第一部分 案件概括分析

在本次檢索結(jié)果中，案例較為集中分布于最高人民法院；而除山東、河南、新疆、陜西這幾個省份高院審理案例數(shù)量在10件以上，其余省份高院審理此類案例數(shù)量均在10件以下。

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此類糾紛案由分布十分集中，在我們此次統(tǒng)計樣本的229件案例中，案由為“合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛"的案例數(shù)量高達216件，占比為94%；其次是案由為“合同糾紛"的案例，案例數(shù)量為6件。

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在本報告所檢索到的案例中，通過再審程序?qū)徑Y(jié)的案例數(shù)量最多，案例數(shù)量為142件，占全部案例數(shù)量的62%；二審審結(jié)案例數(shù)量次之，案例數(shù)量為84件，占比37%；一審審結(jié)案例數(shù)量最少，案例數(shù)量為3件。上述數(shù)據(jù)反映出此類案件處理和審理程序的復(fù)雜性。

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進入二審程序的84件案例中，二審法院裁判駁回上訴，維持原判/裁定的案例數(shù)量最多，共38件；直接予以改判的案例數(shù)量次之，為23件；法院裁判發(fā)回重審和指令再審的案例數(shù)量分別是20件和2件；法院裁定駁回起訴的案例數(shù)量是1件。

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進入再審程序的142件案例中，法院主要裁判結(jié)果如下圖所示。其中，法院裁判駁回再審申請的案件數(shù)量最多，總數(shù)為113例；其次為提審、指令再審和改判的案件，案件數(shù)量分別為12、10、5例；法院裁判發(fā)回重審的案件數(shù)量最少，為2例。

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本文根據(jù)各案例原告訴請標的，將各案例標的額劃分為以下五個區(qū)間：100萬以下；100-500萬；500-1000萬；1000-5000萬；5000萬以上。在157件涉房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛的案件中，通過數(shù)據(jù)比較分析，筆者觀察到，標的額5000萬以上的案例數(shù)量最多，共66件，占比42%；標的額1000~5000萬元案例數(shù)量次之，為57件，占比36%。

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此類案件的裁判結(jié)果和標的額分布特征體現(xiàn)了此類案件標的較大、疑難復(fù)雜程度高、結(jié)果不確定性大等特點，對于當事人和代理律師均是不小的挑戰(zhàn)。

根據(jù)案例所呈現(xiàn)的情況，各糾紛涉及的具體時點、表現(xiàn)形式和爭議點的差異，筆者將房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛主要細分為以下六類高發(fā)糾紛情形：1、項目利潤分配糾紛；2、開發(fā)中的項目違約或僵局；3、項目開發(fā)建設(shè)成本分攤爭議； 4、項目退出糾紛；5、不履行（逾期履行）出資/投資義務(wù)；6、合作締約階段違約。在本次檢索以及能夠加以分類的案例142件中，涉及項目利潤分配糾紛的案例數(shù)量最多，為62件，占全部類型糾紛44%。因項目開發(fā)過程中的違約或僵局產(chǎn)生的糾紛，案例數(shù)量是36件，占全部類型糾紛25%。另，項目開發(fā)建設(shè)成本分攤爭議，項目退出后產(chǎn)生的糾紛，也是房地產(chǎn)合作開發(fā)中多發(fā)糾紛。兩類糾紛數(shù)量均為14件，占比為10%。

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（說明：因部分案例數(shù)量涉及糾紛不止一類或部分裁判文書未全面顯示相關(guān)案件事實，導(dǎo)致部分案例標的總額無法統(tǒng)計、難以總結(jié)其所屬糾紛類型，案件標的額總數(shù)及各類糾紛數(shù)量總和與實際統(tǒng)計案例總量不完全一致。）

第二部分 高發(fā)糾紛表現(xiàn)形式和裁判要旨

項目利潤分配類糾紛的主要表現(xiàn)形式為，合作一方訴請對方要求及時分配合作項目利潤。分配的方式包括直接分配資金或分配房產(chǎn)，如項目利潤已轉(zhuǎn)化為項目公司股份收益的，則要求對項目公司股份收益予以分配。此類糾紛的主要爭議焦點有：涉案項目是否符合項目利潤分配條件以及如滿足分配條件，項目利潤數(shù)額、分配比例應(yīng)如何確定。

1、關(guān)于項目利潤分配條件

（1）在項目未竣工或項目的成本核算未完成的情況下，各方實際投資數(shù)額無法固定，項目債務(wù)也無法最終確定，項目是否存在利潤不確定，應(yīng)視為項目利潤分配條件未成就。

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（2）建設(shè)項目未取得基礎(chǔ)項目審批手續(xù)的（如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證），不予支持項目利潤分配的訴請。

