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（一）重組方案

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如在基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目中，持有擬入池基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公司同時(shí)涉及其他的資產(chǎn)、負(fù)債等，則需要考慮將該等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目剝離到單獨(dú)的項(xiàng)目公司中，再將項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)下相關(guān)載體，剝離方式包括出資、分立等法律形式。在重組方案中，稅務(wù)籌劃通常會(huì)是整體安排最重要的考慮因素，具體的重組細(xì)節(jié)往往是根據(jù)相應(yīng)的稅收政策逐一對(duì)應(yīng)設(shè)計(jì)。例如，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第13號(hào)）的規(guī)定，"納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅"，因此可以考慮資產(chǎn)、負(fù)債與人員一并轉(zhuǎn)移的重組安排以合理避免繳納增值稅。以下以出資形式的重組方案為例，就資產(chǎn)、負(fù)債與人員的轉(zhuǎn)讓的法律關(guān)注要點(diǎn)進(jìn)行分析。

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1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移

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擬入池資產(chǎn)一般體現(xiàn)為土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，對(duì)此存在以下三種可能的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移法律方案：

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（1）無償劃轉(zhuǎn)

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無償劃轉(zhuǎn)是指原始權(quán)益人直接將擬入池資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)進(jìn)項(xiàng)目公司。根據(jù)《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)管理暫行辦法》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2005]239號(hào)）第二條[1]和《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)工作指引》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2009]25號(hào)）第二條[2]的規(guī)定，無償劃轉(zhuǎn)只有在劃入方和劃出方都是國(guó)有獨(dú)資的情形下才能操作。由于項(xiàng)目公司一般是原始權(quán)益人新設(shè)并全資持有的公司，因此需要審查原始權(quán)益人是否為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。

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（2）設(shè)立出資

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設(shè)立出資是指原始權(quán)益人以擬入池資產(chǎn)直接出資設(shè)立項(xiàng)目公司。根據(jù)《公司法》第二十七條[3]的規(guī)定，土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)可以作價(jià)出資。

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（3）設(shè)立后增資

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設(shè)立后增資是指原始權(quán)益人先以小額資金出資設(shè)立項(xiàng)目公司，然后以擬入池資產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行增資。根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)、事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅[2018]17號(hào)）第六條的規(guī)定，"同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，免征契稅。母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅"，因此，如采用設(shè)立后增資而非設(shè)立出資的方式，可以合理避免繳納契稅。

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2、負(fù)債轉(zhuǎn)移

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根據(jù)《民法典》第五百五十一條[4]的規(guī)定，債務(wù)轉(zhuǎn)移要取得相關(guān)債權(quán)人同意，因此在實(shí)際操作中就相應(yīng)的債務(wù)轉(zhuǎn)移一般需要簽署債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議。自簽署的相應(yīng)協(xié)議約定的條件滿足之日起，相應(yīng)的債務(wù)由原始權(quán)益人轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司作為債務(wù)人承擔(dān)對(duì)該等債務(wù)的清償責(zé)任。

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3、人員轉(zhuǎn)移

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在人員轉(zhuǎn)移中，原始權(quán)益人需將與其建立勞動(dòng)關(guān)系的員工的勞動(dòng)關(guān)系變更至項(xiàng)目公司名下，由項(xiàng)目公司與該等員工建立新的勞動(dòng)關(guān)系。原始權(quán)益人需要終止與擬轉(zhuǎn)移員工的勞動(dòng)合同，并且原始權(quán)益人需要協(xié)調(diào)該等員工與項(xiàng)目公司于原勞動(dòng)合同終止之日簽署完畢新勞動(dòng)合同，之后原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司需要按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和有權(quán)主管機(jī)構(gòu)要求在履行必要的程序后對(duì)該等員工辦理各項(xiàng)相關(guān)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，如社保關(guān)系等。

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（二）重組涉及的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的租賃合同變更

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1、租賃關(guān)系改造

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在重組過程中，通常涉及對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原租賃關(guān)系的改造。在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至項(xiàng)目公司名下前，原始權(quán)益人與承租人簽署了相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的租賃合同。在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至項(xiàng)目公司名下后，根據(jù)《民法典》第七百二十五條[5]和《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2020]17號(hào)）第十四條[6]的規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的租賃合同的出租人發(fā)生變更，由項(xiàng)目公司作為新的出租人繼續(xù)履行原租賃合同，因此由項(xiàng)目公司承繼了原始權(quán)益人在原租賃合同項(xiàng)下作為出租人的權(quán)利和義務(wù)。對(duì)此，一般需要由原始權(quán)益人、項(xiàng)目公司與承租人簽署相應(yīng)租賃合同的變更協(xié)議，對(duì)項(xiàng)目公司承繼原始權(quán)益人在原租賃合同項(xiàng)下作為出租人的權(quán)利和義務(wù)的相關(guān)安排予以明確。需要特別注意的是，由于項(xiàng)目公司所承繼的權(quán)利包括了在原租賃合同項(xiàng)下作為出租人收取并持續(xù)持有預(yù)收租金及租賃保證金的權(quán)利，因此原始權(quán)益人需要將其已收取并持有的預(yù)收租金及租賃保證金轉(zhuǎn)移交付給項(xiàng)目公司。

