《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第12號(hào)—債務(wù)重組》第二條規(guī)定，"債務(wù)重組，是指在不改變交易對(duì)手方的情況下，經(jīng)債權(quán)人和債務(wù)人協(xié)定或法院裁定，就清償債務(wù)的時(shí)間、金額或方式等重新達(dá)成協(xié)議的交易。"第三條規(guī)定，"債務(wù)重組一般包括下列方式，或下列一種以上方式的組合：（一）債務(wù)人以資產(chǎn)清償債務(wù)；（二）債務(wù)人將債務(wù)轉(zhuǎn)為權(quán)益工具；（三）除本條第一項(xiàng)和第二項(xiàng)以外，采用調(diào)整債務(wù)本金、改變債務(wù)利息、變更還款期限等方式修改債權(quán)和債務(wù)的其他條款，形成重組債權(quán)和重組債務(wù)。"

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在房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)重組中，債務(wù)重組的方式由商業(yè)談判條件決定，通常包括延長(zhǎng)還款期限、調(diào)整利率、債務(wù)本息及違約責(zé)任的減免、債務(wù)加入以及擔(dān)保/增信監(jiān)管措施的增減、以物抵債等。在原交易結(jié)構(gòu)較復(fù)雜、AMC收購不良債權(quán)的場(chǎng)景下，為使債務(wù)重組、債權(quán)轉(zhuǎn)讓順利推進(jìn)，債務(wù)重組可能還涉及通過轉(zhuǎn)讓、現(xiàn)狀分配等方式先拆除嵌套結(jié)構(gòu)或載體（例如資管、信托、債券等），將原有交易簡(jiǎn)化為實(shí)際債權(quán)人和債務(wù)人之間直接的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

在債權(quán)人與債務(wù)人協(xié)商達(dá)成債務(wù)重組交易時(shí)，為最大程度確保既有擔(dān)保措施得以延續(xù)，理想方案當(dāng)然是重新簽訂擔(dān)保合同[1]，對(duì)于擔(dān)保物權(quán)而言，還需要重新辦理抵押/質(zhì)押登記手續(xù)或變更登記手續(xù)。但是，在房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)重組的現(xiàn)實(shí)操作中，無法重新簽署擔(dān)保合同、辦理抵押/質(zhì)押登記的情況時(shí)有發(fā)生。

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結(jié)合我們所做的債務(wù)重組交易，常見的原因包括：（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目存在合作開發(fā)方股東，在債務(wù)重組中不配合出具重組及擔(dān)保必要的決議文件；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目存在其他資金方，擔(dān)保方的公章印鑒已被其他資金方實(shí)際管控，無法配合簽署交易文件；（3）對(duì)于擔(dān)保物權(quán)而言，實(shí)踐中很多登記機(jī)關(guān)無法根據(jù)主債權(quán)的變更情況直接辦理變更登記，而重新辦理抵押/質(zhì)押登記需要先注銷原有登記，債權(quán)人擔(dān)心存在空檔期內(nèi)債權(quán)脫保、資產(chǎn)被其他債權(quán)人司法保全等操作風(fēng)險(xiǎn)；（4）對(duì)于抵押擔(dān)保而言，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)已經(jīng)取得預(yù)售證的項(xiàng)目可能不予辦理新的抵押登記，或是必須將原有土地使用權(quán)抵押變更為在建工程抵押，但抵押物的變更可能會(huì)使得抵押率下降，難以滿足重組后的風(fēng)控要求等。

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從既有擔(dān)保措施是否得以延續(xù)的角度考慮，債務(wù)重組過程中需要判斷的首要問題是債務(wù)重組的法律性質(zhì)，即債務(wù)重組是構(gòu)成債的更改還是債的變更?，F(xiàn)行法律沒有對(duì)債的更改制度作出規(guī)定，而在法理上，債的更改亦稱為債的更新，通常認(rèn)為是當(dāng)事人就已有債務(wù)達(dá)成新的合同，變更已有債務(wù)的要素，成立新的債務(wù)，并將原債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅，而取代之以新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的行為意思。

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如債務(wù)重組被認(rèn)定為系債的更改，將導(dǎo)致既有擔(dān)保措施滅失；如債務(wù)重組被認(rèn)定系債的變更，則需要考慮當(dāng)事人針對(duì)既有擔(dān)保措施未能重新簽署擔(dān)保合同及/或辦理抵押/質(zhì)押登記對(duì)既有擔(dān)保措施效力及擔(dān)保范圍的影響。

