REITs最早發(fā)源于美國。1960年，美國國會通過不動產(chǎn)投資信托法案（Real Estate Investment Trust Act），建立了REITs制度，即允許投資者以購買流通證券的形式投資于商業(yè)房地產(chǎn)項目，使得中小型投資者能夠參與到大規(guī)模的不動產(chǎn)投資中來。同年，美國政府通過國內(nèi)稅收法規(guī)（Internal Revenue Code of 1960），賦予REITs稅收優(yōu)惠并推動了REITs在美國的發(fā)展。1986年的稅收改革法案（Tax Reform Act of 1986）擴(kuò)大了REITs的資產(chǎn)管理權(quán)限，使其能夠直接參與經(jīng)營和管理房地產(chǎn)，而不是簡單地?fù)碛蟹康禺a(chǎn)或為其提供融資。1993年，克林頓政府簽署法案，允許養(yǎng)老基金投資房地產(chǎn)投資信托基金，助推了REITs在美國市場快速發(fā)展。1999年的REITs現(xiàn)代化法（REITs Modernization Act of 1999）將REITs收入分配比例降低至90%，并允許REITs成立按正常公司標(biāo)準(zhǔn)納稅的子公司，允許REITs進(jìn)行房地產(chǎn)以外業(yè)務(wù)的服務(wù)。美國稅法也經(jīng)過多次修改和調(diào)整，持續(xù)的稅收優(yōu)惠為REITs的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。REITs在滿足組織、所有權(quán)、分配以及資產(chǎn)和收入等各種要求的情況下，可享受美國聯(lián)邦所得稅優(yōu)惠待遇。在美國，房地產(chǎn)證券化商品已被投資者視為在股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)，既可以增加資產(chǎn)配置的多樣性，又可以分散投資風(fēng)險。[1]

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從資產(chǎn)屬性來看，美國REITs可分為：(i) 權(quán)益型REITs（Equity REITs），指擁有和運(yùn)營收益型不動產(chǎn)項目的投資組合，主要收入來自租金，或買賣不動產(chǎn)地產(chǎn)項目的交易利潤；其通常專注于一種或多種資產(chǎn)類別，例如，工業(yè)、辦公、酒店、住宅等；(ii) 抵押型REITs（Mortgage REITs），指通過購買或提供抵押貸款和抵押擔(dān)保證券為收益型不動產(chǎn)項目提供融資，并從該等投資的利息中賺取收入的REITs；從流通屬性來看，美國REITs可分為：(i)公開非上市REITs（Public Non-listed REITs），指需在美國證券交易委員會注冊但不在證券交易所交易的REITs；和 (ii) 私募REITs（Private REITs），指免于在美國證券交易委員會注冊且其股票不在證券交易所交易的REITs。[2]

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美國法律允許采用股份公司、信托、有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)的組織形式來設(shè)立REITs。目前美國市場上公開交易的REITs較多采用股份公司的形式。股份公司型REITs以股份有限公司為載體，具有獨立法人資格，可以通過出售公司股份向投資者籌集資金。投資者在投資后成為REITs股東，享有股東的權(quán)利，REITs再將收益以股利形式分配給投資者。

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公開非上市的權(quán)益型REITs比較常見的結(jié)構(gòu)是UPREIT（Umbrella Partnership Real Estate Investment）結(jié)構(gòu)（見下圖）。在該結(jié)構(gòu)中，REITs往往通過一個運(yùn)營合伙企業(yè)持有和運(yùn)營其所有資產(chǎn)和業(yè)務(wù)。不動產(chǎn)持有人將其擁有的不動產(chǎn)注入到該運(yùn)營合伙企業(yè)，并獲得該合伙企業(yè)的財產(chǎn)份額。運(yùn)營合伙企業(yè)財產(chǎn)份額的持有人可以要求合伙企業(yè)以現(xiàn)金贖回其財產(chǎn)份額，也可以通過該財產(chǎn)份額換取REITs的股份。在美國稅法下，通過運(yùn)營合伙企業(yè)進(jìn)行的不動產(chǎn)買賣可以推遲或避免繳納資本利得稅，這也是UPREIT成為美國主要REIT運(yùn)營結(jié)構(gòu)模式的根本原因之一。

