在房住不炒、租購(gòu)并舉的住房制度發(fā)展背景下，平衡居住房屋租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系變得尤為重要。針對(duì)居住房屋租賃，我們觀(guān)察到《民法典》等法律法規(guī)及一些地方性規(guī)定呈現(xiàn)出對(duì)處于相對(duì)弱勢(shì)地位的承租人給予特殊保護(hù)的趨勢(shì)，限制出租人、物業(yè)方斷供能源（包括但不限于斷水、斷電）的權(quán)利，盡可能維持租賃關(guān)系的穩(wěn)定性，保證承租人得以安居。然而，在承租人嚴(yán)重違約且拒絕合理溝通、改正的情形下，若出租人無(wú)法采取斷供能源等措施自力救濟(jì)降低損失，僅能通過(guò)持續(xù)協(xié)商或向法院起訴等方式解決，建設(shè)、維護(hù)健康的租賃市場(chǎng)環(huán)境的目的也或無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

《民法典》第九百四十四條第三款限制了物業(yè)方斷供能源的權(quán)利：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。"《北京市住房租賃條例》第十九條第四項(xiàng)也有類(lèi)似的對(duì)居住房屋出租人的限制性規(guī)定：“（四）不得采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)庖约捌渌室饨档头?wù)標(biāo)準(zhǔn)等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式，強(qiáng)迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房。"

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雖然上述規(guī)定常被拿來(lái)作為“不能對(duì)承租人斷供能源"論點(diǎn)的法律依據(jù)，但是從條款內(nèi)容上看，該等規(guī)定僅是禁止針對(duì)特定目的的斷供能源，例如限制物業(yè)服務(wù)人為催交物業(yè)費(fèi)之目的斷供能源，限制居住房屋出租人為變更、解除租賃合同、提前收回房屋之目的斷供能源，而非適用于該等目的以外的其他全部情形。

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專(zhuān)門(mén)針對(duì)經(jīng)營(yíng)性房屋租賃斷供能源的司法解釋更為具體?！侗本┦懈呒?jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》（下稱(chēng)“《北京高院疑難解答》"）第11條規(guī)定：“房屋租賃合同履行過(guò)程中，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人經(jīng)出租人催告并事先告知將采取斷電（水、氣）等行為的情況下，在合理期限內(nèi)仍未依約支付租金，出租人采取前述行為屬于行使合同履行抗辯權(quán)的行為，但合同另有約定的除外。承租人應(yīng)當(dāng)支付斷電（水、氣）期間的租金。出租人采取斷電（水、氣）等行為對(duì)合同履行造成的影響應(yīng)當(dāng)與承租人欠付租金的數(shù)額、比例及過(guò)錯(cuò)程度相適應(yīng)，超過(guò)必要限度給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。"該條解釋明確了斷供能源的前提——“合理期限內(nèi)未支付租金"“與違約程度相適應(yīng)"，同時(shí)承租人還應(yīng)當(dāng)支付斷供能源期間的租金。

結(jié)合法律法規(guī)、及相關(guān)司法解釋?zhuān)覀兯鸭吮本┦薪陻?shù)十個(gè)關(guān)于租賃居住房屋斷供能源案例，同時(shí)佐以江浙滬、廣東、遼寧等地區(qū)近年租賃居住房屋斷供能源案例，選取其中典型案例以總結(jié)居住房屋出租人斷供能源權(quán)利的行使和相應(yīng)的限制，并結(jié)合經(jīng)營(yíng)性房屋斷供能源案例，為居住房屋出租人斷供能源行為的認(rèn)定提供參考。此外，本文所提及案例判決均早于2022年9月1日《北京市住房租賃條例》實(shí)施，因此該條例對(duì)居住房屋租賃關(guān)系的影響尚有待司法實(shí)踐檢驗(yàn)。

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第一，須有租賃合同約定

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案例中涉及的居住房屋租賃合同，約定出租人有權(quán)在承租人違約情形下斷供能源的情形較少，常見(jiàn)的情況是僅約定出租人“有權(quán)解除合同，收回房屋"，而對(duì)于采取何種形式收回房屋并無(wú)明確約定。是否有單獨(dú)的斷供能源條款，決定了法院的態(tài)度也有所不同：如果合同中明確約定了承租人存在逾期支付租金等違約行為時(shí)，出租人可以采取斷供能源措施，則該等約定符合雙方意思自治的范疇，法院對(duì)出租人采取斷供能源措施的態(tài)度較為正面，一般不會(huì)單獨(dú)認(rèn)定斷供能源違法[1]；但如果合同中沒(méi)有約定可以斷供能源，即使承租人違約在先，出租人相應(yīng)采取截?cái)嗄茉垂?yīng)措施的，也一般傾向于會(huì)被認(rèn)為是濫用私力救濟(jì)，法院可能會(huì)判決出租人對(duì)承租人承擔(dān)違約責(zé)任[2]。