判斷一項(xiàng)債務(wù)重組是否構(gòu)成債的更改，應(yīng)當(dāng)結(jié)合債的客觀變化以及債務(wù)重組各方的真實(shí)意思表示進(jìn)行綜合考慮。

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1、客觀因素：是否產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系

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債的更改的首要特征是在債務(wù)重組中產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

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最高人民法院編寫組編著的《買賣合同司法解釋適用解答》及最高人民法院民事審判第二庭編著的《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用》提及，債的更改是以新債務(wù)取代舊債務(wù)，前后合同已不屬同質(zhì)；合同的部分變更則是在保持合同同一性的前提下，對(duì)合同部分內(nèi)容或條款所作的局部性改變，前后合同仍屬同質(zhì)。合同內(nèi)容的變更究竟屬于債的更改還是狹義的合同變更，區(qū)別的關(guān)鍵在于變更的內(nèi)容是否屬于合同的重要部分即合同的要素，合同要素的變更一般認(rèn)為屬于債的更改，合同要素以外的部分發(fā)生變更一般認(rèn)為屬于狹義的合同變更。

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通常認(rèn)為，若債務(wù)重組中對(duì)債的內(nèi)容的變更僅限于對(duì)利息、違約金、擔(dān)保等從給付義務(wù)或履行期限、履行地點(diǎn)、履行方式等非要素的變更，并不產(chǎn)生新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而是原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的延續(xù)。[2]

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根據(jù)我們對(duì)現(xiàn)有案例的不完全檢索，目前主流裁判觀點(diǎn)亦與上述觀點(diǎn)一致。例如，（2021）粵2071民初16158號(hào)判決書、（2019）豫民申1015號(hào)再審裁定書中均認(rèn)為，債務(wù)展期、調(diào)整原借款利率、還款期限等，并不形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

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2、主觀因素：是否存在以新債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅舊債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合意

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債的更改的另一個(gè)特征是新債權(quán)債務(wù)關(guān)系完全取代并滅失了原債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

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基于不同商業(yè)目的的考慮，債務(wù)重組中有時(shí)不得不對(duì)主債權(quán)的要素如債務(wù)本金（如對(duì)數(shù)筆本金進(jìn)行整合、結(jié)算及重新確認(rèn)）、還款（給付）方式（如以物抵債、以票據(jù)支付）等進(jìn)行變更，并由此產(chǎn)生新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。此時(shí)，是否構(gòu)成債的更改還應(yīng)當(dāng)考慮債務(wù)重組各方對(duì)新舊債權(quán)債務(wù)關(guān)系的真實(shí)意思表示。

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（1）新債作為履行舊債的方式

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在很多債務(wù)重組的場(chǎng)景中，債務(wù)重組各方成立新債權(quán)債務(wù)關(guān)系的意圖只是作為履行舊債務(wù)的方式，新債務(wù)未得到履行的，舊債務(wù)并不消滅。

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根據(jù)我們對(duì)現(xiàn)有案例的不完全檢索，針對(duì)此問題的認(rèn)定，司法實(shí)踐大多選擇尊重當(dāng)事人的意思自治，在當(dāng)事人沒有約定或約定不明時(shí)，司法實(shí)踐總體傾向于認(rèn)定原債務(wù)并不消滅，若新債務(wù)不能履行時(shí)，債權(quán)人可以請(qǐng)求履行原債務(wù)。例如，（2016）最高法民終字第484號(hào)判決書[3]、最高人民法院第124號(hào)指導(dǎo)案例（法〔2019〕294號(hào)）[4]中均認(rèn)為，債的更改需要以當(dāng)事人之間有明確的以新債務(wù)完全取代并消滅舊債務(wù)的意思表示。

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（2）新債作為消滅舊債的手段

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如果債務(wù)重組產(chǎn)生了新債權(quán)債務(wù)關(guān)系，且實(shí)質(zhì)產(chǎn)生了"借新還舊"的效果，則通常被認(rèn)定為新債權(quán)債務(wù)關(guān)系完全取代并消滅了舊債權(quán)債務(wù)關(guān)系，發(fā)生了債的更改。

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例如，（2018）粵03民終21415號(hào)判決書中指出，對(duì)于"借新還舊"的借款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為原借款已經(jīng)歸還完畢，是以新債還了舊債，先期的借款合同履行完畢。隨著主債務(wù)的履行完畢，相應(yīng)的抵押權(quán)也一并消滅。

