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新冠疫情后，互聯(lián)網(wǎng)零售及快遞業(yè)務(wù)的重要性愈發(fā)凸顯，根據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)社會(huì)物流總額335.2萬(wàn)億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)9.2%。相較于高速增長(zhǎng)的物流及倉(cāng)儲(chǔ)需求，嚴(yán)控增量的背景下新增物流用地的供應(yīng)仍持續(xù)短缺。2020年5月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步降低物流成本實(shí)施意見(jiàn)的通知》，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)保障物流用地供應(yīng)，支持利用鐵路劃撥用地等存量土地建設(shè)物流基礎(chǔ)設(shè)施，并對(duì)提高自有工業(yè)用地或倉(cāng)儲(chǔ)用地利用率、容積率用于建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)、分撥轉(zhuǎn)運(yùn)等物流設(shè)施給予免繳地價(jià)款的優(yōu)惠。需求的增長(zhǎng)及相關(guān)利好政策的釋放使投資人對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目的投資熱度逐漸升溫，據(jù)觀察，當(dāng)前投資人仍重點(diǎn)關(guān)注大灣區(qū)、長(zhǎng)三角及京津地區(qū)。

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與此同時(shí)，京東、順豐、阿里巴巴等均在其倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)內(nèi)搶灘布局分布式光伏項(xiàng)目。雙碳目標(biāo)提出后，能源綠色轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為供應(yīng)鏈發(fā)展的大勢(shì)所趨，2021年6月23日，國(guó)家能源局下發(fā)《關(guān)于報(bào)送整縣（市、區(qū)）屋頂分布式光伏開(kāi)發(fā)試點(diǎn)方案的通知》掀起了覆蓋全國(guó)的“分布式光伏整縣推進(jìn)"運(yùn)動(dòng)，文件指出試點(diǎn)地區(qū)“工商業(yè)廠房屋頂總面積可安裝光伏發(fā)電比例不低于30%[1]"，政府的推廣使投資人對(duì)園區(qū)“廠房+屋頂"的開(kāi)發(fā)模式的訴求愈發(fā)積極。2022年4月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《建筑節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》，要求“新增建筑應(yīng)安裝太陽(yáng)能系統(tǒng)"，并“新建、擴(kuò)建、改建建筑及既有建筑節(jié)能改造均應(yīng)進(jìn)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)"，此次發(fā)布的強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)明確將可再生能源納入國(guó)家新建建筑總體規(guī)劃中，分布式光伏項(xiàng)目可謂再度迎來(lái)巨大的時(shí)代機(jī)遇。

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不同于單獨(dú)占地的集中式光伏電站，分布式光伏指“在用戶所在場(chǎng)地或附近建設(shè)運(yùn)行，以用戶側(cè)自發(fā)自用為主、多余電量上網(wǎng)且在配電網(wǎng)系統(tǒng)平衡調(diào)節(jié)為特征的光伏發(fā)電設(shè)施[2]"。從用戶類(lèi)型看，分布式光伏可分為業(yè)主自建的戶用光伏，以及安裝于工商業(yè)屋頂?shù)墓ど虡I(yè)分布式光伏。從與建筑結(jié)合的方式看，實(shí)踐中分布式光伏可分為BAPV（(Building Attached Photovoltaic）及BIPV（Building Integrated Photovoltaic），其中BAPV即后置式光伏發(fā)電屋面系統(tǒng)，指在既有建筑上安裝、與所依托建筑物可以分割的太陽(yáng)能光伏發(fā)電系統(tǒng)，應(yīng)用場(chǎng)景一般為“分布式光伏整縣推進(jìn)"運(yùn)動(dòng)等涉及存量建筑改造的項(xiàng)目，而B(niǎo)IPV即光伏建筑一體化，指與建筑物同步設(shè)計(jì)、同步施工和安裝并與建筑融為一體的太陽(yáng)能光伏發(fā)電系統(tǒng)，鑒于《建筑節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》要求“新建、擴(kuò)建、改建建筑及既有建筑節(jié)能改造均應(yīng)進(jìn)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)"，未來(lái)新建的廠房建筑中應(yīng)用BIPV技術(shù)可能將成為主流。

