?

?

（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展概況

?

1979年，中國(guó)首個(gè)對(duì)外開(kāi)放的工業(yè)園區(qū)——深圳蛇口工業(yè)區(qū)投入開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。1988年5月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，北京市中關(guān)村科技園區(qū)作為中國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)正式成立，截止目前該園區(qū)包含海淀園、昌平園、順義園、大興-亦莊園等16園，形成"一區(qū)多園"的發(fā)展格局。經(jīng)過(guò)40余年發(fā)展，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級(jí)的重要空間聚集形式，擔(dān)負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列的重要使命。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著國(guó)家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄、創(chuàng)新用地意見(jiàn)等方針性文件的陸續(xù)發(fā)布，各地緊跟國(guó)家政策，紛紛以開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)為載體，加緊建設(shè)各種不同類(lèi)型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。截止2018年，根據(jù)《中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》國(guó)家級(jí)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)已達(dá)到2543家（國(guó)家級(jí)552家，省級(jí)1991家），相較于2006年增加了975家（國(guó)家級(jí)222家，省級(jí)1346家）。2019年，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)有關(guān)工作的通知》（發(fā)改高技[2019]1473號(hào)），在全國(guó)范圍內(nèi)確定了首批66個(gè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，覆蓋領(lǐng)域包括信息技術(shù)、高端裝備、新材料、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保，形成"鏈?zhǔn)秸稀@區(qū)支撐、集群帶動(dòng)、協(xié)同發(fā)展"的新格局。

?

（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的試點(diǎn)范圍

?

在本次公募REITs試點(diǎn)中，《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（發(fā)改辦投資[2020]586號(hào)，以下簡(jiǎn)稱"586號(hào)文"）和《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資[2021]958號(hào)，以下簡(jiǎn)稱"958號(hào)文"）對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的試點(diǎn)范圍具有以下明確要求：

?

?

（三）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理政策概況

?

1、國(guó)家重點(diǎn)政策

?

為實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，截止目前國(guó)家層面就產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展出臺(tái)了《國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理暫行辦法》（國(guó)科發(fā)火字[1996]061號(hào)）、《關(guān)于加速國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)科發(fā)火字[1999]302號(hào)）、《關(guān)于進(jìn)一步支持國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的決定》（國(guó)科發(fā)火字[2002]32號(hào)）、《關(guān)于促進(jìn)國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)一步發(fā)展增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力的若干意見(jiàn)》（國(guó)科發(fā)高字[2007]152號(hào)）、《國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略提升行動(dòng)實(shí)施方案》（國(guó)科發(fā)火[2013]388號(hào)）、《關(guān)于促進(jìn)國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2020]7號(hào)）等相關(guān)政策。該等政策重點(diǎn)對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升自主創(chuàng)新能力（包括集聚創(chuàng)新資源、吸引創(chuàng)新人才、技術(shù)成果轉(zhuǎn)化等）、激發(fā)企業(yè)活力（包括支持高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展、培育科技型中小企業(yè)、科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)支持等）、開(kāi)放創(chuàng)新（包括管理體制改革、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、加強(qiáng)金融服務(wù)等）等方面進(jìn)行了規(guī)定并提供政策指導(dǎo)，深化改革、優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)載體功能，著力培育高新技術(shù)企業(yè)，促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

?

2、地方園區(qū)管理政策

?