(傘形合伙REITs結(jié)構(gòu))[3]

根據(jù)美國法律，REITs需要在組織方式、投資內(nèi)容、收益來源與收益分配等方面都符合嚴(yán)格的規(guī)定，才能享受相關(guān)免稅待遇。如果不符合該等規(guī)定，就只能與普通的股份公司一樣繳納公司所得稅。該等限制性規(guī)定主要包括：

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1) 法律形式：

美國境內(nèi)的任何合法的應(yīng)納稅經(jīng)營實體，由董事會或受托人管理；

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2) 持有人限制：

每年的365天中至少335天（第一年除外）達(dá)到不少于100個股東；在任何稅務(wù)年度的后半年（第一年除外），5個或更少的股東不能持有超過50%的股份；但對于境外股東沒有限制；

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3) 上市：

不強(qiáng)制要求上市；

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4) 資產(chǎn)構(gòu)成：

REITs的全部資產(chǎn)價值的至少75%有不動產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物或政府證券；

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5) 杠桿率：

暫時無法律或監(jiān)管上的限制；

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6) 收入：

至少75%的收入來自租金、不動產(chǎn)抵押貸款利息或不動產(chǎn)銷售收益；

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7) 利潤分配：

每年應(yīng)將其應(yīng)納稅普通收入中的至少90%以股東股息形式分配。

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美國REITs投資的基礎(chǔ)資產(chǎn)種類豐富，例如工業(yè)、辦公、零售、住宅、基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心等，從歷史回報水平來看，各類型REITs的表現(xiàn)差異較大。通常來說，美國REITs專注于特定的房地產(chǎn)行業(yè)，例如酒店、住宅、辦公、工業(yè)等，但多元化REITs在其投資組合中持有不同類型的房地產(chǎn)的案例也日益增多。

美國REITs投資的不同基礎(chǔ)資產(chǎn)類別

來源：Nareit[4]

美國不同類型REITs綜合回報率[5]

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根據(jù)Nareit（Nation Association of Real Estate Investment Trusts，美國房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會）的數(shù)據(jù)，截止至2021年7月31日，共有182支REITs在紐約證券交易所上市，總市值達(dá)13,790億美元，各不動產(chǎn)類型REITs的投資業(yè)績?nèi)缦卤硭荆?/p>

來源：Nareit[6]

年度總回報率比較（單位：%）（截至2021年7月31日）

來源：Nareit[7]

就酒店REITs的經(jīng)營表現(xiàn)而言，美國酒店REITs擁有和管理著眾多酒店和度假不動產(chǎn)項目，為各領(lǐng)域的顧客（從商務(wù)出行到個人旅游度假）提供住宿服務(wù)。就酒店REITs而言，在經(jīng)歷了COVID-19疫情期間特別巨大的市場變化之后，隨著疫苗接種率的上升和消費(fèi)者情緒的回暖，其經(jīng)營情況逐漸顯現(xiàn)出了復(fù)蘇的跡象。根據(jù)Nareit數(shù)據(jù)顯示，13支美國酒店REITs 2020年全年總回報率為-23.6%，而從2021年年初至2021年7月31日的總回報率已回升至10.33%。根據(jù)PwC美國酒店業(yè)指南（PwC Hospitality Directions US）預(yù)計，美國酒店2021年度入住率將增加到57.2%；繼2020年下降21.3%之后，2021年平均每日房價(ADR)將增加8.0%；到2021年結(jié)束，每間可用客房收入（RevPAR）大約是疫情前水平的74%[8]。根據(jù)Green Street的一份報告，自疫情開始以來，美國酒店REITs在2021年3月份EBITDA（利息、稅費(fèi)、折舊及攤銷前利潤）首次為正數(shù)。并且，根據(jù)STR的數(shù)據(jù)，92%的美國酒店已在2021年4月實現(xiàn)盈利。[9]

