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保障性租賃住房公募REITs核心問題探討（中）
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引
言
2021年是我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行元年，首批REITs產(chǎn)品表現(xiàn)突出，投資者認(rèn)購熱情高漲。2021年也是保障性租賃住房元年，2022年1月11日，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的《“十四五"公共服務(wù)規(guī)劃》新聞發(fā)布會上，住建部住房保障司負(fù)責(zé)人潘偉表示，“十四五"期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間），預(yù)計可幫助1,300萬新市民、青年人等群體緩解住房困難。中信證券研報預(yù)計“十四五"期間保障性住房建設(shè)投資或達(dá)人民幣2.34萬億元。
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2021年6月29日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號），將各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目。與此同時，地方出臺的保障性租賃住房相關(guān)政策文件中，紛紛明確支持符合條件的保障性租賃住房項目申報基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點。因此，可以預(yù)期，隨著各地保障性租賃住房項目加速開展，即將與開疆拓土的REITs相遇，公募REITs有望迎來新一波擴容。
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《保障性租賃住房公募REITs核心問題探討（上）》一文中詳細(xì)介紹保障性租賃住房公募REITs推出的政策背景，境外租賃住房REITs發(fā)展實踐。本篇將介紹說明中國租賃住房REITs發(fā)展現(xiàn)狀。
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三、中國租賃住房REITs發(fā)展現(xiàn)狀
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由于中國公募REITs試點工作起步較晚，且初期集中于限定的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，迄今為止，中國租賃住房領(lǐng)域尚未發(fā)行過公募REITs產(chǎn)品，但是之前中國的租賃住房市場已經(jīng)在ABS產(chǎn)品、類REITs產(chǎn)品形態(tài)上做過很多嘗試，并且已經(jīng)積累相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗。
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(一) 租賃住房類REITs產(chǎn)品發(fā)行情況
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租賃住房在ABS、類REITs市場已發(fā)行多單產(chǎn)品，對于穩(wěn)定住房租賃市場、探索住房租賃在資本市場的發(fā)展有積極作用。截至2019年底，中國市場相繼推出了30只租賃住房類REITs產(chǎn)品。租賃住房類REITs產(chǎn)品是以私募方式發(fā)行的非標(biāo)準(zhǔn)化REITs產(chǎn)品，現(xiàn)以“專項計劃+私募基金+項目公司"模式持有底層資產(chǎn)（租賃住房）產(chǎn)權(quán)，未來可以根據(jù)公募REITs的產(chǎn)品架構(gòu)實施最終搭建，是對推出公募REITs的有益探索，為公募REITs的推出積累了經(jīng)驗。[1]
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表3 租賃住房類REITs產(chǎn)品發(fā)行情況
資料來源：《中國REITs市場建設(shè)》
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(二) 公募REITs產(chǎn)品發(fā)行情況
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2020年4月，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委提出推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點工作，隨后，黨中央、國務(wù)院及各部委相繼出臺政策以做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點項目申報工作。2021年4月23日至5月6日，滬深交易所受理10只公募REITs產(chǎn)品的注冊申請；2021年5月17日，滬深交易所首批9只公募REITs產(chǎn)品獲證監(jiān)會注冊；2021年5月26日至5月27日，首批9只公募REITs產(chǎn)品陸續(xù)發(fā)布發(fā)售公告，確認(rèn)認(rèn)購價格；2021年5月31日，首批公募REITs產(chǎn)品開閘發(fā)售。2021年11月29日，第二批公募REITs也啟動了面向公眾投資者的發(fā)售。
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自2021年5月31日首批公募REITs產(chǎn)品開閘發(fā)售迄今，我國公募REITs市場已運行七個多月。截至目前，共11個項目發(fā)行上市，涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、污水處理、倉儲物流、生物質(zhì)能源等重點基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。
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表4 公募REITs產(chǎn)品發(fā)行概覽
資料來源：上海證券交易所、深圳證券交易所
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(三)?保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品展望
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保障性租賃住房與市場上普通租賃住房不同，旨在解決新市民、青年人等群體的住房問題，屬于“政策性租賃住房"，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持。保障性租賃住房REITs是以保障性租賃住房項目為基礎(chǔ)資產(chǎn)的不動產(chǎn)投資信托基金。發(fā)展保障性租賃住房REITs，可以盤活存量資產(chǎn)，帶動增量投資，形成保障性租賃住房行業(yè)的資金鏈條閉環(huán)，從而實現(xiàn)投融資良性內(nèi)循環(huán)。
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在我國租賃住房類REITs產(chǎn)品的積極探索之上，保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品未來可采取“證券投資基金+ABS"的整體交易框架，具體如下：
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圖8 保障性租賃住房公募REITs整體交易框架
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2021年是我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行元年，目前上市的公募REITs中，涵蓋范圍有生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施以及倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施。隨著保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目，地方出臺的保障性租賃住房相關(guān)政策文件中，紛紛明確支持符合條件的保障性租賃住房項目申報基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點。
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根據(jù)公開新聞報道，目前，已有多地開展保障性租賃住房公募REITs工作，多家企業(yè)正在積極準(zhǔn)備公募REITs申報。以重慶為例，重慶市公共住房開發(fā)建設(shè)投資有限公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目已完成招標(biāo)工作，該項目預(yù)計規(guī)模為75億元至100億元，底層資產(chǎn)為空港樂園和民心佳園公租房，規(guī)模共計48,180套（間），2021年2-5月的租金收入合計10,112萬元；深圳市人才安居集團也在積極準(zhǔn)備公募REITs申報；廣州人才工作集團有限公司就“廣州香雪國際公寓"作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，積極準(zhǔn)備發(fā)行保障性租賃住房公募REITs；南京市舉行“保障性租賃住房項目集中交付暨新項目集中開工、公募REITs集中簽約"活動，期間集中簽約了3個保租房公募REITs合作框架協(xié)議，預(yù)計發(fā)行金額35億元-40億元……此外，還有一些全國性布局的企業(yè)如華潤有巢，以及地方性深耕的企業(yè)如上海城投集團，均具備了相當(dāng)可觀的保障性租賃住房規(guī)模，這些企業(yè)都將作為保障性租賃住房公募REITs的生力軍。
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[注]?
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下篇預(yù)告：
以上為《保障性租賃住房公募REITs核心問題探討》中篇的內(nèi)容。下篇將剖析中國保障性租賃住房REITs的痛點問題并提出展望，敬請期待。
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