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無(wú)論應(yīng)用BAPV或BIPV技術(shù)，倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)布局工商業(yè)分布式光伏可能涉及三方主體，一是倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目投資人（同時(shí)作為房屋所有權(quán)人）；二是專(zhuān)業(yè)的光伏項(xiàng)目單位，部分情況下該角色直接由投資人的關(guān)聯(lián)公司擔(dān)任，如倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)巨頭普洛斯與博楓設(shè)立的平臺(tái)公司普楓新能源已成為國(guó)內(nèi)分布式光伏領(lǐng)域頭部企業(yè)；三是倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目的承租人。從我們處理涉及的案例來(lái)看，出于把控園區(qū)設(shè)計(jì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及分享項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益等考慮，整租園區(qū)的承租人通常與投資人成立項(xiàng)目公司共同開(kāi)發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目，并尋求專(zhuān)業(yè)的光伏項(xiàng)目單位拓展園區(qū)屋頂?shù)姆植际焦夥?。投資人/承租人與光伏項(xiàng)目單位簽署合同能源服務(wù)協(xié)議后，光伏項(xiàng)目單位發(fā)包并交由EPC承包人進(jìn)行建設(shè)與安裝，建成投產(chǎn)后向園區(qū)進(jìn)行供電。

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前述模式下，對(duì)投資人而言，倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)布局光伏項(xiàng)目能樹(shù)立節(jié)能環(huán)保的企業(yè)形象并有望在園區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)碳中和，如京東“亞洲一號(hào)"西安智能產(chǎn)業(yè)園通過(guò)分布式光伏發(fā)電及購(gòu)買(mǎi)國(guó)家核證自愿減排量（CCER）已成為全國(guó)首個(gè)實(shí)現(xiàn)碳中和的物流園區(qū)。同時(shí)，對(duì)大面積閑置屋頂加以利用又能開(kāi)拓新的增收渠道，符合地方補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)的可以獲得一筆可觀的補(bǔ)助，利用富余的碳指標(biāo)進(jìn)行交易也符合ESG的投資概念；對(duì)承租人而言，承租人通常能夠享受電價(jià)優(yōu)惠，且雙碳背景下企業(yè)（特別是出口型企業(yè)需滿足歐洲碳稅、碳足跡等要求）自身的綠電需求不斷攀升；而對(duì)光伏項(xiàng)目單位而言，倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)具有屋頂面積大、建筑規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)、遮擋物少、自身用電需求大等特點(diǎn)，是開(kāi)發(fā)分布式光伏的天然場(chǎng)所。綜上我們理解，倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)布局分布式光伏項(xiàng)目能夠滿足投資人、承租人、光伏項(xiàng)目單位的多方利益訴求，并目前已形成較為成熟的商業(yè)模式。

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倘若整體項(xiàng)目投資人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“投資人"）、倉(cāng)儲(chǔ)物流承租人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“承租人"）及分布式光伏承包方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“光伏項(xiàng)目單位"）有意落地及參加分布式光伏倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，則從整體流程上一般需經(jīng)歷前期盡調(diào)、協(xié)議簽署、開(kāi)發(fā)建設(shè)及后期運(yùn)營(yíng)四個(gè)環(huán)節(jié)。本部分我們將梳理前述項(xiàng)目環(huán)節(jié)，并從三方視角簡(jiǎn)要地探討可能涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)。

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投資人/承租人視角：就倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目而言，鑒于倉(cāng)儲(chǔ)物流用地供應(yīng)的持續(xù)短缺，新落地的項(xiàng)目大多從二級(jí)市場(chǎng)拿地且以“現(xiàn)狀受讓"形式為主，因此投資人/承租人應(yīng)務(wù)必對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，包括但不限于核查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序的合法合規(guī)性、項(xiàng)目地塊是否存在歷史瑕疵等。此外，倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目地塊的土地用途（二級(jí)市場(chǎng)受讓的通常為工業(yè)用地）以及容積率等規(guī)劃條件的情況，并應(yīng)提前向土地及規(guī)劃部門(mén)溝通土地用途及規(guī)劃調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)是否可控。

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光伏項(xiàng)目單位視角：就分布式光伏項(xiàng)目（特別是BAPV）而言，光伏項(xiàng)目單位應(yīng)核實(shí)所依托建筑物的建設(shè)手續(xù)的合法合規(guī)性，無(wú)拆除禁用風(fēng)險(xiǎn)、不存在抵押查封情況等。并鑒于分布式光伏項(xiàng)目屬于重資產(chǎn)投資，應(yīng)注意核實(shí)業(yè)主的資信情況及電費(fèi)消納能力、所依托建筑物的所有權(quán)年限是否大于商業(yè)運(yùn)營(yíng)期（如是否大于25年[3]）、所依托建筑物所在區(qū)域在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)是否存在拆遷規(guī)劃等。最后從技術(shù)層面看，光伏項(xiàng)目單位還應(yīng)注意核實(shí)屋頂面積、屋頂承受力、屋頂材質(zhì)及荷載等滿足項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

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投資人視角：如投資人在盡職調(diào)查后確定投資意向，就倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目而言，投資人通常需與園區(qū)管委會(huì)簽署入園協(xié)議或與政府方簽署投資協(xié)議等監(jiān)管類(lèi)協(xié)議，該等協(xié)議中通常約定項(xiàng)目投資強(qiáng)度、產(chǎn)出率、稅收承諾等用地指標(biāo)，投資人在簽署時(shí)應(yīng)注意考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能否滿足相應(yīng)指標(biāo)要求及其違約責(zé)任，一般建議設(shè)定“緩沖期"，以免在運(yùn)營(yíng)初期體量不足時(shí)接受考核。