除了在美國市場已經(jīng)發(fā)展成熟，REITs在亞洲市場也已成為主要投資產(chǎn)品之一。截至2020年12月31日，亞洲市場上活躍的REITs共計185支，總市值達(dá)2,814億美元，其中日本、新加坡、中國香港三地REITs市值合計占比近九成。分派收益率[10]從高到低依次為新加坡(6.4%)、中國香港(6.3%)、日本(4.8%)，杠桿率從高到低依次為日本(44%)、新加坡(37%)、中國香港(28%)，年化綜合回報率[11]（過去10年）從高到低依次為中國香港(10.8%)、日本(8.9%)、新加坡(8.8%)，但是2020年新加坡上市REITs在新冠疫情的影響下表現(xiàn)優(yōu)于中國香港和日本，平均綜合回報率為-2.7%，而中國香港、日本REITs綜合回報率分別為-13.0%和-13.1%。[12]

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新加坡作為亞洲第二個推出REITs的國家，已經(jīng)是除日本之外亞洲最大的REITs市場，并且逐漸成為一個全球性的REITs中心。1999年，新加坡金融管理局發(fā)布《新加坡不動產(chǎn)基金指引》，為REITs的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2001年，新加坡稅務(wù)部門頒布《REITs所得稅處理條款》，制定了“稅收透明待遇"，對達(dá)到分紅比例90%的REITs可申請享受該優(yōu)惠待遇，從而在REITs層面免征所得稅，僅在投資者層面繳納相應(yīng)稅款，避免了重復(fù)征稅問題，為REITs的發(fā)展提供空間。2002年7月，新加坡第一支REITs – 凱德商用新加坡信托（CapitalLand Mall Trust）在新加坡交易所主板成功上市。

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新加坡REITs（S-REITs）受《證券和期貨法則》（Securities & Futures Act）和《集合投資計劃守則》（Code on Collective Investment Schemes）的管轄，由新加坡金融管理局和新加坡證券交易所監(jiān)管。S-REITs采取信托基金模式，其基本構(gòu)架見下圖。

（S-REITs基本結(jié)構(gòu)）[13]

新加坡法律要求S-REITs必須有一個獨立的受托人(Trustee)，其依照信托契約和相關(guān)法律為信托單位持有人的利益持有REITs的財產(chǎn)，確保符合適用法律，并對投資者利益負(fù)責(zé)。受托人必須持有新加坡金融管理局頒發(fā)的相關(guān)執(zhí)照。與美國REITs不同的是，S-REITs主要通過REITs管理人進(jìn)行外部管理，且REITs管理人應(yīng)獨立于受托人。S-REITs管理人依照信托契約和相關(guān)法規(guī)管理S-REITs，制定和執(zhí)行S-REITs的投資決策。新加坡法律亦對REITs管理人的資質(zhì)做出了要求，例如：(i)必須是新加坡注冊法人；(ii)注冊資本不少于100萬新加坡元；(iii)必須具有相關(guān)經(jīng)驗；以及(iv)持有新加坡金融管理局頒發(fā)的相關(guān)資本市場服務(wù)牌照等。物業(yè)管理人往往由REITs管理人任命，對S-REITs持有的底層資產(chǎn)進(jìn)行管理，其主要職責(zé)包括監(jiān)督和處理物業(yè)的出租、維護(hù)物業(yè)、開展?fàn)I銷活動。

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為確保S-REITs的穩(wěn)定性和公眾投資者的利益，新加坡法律對S-REIT設(shè)定了一些限制性規(guī)定，主要包括：

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1) 法律形式：

契約型信托計劃；

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2) 上市條件：

REIT產(chǎn)品的資本金中至少25%的份額要由至少500個公眾持有者持有；

最低資產(chǎn)規(guī)模不低于2,000萬新加坡元（如以外幣發(fā)行，則為至少2,000萬美元）；

最低發(fā)行價格為0.5新加坡元；

已實現(xiàn)盈利的企業(yè)：在上一個財務(wù)年度稅前盈利達(dá)到3,000萬新加坡元，且擁有至少3年的經(jīng)營記錄；或，在上一個財務(wù)年度盈利、擁有至少3年的經(jīng)營記錄，且根據(jù)發(fā)行價格計算的總市值不低于1.5億新加坡元；