國(guó)家層面的政策以鼓勵(lì)、政策優(yōu)惠、簡(jiǎn)政放權(quán)優(yōu)化管理為主基調(diào)，內(nèi)容較為宏觀，各地方在具體實(shí)施過(guò)程中會(huì)結(jié)合各地實(shí)際情況出臺(tái)配套細(xì)則。例如，與北京市中關(guān)村科技園區(qū)有關(guān)的地方政策《中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)條例》重點(diǎn)對(duì)于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)主體、科技研發(fā)、成果轉(zhuǎn)化和知識(shí)產(chǎn)權(quán)、人才資源、科技金融、土地利用、政府服務(wù)和管理、核心區(qū)建設(shè)等方面進(jìn)行了較為具體的規(guī)定；與上海張江高新區(qū)有關(guān)的地方政策《上海市促進(jìn)張江高科技園區(qū)發(fā)展的若干規(guī)定》和《上海市推進(jìn)科技創(chuàng)新中心建設(shè)條例》重點(diǎn)對(duì)于管理機(jī)構(gòu)、企業(yè)的設(shè)立、項(xiàng)目審批、規(guī)劃和工程建設(shè)管理、重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)和項(xiàng)目的認(rèn)定、發(fā)證、政策優(yōu)惠、中介服務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等方面進(jìn)行了較為具體的規(guī)定；與蘇州工業(yè)園區(qū)有關(guān)的地方政策《蘇南國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)條例》重點(diǎn)對(duì)于規(guī)劃與建設(shè)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)、人才資源、投融資服務(wù)、開(kāi)放合作、服務(wù)與管理等方面進(jìn)行了較為具體的規(guī)定；與深圳蛇口工業(yè)區(qū)有關(guān)的地方政策《中國(guó)（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)條例》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)前海蛇口自由貿(mào)易試驗(yàn)片區(qū)條例》重點(diǎn)對(duì)于管理體制、投資開(kāi)放、貿(mào)易自由化、金融開(kāi)放與創(chuàng)新、監(jiān)管與服務(wù)等方面進(jìn)行了較為具體的規(guī)定等。該等政策有效地促進(jìn)了地方產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)作和發(fā)展。

?

（四）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理機(jī)構(gòu)——園區(qū)管理委員會(huì)

?

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目中，園區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱"管委會(huì)"）作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理機(jī)構(gòu)，一般屬于地方政府的派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)項(xiàng)目立項(xiàng)投資備案、規(guī)劃、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等進(jìn)行管理。例如，就深圳蛇口工業(yè)區(qū)而言，中國(guó)（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)管委會(huì)作為深圳市政府的派出機(jī)構(gòu)，可以設(shè)立具有行政管理職能的工作部門(mén)，對(duì)外履行相關(guān)職責(zé)；就北京市中關(guān)村科技園區(qū)而言，北京市政府設(shè)立的中關(guān)村科技園區(qū)管委會(huì)對(duì)園區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃、空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等重要業(yè)務(wù)實(shí)行統(tǒng)一指導(dǎo)，同時(shí)各區(qū)政府分別設(shè)立的分園區(qū)管委會(huì)（如海淀園管委會(huì)、朝陽(yáng)園管委會(huì)、昌平園管委會(huì)等）負(fù)責(zé)實(shí)際執(zhí)行區(qū)政府授權(quán)范圍內(nèi)的行政職權(quán)；就上海張江高新區(qū)而言，上海市張江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)（原上海市張江高科技園區(qū)管理委員會(huì)）作為上海市政府及浦東新區(qū)政府的派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)投資項(xiàng)目、基本建設(shè)項(xiàng)目的審批；就蘇州工業(yè)園區(qū)而言，蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)作為蘇州市政府派出機(jī)構(gòu)，其行政層級(jí)相當(dāng)于區(qū)政府，設(shè)有獨(dú)立的行政管理部門(mén)，具有制定行政規(guī)范性文件的資格。

?

在公募REITs項(xiàng)目中，涉及到土地使用權(quán)、建筑物所有權(quán)、公司股權(quán)方面的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)于該等資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般具有特殊的政策限制，因此在公募REITs項(xiàng)目開(kāi)展之初需要就此與園區(qū)管委會(huì)等對(duì)應(yīng)主管部門(mén)進(jìn)行充分的訪談與溝通，以確保資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制可以得到相應(yīng)解除。

?

?

（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的合規(guī)性關(guān)注要點(diǎn)

?

1、合規(guī)性審查關(guān)注點(diǎn)

?

產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)主要體現(xiàn)為土地使用權(quán)及房屋建筑物，區(qū)別于傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（如公路、鐵路等），在合規(guī)性要求上與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)似。對(duì)于合規(guī)性的審查，大致可以分為三個(gè)階段：

?

?

2、合規(guī)性方面重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題

?