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裁判依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十六條第1款：在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：（一）依法需經(jīng)批準的房地產(chǎn)建設(shè)項目未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準；（二）房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。

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（3）合作雙方不得約定直接分配商品房預(yù)售款項。

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商品房預(yù)售款是指購房人依照商品房預(yù)售合同的約定預(yù)先支付給開發(fā)商的款項，該款項專門用作為該商品房建設(shè)，若合作一方在案涉合作項目并未最終完工、審計、清算并認定是否有利潤的情況下，直接將購房人繳納的預(yù)售款作為利潤進行分配而不用于本項目建設(shè)，可能導(dǎo)致項目無法繼續(xù)建設(shè)而形成“爛尾樓"，最終侵害購房人的合法權(quán)益。故法院不支持雙方直接通過分配房屋預(yù)售款的方式取回成本并獲取利潤的約定內(nèi)容。

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（4）已轉(zhuǎn)化為項目公司股份收益的，不得要求分配，而是應(yīng)通過項目公司清算的方式分配。

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投資權(quán)益已轉(zhuǎn)化為項目公司股份收益的，根據(jù)《公司法》股東不得抽逃出資的規(guī)定，一方作為項目公司的股東，不得要求直接收回該部分投資權(quán)益，只能在項目公司清算后按比例分配剩余財產(chǎn)。

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（5）若項目未售房產(chǎn)無銷售許可證而暫不具備銷售條件，剩余土地也未開發(fā)，應(yīng)理解為該項目的未售房產(chǎn)與未開發(fā)土地未產(chǎn)生利潤，因此不予支持要求利潤分配的訴請。

2、關(guān)于項目利潤分配數(shù)額

（1）對于實際上已無法交付的房產(chǎn)（如另行出售或被抵押），將按比例折價補償；折價補償?shù)慕痤~可以房產(chǎn)市場評估價格為依據(jù)。

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（2）市場價值難以固定時，法院判決分配比例，但可在執(zhí)行過程中以執(zhí)行部門評估確定具體價值后按判決比例予以分配。

3、關(guān)于項目利潤分配比例

以實際投資金額作為分配比例的計算依據(jù)。在項目合作協(xié)議中，雖然雙方之間就合作開發(fā)房產(chǎn)的面積分配、投資比例等事宜事先進行了約定，但在協(xié)議的履行過程中，一方未依約足額支付投資款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤"，因此一般根據(jù)實際投資占涉案項目投資比例作為利潤分配的依據(jù)。

1、在合作開發(fā)協(xié)議中應(yīng)對利潤分配相關(guān)內(nèi)容做明確、細化約定

（1）明確約定利潤分配具體細節(jié)：關(guān)于利潤分配在實務(wù)中較容易產(chǎn)生爭議，合作開發(fā)各方應(yīng)在合作開發(fā)協(xié)議中明確約定利潤分配的具體操作，以免后期由于各方意見不一致發(fā)生爭議。

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（2）對于利潤分配的時點：以銷售進度達到的節(jié)點作為利潤分配時點的，應(yīng)明確銷售額包含的空間（地上及/或地下）、銷售額是否是含稅金額、如對具體銷售業(yè)態(tài)有要求則應(yīng)當明確約定具體銷售業(yè)態(tài)的銷售情況；以其他開發(fā)進度達到的節(jié)點作為利潤分配時點的，應(yīng)相應(yīng)明確符合該分配節(jié)點的標志。

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（3）對于利潤分配的比例：應(yīng)明確具體分配比例或?qū)脮r確定分配比例的依據(jù)。

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（4）對于利潤分配的方式：分配房屋的，建議詳細約定分配方式，即是以房屋不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓方式還是以合作各方相應(yīng)持有項目公司股權(quán)方式分配以及各方可分得的具體對應(yīng)房屋；依據(jù)房屋價值以現(xiàn)金方式進行分配的，建議明確約定房屋價值的確定方式（若依據(jù)評估意見，則建議明確評估機構(gòu)的選定、評估方式的確認；若依據(jù)市場價值，則相應(yīng)明確市場價值的確認方式及確認主體）；不應(yīng)直接約定對銷售款項進行分配。

2、在履約過程中采取相應(yīng)措施供后續(xù)糾紛中主張權(quán)利所用

（1）在項目開發(fā)建設(shè)過程中，應(yīng)注意保留項目開發(fā)所涉各類文件規(guī)證，根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)進度和銷售狀況及時對案涉項目進行開發(fā)成本核算、對外債務(wù)清算、銷售利潤審計等事項，并留存相應(yīng)數(shù)據(jù)，作為屆時訴請要求分配項目利潤的依據(jù)。

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（2）對于實際上已無法交付的房產(chǎn)，或?qū)Ψ慨a(chǎn)分配有爭議等難以確定房屋價值情形的，可及時向法院申請對涉案房產(chǎn)價格評估鑒定。