未實現(xiàn)盈利的企業(yè)：若在上一個財務(wù)年度僅有營業(yè)收入，則根據(jù)發(fā)行價格計算的總市值不低于3億新加坡元；

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3) 投資行為：

a. 至少75%的存量資產(chǎn)要投資于可以產(chǎn)生穩(wěn)定收入的不動產(chǎn)項目；

b. 禁止投資空置土地或抵押貸款(抵押擔(dān)保證券除外)，但投資于在空置土地上已獲得批準(zhǔn)的待見房地產(chǎn)項目或其他在建工程的除外；

c. 不得從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)（不包括對已建成物業(yè)翻新、翻修或重新裝修），除非在開發(fā)完成后持有該房地產(chǎn)；

d. 投資于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和在建工程項目的合同總金額不得超過REITs總資產(chǎn)規(guī)模的10%（在滿足特定條件的情況可以調(diào)高限額，但不得超過25%）；

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4) 收入：

REITs收入應(yīng)主要來源于以下投資：(i) REITs持有不動產(chǎn)的租金收入（包括與出租不動產(chǎn)相關(guān)的收入，如承租人使用招牌位、廣告費(fèi)用的收入）；或 (ii) 從特殊目的公司(“SPV")和其他允許的投資中獲得的利息、股息及其他類似收入，但從其他來源獲得的收入不應(yīng)超過總收入的10%；

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5) 杠桿率：

2022年4月之前，總杠桿比例限額為REITs總資產(chǎn)值的45%；2022年4月之后，總杠桿比例限額為REITs總資產(chǎn)值的50%；

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6) 利潤分配：

至少將營業(yè)收入的90%分配給信托單位持有人。

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截至2021年7月30日，新加坡共有42支房地產(chǎn)信托在新加坡交易所掛牌上市，規(guī)模超過1,140億新加坡元，相當(dāng)于新加坡股市總市值的13%，10年總回報率為132.5%，10年的市值年復(fù)合增長率為11%，平均股息收益率為5.8%，平均負(fù)債率為37.5%[14]。

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從資產(chǎn)區(qū)域及行業(yè)分布來看，超過80%的S-REITs擁有新加坡以外地區(qū)的資產(chǎn)，并且投資和擁有外國資產(chǎn)的呈上升趨勢。S-REITs投資的底層資產(chǎn)包括有辦公樓類、零售業(yè)類、酒店/服務(wù)式公寓類、醫(yī)療保健類、工業(yè)類、物流類等，其中酒店REITs占據(jù)13%（相關(guān)數(shù)據(jù)截至2021年7月30日，如下圖所示）。

來源：SGX Research, SREITs & Property Trusts, August 2021

S-REITs按行業(yè)劃分的收益率如下圖所示：

來源：SGX Research, SREITs & Property Trusts, August 2021

截至2020年12月，有10支S-REITs持有國內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)，主要集中于零售、工業(yè)物流、服務(wù)式公寓、辦公和商業(yè)綜合體。

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新加坡上市REIT和地產(chǎn)商業(yè)信托陸續(xù)公布了截至2021年6月30日的財務(wù)業(yè)績或最新業(yè)務(wù)報告。公布2021年上半年派息情況的S-REIT每單位派息較去年同期平均增長36%[15]。2021年1月至6月，每單位派息漲幅最大的5只S-REIT的情況如下：

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截止2021年4月，新加坡市場中的酒店類REITs基本情況如下[16]：

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以雅詩閣公寓信托（Ascott Residence Trust, “ART"） 的發(fā)展沿革為例，其為亞太地區(qū)最大的酒店類REITs以及全球十大酒店信托之一，截至2021年6月30日，其資產(chǎn)價值為73億新加坡元。自2006年3月在新加坡證券所上市以來，ART主要投資于收益型房地產(chǎn)項目和相關(guān)資產(chǎn)，主要包括服務(wù)式公寓、酒店、租賃房產(chǎn)和其他住宿產(chǎn)品資產(chǎn)。2020年1月，ART完成騰飛酒店信托的合并，上市主體資產(chǎn)價值提升30%，并且合并后ART于2020年6月納入富時EPRA Nareit全球發(fā)展指數(shù)。ART旗下包括88處物業(yè)，在亞太地區(qū)、歐洲和美國的15個國家/地區(qū)的38個城市擁有16,000多個單位。ART旗下物業(yè)主要以雅詩閣（Ascott）、盛捷（Somerset）、Quest和馨樂庭（Citadines）品牌經(jīng)營。ART由雅詩閣房地產(chǎn)投資信托（Ascott Real Estate Investment Trust, “Ascott REIT"）和雅詩閣商業(yè)信托（Ascott Business Trust, “Ascott BT"）組成，由雅詩閣公寓信托管理有限公司（Ascott Residence Trust Management Limited，負(fù)責(zé)Ascott REIT）和雅詩閣商業(yè)信托管理有限公司（Ascott Business Trust Management Pte. Ltd.，負(fù)責(zé)Ascott BT）管理，兩者都是新加坡上市的CapitalLand Limited的全資子公司，CapitalLand Limited是亞洲最大的多元化房地產(chǎn)集團(tuán)之一。ART在中國大陸的投資組合資產(chǎn)包括蘇州馨樂庭星海公寓酒店（Citadines Xinghai Suzhou）、武漢馨樂庭沌口公寓酒店（Citadines Zhuankou Wuhan）、大連盛捷天城服務(wù)公寓（Somerset Grand Central Dalian）、沈陽盛捷和平服務(wù)公寓（Somerset Heping Shenyang）；天津盛捷奧林匹克服務(wù)公寓（Somerset Olympic Tower Tianjin）。[17]