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進(jìn)一步地，如果雙方在房屋租賃合同中明確約定，在滿(mǎn)足一定條件的情況下出租人有權(quán)采取斷供能源措施，則出租人應(yīng)當(dāng)在該等條件完全滿(mǎn)足時(shí)方能采取斷供能源的措施，并需要在訴訟中承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。部分案件中，出租人主張達(dá)到約定的拖延租金等斷供能源條件，但提供的證據(jù)與此矛盾，最終被法院認(rèn)定需承擔(dān)違約責(zé)任[3]。

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第二，租賃合同無(wú)約定時(shí)，須為催交費(fèi)用而非提前收回房屋

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如果房屋租賃合同中并未約定出租人有權(quán)斷供能源，則應(yīng)根據(jù)具體情況分析出租人的斷供能源行為是否正當(dāng)。承租人的違約行為不同，出租人斷供能源所要達(dá)到的目的也不盡一致。如果是以不希望承租人繼續(xù)使用房屋為目的斷供能源，就可能被認(rèn)定為出租人是要求解除合同、提前收回房屋，而以該等單方違約行為為目的的斷供能源行為很難得到法院的支持[4]；如果是以催交承租人租金為目的，則構(gòu)成對(duì)欠付租金部分的抗辯，法院對(duì)該等情形下斷供能源態(tài)度也更為正面，基本給予支持[5]。

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實(shí)踐中，催交費(fèi)用與解除合同、收回房屋往往是相伴相生、互相轉(zhuǎn)化的關(guān)系，如何認(rèn)定斷供能源的目的，法院一般會(huì)參考截?cái)喙?yīng)時(shí)間、是否恢復(fù)等因素綜合考慮。如果斷供時(shí)間不長(zhǎng)，且經(jīng)協(xié)商處理后恢復(fù)供應(yīng)的，則顯然為催交目的；如果甫一出現(xiàn)欠費(fèi)情況（甚至未達(dá)到合同約定的解約標(biāo)準(zhǔn)）出租人就立即斷供能源，且無(wú)論承租人清退前是否繳納租金均不恢復(fù)，則屬濫用權(quán)利，易被法院認(rèn)定為是以提前收回房屋為目的。

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一個(gè)特殊的問(wèn)題在于，如果租賃期限終止后，承租人未及時(shí)撤離，出租人截?cái)嗄茉垂?yīng)的，既不屬于強(qiáng)迫解除租賃合同，也不屬于催交費(fèi)用，而是以強(qiáng)制措施來(lái)實(shí)現(xiàn)房屋的收回目的。針對(duì)這種情況，法院對(duì)出租人截?cái)喙?yīng)的行為可能會(huì)較為寬容：“原告采取斷水電目的系為了收回房屋，且持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)，原告的行為也不違反雙方在合同中的約定"[6]。出租人無(wú)需因?yàn)閿喙┠茉炊虺凶馊顺袚?dān)違約責(zé)任。

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第三，保障性住房需謹(jǐn)慎

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針對(duì)公共租賃住房，有法院認(rèn)為，即使承租人存在拖欠租金問(wèn)題，出租人也無(wú)權(quán)對(duì)案涉房屋進(jìn)行停電、停水；更進(jìn)一步，該法院還認(rèn)為公共租賃住房系具有政策性保障性的住宅，符合相應(yīng)條件的承租戶(hù)依據(jù)相關(guān)政策租賃使用公共租賃住房具有合法性，若出租人解除案涉租賃合同可能會(huì)導(dǎo)致承租人無(wú)房居住，故出租人應(yīng)待解除案涉租賃合同的相關(guān)條件具備后再依法另行處理合同的解除[7]。據(jù)此，我們理解，在租賃合同約定的解除條件全部成就且公共租賃住房承租人另行尋得住房前，出租人都不宜輕易解除租賃合同。若租賃合同約定的解除條件已全部成就，但公共租賃住房承租人拒絕搬離的，亦適合以訴訟方式解決，而盡量不宜采取斷供能源的措施?？紤]到保障性租賃住房與公共租賃住房同屬于保障性住房體系，法院對(duì)公共租賃住房停止能源供應(yīng)、解除合同的態(tài)度，對(duì)保障性租賃住房的類(lèi)似問(wèn)題，也有較大的參考意義。

