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《民商事合同指導(dǎo)意見》第9條規(guī)定："在當(dāng)前市場主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導(dǎo)致可得利益損失。根據(jù)交易的性質(zhì)、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產(chǎn)利潤損失、經(jīng)營利潤損失和轉(zhuǎn)售利潤損失等類型。生產(chǎn)設(shè)備和原材料等買賣合同違約中，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬于生產(chǎn)利潤損失。承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營合同以及提供服務(wù)或勞務(wù)的合同中，因一方違約造成的可得利益損失通常屬于經(jīng)營利潤損失。先后系列買賣合同中，因原合同出賣方違約而造成其后的轉(zhuǎn)售合同出售方的可得利益損失通常屬于轉(zhuǎn)售利潤損失。"

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應(yīng)當(dāng)如何理解"利潤"的概念，《北京市高級人民法院關(guān)于商事審判應(yīng)對金融危機的若干意見》中明確，應(yīng)正確理解與適用《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款關(guān)于"可得利益損失或稱預(yù)期利益損失"的規(guī)定，可得利益損失應(yīng)當(dāng)界定為"預(yù)期的凈利潤損失"。

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如何計算"預(yù)期的凈利潤"問題，在實踐中主要包括五種方法。（一）差額法。差額賠償原則是將損害行為發(fā)生時，將受損方的財產(chǎn)狀況與合同得到適當(dāng)履行后，受損方應(yīng)具有的財產(chǎn)狀況進行對比，其中的差額即為受損方所遭受的損失，包括可得利潤損失。（二）約定法。是指當(dāng)事人直接在合同中約定損失賠償額的計算方法。（三）類比法。是指比照與守約方相同或類似的其他企業(yè)在類似條件下所能獲得利潤或以守約方在同一合同項下，曾經(jīng)取得的合同利益來確定可得利益的賠償數(shù)額。（四）估算法。是指當(dāng)法院無法確定可得利益數(shù)額時，根據(jù)案件的實際情況酌定賠償數(shù)額的方法。（五）綜合裁量法。是指無證據(jù)證明可得利益損失具體數(shù)額的情況下，法官以差額法為基礎(chǔ)方法，綜合考慮守約方因違約遭受的實際損失或可能遭受的損失為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以自由心證和經(jīng)驗法則酌定的數(shù)額。[10]

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從《民法典》第五百八十四條"不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失"中可知，損失賠償應(yīng)符合可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)，即違約方在締約時應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違約所造成的損失，包括合理預(yù)見的損失數(shù)量和根據(jù)對方的身份所能預(yù)見到的可得利益損失類型，以此限制違約損害賠償范圍。1980年《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》第74條也規(guī)定，賠償損失"不得超過違反合同一方在訂立合同時，依照他當(dāng)時已知道或理應(yīng)知道的事實和情況，對違反合同預(yù)料到或理應(yīng)預(yù)料到的可能損失"。可見，法律要求違約當(dāng)事人僅對其在訂約時能夠合理預(yù)見到的損害承擔(dān)賠償責(zé)任，從而為因果關(guān)系的確定提供了相應(yīng)可操作性和確定性的依據(jù)。

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《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十二條規(guī)定："買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院在確定違約責(zé)任范圍時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的主張，依據(jù)民法典第五百八十四條、第五百九十一條、第五百九十二條、本解釋第二十三條等規(guī)定進行認(rèn)定。"也就是說，當(dāng)事人關(guān)于賠償可得利益損失的主張并不必然獲得支持，除了可預(yù)見性規(guī)則，還要受到減輕損失規(guī)則、過失相抵規(guī)則以及損益相抵規(guī)則等的限制。減損規(guī)則，即守約方應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)時的情境采取一定的措施，以防止損失的擴大。損益相抵規(guī)則，即守約方因損失發(fā)生的同一違約行為而獲益時，其所能請求的賠償額應(yīng)當(dāng)是損失減去獲益的差額。過失相抵規(guī)則，即守約方因自身過錯造成的損失的擴大，亦不能向違約方請求賠償。

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按照上文所提及的《民商事合同指導(dǎo)意見》第9條的規(guī)定，可得利益損失主要分為生產(chǎn)利潤損失、經(jīng)營利潤損失和轉(zhuǎn)售利潤損失三種類型，租賃經(jīng)營合同因違約造成可得利益損失則屬于經(jīng)營利潤損失。

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根據(jù)上述規(guī)定，經(jīng)營性房屋租賃合同中的可得利益損失屬于經(jīng)營利潤損失。從出租人的角度，可得利益損失一般表現(xiàn)為租金利益損失，在存在轉(zhuǎn)租的情況下，可得利益還包括轉(zhuǎn)租租金的差價損失。因此，出租人的可得利益損失將以租金作為確定的標(biāo)準(zhǔn)。從承租人的角度，相對于出租人可以租金標(biāo)準(zhǔn)作為可得利益損失的計算標(biāo)準(zhǔn)，承租人的可得利益損失計算更加復(fù)雜，"另行尋找替代房屋周轉(zhuǎn)期間所受損失"和"經(jīng)營利潤"都有可能成為向出租人主張可得利益損失的基礎(chǔ)。

