房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十多年的快速發(fā)展之后，地產(chǎn)的金融屬性、投資屬性凸顯。金融資源過度集中到地產(chǎn)行業(yè)，房?jī)r(jià)虛高，金融杠桿不斷放大，行業(yè)資金的高成本傳導(dǎo)至其他領(lǐng)域，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)重重，如不加以調(diào)整，將對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行甚至社會(huì)穩(wěn)定帶來重大不利影響。

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2020年8月，中國(guó)人民銀行（以下簡(jiǎn)稱“央行"）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡(jiǎn)稱“住建部"）召開房企座談會(huì)并約談12家房企，明確了資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則——“三道紅線"。 “三道紅線"之后，政府繼續(xù)出臺(tái)一系列政策收緊房地產(chǎn)融資。12月28日，央行與中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“銀保監(jiān)會(huì)"）發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（銀發(fā)〔2020〕322號(hào)），根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理，規(guī)定了每家銀行的“房地產(chǎn)貸款余額比率"和“個(gè)人抵押貸款余額比率"。

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2021年2月，國(guó)家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，明確了重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地實(shí)行集中公告、集中供應(yīng)，實(shí)施“兩集中"土地使用權(quán)出讓制度的22個(gè)重點(diǎn)城市，除包含北上廣深4個(gè)一線城市外，還有南京等18個(gè)二線城市，該政策加劇了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的資金集中度。3月26日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部和央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2021〕39號(hào)），提出加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)用途貸款審查要求，從個(gè)人住房貸款方面（產(chǎn)品消費(fèi)者資金）控制資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。

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多重調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)房企的融資能力和現(xiàn)金流管控能力提出了更高要求，長(zhǎng)期依靠高周轉(zhuǎn)、高杠桿進(jìn)行發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)開始“失速"，行業(yè)融資、供地、銷售等，均逐步出現(xiàn)不同程度的同比、環(huán)比下降。部分房企因?yàn)槿谫Y困難、現(xiàn)金流緊張，出現(xiàn)信用危機(jī)甚至破產(chǎn)，購房業(yè)主觀望情緒濃厚，新房銷售不暢，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入寒冬，部分頭部房企陷入流動(dòng)性危機(jī)。

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2021年9月下旬，實(shí)施了一年多的各種緊縮政策后，政府開始出臺(tái)相關(guān)政策，釋放積極信號(hào)。9月24日，央行貨幣政策委員會(huì)2021年度第三季度例會(huì)，提出“兩個(gè)維護(hù)"，即維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展、維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。9月29日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)金融部門要準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，要求金融機(jī)構(gòu)要配合相關(guān)部門和地方政府共同做到“兩個(gè)維護(hù)"。10月20日，劉鶴副總理在2021年金融街論壇年會(huì)開幕式上書面致辭中，提出統(tǒng)籌做好金融風(fēng)險(xiǎn)防控，并指出目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。11月，中央政治局會(huì)議，12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，均釋放積極信號(hào)。央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，之后包括支持AMC紓困房地產(chǎn)項(xiàng)目的政策多次釋放利好信息。11月11日，人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《十六條》"），從房地產(chǎn)融資、保交樓金融服務(wù)、做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、住房金融消費(fèi)等六個(gè)方面緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體資金緊張程度。

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利好政策的出臺(tái)，減緩了房地產(chǎn)行業(yè)失速的情況，但并未有效解決困境房企的資金需求，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性困難仍然持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)“暴雷"宣布債務(wù)違約的情形增加，自2021年下半年開始，很多地產(chǎn)公司陸續(xù)開始進(jìn)行債務(wù)重組，個(gè)別大型房企進(jìn)入破產(chǎn)重整邊緣。截至2022年10月，已有十多家大型房地產(chǎn)公司進(jìn)入庭外重組程序，部分公司在香港被提起清盤程序，地價(jià)、房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)去化周期延長(zhǎng)一倍甚至更久，理財(cái)產(chǎn)品投資人收回投資心切，部分樓盤交樓困難，個(gè)別項(xiàng)目購房業(yè)主集體斷供斷貸，大型施工企業(yè)被拖累，諸多在建項(xiàng)目停建，預(yù)售樓款被掏空，大部分項(xiàng)目虧損導(dǎo)致無法再融資，工程款、房屋買賣、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作、房地產(chǎn)融資等方面的爭(zhēng)議案件大幅上升。《十六條》的出臺(tái)將有利于市場(chǎng)信心的建立并對(duì)行業(yè)提供實(shí)際的支持，但效果呈現(xiàn)需要數(shù)月時(shí)間。