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承租人視角：從承租人（特別是整租園區(qū)的承租人）角度來(lái)看，鑒于土地用途及規(guī)劃調(diào)整的不確定性，承租人應(yīng)在與投資人所簽署的合作協(xié)議中對(duì)面積承諾等事項(xiàng)作出安排，約定重要義務(wù)履行節(jié)點(diǎn)應(yīng)承諾土地用途、計(jì)容建筑面積等能夠滿足承租人的業(yè)務(wù)需求。

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光伏項(xiàng)目單位視角：鑒于光伏設(shè)備的價(jià)格及其技術(shù)的專(zhuān)業(yè)性，投資人（即所依托建筑物的所有權(quán)人）通常選擇引入專(zhuān)業(yè)的光伏項(xiàng)目單位，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，如項(xiàng)目所依托建筑物的所有權(quán)人與光伏項(xiàng)目單位非同一主體，則光伏項(xiàng)目單位應(yīng)與所有權(quán)人簽署屋頂場(chǎng)地的租賃協(xié)議，并視經(jīng)營(yíng)方式與用電單位簽署合同能源服務(wù)協(xié)議[4]。實(shí)踐中出于減少財(cái)務(wù)往來(lái)等便利考慮，較常見(jiàn)的做法是將租賃關(guān)系直接并入合同能源服務(wù)協(xié)議，所有權(quán)人不收取屋頂租金，但享受一定電價(jià)優(yōu)惠。但在所有權(quán)人已將園區(qū)整體出租使用的情況下，我們傾向于理解，即使承租人選擇直接與電力公司進(jìn)行結(jié)算（多發(fā)生于政府持有并運(yùn)營(yíng)的大型工業(yè)園區(qū)），光伏項(xiàng)目單位亦應(yīng)與所有權(quán)人簽訂屋頂租賃協(xié)議，并視情況與承租人簽訂合同能源服務(wù)協(xié)議。

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合同能源服務(wù)協(xié)議作為分布式光伏項(xiàng)目的重要法律文件，投資人及光伏項(xiàng)目單位均應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注合同中電力消納模式轉(zhuǎn)換、租賃期限、所有權(quán)人動(dòng)遷、資產(chǎn)及收益歸屬、運(yùn)營(yíng)期內(nèi)責(zé)任界面劃分等約定，本文篇幅有限就不展開(kāi)贅述。

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投資人視角：在開(kāi)工建設(shè)前，倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目及分布式光伏項(xiàng)目均應(yīng)履行一定“前置程序"。鑒于項(xiàng)目地塊的獲取以二級(jí)市場(chǎng)“現(xiàn)狀受讓"為主，新建項(xiàng)目前投資人應(yīng)完成原建筑物的拆除工程，該等拆除工程應(yīng)確保履行拆除工程施工事前備案等合規(guī)程序、不會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成不利影響。此外，鑒于從二級(jí)市場(chǎng)獲取的項(xiàng)目地塊多為工業(yè)用地，勢(shì)必涉及土地用途變更及規(guī)劃調(diào)整，較為合規(guī)的做法是經(jīng)土地出讓方同意，并經(jīng)屬地土地及規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)后，改變土地用途為倉(cāng)儲(chǔ)物流用途并調(diào)整容積率等相關(guān)指標(biāo)后再行開(kāi)發(fā)建設(shè)。同時(shí)，調(diào)整項(xiàng)目地塊的土地用途及容積率均涉及補(bǔ)繳土地出讓金，投資人對(duì)此也應(yīng)提前謀劃。而就分布式光伏項(xiàng)目而言，項(xiàng)目應(yīng)先通過(guò)企業(yè)投資項(xiàng)目在線平臺(tái)以分布式光伏項(xiàng)目名義完成備案。相較于集中式光伏電站，分布式光伏備案程序簡(jiǎn)便快捷，免除發(fā)電業(yè)務(wù)許可、規(guī)劃選址、土地預(yù)審、環(huán)境影響評(píng)價(jià)（但在建成投產(chǎn)前應(yīng)完成環(huán)境影響登記表備案）等一系列前置性手續(xù)文件[5]。除完成項(xiàng)目備案外，申請(qǐng)并網(wǎng)接入并根據(jù)電網(wǎng)公司出具的接入意見(jiàn)開(kāi)展建設(shè)安裝等后續(xù)工作也同樣重要。