如一項(xiàng)債務(wù)重組交易被認(rèn)定為發(fā)生了債的更改，原債權(quán)消滅，則根據(jù)《民法典》第三百九十三條、第五百五十九條之規(guī)定，原債權(quán)消滅的，附屬于原債權(quán)上的擔(dān)保物權(quán)、保證等從權(quán)利將全部滅失。

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因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)重組的過程中，債權(quán)人及律師均應(yīng)對(duì)債務(wù)重組的法律性質(zhì)認(rèn)定保持充分關(guān)注和謹(jǐn)慎。實(shí)踐中，一項(xiàng)債務(wù)重組交易是否構(gòu)成債的更改，并繼而導(dǎo)致既有擔(dān)保權(quán)利全部滅失，是需要司法機(jī)關(guān)結(jié)合客觀及主觀因素進(jìn)行綜合判斷的事項(xiàng)。而債權(quán)人和律師可以通過調(diào)整商業(yè)條件安排、協(xié)議文本表述等盡可能降低債務(wù)重組被認(rèn)定為債的更改、進(jìn)而導(dǎo)致既有擔(dān)保措施全部脫保的風(fēng)險(xiǎn)。

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在客觀因素層面，司法機(jī)關(guān)一般根據(jù)主債權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容與程度進(jìn)行分析[5]，如債務(wù)重組中僅涉及對(duì)利率、還款期限、擔(dān)保措施的調(diào)整，則通?？烧J(rèn)為是對(duì)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的延續(xù)；如債務(wù)重組中涉及對(duì)債的本金（如數(shù)筆本金的整合、結(jié)算及重新確認(rèn)）、還款（給付）方式（如以物抵債、以票據(jù)支付）等作出實(shí)質(zhì)性改變，則屬于對(duì)合同的要素作出了變更，有可能會(huì)被認(rèn)定為是產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因此，若債務(wù)重組中未能重新簽署擔(dān)保合同及/或重新辦理抵押/質(zhì)押登記，在商業(yè)條件允許的情況下，盡量減少對(duì)原債權(quán)內(nèi)容的變動(dòng)。

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在主觀因素層面，債務(wù)重組各方應(yīng)盡可能明確的表達(dá)針對(duì)債務(wù)重組安排的意思表示。若債務(wù)重組可能導(dǎo)致產(chǎn)生新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，應(yīng)在重組文件中明確是否具有債的更改意思表示，并充分說明新債權(quán)債務(wù)關(guān)系與原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的延續(xù)性、關(guān)聯(lián)性。

如一項(xiàng)債務(wù)重組交易未被認(rèn)定為發(fā)生債的更改，而是僅發(fā)生了合同內(nèi)容的部分變更、原債權(quán)債務(wù)關(guān)系延續(xù)，屬于債的變更，在未能重新簽署擔(dān)保合同及/或重新辦理抵押/質(zhì)押登記的情況下，既有擔(dān)保措施的效力和擔(dān)保范圍仍有可能受到主債權(quán)變動(dòng)的影響。

根據(jù)《民法典》第六百九十五條[6]、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（《擔(dān)保制度司法解釋》）第二十條規(guī)定[7]的規(guī)定，未經(jīng)擔(dān)保人書面同意，債權(quán)人和債務(wù)人變更主債權(quán)內(nèi)容，加重債務(wù)的，擔(dān)保人對(duì)加重部分不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

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根據(jù)上述規(guī)定，在債務(wù)重組中，如擔(dān)保人未重新簽署擔(dān)保合同的，則擔(dān)保人對(duì)債務(wù)展期、利率調(diào)升等可能造成債務(wù)加重的部分將不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

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有一種特殊情形是，在債務(wù)重組前簽署的大部分的擔(dān)保合同中，事先通常都有事先豁免約定，即約定債權(quán)人與債務(wù)人協(xié)商變更主合同條款的，無需經(jīng)擔(dān)保人另行同意，擔(dān)保人同意對(duì)變更后的主合同項(xiàng)下被擔(dān)保債務(wù)（無論加重減輕）繼續(xù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