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1. 以另行尋找替代房屋周轉(zhuǎn)期間所受損失作為主張可得利益損失的基礎(chǔ)

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最高人民法院在（2021）最高法民申1914號民事裁定書中認(rèn)為，在經(jīng)營性租賃合同中，承租人的經(jīng)營損失主要表現(xiàn)為尋找替代性租賃場所期間因不能正常經(jīng)營而導(dǎo)致的損失。對此，我國有些地方高院持相同觀點，并就此出臺了具體的司法認(rèn)定規(guī)則。如《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第26條規(guī)定："房屋租賃合同因違約解除產(chǎn)生的實際損失如何確定？因承租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。因出租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償其另行尋找替代房屋周轉(zhuǎn)期間所受損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。"

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除《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第26條明確規(guī)定外，經(jīng)筆者檢索，司法實踐中法院支持的租金損失也多在6個月之內(nèi)。

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如在(2020)湘01民終12287號房屋租賃合同糾紛案中，[11]承租人按照合同解除前的平均利潤水平預(yù)估剩余6年零8個月租期的總經(jīng)營利潤，并將該預(yù)估利潤數(shù)額作為可得利益損失主張，法院認(rèn)為，對承租人要求出租人賠償剩余6年零8個月租期的預(yù)期利益（預(yù)期經(jīng)營利潤）損失問題，因經(jīng)營行為本身存在風(fēng)險，是否盈利具有不確定性，故不予支持。但考慮到出租人提前解除租賃合同，承租人另行尋找替代租賃場地需要一定時間，故對承租人另行尋找替代租賃場地周轉(zhuǎn)期間所遭受的利益損失，出租人應(yīng)予賠償，至于具體的周轉(zhuǎn)時間，一審長沙市岳麓區(qū)人民法院結(jié)合承租人的實際經(jīng)營規(guī)模酌情確定為6個月，并參照涉案《租賃合同》解除前6個月承租人實際支付給平和堂公司的租金標(biāo)準(zhǔn)酌情認(rèn)定，該案二審長沙市中級人民法院亦對此進行了最終認(rèn)定。類似的案例還有(2020)粵民再328號租賃合同糾紛案，[12]因承租人未充分舉證證明其所主張賠償?shù)?年剩余租期內(nèi)預(yù)期可得利益損失，法院最終酌定出租人賠償承租人相當(dāng)于3個月租金的損失。

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2.?以經(jīng)營利潤作為主張可得利益損失的基礎(chǔ)

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部分法院認(rèn)為租賃合同是出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，故應(yīng)當(dāng)用收益即經(jīng)營利潤來認(rèn)定承租人的可得利益損失。《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第二十七條第二款也就此進行了規(guī)定："因出租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，承租人可以要求出租人賠償其租金差價損失及相關(guān)費用。租賃房屋用于商業(yè)用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內(nèi)的經(jīng)營損失，但最長不得超過六個月。"

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在仲裁案件中也有不少仲裁庭支持該觀點。在某仲裁案件中，仲裁庭對被申請人主張涉案租約約定的"全部直接損失"不應(yīng)包括停業(yè)利潤，停業(yè)利潤屬于間接損失的觀點不予認(rèn)同。理由如下：首先《中華人民共和國合同法》第一百一十三條[13]規(guī)定，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約所造成的損失，包括合同履行后可獲得的利潤。其次，《店鋪租約》關(guān)于"清淡期"的約定是，"實際支出"包括"首次裝修和后續(xù)改進的設(shè)計費、支付給承包商的費用、空調(diào)和其他設(shè)備的購置和安裝等費用"；《店鋪租約》還約定，出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人將依賴本租約的租期而對店鋪投入一筆客觀的租金用于裝修場地、安裝設(shè)備并運營其業(yè)務(wù)，承租人運營的任何意外終止或暫停都將給承租人帶來嚴(yán)重的損失；出租人同意除本租約明確允許的情況外，出租人不以任何理由或方式解除本租約；出租人重大違約造成的"全部直接損失"應(yīng)包括"實際支出"和"運營其業(yè)務(wù)"的損失，即停業(yè)利潤損失。