在合規(guī)性審查中，基于產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的特殊性，存在一些重點(diǎn)問(wèn)題需要予以特別關(guān)注，具體如下：

?

（1）國(guó)家級(jí)科技企業(yè)孵化器資質(zhì)問(wèn)題

?

在以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主要定位的產(chǎn)業(yè)園區(qū)中往往存在專門(mén)對(duì)初創(chuàng)科技企業(yè)進(jìn)行孵化的孵化器。孵化器的主要功能是圍繞科技企業(yè)的成長(zhǎng)需求，提供創(chuàng)業(yè)場(chǎng)地、共享設(shè)施、技術(shù)服務(wù)、咨詢服務(wù)、投資融資、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、資源對(duì)接等服務(wù)，降低創(chuàng)業(yè)成本，提高創(chuàng)業(yè)存活率，促進(jìn)企業(yè)成長(zhǎng)。如孵化器公司取得國(guó)家級(jí)科技企業(yè)孵化器資質(zhì)，可以享有相應(yīng)的政策優(yōu)惠。根據(jù)科技部發(fā)布的《科技企業(yè)孵化器管理辦法》（國(guó)科發(fā)區(qū)[2018]300號(hào)）第六條[1]的規(guī)定，國(guó)家級(jí)科技企業(yè)孵化器可自主支配的孵化場(chǎng)地面積應(yīng)不低于10000平方米，其中在孵企業(yè)使用面積（含公共服務(wù)面積）需占75%以上且孵化器累計(jì)畢業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到20家以上。

?

而在公募REITs項(xiàng)目中，考慮將原始權(quán)益人現(xiàn)有的國(guó)家級(jí)科技企業(yè)孵化器作為入池資產(chǎn)剝離到新設(shè)的項(xiàng)目公司，可能存在以下兩方面的問(wèn)題：一方面，在剝離孵化器資產(chǎn)后，原持有孵化器資產(chǎn)的公司可能因不再滿足《科技企業(yè)孵化器管理辦法》（國(guó)科發(fā)區(qū)[2018]300號(hào)）中關(guān)于可自主支配的孵化場(chǎng)地面積的要求而喪失享有政策優(yōu)惠的資格；另一方面，在項(xiàng)目公司取得孵化器資產(chǎn)后，由于《科技企業(yè)孵化器管理辦法》（國(guó)科發(fā)區(qū)[2018]300號(hào)）對(duì)于申請(qǐng)國(guó)家級(jí)科技企業(yè)孵化器資質(zhì)的要求較高，在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法滿足，導(dǎo)致項(xiàng)目公司也無(wú)法取得國(guó)家級(jí)科技企業(yè)孵化器資質(zhì)，存在無(wú)法滿足586號(hào)文第十七條第4項(xiàng)[2]和958號(hào)文附件《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》第五部分第（七）條第5項(xiàng)[3]關(guān)于試點(diǎn)項(xiàng)目已取得依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)辦理的其他必要手續(xù)的要求的風(fēng)險(xiǎn)。

?

（2）產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的規(guī)劃用途問(wèn)題

?

作為產(chǎn)業(yè)集群地，產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的土地與建筑用途會(huì)根據(jù)相關(guān)政府對(duì)該產(chǎn)業(yè)園的定位與規(guī)劃而具有明顯且具體的傾向性，如以高新科技為產(chǎn)業(yè)定位的北京市中關(guān)村科技園區(qū)、上海張江高新區(qū)和蘇州工業(yè)園區(qū)，其又按園區(qū)不同側(cè)重進(jìn)一步細(xì)分高新科技領(lǐng)域，包括云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、金融科技、新能源等，以及以投資貿(mào)易為定位的深圳蛇口工業(yè)區(qū)。由此產(chǎn)生的結(jié)果是，側(cè)重科技定位的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)土地的規(guī)劃用途通常為工業(yè)、研發(fā)、科教、科研、教育等，而以投資貿(mào)易為定位的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的土地還可能包含商業(yè)用途。在公募REITs項(xiàng)目中，586號(hào)文和958號(hào)文對(duì)于開(kāi)展試點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)、土地用途、配套設(shè)施用地等方面均有明確的規(guī)定，因此在試點(diǎn)項(xiàng)目初期，應(yīng)首先根據(jù)前述規(guī)定的要求對(duì)于擬入池的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)進(jìn)行審查和篩選，確保以符合要求的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)開(kāi)展項(xiàng)目。

?