（Ascott Residence Trust結(jié)構(gòu)）[18]

（截止2021年6月30日，Ascott Residence Trust財務(wù)數(shù)據(jù)）[19]

2003年，香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會（“香港證監(jiān)會"）發(fā)布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》（Code on Real Estate Investment Trust），為香港REITs的發(fā)展提供了法律基礎(chǔ)。香港證監(jiān)會是房地產(chǎn)投資信托基金的主要監(jiān)管機(jī)構(gòu)，所有房地產(chǎn)投資信托基金必須先得到香港證監(jiān)會認(rèn)可才能于證券市場上市。香港證監(jiān)會認(rèn)可的房地產(chǎn)基金受香港證監(jiān)會的《房地產(chǎn)投資信讬基金守則》及港交所發(fā)出的有關(guān)上市規(guī)則的規(guī)制。2005年，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金作為首支REITs在港交所掛牌上市。

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香港并未就REITs單獨發(fā)布稅收優(yōu)惠政策，但基于其自身的稅收制度優(yōu)勢，香港REITs并無雙重征稅的不利因素，且總體稅負(fù)較低。經(jīng)過十多年的發(fā)展，香港已經(jīng)發(fā)展成為一個主要的REITs市場。香港的REITs市場具有比較鮮明的特色，其單支REITs規(guī)模較大、發(fā)行目的明確、發(fā)起人以大型地產(chǎn)商為主，房企在REITs中承擔(dān)重要角色，通常對REITs決策、管理擁有主導(dǎo)權(quán)[20]。香港REITs市場產(chǎn)品較少，其物業(yè)資產(chǎn)組合以綜合類為主，包括零售、辦公、酒店等。

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2020年受新冠疫情和社會事件的沖擊，香港REITs交易市值整體下降11%，相比股票價格整體下降5%較為疲弱，交易流動性有所降低。截至2020年12月31日，中國香港上市REITs數(shù)量共11支，總市值約304億美元，其中有6支持有國內(nèi)物業(yè)。香港REITs持有的國內(nèi)物業(yè)主要集中為辦公、零售、酒店、商業(yè)綜合體和工業(yè)物流。2013年上市的開元產(chǎn)業(yè)信托（酒店）于2021年1月公告私有化退市。2021年5月，順豐房地產(chǎn)投資信托基金（物流）掛牌上市，成為港交所上首支物流REITs。[21]

香港掛牌REITs（截至2021年9月3日）[22]

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香港REITs以信托方式組成，是主要投資于位于香港或海外的房地產(chǎn)項目的集體投資計劃，旨在向REITs持有人提供來自房地產(chǎn)項目的租金收入的回報。香港REITs的基本結(jié)構(gòu)如下：

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REITs通過出售基金單位獲得的資金，根據(jù)其組成文件加以運(yùn)用，以在其投資組合內(nèi)維持、管理及購入房地產(chǎn)。REITs需要任命香港證監(jiān)會接納的受托人，為持有人的利益而持有REITs的資產(chǎn)，監(jiān)察管理公司的活動是否符合REITs組成文件及適用監(jiān)管規(guī)定，且該受托人要與REITs的管理公司保持相互獨立性。REITs必須委任香港證監(jiān)會接納的管理公司，管理公司應(yīng)根據(jù)REITs組成文件規(guī)定，為持有人的利益管理REITs?！斗康禺a(chǎn)投資信托基金守則》對REITs設(shè)定了一系列限制規(guī)定，主要包括：