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2、過渡期的相關(guān)安排

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在租賃關(guān)系改造的過程中，從辦理完畢基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之日到相應(yīng)的租賃合同變更協(xié)議完成簽署之日之間可能存在時(shí)間差，就這段時(shí)間（即過渡期）的相關(guān)安排需要進(jìn)行特別約定。在過渡期內(nèi)，由于租賃合同的變更協(xié)議尚未簽署完畢，承租人仍可能向原始權(quán)益人而非項(xiàng)目公司支付應(yīng)付租金及其他款項(xiàng)。對(duì)此，建議約定在過渡期內(nèi)項(xiàng)目公司委托原始權(quán)益人以其自己的名義，代表項(xiàng)目公司繼續(xù)履行已簽署的相應(yīng)租賃合同并代為收取相應(yīng)的租金及其他款項(xiàng)，并將所收取的租金及其他款項(xiàng)及時(shí)轉(zhuǎn)付至項(xiàng)目公司的指定賬戶。在相應(yīng)的租賃合同變更協(xié)議完成簽署后，過渡期結(jié)束，相應(yīng)的租金及其他款項(xiàng)的支付根據(jù)租賃合同變更協(xié)議的約定執(zhí)行。

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（三）治理機(jī)制

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1、總體原則

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根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（證監(jiān)會(huì)公告[2020]54號(hào)，以下簡(jiǎn)稱"《基金指引》"）第二條和第二十五條的規(guī)定，公募基金的角色定位為所有者、管理者、控制者。

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此外，《基金指引》已明確規(guī)定需要由公募基金份額持有人大會(huì)決策的事項(xiàng)，如基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目購(gòu)入或出售、擴(kuò)募、解聘外部管理機(jī)構(gòu)等，該等事項(xiàng)屬于公募基金份額持有人大會(huì)的法定決策事項(xiàng)；公募基金管理人對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金運(yùn)作過程中的運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)也有十六項(xiàng)之多，涵蓋賬戶管理、證照管理、現(xiàn)金流管理、日常運(yùn)營(yíng)管理、信息披露管理等方面，僅其中六項(xiàng)能夠委托外部管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

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基于以上規(guī)定以及《基金指引》的整體精神，在公募REITs項(xiàng)目的治理機(jī)制中，總體原則為與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)、管理、處置相關(guān)的重要事項(xiàng)，應(yīng)在公募基金層面由公募基金份額持有人大會(huì)或者公募基金管理人決定；落實(shí)公募基金管理人的主動(dòng)管理職責(zé)，不得通過任何主體或方式來架空或虛化公募基金管理人的職權(quán)。

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2、治理機(jī)制設(shè)計(jì)

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在公募REITs項(xiàng)目的治理結(jié)構(gòu)中，自上而下一般是三層結(jié)構(gòu)，即公募基金、專項(xiàng)計(jì)劃、項(xiàng)目公司。對(duì)于這三個(gè)層面的職權(quán)劃分，應(yīng)當(dāng)基于上述總體原則進(jìn)行具體的機(jī)制設(shè)計(jì)。

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（1）公募基金層面

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除在《基金指引》等規(guī)定中已明確的需要由公募基金份額持有人大會(huì)或者公募基金管理人決定的事項(xiàng)外，對(duì)于相關(guān)規(guī)定中沒有明確的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)試點(diǎn)項(xiàng)目的具體情況，基于重要性的原則，將其中重要的事項(xiàng)，通過交易文件約定的方式明確在公募基金層面進(jìn)行決策。

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（2）專項(xiàng)計(jì)劃層面

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專項(xiàng)計(jì)劃作為公募REITs的中間載體，就基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的相關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)僅負(fù)責(zé)上傳下達(dá)，沒有對(duì)該等事項(xiàng)的決策權(quán)。就專項(xiàng)計(jì)劃涉及的相關(guān)事項(xiàng)，對(duì)于其中相對(duì)重要的事項(xiàng)，例如專項(xiàng)計(jì)劃的擴(kuò)募、專項(xiàng)計(jì)劃期限的延長(zhǎng)、專項(xiàng)計(jì)劃法律文件的修改等，建議安排在公募基金層面決策，其中部分可考慮約定由公募基金份額持有人大會(huì)決策。

