在我們確定是否適用保障性租賃住房的相關(guān)政策，特別是要判斷是否屬于“發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)"文中所述的保障性租賃住房的試點(diǎn)范圍時(shí)，首先就面臨一個(gè)資格認(rèn)定的問(wèn)題，即到底哪些項(xiàng)目屬于保障性租賃住房項(xiàng)目，這一問(wèn)題也是實(shí)踐操作過(guò)程中困擾項(xiàng)目發(fā)起人的問(wèn)題之一，因?yàn)閷?duì)于“保障性租賃住房"目前我們國(guó)家并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的明確的定義標(biāo)準(zhǔn)，并且各個(gè)地方還有其自身的一些特色的規(guī)定。

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在國(guó)家層面，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳于2021年6月24日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)），其中雖然約定了要明確對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)，但是僅從定性方面對(duì)于“保障性租賃住房"做出了原則性的規(guī)定，即是指“主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照?；镜脑瓌t合理確定"，并將具體的一些標(biāo)準(zhǔn)下放給了市一級(jí)的人民政府。

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在地方層面，各地針對(duì)保障性租賃住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也出臺(tái)了各自的政策，主要從建筑面積、租金水平等方面予以限定，簡(jiǎn)要列舉如下：

圖9 部分熱點(diǎn)城市保障性租賃住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)匯總

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目前，綜合各地已經(jīng)出臺(tái)的保障性租賃住房認(rèn)定政策，大致可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行判斷:

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（1）資產(chǎn)屬性，主要涵蓋五大來(lái)源：租賃住房用地（含非居住存量建設(shè)用地轉(zhuǎn)型為租賃住房用地）上建設(shè)的租賃住房；集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上建設(shè)的租賃住房；非居住建設(shè)用地上配套建設(shè)的租賃住房；按照當(dāng)?shù)胤蔷幼〈媪糠课莞慕ㄗ赓U住房的相關(guān)規(guī)定合規(guī)納管的改建租賃住房；居住用地上配建的租賃住房和建設(shè)的其他租賃住房。

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（2）戶型面積：以中小戶型為主，70平方米以下戶型住房建筑面積占項(xiàng)目住房建筑面積的比例，應(yīng)不低于70%。

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（3）租金標(biāo)準(zhǔn)：租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的90%（大部分城市要求標(biāo)準(zhǔn)）。

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需要特別提出的是，近日，為明確和規(guī)范保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定規(guī)則，2022年2月15日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局率先發(fā)布《廣州市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（征求意見(jiàn)稿）》，在2月16日至3月17日面向社會(huì)公開(kāi)征詢意見(jiàn)，對(duì)保障性租賃住房認(rèn)定條件予以明確。

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具體看，廣州市政府對(duì)于保障性租賃住房項(xiàng)目從各個(gè)方面都提出了嚴(yán)格的要求：

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（1）保障性租賃住房項(xiàng)目以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主。

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（2）租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，租金每年漲幅不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金同期漲幅，且不超過(guò)5%。

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（3）出租對(duì)象主要為在廣州工作或生活的新市民、青年人等住房困難群體。

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（4）保障性租賃住房項(xiàng)目應(yīng)為集中式租賃住房，房源規(guī)模原則上不少于10套（間）。

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（5）保障性租賃住房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期限不得超過(guò)經(jīng)批準(zhǔn)的土地使用年限和租賃合同年限，具體標(biāo)準(zhǔn)為：1.新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地新建項(xiàng)目的房源，自持年限內(nèi)原則上不得退出保障性租賃住房管理；2.企事業(yè)單位自有存量土地新建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地新建和集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地新建項(xiàng)目的房源，運(yùn)營(yíng)期限原則上不少于10年；3.存量房屋改建（含居住和非居?。╉?xiàng)目運(yùn)營(yíng)期限原則上不少于8年；4.城中村住房等存量房源整租運(yùn)營(yíng)、通過(guò)城市有機(jī)更新項(xiàng)目配置中小戶型住房和其他途徑籌集項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期限原則上不少于5年。

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（6）保障性租賃住房不得分割登記、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押，不得上市銷售或變相銷售。