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投資人/承租人視角：進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)辦理立項(xiàng)、用地規(guī)劃、工規(guī)證、消防設(shè)計(jì)審查（如屬于特殊建筑工程）及施工證，并根據(jù)相關(guān)法規(guī)要求及與光伏項(xiàng)目單位間簽署的協(xié)議協(xié)調(diào)分布式光伏項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

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光伏項(xiàng)目單位視角：實(shí)踐中，分布式光伏項(xiàng)目在建設(shè)安裝階段很少受住建部門(mén)及規(guī)劃部門(mén)的監(jiān)管，通常無(wú)需就光伏部分單獨(dú)取得工規(guī)證及施工證，但需注意相關(guān)設(shè)計(jì)文件應(yīng)通過(guò)施工圖審查。

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三方需共同注意問(wèn)題：如應(yīng)用BAPV在既有建筑上進(jìn)行安裝，則根據(jù)《建筑法》第六十一條規(guī)定，分布式光伏項(xiàng)目的建設(shè)安裝原則上應(yīng)在所依托建筑物整體竣工驗(yàn)收后進(jìn)行[6]。同時(shí)，應(yīng)用BAPV技術(shù)時(shí)還應(yīng)注意避免影響所依托建筑物外立面風(fēng)貌、結(jié)構(gòu)安全和使用功能，如需同步對(duì)建筑外立面和建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造的，改造部分涉及規(guī)劃管理許可事項(xiàng)的應(yīng)報(bào)經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)。而如擬應(yīng)用BIPV實(shí)現(xiàn)光伏建筑一體化的，建設(shè)單位應(yīng)注意將光伏部分的設(shè)計(jì)納入建筑整體的設(shè)計(jì)文件[7]。如前所述，分布式光伏項(xiàng)目雖無(wú)需辦理單獨(dú)的建設(shè)手續(xù)，但項(xiàng)目發(fā)包時(shí)仍應(yīng)注意審查EPC承包方的施工資質(zhì)要求。一般來(lái)說(shuō)，分布式光伏項(xiàng)目的安裝、運(yùn)維承包人應(yīng)取得承裝（修、試）電力設(shè)施許可證，涉及建筑工程施工的，承包人應(yīng)取得電力工程施工總承包資質(zhì)或建筑機(jī)電安裝工程專(zhuān)業(yè)承包資質(zhì)，并需取得安全生產(chǎn)許可證，如承包人不具備相應(yīng)資質(zhì)可能造成合同無(wú)效并使項(xiàng)目驗(yàn)收受阻。項(xiàng)目完工后，應(yīng)完成單位工程驗(yàn)收以及電網(wǎng)公司并網(wǎng)驗(yàn)收兩道驗(yàn)收程序，在與電網(wǎng)公司簽署購(gòu)售電合同等相關(guān)協(xié)議后方可投產(chǎn)使用。

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項(xiàng)目驗(yàn)收完成后即進(jìn)入正式的運(yùn)營(yíng)期，倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目及分布式光伏項(xiàng)目相關(guān)投資風(fēng)險(xiǎn)在此階段也將逐漸顯現(xiàn)，因此如何在前期盡調(diào)階段對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在協(xié)議中對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及退出機(jī)制予以提前安排更顯得尤為關(guān)鍵。

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綜上所述，分布式光伏的新能源方案已被國(guó)內(nèi)外眾多倉(cāng)儲(chǔ)物流供應(yīng)商所采納，并已形成較為成熟的商業(yè)模式，隨著“分布式光伏整縣推進(jìn)"運(yùn)動(dòng)的開(kāi)展及強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布，分布式光伏項(xiàng)目勢(shì)必將成為倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)的“標(biāo)配"。我們認(rèn)為，投資人應(yīng)開(kāi)始考慮如何對(duì)園區(qū)大面積閑置屋頂加以開(kāi)發(fā)，在為承租人提供綠色的現(xiàn)代物流設(shè)施、增加客戶黏性的同時(shí)，提升倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目的整體資產(chǎn)價(jià)值。此外，雙碳目標(biāo)提出后國(guó)內(nèi)也迎來(lái)碳資產(chǎn)擴(kuò)張開(kāi)啟的元年，2021年2月1日《碳排放權(quán)交易管理辦法(試行)》正式實(shí)施，2021年7月16日全國(guó)碳排放權(quán)交易市場(chǎng)正式開(kāi)市，隨著相關(guān)法律的日趨完善及全國(guó)統(tǒng)一碳市場(chǎng)的日漸成熟，碳排放權(quán)也將演變?yōu)槠髽I(yè)的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，未來(lái)如何能夠通過(guò)富余碳排放配額或者通過(guò)登記備案國(guó)家核證自愿減排量(CCER)[8]形式在碳交易市場(chǎng)上開(kāi)展交易、獲取利潤(rùn)，對(duì)于應(yīng)用光伏技術(shù)的企業(yè)而言也是值得思考、探索的一個(gè)方向。

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