此外，由于物業(yè)集中位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，管理相對(duì)封閉，因此為了滿足在產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)工作的人員的生活需要，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)內(nèi)往往存在相應(yīng)的商業(yè)配套（如餐廳等），但產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的規(guī)劃用途往往是科研用途或者工業(yè)用途。因此，在審查產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的相關(guān)規(guī)劃材料中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注規(guī)劃用途中是否包括了餐廳等配套用途，如果商業(yè)配套不在規(guī)劃用途范圍內(nèi)，則存在物業(yè)的實(shí)際用途與規(guī)劃用途不一致的問(wèn)題。對(duì)此，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)規(guī)定，不排除物業(yè)所有權(quán)人可能因不按照規(guī)劃用途使用物業(yè)而受到相關(guān)行政主管部門(mén)的行政處罰或法律法規(guī)規(guī)定的其他監(jiān)管措施的風(fēng)險(xiǎn)。

?

（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓限制和解除

?

就產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的可轉(zhuǎn)讓性，可以分為以下兩個(gè)層面分析：第一個(gè)層面是規(guī)則層面對(duì)相關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓限制；第二個(gè)層面是相關(guān)資產(chǎn)涉及的手續(xù)文件以及合同所載明的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓限制。

?

1、規(guī)則層面的轉(zhuǎn)讓限制

?

（1）地方法規(guī)對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓限制的規(guī)定

?

就產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)而言，可能存在轉(zhuǎn)讓受限的資產(chǎn)范圍包括土地使用權(quán)、建筑物所有權(quán)、公司股權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)等。各個(gè)地區(qū)對(duì)于所管理的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓限制規(guī)定不盡相同，以下以北京、上海、蘇州、深圳為例，結(jié)合相關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓限制的規(guī)定進(jìn)行歸納總結(jié)。

?

首先是針對(duì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的限制性規(guī)定，即限制的對(duì)象是有特定用途的資產(chǎn)（通常為工業(yè)項(xiàng)目或研發(fā)項(xiàng)目）。其中，根據(jù)資產(chǎn)性質(zhì)的不同又可以分為兩類(lèi)，即直接轉(zhuǎn)讓土地及其上建筑物或通過(guò)轉(zhuǎn)讓持有土地及其上建筑物的公司股權(quán)間接達(dá)成轉(zhuǎn)讓目的。對(duì)于該類(lèi)限制，各地的規(guī)定不盡相同：北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目（包括土地、房屋與股權(quán)）轉(zhuǎn)讓需經(jīng)過(guò)園區(qū)管委會(huì)[4]的審批，如轉(zhuǎn)讓方為園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)還需經(jīng)過(guò)北京市人民政府[5]的審批；上海的工業(yè)用地、房屋及其對(duì)應(yīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)出讓土地使用權(quán)的行政主管部門(mén)同意[6]；深圳的協(xié)議出讓的高新技術(shù)項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓需由深圳市規(guī)劃和自然資源部門(mén)批準(zhǔn)[7]。

?

其次是針對(duì)受讓方的限制性規(guī)定，即限制的對(duì)象是受讓資產(chǎn)的主體。對(duì)受讓方進(jìn)行限制的方式分為兩類(lèi)：一類(lèi)為政府部門(mén)享有對(duì)土地的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，另一類(lèi)為政府主管部門(mén)對(duì)受讓方進(jìn)行審核，兩類(lèi)方式根據(jù)具體項(xiàng)目可能存在重疊。前一類(lèi)情形包括北京中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)內(nèi)土地所在地的區(qū)政府對(duì)園區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)[8]，蘇州工業(yè)園區(qū)土地儲(chǔ)備中心對(duì)園區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)[9]以及深圳市政府及其指定部門(mén)對(duì)整體轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇及配套用房享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)[10]；后一類(lèi)情形包括北京開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目[11]、蘇州工業(yè)項(xiàng)目用地[12]以及深圳一級(jí)工業(yè)用地管理線內(nèi)土地[13]。若前述雙重限制均適用，則需對(duì)應(yīng)政府部門(mén)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)且受讓方經(jīng)過(guò)主管部門(mén)審核方可轉(zhuǎn)讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)。

?

