區(qū)建成后開發(fā)商需要自持雙創(chuàng)空間（辦公）、九大場景空間、服務(wù)式公寓等系列資產(chǎn)，這意味著建設(shè)利潤有很大一部分將會被固化在這些自持的空間資產(chǎn)里。這些自持空間場地對外出租的租金將是開發(fā)商開展未來社區(qū)運營服務(wù)的首要收入來源。

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未來社區(qū)還可以成為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地。以杭州楊柳郡未來社區(qū)為例，楊柳郡社區(qū)創(chuàng)設(shè)了生活合伙人制度，楊柳郡社區(qū)有很多年輕人，因此運營商結(jié)合社區(qū)用房建立了創(chuàng)業(yè)工坊，對想要創(chuàng)業(yè)的人群進行指導(dǎo)、投資（運營方和居民投資）；并通過未來社區(qū)工作委員會和未來社區(qū)基金會建立長效運營的機制。

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未來社區(qū)致力于數(shù)字轉(zhuǎn)型，通過對于居民的數(shù)據(jù)管理，建立數(shù)字治理平臺，精準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)需求、點對點提供服務(wù)，讓居民生活更加智能化。衢州市柯城區(qū)的余東鄉(xiāng)村未來社區(qū)建設(shè)項目廣泛借鑒國內(nèi)外建設(shè)經(jīng)驗，構(gòu)筑了富有余東特色的一體化智能化大數(shù)據(jù)平臺——"鄉(xiāng)村大腦"，運用"整體智治"的理念，集合村莊、村業(yè)、村民完整的信息，打通了各平臺管理數(shù)據(jù)，為余東鄉(xiāng)村未來社區(qū)的智能化發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。

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正如上文所述，未來社區(qū)與傳統(tǒng)的住宅建設(shè)項目在建設(shè)理念、建設(shè)思路及建設(shè)方式上存在較大差異?；诠P者團隊在服務(wù)未來社區(qū)項目上所積累的經(jīng)驗，提出如下注意要點：

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第一，未來社區(qū)項目實現(xiàn)了意識創(chuàng)新和場景創(chuàng)新。意識和創(chuàng)景的創(chuàng)新，交織了更為復(fù)雜的法律應(yīng)用場景，由此產(chǎn)生的法律關(guān)系更為立體和多維，對法律服務(wù)提供者提出了更高的要求和挑戰(zhàn)，要求法律服務(wù)團隊對項目的理解更加深刻，并應(yīng)當(dāng)提升法律服務(wù)的及時性和創(chuàng)新性。如關(guān)于空中陽臺綠化權(quán)屬及管理問題的法律界定、蓋板下空間的法律性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)合同的設(shè)置、物業(yè)維修基金的存管和使用等問題均需要進行深入的研究及論證。

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第二，未來社區(qū)項目雜糅了住宅特性和社區(qū)公共服務(wù)特性。法律服務(wù)團隊在基于對未來社區(qū)項目宏觀理解上，把握住宅特性并考慮未來社區(qū)獨特的公共服務(wù)特性，綜合運用項目開發(fā)和公共服務(wù)等多方面規(guī)定給予審慎建議。

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第三，未來社區(qū)項目混合了建設(shè)合規(guī)和數(shù)據(jù)合規(guī)等多項合規(guī)要求。由于數(shù)字化管理是未來社區(qū)項目的顯著優(yōu)勢，其中對于相關(guān)數(shù)據(jù)的采集、處理、使用方面均應(yīng)當(dāng)進行合規(guī)處理。法律服務(wù)團隊在注重項目建設(shè)合規(guī)同時應(yīng)著重關(guān)注項目數(shù)據(jù)合規(guī)方面的提升。

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