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第四，須提前明確通知將斷供能源

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正如《北京高院疑難解答》所提及的，考慮到截?cái)嗄茉垂?yīng)是一種較為嚴(yán)厲的措施，將直接限制承租人對(duì)于租賃房屋的正常使用，即限制承租人的使用權(quán)，出租人也必須在實(shí)施斷供能源措施前，履行通知義務(wù)。裁判文書(shū)中沒(méi)有詳細(xì)地就通知的具體相關(guān)信息展開(kāi)論述，但根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，就通知內(nèi)容而言，應(yīng)當(dāng)先期催交費(fèi)用，并明確告知承租人若不在限期內(nèi)繳納費(fèi)用的，則將截?cái)嗄茉垂?yīng)；就通知送達(dá)而言，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照租賃合同約定的地址及方式，以確保承租人收悉或推定收悉的形式送達(dá)；就通知時(shí)間而言，鑒于承租人補(bǔ)繳費(fèi)用需要一定的時(shí)間，因此在通知中截?cái)嗄茉辞邦A(yù)留的準(zhǔn)備時(shí)間應(yīng)合理，如過(guò)短的，則易被認(rèn)定為不合理的催交，繼而需要向承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

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第五，須有限度控制，違約行為不足以解除合同不宜斷供能源

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關(guān)于限度控制，出租人最關(guān)心的通常是“承租人欠繳費(fèi)用達(dá)到什么程度，出租人有權(quán)斷供能源"，有案例表明，如果承租人欠繳費(fèi)用不多，尤其是沒(méi)有達(dá)到足以解除合同程度的，則出租人不宜采用截?cái)嗄茉吹姆绞?strong style="box-sizing: border-box;">[8]。針對(duì)經(jīng)營(yíng)房屋租賃，也有法院認(rèn)為，欠付的費(fèi)用少于保證金的，出租人不應(yīng)采取截?cái)嗄茉创胧?strong style="box-sizing: border-box;">[9]。具體而言，若欠繳租金等費(fèi)用尚可以用已繳納的保證金部分抵銷(xiāo)，則一般屬于可以采取其他方式維護(hù)權(quán)利的情形，出租人在未作抵扣，未解除合同情況下直接斷水?dāng)嚯姡^(guò)了必要合理限度，與承租人所欠租金數(shù)額、比例及過(guò)錯(cuò)程度不相適應(yīng)，需要賠償承租人的損失。

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結(jié)合案例，雙方發(fā)生爭(zhēng)議后，出租人采取斷供能源等救濟(jì)措施，最終目的在于實(shí)現(xiàn)其合法權(quán)益并解決糾紛，因此自力救濟(jì)的程度應(yīng)保持在公序良俗范圍內(nèi)，以確保不違反法律規(guī)定。出租人應(yīng)當(dāng)盡量與承租人協(xié)商，采取其他更溫和的措施解決糾紛，例如在承租人欠繳費(fèi)用時(shí)，扣除押金、保證金等以沖抵欠繳租金，而不是未經(jīng)追索費(fèi)用、未經(jīng)催告而直接選擇斷供能源。并且，即便有斷供能源、清退房屋的行為，出租人也應(yīng)當(dāng)避免出現(xiàn)暴力行為，并在搬離房屋時(shí)給予幫助清理物品等適度的配合，以在訴訟中舉證證明其行為在合理限度內(nèi)。同時(shí)，承租人補(bǔ)繳費(fèi)用后，能源必須立即恢復(fù)供應(yīng)，不能超過(guò)必要的限度。

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第六，斷供期間租金標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)案相差較大

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在截?cái)嗄茉垂?yīng)的案例中，因合作履行已難以為繼，雙方對(duì)終止履行租賃合同一般都無(wú)異議，爭(zhēng)議點(diǎn)往往集中于斷供期間，承租人是否要按照正常租金標(biāo)準(zhǔn)繳納租金。就此，大部分法院認(rèn)為承租人在截?cái)嗄茉垂?yīng)期間對(duì)于房屋的使用受到了實(shí)質(zhì)阻礙，承租人無(wú)需支付該等期間內(nèi)的租金[10]，僅少部分法院認(rèn)為需折扣低價(jià)支付[11]或仍按約定或僅略低于租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金[12]。