（2）園區(qū)管委會(huì)等主管部門(mén)在實(shí)踐中的限制性要求

?

由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目用地一般為科研用地、工業(yè)用地等特殊用地，加之產(chǎn)業(yè)園區(qū)常伴有特殊的政策要求，因此建議與園區(qū)管委會(huì)等對(duì)應(yīng)主管部門(mén)進(jìn)行充分的訪談與溝通，了解主管部門(mén)在實(shí)踐中的限制性要求。即使相關(guān)法律法規(guī)或項(xiàng)目文件中沒(méi)有明確關(guān)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的前置審批要求，也不排除主管部門(mén)在實(shí)踐中仍存在例如股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要履行批準(zhǔn)程序等具體主管要求。

?

（3）國(guó)家發(fā)改委對(duì)以產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的進(jìn)一步要求

?

在958號(hào)文中，國(guó)家發(fā)改委對(duì)產(chǎn)業(yè)園試點(diǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面提出了兩點(diǎn)要求：第一，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，須取得土地所在地的市（縣）人民政府或自然資源行政主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的無(wú)異議函（以下簡(jiǎn)稱"股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)異議函"），以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)的，須取得原土地出讓合同簽署機(jī)構(gòu)（或按現(xiàn)行規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)的機(jī)構(gòu)）的股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)異議函；第二，如相關(guān)規(guī)定或協(xié)議對(duì)項(xiàng)目公司名下的土地使用權(quán)、項(xiàng)目公司股權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物等轉(zhuǎn)讓或相關(guān)資產(chǎn)處置存在任何限定條件、特殊規(guī)定約定的，應(yīng)取得相關(guān)有權(quán)部門(mén)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)異議函。由此可見(jiàn)，國(guó)家發(fā)改委對(duì)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓限制實(shí)行審慎地穿透式監(jiān)管思路，即便在試點(diǎn)項(xiàng)目中僅涉及公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不涉及對(duì)底層資產(chǎn)（如土地使用權(quán)、房屋等建筑物所有權(quán)）的重組和權(quán)屬變更，只要底層資產(chǎn)涉及劃撥用地、協(xié)議出讓用地等特殊用地情形或者底層資產(chǎn)存在轉(zhuǎn)讓限制，便需要取得相關(guān)有權(quán)機(jī)構(gòu)的同意（適用于底層資產(chǎn)存在轉(zhuǎn)讓限制）和股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)異議函。

?

2、項(xiàng)目手續(xù)文件以及合同所載明的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓限制

?

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)涉及的各類(lèi)項(xiàng)目手續(xù)文件中，包括但不限于立項(xiàng)審批、核準(zhǔn)或備案文件、土地使用權(quán)出讓合同/劃撥決定等，可能存在關(guān)于相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制性要求。此外，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)涉及的各類(lèi)合同中，包括但不限于貸款合同、服務(wù)合同等，也可能對(duì)于相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓存在需要取得合同相對(duì)方同意等限制性約定。因此，在盡職調(diào)查過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)涉及的各類(lèi)項(xiàng)目手續(xù)文件以及各類(lèi)合同的內(nèi)容予以關(guān)注。如存在相關(guān)轉(zhuǎn)讓限制，則需根據(jù)上述958號(hào)文的規(guī)定取得相關(guān)有權(quán)機(jī)構(gòu)的同意和股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)異議函。

?

（三）國(guó)家發(fā)改委對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目的其他法律關(guān)注要點(diǎn)

?

根據(jù)和國(guó)家發(fā)改委在答辯環(huán)節(jié)對(duì)若干試點(diǎn)項(xiàng)目的溝通情況，除上述內(nèi)容外，國(guó)家發(fā)改委對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目的其他法律關(guān)注要點(diǎn)主要還包括如下內(nèi)容：

?

?

?

?