開發(fā)中的違約或僵局糾紛，主要表現(xiàn)為項目開發(fā)建設(shè)已經(jīng)啟動，但因合作方不履行合同義務(wù)或因國家政策變更、不可抗力等第三方客觀原因?qū)е马椖客９?停滯等僵局狀況（項目無法推進）。實踐中可能導(dǎo)致項目違約或僵局的情形主要有如下幾種：項目規(guī)劃調(diào)整、項目土地性質(zhì)變更、未按時繳納土地出讓金、土地被征收、項目資金短缺等。

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在項目違約或僵局產(chǎn)生糾紛的案件中，合作方通常訴請要求法院判決解除合同或終止合同以達成退出項目合作的目的，并要求返還項目開發(fā)過程中已投入資金，或訴請要求共同承擔已產(chǎn)生的項目開發(fā)建設(shè)成本以及違約責任等。

1、對于非項目合作方原因?qū)е碌捻椖繜o法推進，合作協(xié)議不能履行的，法院將綜合考慮一方的實際損失及合作實際情況、投入的資金、對方的過錯程度以及對方公司付款情況等因素，并兼顧公平原則，計算違約金。

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2、對于因合作方違約（如未辦理項目審批手續(xù)）導(dǎo)致項目無法推進的，如能證明已實際投入資金的，法院一般能夠予以支持返還已投入資金；但對于違約金部分，如當事人主張違約金過高，要求適當減少的，法院以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，酌情調(diào)減。

1、在合作開發(fā)協(xié)議中，（1）明確合作開發(fā)過程中應(yīng)當履行的具體事項、履行主體及履行期限；（2）明確約定開發(fā)過程中無法推進的表現(xiàn)形式及發(fā)生無法繼續(xù)履行情況后違約方應(yīng)當承擔的違約責任的計算方式和支付方式，以使得守約方在提出主張時有具體依據(jù)并可以相應(yīng)減輕舉證義務(wù)。

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2、守約方應(yīng)當及時固定損失證據(jù)（如已投入項目資金流水及相關(guān)憑證、與履約相關(guān)往來函件等）并及時主張權(quán)利。

項目開發(fā)建設(shè)成本分攤爭議一般體現(xiàn)為：在項目開發(fā)建設(shè)過程中，一方為項目開發(fā)建設(shè)投入的相應(yīng)資金支出，例如項目建設(shè)工程施工費用、人員工資、測繪費等與項目相關(guān)支出。此類爭議中，訴請大多為要求對方共同分攤一方已支出的項目開發(fā)建設(shè)資金。

經(jīng)審計單位審計確認、已實際支出的與案涉項目工程相關(guān)的各類項目建設(shè)費用，法院認為應(yīng)予以分攤；無法確認與案涉項目工程相關(guān)的支出，不予認定。分攤的比例依照雙方協(xié)商確認或法院認定的投資比例確定。

1、在項目盡職調(diào)查中，應(yīng)當對于項目開發(fā)已經(jīng)發(fā)生的成本進行全面梳理，可作為協(xié)議附件以供各方進行確認。

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2、在合作開發(fā)協(xié)議中，（1）新進合作方應(yīng)當要求原項目股東方承諾除各方確認已發(fā)生成本之外，不存在其他已經(jīng)發(fā)生的成本，如有，則應(yīng)當由原股東方相應(yīng)承擔；（2）合作各方應(yīng)當對后續(xù)項目開發(fā)建設(shè)成本的承擔主體、方式及違約責任等進行明確約定。

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3、在合作開發(fā)過程中，應(yīng)注意留存實際支出的各類成本相關(guān)支出憑證、支出事由等，必要時應(yīng)及時對已支出項目開發(fā)成本進行審計核算。

項目退出糾紛表現(xiàn)為，非因房地產(chǎn)開發(fā)完成而導(dǎo)致合作關(guān)系的終止，實踐中通常由合作方協(xié)議解除合作關(guān)系，退出項目合作。但因一方不履行解除協(xié)議或違反項目退出后的承諾事項，導(dǎo)致一方提起訴訟，要求對方根據(jù)解除協(xié)議的相關(guān)約定履行相關(guān)義務(wù)或承諾。

1、協(xié)議解除項目合作關(guān)系，退出項目合作后，合作一方對另一方作出的書面承諾，如無違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效，對雙方具有約束力。

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2、雙方之間的債權(quán)債務(wù)應(yīng)嚴格按承諾書中的約定履行。若一方作出了退還原告投資款的承諾，且該承諾書中退還投資款的數(shù)額、退還期限、利息及未按期退還投資款的違約責任約定明確，權(quán)利義務(wù)關(guān)系明晰的，則法院一般予以支持。