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司法裁判中對(duì)此類約定的效力存在不同觀點(diǎn)。例如，（2018）滬民初47號(hào)判決書中認(rèn)為，雖然保證合同約定債權(quán)人或債務(wù)人無須就主合同的變更事宜另行取得保證人同意，但該特殊約定不能對(duì)抗因主合同變更導(dǎo)致保證人法定免責(zé)的情形。保證人對(duì)保證合同簽訂后增加的利息不承擔(dān)保證責(zé)任。與之相反的，（2020）滬02民終2388號(hào)判決書中認(rèn)為，保證合同明確約定借款合同內(nèi)容發(fā)生變更、展期無需再經(jīng)保證人確認(rèn)同意，且保證人對(duì)展期仍應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。在無證據(jù)證明債務(wù)人與債權(quán)人惡意串通的情況下，債權(quán)人、債務(wù)人對(duì)債務(wù)進(jìn)行展期，并未加重保證人的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

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雖然司法裁判中對(duì)前述事先豁免約定的效力尚存在不同觀點(diǎn)，但大部分裁判結(jié)果還是傾向于認(rèn)為擔(dān)保人無需對(duì)其事后未明確同意的加重債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，亦即事先豁免約定不構(gòu)成擔(dān)保人對(duì)加重債務(wù)的部分承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的書面同意。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)重組的過程中，即使原有擔(dān)保合同中已有相關(guān)事先豁免約定，但實(shí)際條件允許的情況下，仍應(yīng)要求擔(dān)保人針對(duì)重組后的債權(quán)重新簽署擔(dān)保合同并提供有效決議文件。如未能取得擔(dān)保人明確同意，對(duì)于重組后債務(wù)加重部分，將可能存在較高的脫保風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目中常見的股權(quán)質(zhì)押、不動(dòng)產(chǎn)抵押等擔(dān)保均以登記為設(shè)立要件。因此，在債務(wù)重組中，對(duì)于此類擔(dān)保物權(quán)，還需要考慮主債權(quán)變更但未辦理變更登記手續(xù)是否影響原擔(dān)保物權(quán)的效力或擔(dān)保范圍。

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1、擔(dān)保物權(quán)的效力

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《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六十八條[8]規(guī)定，被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限等內(nèi)容發(fā)生變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理抵押權(quán)變更登記。司法實(shí)踐中，債務(wù)重組后發(fā)生爭(zhēng)議的，擔(dān)保人往往以未辦理變更登記或重新登記為由主張?jiān)械盅簷?quán)無效。

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但是，在擔(dān)保人已重新簽署擔(dān)保合同的情形下，債權(quán)人依據(jù)重組文件及原有登記繼續(xù)享有優(yōu)先受償權(quán)的主張仍在較多司法案例中獲得了支持。法院主要基于主債權(quán)利息調(diào)整、債務(wù)履行期限等債的變更沒有產(chǎn)生新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，原來主債權(quán)未消滅，由此認(rèn)定原抵押權(quán)繼續(xù)有效。

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例如，（2015）湘高法民二初字第4號(hào)判決書中認(rèn)為，債權(quán)人與債務(wù)人、抵押人簽訂了債務(wù)重組協(xié)議及相應(yīng)的抵押合同，債務(wù)重組經(jīng)過了債務(wù)人、抵押人的全體同意，且債務(wù)重組協(xié)議的內(nèi)容系延續(xù)原債務(wù)合同而來、抵押合同的內(nèi)容系延續(xù)原抵押合同而來?，F(xiàn)因債務(wù)人、抵押人違約未在約定期限內(nèi)辦理抵押變更登記手續(xù)，原抵押登記手續(xù)繼續(xù)有效，債權(quán)人依法享有原債權(quán)的抵押權(quán)。

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2、擔(dān)保范圍

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在既有擔(dān)保物權(quán)效力得以延續(xù)的前提下，需要進(jìn)一步考慮的問題是：擔(dān)保人重新簽署擔(dān)保合同后出現(xiàn)了債務(wù)重組后約定的擔(dān)保范圍與原登記的擔(dān)保范圍不一致的情況（如原登記的擔(dān)保范圍可能不包括利率調(diào)升部分的利息、增加的違約金等），原登記擔(dān)保范圍是否可以覆蓋重組后的債權(quán)？

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《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第58條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍一般應(yīng)當(dāng)以登記的范圍為準(zhǔn)。但如果由于登記系統(tǒng)未設(shè)置"擔(dān)保范圍"欄目等原因，致使合同約定的擔(dān)保范圍與登記不一致的，應(yīng)當(dāng)以合同約定認(rèn)定擔(dān)保范圍。而《擔(dān)保制度司法解釋》第四十七條并未延續(xù)這一規(guī)定[9]，而是規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿就抵押財(cái)產(chǎn)、被擔(dān)保的債權(quán)范圍等所作的記載與抵押合同約定不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記簿的記載確定抵押財(cái)產(chǎn)、被擔(dān)保的債權(quán)范圍等事項(xiàng)。