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在流動(dòng)性整體不足和資源有限的背景下，紓困具體項(xiàng)目而不是救助整個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)公司，已經(jīng)形成市場(chǎng)共識(shí)，從“保交樓、保穩(wěn)定"及房地產(chǎn)金融穩(wěn)定的角度看，市場(chǎng)需要對(duì)大量困境項(xiàng)目進(jìn)行重組。

本文探討的困境房地產(chǎn)項(xiàng)目，原則上需資大于債，或者通過政府行政賦能可以改善其資產(chǎn)平衡情況，以達(dá)到重組的基本條件。

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困境房地產(chǎn)項(xiàng)目公司重組的主要原則有：

困境項(xiàng)目受制于多個(gè)方面且難以突破的一個(gè)重要原因是：各方對(duì)于項(xiàng)目盤活的信心沒有具體可見的信息予以支撐。各方主體對(duì)單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況客觀上存在信息獲取不平等、不對(duì)稱，但救活項(xiàng)目必須是相關(guān)各主體協(xié)商一致，利益平衡，故原有的信息壁壘應(yīng)該被打破，信息通過法律、財(cái)務(wù)、工程等由專業(yè)機(jī)構(gòu)盡職調(diào)查，實(shí)現(xiàn)信息共享透明，解決各方互信問題，方便各方對(duì)自身在項(xiàng)目中的權(quán)益做到心里有底，從而適當(dāng)讓渡利益，支持項(xiàng)目重組方案，避免各方爭(zhēng)相采取查封凍結(jié)措施、擠兌資產(chǎn)、項(xiàng)目爛尾的局面，從而形成各方同意的項(xiàng)目重組方案并使項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。

盡職調(diào)查除一般性應(yīng)該關(guān)注的事項(xiàng)外，對(duì)困境項(xiàng)目的盡職調(diào)查，可考慮從以下八個(gè)方面進(jìn)行重點(diǎn)梳理：（1）土地及房產(chǎn)基本信息及權(quán)利限制情況；（2）項(xiàng)目貨值與去化周期；（3）項(xiàng)目成本及稅負(fù)；（4）項(xiàng)目共管情況；（5）項(xiàng)目進(jìn)度情況，含施工、預(yù)售等；（6）已有債務(wù)種類、金額、已經(jīng)支付開發(fā)資金、后續(xù)開發(fā)所需資金、時(shí)間；（7）項(xiàng)目債權(quán)人、施工方、供應(yīng)商等各方主要訴求；（8）項(xiàng)目業(yè)態(tài)、容積率等主要規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整空間。

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項(xiàng)目盡調(diào)為項(xiàng)目重組方案服務(wù)，在盡調(diào)中需要對(duì)現(xiàn)狀摸清，為方案涉及的問題提出解決路徑。

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首先，針對(duì)項(xiàng)目的不同情況其側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同，在調(diào)查土地及房屋權(quán)屬時(shí)，要注重關(guān)注土地、在建工程等核心資產(chǎn)是否存在被其他債權(quán)人查封、凍結(jié)、抵押、質(zhì)押等權(quán)利限制情形，另外應(yīng)對(duì)土地及房屋權(quán)屬的確定性進(jìn)行驗(yàn)證。

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其次，需特別關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目的貨值、成本及稅負(fù)情況，這直接影響投資人對(duì)項(xiàng)目盈利的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，決定后續(xù)項(xiàng)目重組方案。項(xiàng)目貨值，可從項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積、可售面積（分住宅、商鋪、車庫等各種業(yè)態(tài)）、自持面積、已售面積、應(yīng)收銷售款、已收銷售款、在途回款、可售面積單價(jià)區(qū)間（分住宅、商鋪、車庫等物業(yè)類型）、平均單價(jià)預(yù)估、去化周期預(yù)估等相關(guān)可量化、較為具體、更為直觀的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行判斷分析；商品房銷售/預(yù)售許可證獲取情況，如有分期開發(fā)，也應(yīng)要求提供各期的取得情況，及尚未取得預(yù)售證的部分預(yù)計(jì)取得時(shí)間等資料信息。