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對(duì)于不符合標(biāo)準(zhǔn)的，拒絕整改或限期整改后仍達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的保障性租賃住房項(xiàng)目；或運(yùn)營(yíng)期限未達(dá)到規(guī)定年限，因破產(chǎn)清算、征收拆遷等其他原因確需退出的保障性租賃住房項(xiàng)目，廣州住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門將撤銷項(xiàng)目認(rèn)定書。

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可以預(yù)見(jiàn)，隨著保障性租賃住房項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，其他重點(diǎn)城市或?qū)⒏M(jìn)出臺(tái)類似認(rèn)定辦法，明確對(duì)于保障性租賃住房項(xiàng)目的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)“發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)"文，其附件對(duì)于“在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求"做出了詳細(xì)規(guī)定，其中包括但不限于：（1）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)直接或間接擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)收益權(quán)。項(xiàng)目公司依法持有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)；（2）土地使用依法合規(guī)……等。

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但是，從下圖中我們可以看出，實(shí)際上目前我們可以用來(lái)作為租賃住房項(xiàng)目的用地，可以擁有多個(gè)來(lái)源，是非常復(fù)雜的供地狀況。按照大類劃分可以分為兩大類，即（A）住房租賃專項(xiàng)用地，其中包括有集體建設(shè)用地、競(jìng)爭(zhēng)性自持用地、R4用地、產(chǎn)業(yè)園M0用地，和（B）企事業(yè)單位閑置物業(yè)用地，其中又可以分為住宅物業(yè)和非住宅類物業(yè)。

圖10 我國(guó)租賃住房資產(chǎn)和土地類型

資料來(lái)源：公開(kāi)信息、ICCRA整理

（1）集體建設(shè)用地

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國(guó)土資源部和住建部于2017年8月21日印發(fā)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。2020年，試點(diǎn)城市增加至18個(gè)（成都、福州、南昌、青島、海口、貴陽(yáng)）。

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集體土地租賃住房項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)和入市運(yùn)營(yíng)，對(duì)穩(wěn)定一線城市住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，將發(fā)揮積極作用。這項(xiàng)改革也是一次多方受益的嘗試：對(duì)于村集體而言，可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益、享受經(jīng)營(yíng)分紅；對(duì)于企業(yè)而言，可以通過(guò)項(xiàng)目追求長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)可持續(xù)發(fā)展；對(duì)于租戶而言，在一線城市租房又增添了新的選項(xiàng)。同時(shí)，從2018年開(kāi)始，多個(gè)城市提出了未來(lái) 3-5 年的租賃住房建設(shè)計(jì)劃，未來(lái)租賃住房建設(shè)規(guī)模將顯著提升。

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（2）競(jìng)爭(zhēng)性自持用地

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房?jī)r(jià)不斷上漲，新增面積少，尤其是在一線城市或者強(qiáng)二線城市的熱門土地，在土地出讓時(shí)要求自持是必然趨勢(shì),但是各地的自持比例和要求又不盡相同[1]：

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(i) 上海15%自持——2016年5月，上海出臺(tái)土地招投標(biāo)政策要求，開(kāi)發(fā)商新開(kāi)項(xiàng)目必須持有15% 的房源進(jìn)行經(jīng)營(yíng);

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(ii) 北京100%自持——2016年11月，北京市住建委就《本市“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)"項(xiàng)目自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》公開(kāi)征求意見(jiàn)，提出自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得銷售，持有年限擬為70年;

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(iii) 熱點(diǎn)二線城市競(jìng)報(bào)自持——杭州、南京、佛山、寧波在某些地塊出讓的出讓條例里，一般是設(shè)最高限價(jià)，超過(guò)最高限價(jià)后競(jìng)報(bào)自持比例或配建養(yǎng)老公寓、保障房比例等，城市范圍有擴(kuò)大的趨勢(shì)。

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過(guò)去開(kāi)發(fā)商最不愿意介入就是運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，因?yàn)橹芷陂L(zhǎng)、毛利低。這意味著傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)、高杠桿、快速去化的開(kāi)發(fā)模式必須進(jìn)行調(diào)整，才能在將來(lái)土拍時(shí)占得一席之地。