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1) 法律形式：

信托；

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2) 上市要求：

所有在香港的REITs產(chǎn)品必須要在香港證監(jiān)會規(guī)定的時間內(nèi)在港交所掛牌上市，并符合相應(yīng)的掛牌上市規(guī)定；

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3) 持有人限制：

REITS的已發(fā)行單位數(shù)目總額至少25%必須由公眾人士持有；

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4) 投資限制：

(a) REITs總資產(chǎn)價值至少75%必須投資于產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項目；(b) 一般不得參與物業(yè)發(fā)展及相關(guān)活動（不包括修繕、裝修），除非物業(yè)發(fā)展費(fèi)用和購入空置或正進(jìn)行大規(guī)模發(fā)展、重建或修繕的建筑物的未完成單位的投資不超過REITs總資產(chǎn)價值的10%，該上限可提高至25%，但必須是REITs組成文件所容許的，且必須取得受托人的事先同意；(c) 在滿足重要原則和特定條件的前提下，允許投資于少數(shù)權(quán)益物業(yè)，但對該等少數(shù)權(quán)益物業(yè)的投資總額不得超過REITs總資產(chǎn)價值的10%；(d) 非合資格少數(shù)權(quán)益物業(yè)、物業(yè)發(fā)展、相關(guān)投資及其他附屬投資的總額在不得超過REITs資產(chǎn)總值的25%（合資格少數(shù)權(quán)益物業(yè)的投資不計入以上25%的上限; REITs在任何非合資格少數(shù)權(quán)益物業(yè)中所持有的價值不得超過其資產(chǎn)總值的10%）。同時，一個REIT持有地產(chǎn)項目的時間不得低于2年，除非在單位信托證券持有人大會中，以一種特殊決議的方式來取得信托單位持有人同意；

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5) SPV：

REITs可成立和擁有SPV來持有其所投資的房地產(chǎn)項目，該等SPV必須合法且由REITs實際控制，REIT必須在SPV中持有絕大多數(shù)比例和控制權(quán)；

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6) 杠桿率：

不得高于資產(chǎn)總值的50%；

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7) 利潤分配要求：

經(jīng)審計的年度稅后凈收入的90%；

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目前香港市場共有兩項酒店REITs，分別是發(fā)起人為開元酒店集團(tuán)的開元產(chǎn)業(yè)信托投資基金和發(fā)起人為富豪酒店國際控股的富豪產(chǎn)業(yè)信托。

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開元產(chǎn)業(yè)投資信托基金是全球第一個專注中國內(nèi)地的酒店產(chǎn)業(yè)的REITs，其于2013年7月10日在港交所主板上市，掛牌價為3.5港元，總集資額約6.75億港元。因招股反映不佳，原計劃發(fā)行規(guī)?？偧Y額16.45億-19.74億港元未能實現(xiàn)。開元集團(tuán)是國內(nèi)最大的民營星級酒店管理集團(tuán)之一，開元產(chǎn)業(yè)投資信托基金的上市之時的物業(yè)資產(chǎn)為開元集團(tuán)旗下5家自持的酒店物業(yè)，包括杭州開元名都大酒店、杭州千島湖開元度假村、寧波開元名都大酒店、長春開元名都大酒店四家五星級酒店，以及浙江開元蕭山賓館一家四星級酒店。開元產(chǎn)業(yè)投資信托的主要目標(biāo)為：透過開元產(chǎn)業(yè)投資信托的附屬公司(初步酒店物業(yè)的注冊擁有人及出租人)與開元酒店管理及其附屬公司(承租人及酒店管理人)之間的酒店租約及管理協(xié)定，向基金單位持有人提供穩(wěn)定分派及取得穩(wěn)定收益。

開元產(chǎn)業(yè)投資信托架構(gòu)及與開元集團(tuán)關(guān)系[23]