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（3）項(xiàng)目公司層面

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對(duì)于項(xiàng)目公司的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，建議在滿足《公司法》等規(guī)定的前提下，盡量簡(jiǎn)單化設(shè)計(jì)。在董事層面，建議不設(shè)董事會(huì)，只安排1個(gè)執(zhí)行董事；在高管層面，建議市場(chǎng)化招聘總經(jīng)理，其薪酬、人事關(guān)系等安排在項(xiàng)目公司。就項(xiàng)目公司涉及的相關(guān)事項(xiàng)，對(duì)于其中相對(duì)重要的事項(xiàng)，例如決定項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)方針和投資計(jì)劃、選舉和更換董事和監(jiān)事、審議批準(zhǔn)項(xiàng)目公司的年度預(yù)算方案和決策方案等，建議安排在公募基金層面決策，其中部分可考慮約定由公募基金份額持有人大會(huì)決策。

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需要特別注意的是，在對(duì)以上三個(gè)層面的治理機(jī)制設(shè)計(jì)中，應(yīng)當(dāng)首先關(guān)注職權(quán)劃分的完整性，即所約定的各個(gè)主體的決策事項(xiàng)加總起來是齊備的，不存在就某些事項(xiàng)沒有明確約定決策主體的情況；其次應(yīng)當(dāng)關(guān)注各個(gè)層級(jí)的銜接性，即在底層事項(xiàng)由上層主體決策的情形中，中間所涉及的層級(jí)的法律文件中均要對(duì)該等事項(xiàng)決策安排進(jìn)行約定，保證上層主體決策權(quán)利可以真正向下穿透行使。

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3、產(chǎn)業(yè)方參與公募REITs治理的方式探討

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在公募REITs中，發(fā)起人和原始權(quán)益人（即產(chǎn)業(yè)方）普遍希望能夠參與到公募REITs的治理中，發(fā)揮其自身在基礎(chǔ)設(shè)施投資運(yùn)營(yíng)管理方面的優(yōu)勢(shì)，而不是簡(jiǎn)單地將優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目出售出去，直接失去對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的控制與管理。根據(jù)上述對(duì)于公募REITs治理機(jī)制的相關(guān)要求，為滿足產(chǎn)業(yè)方的參與需要，可以探討以下方式。

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（1）作為公募基金份額持有人行使表決權(quán)

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根據(jù)《基金指引》的相關(guān)規(guī)定，原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計(jì)不得低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%。據(jù)了解，在已發(fā)行的試點(diǎn)項(xiàng)目中，產(chǎn)業(yè)方戰(zhàn)略配售的基金份額有一些超過了20%。甚至有部分達(dá)到了50%。因此，產(chǎn)業(yè)方的利益和公募REITs是緊密綁定的，產(chǎn)業(yè)方首要參與公募REITs治理的方式即是作為公募基金份額持有人，就相關(guān)表決事項(xiàng)行使表決權(quán)。

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（2）為公募基金提供咨詢服務(wù)

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參考境外公募REITs市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，可以考慮由產(chǎn)業(yè)方為公募基金提供咨詢服務(wù)，就資產(chǎn)的收購(gòu)、處置及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略等重大事項(xiàng)提供咨詢和方案建議。但需要明確的是，產(chǎn)業(yè)方只能提供咨詢服務(wù)，提供方案建議，但不能享有決策權(quán)，決策的權(quán)限需由公募基金份額持有人大會(huì)與公募基金管理人掌握，否則便與公募REITs的治理機(jī)制要求相違背。

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（3）由產(chǎn)業(yè)方推薦項(xiàng)目公司董事、高管

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由于產(chǎn)業(yè)方人員對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目一般有較為豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，可以有效提高基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的日常管理質(zhì)量，且在部分項(xiàng)目中當(dāng)?shù)氐闹鞴軝C(jī)關(guān)可能會(huì)要求項(xiàng)目公司中需要有產(chǎn)業(yè)方派駐的人員，因此，可以考慮由產(chǎn)業(yè)方推薦項(xiàng)目公司的董事、高管。對(duì)此，需要特別關(guān)注兩個(gè)方面：第一，項(xiàng)目公司的重要事項(xiàng)仍應(yīng)安排在公募基金層面決策，如將該等事項(xiàng)交由產(chǎn)業(yè)方推薦的董事、高管決策，實(shí)際上會(huì)變相架空公募基金；第二，項(xiàng)目公司的董事、高管的選任屬于項(xiàng)目公司的內(nèi)部管理事務(wù)，產(chǎn)業(yè)方并沒有資格直接進(jìn)行委派，因此，產(chǎn)業(yè)方僅具有推薦權(quán)，對(duì)此需要在相關(guān)交易文件中予以明確約定。

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