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（3）R4專項(xiàng)用地

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R4專項(xiàng)用地指的是專門用于租賃住房建設(shè)的國(guó)有用地，尤其以上海比較突出，構(gòu)成了上海租賃住房的主要土地供給方式。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書》統(tǒng)計(jì)，截至2021年年中，上海共計(jì)出讓137幅R4用地，可供建設(shè)17.6萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓，是現(xiàn)有存量的2.5倍。在目前已出讓的R4用地中，90%以上的地塊競(jìng)得人為國(guó)有企業(yè)，其中上海地產(chǎn)、張江集團(tuán)、上海城投等持有R4地塊數(shù)量最多。在已出讓的137幅R4地塊中，有5個(gè)地塊項(xiàng)目合計(jì)約5,000套租賃住宅已竣工并開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)其余將在未來(lái)幾年陸續(xù)推向市場(chǎng)。

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從已出讓的R4用地中可以看出，外環(huán)以外的未來(lái)新建長(zhǎng)租公寓套數(shù)占總新建套數(shù)的60.2%，是未來(lái)供應(yīng)的主要方向；其次為內(nèi)中環(huán)間(22.4%)和中外環(huán)間(16.1%)。此外，未來(lái)項(xiàng)目將向大型租賃社區(qū)方向發(fā)展，尤其是外環(huán)外的未來(lái)項(xiàng)目平均單體體量高達(dá)1463套。

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（4）企事業(yè)單位閑置物業(yè)用地

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2020年，地方政策的主要發(fā)力點(diǎn)是增加其他非住宅類型的房地產(chǎn)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，允許閑置和利用效率低的辦公樓和商鋪改造成為租賃住房。相比于市場(chǎng)的需求，我國(guó)非住宅類的地產(chǎn)物業(yè)顯得供給過(guò)剩。例如，在一線城市，許多辦公樓都面臨著空置率過(guò)高的問(wèn)題，一線以下的城市則更顯嚴(yán)峻。而另一方面，住宅進(jìn)入租賃市場(chǎng)也面臨著供給不足、收益率低的問(wèn)題。而且，較少的供給來(lái)源使得長(zhǎng)租市場(chǎng)在量?jī)r(jià)上很容易受到住房交易市場(chǎng)的影響。因此，允許非住宅進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)可以盤活運(yùn)作效率較低的非住宅不動(dòng)產(chǎn)，而且在穩(wěn)定租金方面也能發(fā)揮更大的作用，避免供應(yīng)的變化引起租金的劇烈變動(dòng)。

根據(jù)“發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)"文的規(guī)定，要符合“在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求"，其中對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施的收益率還有一個(gè)剛性的要求，即要求基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目成熟度必須符合以下指標(biāo)：

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(1) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年。對(duì)已能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，可適當(dāng)降低運(yùn)營(yíng)年限要求。

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(2) 項(xiàng)目現(xiàn)金流投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正。

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(3) 項(xiàng)目收益持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散，直接或穿透后來(lái)源于多個(gè)現(xiàn)金流提供方。因商業(yè)模式或者經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，重要現(xiàn)金流提供方應(yīng)當(dāng)資質(zhì)優(yōu)良，財(cái)務(wù)情況穩(wěn)健。

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(4) 預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率(預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/ 目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值)原則上不低于4%。

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可見(jiàn)要作為公募REITs的合格的基礎(chǔ)資產(chǎn)，項(xiàng)目本身的回報(bào)率也是至關(guān)重要的，否則根本不具備發(fā)行條件。但是，根據(jù)目前中國(guó)現(xiàn)有的租賃住房的種類進(jìn)行測(cè)算，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)通常我們認(rèn)為更加盈利的商品房、青年公寓產(chǎn)品反而資本化率更低，相反，能夠符合資本化率要求的反而是人才公寓、租賃式社區(qū)等保障性租賃住房產(chǎn)品。

圖11 不同租賃住房種類的資本化率測(cè)算

資料來(lái)源：ICCRA

通過(guò)分析我們也不難理解其中背后的原因，因?yàn)樵谥刭Y產(chǎn)模式下，企業(yè)租賃住房項(xiàng)目的收益率表現(xiàn)如下[2]：