無在先約定情況下，在協(xié)商解除合作關(guān)系時，各方應(yīng)形成書面的解除協(xié)議，對于合作關(guān)系終止后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系以及不履行解除協(xié)議時的違約責任予以明確。

因不履行（逾期履行）出資/投資義務(wù)引起的糾紛一般表現(xiàn)為具有履行出資義務(wù)的一方，未按合同約定履行相應(yīng)的出資/投資義務(wù)。因一方不履行出資/投資義務(wù)產(chǎn)生糾紛的案件中，另一方可能要求對方履行出資/投資義務(wù)并承擔逾期付款違約責任，或要求解除合作關(guān)系，并承擔違約責任。

1、要求繼續(xù)履行出資/投資義務(wù)的案件中，在合同有約定的情況下，如未達到合同約定的付款條件的，法院將不予支持要求履行出資義務(wù)的訴請。

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2、若協(xié)議中未明確約定資金的出資時間、金額等方式，且在訴訟中無法提出證據(jù)證明應(yīng)履行出資義務(wù)方應(yīng)出資款項及少出資款項等事實，法院將不予支持以未履行出資義務(wù)為由要求對方承擔違約責任的訴請。

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3、沒有明確約定未履行出資/投資義務(wù)時的違約責任，不能適用約定解除合同。而如履行出資義務(wù)方未及時出資數(shù)額較少，其過錯尚不能導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，將不予適用法定解除相關(guān)規(guī)定，已發(fā)出解除合同的通知無效。

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4、合作雙方明確約定合作一方未依約履行出資義務(wù)時的違約責任，另一方催告、并展期后明確未放棄追究違約責任的，另一方仍享有追究違約責任的權(quán)利。

1、對于出資方：

（1）在項目盡職調(diào)查過程中，對于合作開發(fā)項目情況進行詳盡調(diào)查并摸排實際影響開發(fā)的重大因素。

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（2）在合作開發(fā)協(xié)議中，將可能會對項目開發(fā)進度產(chǎn)生影響的必要事項列為出資前提條件且出資方應(yīng)當有權(quán)對是否符合出資前提進行確認，在滿足出資前提的情況下，出資方具有出資義務(wù)；明確約定出資前提的履行期限，即在一定期限內(nèi)，出資前提條件仍未達成，出資方有權(quán)解除協(xié)議并追究違約方的違約責任；且應(yīng)當明確出資方對出資前提條件的豁免不視為對相應(yīng)權(quán)利的放棄。

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（3）融資方在出資前提的履行期限屆滿時仍未達成出資前提條件的，則出資方應(yīng)當及時留存相應(yīng)證據(jù)以證明因融資方原因?qū)е挛茨苓_成出資前提條件，并及時與融資方磋商，磋商不成的，應(yīng)及時通過司法途徑主張融資方的違約責任。

2、對于融資方：

（1）在合作開發(fā)協(xié)議中應(yīng)當要求在前提條件符合的情況下，融資方有權(quán)要求出資方履行出資義務(wù)，否則融資方有權(quán)解除合同或采取其他救濟措施且出資方應(yīng)當承擔違約責任。

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（2）在符合出資條件時，應(yīng)注意及時督促出資方及時履約，并注意以書面形式留存相應(yīng)催告記錄。如若雙方就付款時間、付款額度等任何有關(guān)出資內(nèi)容的變更，應(yīng)以書面形式作出約定；并明確各種就付款時間、數(shù)額的變更不應(yīng)視為對另一方逾期出資違約責任的免除。

合作締約階段違約類案件主要發(fā)生在合作方締約階段，即尚未正式建立合資/合作開發(fā)關(guān)系或已簽訂合作開發(fā)框架協(xié)議但項目工程建設(shè)尚未啟動，因前期未能取得項目建設(shè)用地使用權(quán)等各種原因?qū)е马椖繜o法啟動，形成違約或項目無法落地狀況。在此類案件中，主要訴請大多為要求訴請解除合作開發(fā)框架協(xié)議，返還已投入投資款（如有），并承擔違約責任。

雙方已在前期合作開發(fā)框架協(xié)議中明確將某一特定條件作為雙方開展合作開發(fā)的前提，并將該條件的達成作為合作一方合同義務(wù)的。如該條件最終未成就且能證明該方違約事實的，合作關(guān)系解除，并由該義務(wù)方承擔違約責任。

1、在項目盡職調(diào)查中，合作各方應(yīng)對地塊情況進行詳盡調(diào)查，詳盡了解并相應(yīng)梳理地塊得以順利開發(fā)的前提條件。

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2、在合作開發(fā)框架協(xié)議中，明確約定合作開發(fā)的前提條件（包括但不限于地塊得以順利開發(fā)的前提），并具體約定該前提條件的落實時間及落實主體。同時，亦應(yīng)一并對前提條件無法達成的處理措施及違約責任進行明確約定。