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第三，項(xiàng)目當(dāng)前的進(jìn)度情況以及共管情況。進(jìn)度情況包括工程形象進(jìn)度、項(xiàng)目已經(jīng)取得的所有證照、是否達(dá)到當(dāng)?shù)仡A(yù)售條件（預(yù)售條件、實(shí)際進(jìn)度）、預(yù)計(jì)完工日期（主體封頂、安裝、裝修等完成日期）、預(yù)計(jì)竣工備案日期（分期分業(yè)態(tài)），以及是否存在停工或預(yù)計(jì)將停工的情形，尚需工程款金額及支付時(shí)間等。項(xiàng)目共管情況表現(xiàn)為權(quán)屬人對(duì)項(xiàng)目的掌控度，與項(xiàng)目公司融資、財(cái)務(wù)等情況相關(guān)聯(lián)，可從目前公司賬戶共管、印鑒（公章財(cái)務(wù)章及法人章）、證照共管、項(xiàng)目流程及重要進(jìn)度資料共管情況進(jìn)行了解。

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第四，就可能存在的項(xiàng)目解封方案盡調(diào)。實(shí)踐中因部分房地產(chǎn)項(xiàng)目已被法院查封，故需了解包括各方解封的具體訴求，解封所需的擔(dān)保措施。了解新增擔(dān)保、資金封閉運(yùn)行、賬戶及證照共管、進(jìn)度控制、當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門對(duì)項(xiàng)目的介入情況等。

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第五，項(xiàng)目業(yè)態(tài)與容積率調(diào)整、相關(guān)配套調(diào)整空間等盡調(diào)，主要是在項(xiàng)目自身不能收支平衡時(shí)，為尋求政府行政賦能提供相應(yīng)技術(shù)依據(jù)。

就項(xiàng)目公司的盡調(diào)，應(yīng)著重關(guān)注如下六個(gè)方面的內(nèi)容：（1）股東；（2）公司融資及擔(dān)保；（3）債權(quán)債務(wù)；（4）訴訟、仲裁及行政處罰；（5）公司財(cái)務(wù)；（6）項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押。

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第一，原有投資者即項(xiàng)目公司股東作為公司得以存在的核心要素，對(duì)其盡調(diào)顯得尤為重要。困境下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，普遍存在公司股權(quán)已質(zhì)押給其他債權(quán)人，或被讓與擔(dān)保，公司暴雷后股權(quán)被其他債權(quán)人查封、凍結(jié)或采取其他司法強(qiáng)制執(zhí)行措施、行政凍結(jié)措施，故需要由項(xiàng)目公司股東對(duì)前述事項(xiàng)予以說明，以判斷公司控制權(quán)的穩(wěn)定性及資產(chǎn)保護(hù)的難度。股東需就與其他合作方的合作情況，股權(quán)代持情況，合作方在項(xiàng)目中的權(quán)益（包括分紅或?qū)?xiàng)目物業(yè)分成等）、對(duì)項(xiàng)目參與監(jiān)管的情況，與其他股東是否存在糾紛或矛盾等進(jìn)行說明并提供相應(yīng)資料。

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第二，公司融資及擔(dān)保情況。應(yīng)要求被盡調(diào)方提供尚未清償?shù)乃腥谫Y（包括融入、融出，包括與銀行、其他金融機(jī)構(gòu)、股東或其他任何第三方之間的融資行為，還包括以股權(quán)、收益權(quán)等的轉(zhuǎn)讓和回購等名義訂立的融資合同）的清單及對(duì)外擔(dān)保的清單，并就涉及到的合同、金額、余額、期限、擔(dān)保措施等予以說明并提供相應(yīng)資料。

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第三，經(jīng)營(yíng)性債權(quán)債務(wù)情況。除前述融資資料外的債權(quán)債務(wù)，如應(yīng)收款（包括其他應(yīng)收款）、應(yīng)付款（包括其他應(yīng)付款），以及股東及股東的關(guān)聯(lián)公司與公司所有的債權(quán)、債務(wù)、擔(dān)保及關(guān)聯(lián)交易的清單，并就涉及到的相關(guān)情況予以說明并提供相應(yīng)資料。

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第四，法律訴訟及爭(zhēng)議情況的情況。實(shí)踐中，調(diào)查重點(diǎn)分為兩塊，一是已產(chǎn)生訴訟、仲裁及執(zhí)行的調(diào)查，二是違約及違規(guī)情況的調(diào)查（即引發(fā)新訴訟及處罰的可能性）。

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第五，公司財(cái)務(wù)部分情況，主要包括《企業(yè)信用報(bào)告》、最近一期的資產(chǎn)負(fù)債表、最近一年的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告以及是否存在資產(chǎn)負(fù)債表之外的重要的或有債權(quán)債務(wù)文件、資金往來情況，如或有擔(dān)保等。

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根據(jù)上述盡職調(diào)查結(jié)果，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目信息共享，打消債權(quán)人與投資人疑慮、樹立市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的信心，為后續(xù)各方主體就項(xiàng)目救活達(dá)成一致意見提供前提和基礎(chǔ)。