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根據(jù)以上計(jì)算公式可知，分母、分子兩個(gè)部分都會(huì)影響重資產(chǎn)模式下企業(yè)的收益率，具體分析如下：

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（1）分母部分——開(kāi)發(fā)成本

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即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，包括土地成本和建設(shè)/改造成本兩部分，其中對(duì)租賃住房投資融資影響更為深遠(yuǎn)的是土地成本。從全球發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體來(lái)看，通過(guò)合理讓渡地價(jià)的方式降低供地階段獲取土地的成本是國(guó)際通行做法。目前，我國(guó)中央和地方已經(jīng)就住房租賃專項(xiàng)用地的合理讓渡地價(jià)進(jìn)行了相當(dāng)程度的探索和實(shí)踐，其中最為顯著的就是上海的R4用地。此外，由于保障性租賃住房具有的“民生性"、“保障性"色彩，各地政府均對(duì)保障性租賃住房出臺(tái)特殊優(yōu)惠政策，其拿地成本相比普通租賃住房而言更低。按照以往項(xiàng)目的測(cè)算，住宅用地（R4）的樓面地價(jià)通常與市場(chǎng)拿地價(jià)格持平或下浮30-60%；集體用地折算后的樓面地價(jià)通常與市場(chǎng)拿地價(jià)格相比可以下浮50%以上甚至更多。

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（2）分子部分——運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)

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即項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)，一般以租金收入加上非租金收入再減去運(yùn)營(yíng)成本的方式計(jì)算。運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)主要受資產(chǎn)布局、產(chǎn)品類型及標(biāo)準(zhǔn)化程度、運(yùn)營(yíng)管理水平等因素的影響。

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首先，從資產(chǎn)布局角度看，租住需求最高的區(qū)域往往是核心城市、核心區(qū)域，如果企業(yè)的資產(chǎn)集中布局在這些區(qū)域，將有利于提高整體收益率水平。放眼全球，以日本估值最高的Advance Residence Investment Corporation為例，其在東京核心23區(qū)布局的資產(chǎn)對(duì)其整體凈利潤(rùn)（NOI）的貢獻(xiàn)度達(dá)到68.91%。在一定程度上，保障性租賃住房項(xiàng)目相對(duì)比較吃虧，其往往不會(huì)布局在城市的最核心地帶，分布以非城市核心區(qū)、城市待發(fā)展區(qū)域?yàn)橹鳎鄬?duì)處于近郊區(qū)或城市邊緣地帶，對(duì)于公司整體的收益率水平貢獻(xiàn)度不高。

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其次，從產(chǎn)品類型及標(biāo)準(zhǔn)化程度角度看，國(guó)際上的住房租賃產(chǎn)品類型大致包括青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓、高端服務(wù)式公寓、學(xué)生公寓等，不同類型產(chǎn)品的租金坪效和運(yùn)營(yíng)成本均有所不同，進(jìn)而反映在收益率上。而產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度與收益率呈正相關(guān)，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度越高，收益率也會(huì)更高。

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最后，從運(yùn)營(yíng)管理水平角度看，運(yùn)營(yíng)管理能力（以EBITDA作為量化指標(biāo)）與收益率水平呈正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.92。一般而言，運(yùn)營(yíng)管理能力可從多個(gè)維度進(jìn)行衡量，包括毛利潤(rùn)率（GOP）、續(xù)約率、租戶滿意度等，同時(shí)，研發(fā)經(jīng)費(fèi)的投入、新技術(shù)的應(yīng)用也將對(duì)運(yùn)營(yíng)管理能力產(chǎn)生重要影響。

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通過(guò)上面分析我們也不難看出，目前我國(guó)的保障性租賃住房項(xiàng)目的資本化率之所以能夠高于市場(chǎng)平均水平，并且基本滿足公募REITs試點(diǎn)辦法中所要求的收益率水平，主要還是緣于拿地成本低，大幅降低了分母的數(shù)額，但是未來(lái)的發(fā)展重心更應(yīng)該放在提高分子的比重上，例如通過(guò)選址更核心的位置、增強(qiáng)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度，同時(shí)聘請(qǐng)高水平的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理方來(lái)提高運(yùn)營(yíng)收益，從而間接提高資本化率。