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再如，在另一仲裁案件中，仲裁庭認(rèn)為，案涉店鋪在違約行為發(fā)生前的經(jīng)營收入數(shù)據(jù)系確定其未來經(jīng)營收入情況的良好證據(jù)。案涉店鋪營業(yè)收入說明了申請人開始在案涉店鋪中的門店具備通過自身經(jīng)營取得收入的能力。在沒有相反證據(jù)的情況下，仲裁庭認(rèn)為這種經(jīng)營收入是可以為申請人帶來利潤的。如果沒有第一被申請人的違約行為而申請人繼續(xù)在案涉店鋪經(jīng)營門店，其獲得可得利潤具有高度蓋然性。兩被申請人僅以有關(guān)利潤損失存在不確定性加以抗辯不足以對抗申請人的主張。即使存在這種不確定性，該不確定性亦由第一被申請人違約導(dǎo)致，即第一被申請人違約導(dǎo)致申請人無法獲得此后的營業(yè)利潤以及利潤證據(jù)。對此，第一被申請人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)后果。綜上，仲裁庭認(rèn)定本案中存在可得利益損失。

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在以經(jīng)營利潤損失作為主張可得利益損失的基礎(chǔ)時，就如何確定賠償期限的問題，目前司法實踐中的標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一。經(jīng)筆者檢索，就此問題目前主要有以下幾種處理意見：

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一是以剩余租賃期限為計算期間。如在(2019)粵01民終20396號租賃合同糾紛案中，[14]法院認(rèn)為承租人剩余租期內(nèi)的經(jīng)營損失屬于預(yù)期可得利益，應(yīng)當(dāng)視為一種損失，合同解除后，承租人可就剩余租期內(nèi)的經(jīng)營損失要求賠償，但根據(jù)過錯及公平原則，承租人應(yīng)自行承擔(dān)40%的責(zé)任。

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二是以停產(chǎn)停業(yè)期間為計算期間。如在(2019)瓊96民終1416號房屋租賃合同糾紛案中，[15]法院最終認(rèn)定依據(jù)承租人營業(yè)額流水計算，并結(jié)合雙方的過錯程度，由出租人賠償承租人停業(yè)期間的90%的損失。

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三是酌情認(rèn)定一定的期限。如在(2013)粵高法民二申字第169號房屋租賃合同糾紛案中，[16]法院最終結(jié)合審計結(jié)論和綜合本案的情況及考慮茶餐廳的行業(yè)利潤率，酌定每月利潤為20000元，并確定賠償期限為12個月。

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四是損失數(shù)額直接由法院結(jié)合多種因素進行酌定。如在（2016）最高法民再282號合同糾紛案中，[17]法院綜合考慮了合同履行情況，加盟手冊所做的投資回報分析，并參照案涉飯店營業(yè)稅完稅證明，以及承租人自愿放棄的部分可得利益，根據(jù)公平原則，酌情支持了承租人可得利益損失139.9萬元。

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綜合來看，司法實踐中支持或部分支持可得利益損失的理由主要有：合同約定、公平原則以及誠實信用原則；法院不支持的理由一般為：超出可預(yù)見范圍、缺乏事實和法律依據(jù)。其中，可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)是法院裁判的主要依據(jù)。對于承租人主張的經(jīng)營利潤損失，法院也可能會以市場風(fēng)險具有不確定性為理由，認(rèn)為該種經(jīng)營利潤損失超出了可預(yù)見范圍，如在上述(2020)湘01民終12287號租賃合同糾紛案中，雖然當(dāng)事人提供了關(guān)于預(yù)期經(jīng)營利潤的相關(guān)證據(jù)，甚至通過司法鑒定程序?qū)︻A(yù)期利益進行了評估，但法院以經(jīng)營行為本身存在商業(yè)風(fēng)險為由，并沒有支持承租人主張的預(yù)期經(jīng)營利潤損失，而最終僅對尋找替代租賃場地周轉(zhuǎn)期間所遭受的利益損失予以支持。而對于可得利益損失的賠償期限問題，也存在不同的裁判標(biāo)準(zhǔn)，通常存在以剩余租賃期限為計算期間、以停產(chǎn)停業(yè)期間為計算期間、酌情認(rèn)定一定期限或結(jié)合多種因素直接酌定賠償金額等不同尺度。因此，為了使經(jīng)營性房屋租賃合同中的當(dāng)事人最大化地獲得可得利益損失賠償，建議如下：

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可得利益損失的認(rèn)定受諸多因素影響，通常又缺少公允的標(biāo)準(zhǔn)，舉證也存在一定困難。因此，出租人和承租人可在訂立租賃合同時，在意思自治的基礎(chǔ)上約定合理的可得利益損失賠償條款，最重要的是明確其計算方式和標(biāo)準(zhǔn)。這樣不僅可以優(yōu)先依約定來適用此條款計算可得利益損失，還將提高司法裁判效率。如果產(chǎn)生糾紛而事先又未約定可得利益損失賠償條款的，對于主張經(jīng)營利潤損失而言，會計事務(wù)所作出的年度審計報告、公司的年度利潤表、記賬憑證以及銀行交易流水等可以作為有關(guān)經(jīng)營利潤的相關(guān)證據(jù)。

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對于違約方來說，如果非違約方向其主張可得利益損失時，違約方應(yīng)當(dāng)結(jié)合可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等，從非違方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見的損失、非違約方不當(dāng)擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。

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