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2021年4月，開元產(chǎn)業(yè)投資信托基金將旗下6家酒店（開封開元名都大酒店、杭州開元名都大酒店、浙江開元蕭山賓館、杭州千島湖開元度假村、寧波開元名都大酒店和長春開元名都大酒店）出售給控股股東浩豐國際有限公司。交易完成后，開元產(chǎn)業(yè)投資信托基金將無剩余的經(jīng)營房地產(chǎn)資產(chǎn)，從而符合《房地產(chǎn)投資信托基金守則》及相關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)。

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富豪產(chǎn)業(yè)信托[24]是2006年12月11日在香港成立的不動產(chǎn)投資信托，由富豪資產(chǎn)管理有限公司管理，于2007年上市。富豪產(chǎn)業(yè)信托的主要目標(biāo)是通過積極增持酒店及策略型投資酒店、服務(wù)式住宅及商用物業(yè)，為富豪產(chǎn)業(yè)信托的基金單位持有人提供長遠(yuǎn)、穩(wěn)定及增長的分派及資本增持。于2020年12月31日，富豪產(chǎn)業(yè)信托之物業(yè)組合包括(a) 富豪機(jī)場酒店、富豪香港酒店、富豪九龍酒店、富豪東方酒店及麗豪酒店；及(b) 富薈灣仔酒店、富薈上環(huán)酒店、富薈炮臺山酒店及富薈馬頭圍酒店。

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富豪產(chǎn)業(yè)信托為根據(jù)香港法例以基金單位信托形式成立之集體投資計劃。富豪產(chǎn)業(yè)信托的管理人并非直接管理其投資物業(yè)。除富薈灣仔酒店外，所有酒店乃根據(jù)長期租賃協(xié)議出租予Regal Hotels International Holdings Limited之全資附屬公司。承租人負(fù)責(zé)酒店業(yè)務(wù)之日常營運(yùn)，并已為此根據(jù)長期酒店管理協(xié)議委聘富豪酒店國際有限公司為酒店管理人。富豪產(chǎn)業(yè)信托與酒店管理人就營運(yùn)富薈灣仔酒店部分訂立另一份酒店管理協(xié)議。富豪產(chǎn)業(yè)信托的受托人為德意志銀行之全資附屬公司DB Trustees (Hong Kong) Limited。受托人以信托形式為基金單位持有人之整體利益持有富豪產(chǎn)業(yè)信托之資產(chǎn)，并監(jiān)督產(chǎn)業(yè)信托管理人之活動以符合信托契約及監(jiān)管規(guī)定。

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從國外及香港地區(qū)酒店業(yè)REITs的發(fā)展經(jīng)驗來看，REITs結(jié)合了房地產(chǎn)和證券的投資屬性，其投資組合多元化、市場流通性強(qiáng)、管理透明度高的特點，使公眾投資者能受惠于投資房地產(chǎn)項目，并為房地產(chǎn)項目的發(fā)展提供新的融資渠道。對于開發(fā)商而言，REITs可盤活存量資產(chǎn)，改善和豐富融資方式，減少負(fù)債和杠桿率，提升資產(chǎn)的管理水平以增加經(jīng)營收益，并帶動資產(chǎn)價值提升。

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在國外成熟資本市場中，REITs產(chǎn)品已占有重要地位，并且為投資人帶來了良好的收益回報。美國REITs的10年年化綜合回報率超過10.5%、香港為10.8%、新加坡為8.8%。我國REITs市場尚處于初期試點階段，從目前已經(jīng)上市的兩批基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的表現(xiàn)情況來看，有專業(yè)人士估計產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品全周期投資的內(nèi)部收益率(IRR)將至少達(dá)到6-7%[25]。雖然國內(nèi)試點政策暫時僅允許基礎(chǔ)設(shè)施類項目作為REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)，但國內(nèi)已有眾多優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目采用REITs形式赴香港、新加坡上市融資，而且類REITs產(chǎn)品市場在國內(nèi)也已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。因此，隨著國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場的不斷成熟，推動我國REITs市場的發(fā)展，將其從基礎(chǔ)設(shè)施項目領(lǐng)域拓展至包括酒店業(yè)在內(nèi)的其他商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，為國內(nèi)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目在國內(nèi)上市融資提供機(jī)會與便利也必定是將來的發(fā)展趨勢。