同公募REITs試點(diǎn)下其他類型的基礎(chǔ)資產(chǎn)相比而言，保障性租賃住房還有一個(gè)突出的特點(diǎn)，就是國(guó)家和各級(jí)政府層面都給予了保障性租賃住房一系列的特殊的優(yōu)惠政策，包括但不限于土地政策、金融政策、稅務(wù)優(yōu)惠政策等等，對(duì)于降低保障性租賃住房項(xiàng)目的前期投入成本以及后期運(yùn)營(yíng)成本都發(fā)揮了重要的作用，正是因?yàn)檫@些政策，才使得保障性租賃住房的公募REITs項(xiàng)目在商業(yè)上成為可能。

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2021年6月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳從國(guó)家層面發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，其中分六大方面詳細(xì)闡述了給予保障性租賃住房的政策支持和優(yōu)惠政策。隨后浙江省、廣東省、重慶市等省(直轄市)一級(jí)政府也紛紛出臺(tái)了各自的地方性關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)。通過(guò)對(duì)比，簡(jiǎn)單歸納為以下幾個(gè)方面：

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（1）土地支持政策：針對(duì)6種建設(shè)方式分別明確了土地支持政策，對(duì)于“住改租"、“非改租"、“非居住土地新建"可維持原供地方式，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原土地使用年限不變，探索利用集體經(jīng)營(yíng)性用地建設(shè)保障性租賃住房；將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高到15%；對(duì)出讓的國(guó)有建設(shè)用地，可出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，享受分期繳納出讓價(jià)款等支持。

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（2）資金支持。支持符合條件的項(xiàng)目申報(bào)中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)資金，用于新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。統(tǒng)籌使用中央財(cái)政資金，對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助。市、區(qū)縣財(cái)政可對(duì)符合條件的保障性租賃住房項(xiàng)目給予獎(jiǎng)補(bǔ)。

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（3）金融支持。建立健全與金融機(jī)構(gòu)的對(duì)接機(jī)制，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期低息貸款。支持向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待，保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債券融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。企業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。支持商業(yè)保險(xiǎn)資金按照市場(chǎng)化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。以及開(kāi)展保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）試點(diǎn)，鼓勵(lì)銀行、資產(chǎn)管理公司、政府產(chǎn)業(yè)基金、企業(yè)年金參與租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售和投資。

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（4）在稅收支持政策方面，2021年7月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)），明確了對(duì)住房租賃企業(yè)的稅收支持，涉及增值稅、房產(chǎn)稅兩大稅種。住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅；住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用上述簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

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（5）在水電氣熱價(jià)格優(yōu)惠政策方面，供水、供電、供氣、供熱部門對(duì)取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的項(xiàng)目，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)水電氣熱收費(fèi)價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

預(yù)計(jì)2022年將是保障性租賃住房公募REITs大幕拉開(kāi)的元年，公募REITs將推動(dòng)我國(guó)住房租賃行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新紀(jì)元。

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首先，通過(guò)公募REITs將運(yùn)營(yíng)成熟的重資產(chǎn)打包進(jìn)行上市，盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)“輕重資產(chǎn)"分離，使住房租賃企業(yè)更加專注于提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力。

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其次，REITs還是一個(gè)主動(dòng)管理工具，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)行，信息披露要求明確、透明，能夠幫助提升運(yùn)營(yíng)管理效率；同時(shí)，為了提高REITs的收益率，會(huì)迫使住房租賃企業(yè)更加專注于運(yùn)營(yíng)能力的提升。

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再次，作為一種主動(dòng)管理型工具，由于公募REITs每年收益分配比例不低于年度可供分配利潤(rùn)的90%，實(shí)際上是以全新的REITs租金分紅邏輯改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)銷售邏輯，從而避免房地產(chǎn)價(jià)格和租金過(guò)快上漲預(yù)期，這也是REITs被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展穩(wěn)定器的主要原因。最后，REITs的擴(kuò)募機(jī)制也將為租賃住房市場(chǎng)帶來(lái)更多的機(jī)遇和想象空間。