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在司法實(shí)踐中，目前對(duì)于物權(quán)擔(dān)保范圍是僅依據(jù)登記范圍認(rèn)定，還是需要結(jié)合擔(dān)保合同的約定予以綜合認(rèn)定，仍然觀點(diǎn)不一：

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例如，（2022）京03民終7579號(hào)判決書中認(rèn)為，本案中，不動(dòng)產(chǎn)登記證明中沒有"擔(dān)保范圍"的具體記載，在辦理抵押權(quán)登記時(shí)的相關(guān)申請(qǐng)材料中亦無可以填報(bào)擔(dān)保范圍的欄目，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的內(nèi)容與雙方合同約定的內(nèi)容不一致系不動(dòng)產(chǎn)登記部門的系統(tǒng)中未設(shè)置"擔(dān)保范圍"欄目所致，而非當(dāng)事人自身原因造成，因此，應(yīng)以抵押合同中約定的擔(dān)保范圍作為債權(quán)的抵押擔(dān)保范圍。"而與之相反的，（2022）京0114民初67號(hào)判決書中認(rèn)為，"抵押合同約定的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)400萬元、利息、違約金，而不動(dòng)產(chǎn)登記證明中記載的被擔(dān)保數(shù)額為400萬元，依據(jù)法律規(guī)定，本案被擔(dān)保的債權(quán)范圍應(yīng)以400萬元為限。"

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我們認(rèn)為，雖然《擔(dān)保制度司法解釋》明確規(guī)定應(yīng)擔(dān)保范圍應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)，但如原有登記確因登記系統(tǒng)的原因未能明確登記擔(dān)保范圍的，仍應(yīng)該參照《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第58條規(guī)定，以雙方真實(shí)的意思表示確定擔(dān)保范圍更為合理，如債務(wù)重組中擔(dān)保人和債權(quán)人已就繼續(xù)擔(dān)保重組后的債務(wù)達(dá)成合意的，擔(dān)保范圍應(yīng)當(dāng)覆蓋債務(wù)重組中變動(dòng)的部分。但是，我們亦從案例檢索結(jié)果中注意到，在《擔(dān)保制度司法解釋》生效后，出現(xiàn)了更多直接依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿確定擔(dān)保范圍的裁判結(jié)果。

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基于上述，如果原有物權(quán)擔(dān)保登記已經(jīng)明確記載了擔(dān)保的本金、利息、違約金等主債權(quán)信息，而債務(wù)重組后未就其中變化辦理變更登記或重新登記的，物權(quán)擔(dān)保范圍將可能無法覆蓋債務(wù)重組中增加的債權(quán)部分。

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因此，從最大化保證既有物權(quán)擔(dān)保的延續(xù)考慮，應(yīng)盡量針對(duì)原有登記進(jìn)行變更登記以降低風(fēng)險(xiǎn)；如確實(shí)無法辦理變更登記的，對(duì)于抵押登記而言，可考慮以重組后的主債權(quán)文件作為主合同，辦理第二順位登記后再行解除原登記，但畢竟兩次抵押登記針對(duì)的是同一債權(quán)，登記機(jī)關(guān)是否同意辦理第二順位登記，仍取決于與登記機(jī)關(guān)的溝通。在確實(shí)無法辦理變更登記或重新登記的情形下，則應(yīng)盡量要求擔(dān)保人針對(duì)重組后的債權(quán)重新簽署擔(dān)保合同或其他書面確認(rèn)文件以緩釋風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，可考慮將債務(wù)重組后的還款優(yōu)先用于抵扣原有登記不能覆蓋的債權(quán)部分。

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在房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)重組中，確保既有擔(dān)保措施能夠有效延續(xù)，對(duì)于債權(quán)人利益的保護(hù)至關(guān)重要，也往往成為此類項(xiàng)目能夠順利推進(jìn)的前提。誠(chéng)然，各個(gè)項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)、商業(yè)條件千差萬別，也決定了對(duì)每一項(xiàng)擔(dān)保效力的判斷與維護(hù)都需要結(jié)合整體交易結(jié)構(gòu)和各種變量進(jìn)行綜合考量，需要債權(quán)人及律師在商業(yè)談判和協(xié)議文本的設(shè)計(jì)中予以充分關(guān)注。