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從法院對(duì)斷供期間租金判決的一般尺度（不交租金或僅少量租金）來(lái)看，斷供能源屬于對(duì)出租人提供房屋義務(wù)的根本違背，以至于即使出租人行使租賃合同約定的斷供能源權(quán)，也需要受到“幾乎無(wú)法取得斷供能源期間租金"的限制。而判決承租人就斷供能源期間支付接近于租賃期間租金標(biāo)準(zhǔn)的案例，主要適用于合同終止或解除后承租人未騰退房屋的情形，考慮到租賃合同中往往約定租賃期限終止后占用的，需要以高于租金標(biāo)準(zhǔn)繳納占用費(fèi)，因此即使最終判決支付的占用費(fèi)接近租金標(biāo)準(zhǔn)，我們理解也已經(jīng)很大程度上減弱了承租人違約責(zé)任。

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一種特殊情形是斷供能源后，承租人不再居住但物品在房屋內(nèi)繼續(xù)存放。雖然此種情形下，出租人斷供能源只是短時(shí)間促使搬離的行為，并非長(zhǎng)期持續(xù)地對(duì)承租人使用房屋造成影響，但法院可能會(huì)認(rèn)為出租人有能力自行清理承租人的物品，亦負(fù)有及時(shí)避免損失擴(kuò)大的義務(wù)，若出租人未采取提存等成本更低的方式安置承租人個(gè)人物品，則僅能折價(jià)享有物品存放期間的租金。

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還有一種特殊情形是斷供能源后，承租人采取自行接入電路等自力救濟(jì)措施，而未實(shí)際受出租人截?cái)嗄茉垂?yīng)的影響，正常使用租賃房屋至租賃期結(jié)束。該種情況下，法院雖然判決承租人正常支付租金，但出租人截?cái)嗄茉垂?yīng)行為本身，被法院?jiǎn)为?dú)認(rèn)定為違反了出租人應(yīng)保證房屋正常使用的合同義務(wù)，繼而構(gòu)成違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任[13]。

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就經(jīng)營(yíng)性房屋租賃而言，雖然《北京高院疑難解答》第11條明確規(guī)定了除合同另有約定外，若出租人斷供能源屬于行使合同履行抗辯權(quán)的，承租人應(yīng)當(dāng)支付斷電（水、氣）期間的租金。但我們?cè)跈z索案例過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，與居住房屋租賃類(lèi)似，大部分法院認(rèn)為經(jīng)營(yíng)性房屋的承租人在截?cái)嗄茉垂?yīng)期間對(duì)于房屋的使用受到了實(shí)質(zhì)阻礙，承租人無(wú)需支付該等期間內(nèi)的租金[14]，僅少部分法院認(rèn)為需折價(jià)支付租金[15]，法院判決減免租金的理由也集中在“未能正常使用房屋"上，與居住房屋案例的判決思路類(lèi)似。

在檢索案例的同時(shí)，筆者也電話(huà)咨詢(xún)了北京市海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)等各區(qū)房屋管理局等相關(guān)部門(mén)關(guān)于居住房屋出租人斷供能源行為的態(tài)度。與上述引用的案例不同，各區(qū)房管局多表示無(wú)論承租人有何違約行為在先，出租人斷供能源的行為均屬于違法，且后果不僅是可能會(huì)面臨單次行政處罰，若出租人累計(jì)被投訴次數(shù)過(guò)多的，將可能被公安、住建等主管部門(mén)約談，甚至被要求整改。

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執(zhí)法部門(mén)傾向于保護(hù)弱勢(shì)的承租人的正當(dāng)性自不待言，但從全局角度出發(fā)，若出租人不能為維護(hù)自身合法權(quán)益采取必要的自力救濟(jì)措施，或許在一定程度上也不利于限制違約的承租人濫用法律保護(hù)。長(zhǎng)此以往，少數(shù)承租人的違約成本可能會(huì)被轉(zhuǎn)嫁至其他主體承擔(dān)。就此，我們也期待執(zhí)法部門(mén)可以考慮制定更為精細(xì)的落地管理制度，保障出租人在合法范圍內(nèi)正當(dāng)行使抗辯權(quán)，從而更好地保障所有承租人的安居之樂(lè)。