2023年4月20日，最高人民法院(以下簡稱“最高院")發(fā)布《最高人民法院關于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復》(法釋〔2023〕1號，以下簡稱“1號批復")。1號批復的新鮮出爐引發(fā)熱議，有網(wǎng)友評論該司法解釋創(chuàng)設了商品房消費者“超級優(yōu)先權(quán)"，是一柄對抗爛尾樓的“尚方寶劍"。自2021年開始，在“房住不炒"和“三條紅線"政策背景以及新冠疫情的疊加影響下，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金端和銷售端均遇到困難，引發(fā)債務危機并嚴重影響在建樓盤交付進度。為保障民生，全國各地均出臺了相應的“保交樓"政策[1]。在該等背景下，商品房消費者在何種程度上享有所謂“超級優(yōu)先權(quán)"，本文擬根據(jù)1號批復并結(jié)合司法實踐，探討商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)的適用條件和法律效果。

1號批復雖然于2023年4月20日起才施行，但商品房消費者的優(yōu)先保護順位在司法實踐中已有二十余年歷史。早在2002年，為保障商品房消費者的合法權(quán)益，最高院曾在《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》(法釋〔2002〕16號，現(xiàn)已失效，以下簡稱“16號批復")中提出“商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)>建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)>抵押權(quán)>其他債權(quán)"的權(quán)利保護順位：

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經(jīng)由上述二十余年司法實踐的發(fā)展，商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)規(guī)則已經(jīng)初步形成，具體如下：

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1. 內(nèi)涵：商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)包括房屋交付請求權(quán)和購房款返還請求權(quán)，兩者的區(qū)分點在于房屋是否已建成。

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2. 構(gòu)成要件：

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• 一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

• 二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

• 三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。其中：

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關于“買受人名下無其他用于居住的房屋"，可以理解為在案涉房屋同一設區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)商品房消費者名下沒有用于居住的房屋，或者商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的情形。

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關于“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十"，是指商品房消費者支付的價款超過百分之五十或者雖未超過但接近百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款支付給申請執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的情形。

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3. 法律效果：商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)>建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)>抵押權(quán)>其他債權(quán)，上述權(quán)利保護順位不僅限于執(zhí)行程序，還適用于破產(chǎn)程序。

(一) 1號批復與16號批復項下的規(guī)則對比

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(二) 商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)規(guī)則的具體解讀

1. 是否需要簽訂合法有效的書面買賣合同？

(1) 只簽署認購書可能不滿足要求

我們理解，認購書通常是為了鎖定具體房屋而簽訂的預約合同，并非正式的商品房買賣合同，僅簽署認購書的購房者可能會無法享有商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)。

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但是，根據(jù)《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020修正)》第五條[2]的規(guī)定，符合一定條件的認購書，將被認定為商品房買賣合同，進而該等購房者即使簽署認購書的也可以享有商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)。

(2) 只簽署商品房預售/現(xiàn)售合同基本滿足要求

我們理解，商品房預售/現(xiàn)售合同均屬于正式的商品房買賣合同，如購房者與開發(fā)商已經(jīng)簽訂商品房預售/現(xiàn)售合同，在滿足其他要件的情況下，不存在享有商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)的法律障礙。

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但是，根據(jù)《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020修正)》第二條[3]的規(guī)定，如開發(fā)商在起訴前仍未取得商品房預售許可證明，則商品房預售合同存在被認定為無效的風險，不滿足“合法有效"的要件，購房者可能將無法享有商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)。

(3) 未辦理商品房買賣合同備案或網(wǎng)簽也滿足要求

根據(jù)《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020修正)》第六條[4]的規(guī)定，除另有約定外，商品房預售合同不因未辦理登記備案手續(xù)而無效。

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我們理解，商品房買賣合同備案或網(wǎng)簽屬于行政管理手段，不影響商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)的認定。

(4) 未辦理預告登記也滿足要求

根據(jù)《民法典》第二百二十一條[5]的規(guī)定，我們理解，預告登記的目的主要在于保障購房者未來實現(xiàn)對房屋的所有權(quán)，未辦理預告登記不影響商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)的認定。

2. 如何理解“以居住為目的"？

(1) 經(jīng)營型房屋(商鋪)[6]通常不屬于“以居住為目的"

我們理解購買的房屋需系為了滿足家庭日?；揪幼⌒枰彿空哔徺I商鋪等經(jīng)營型房屋(如(2017)最高法民申3088號[7])通常不屬于“以居住為目的"。需要注意的是，房產(chǎn)的性質(zhì)并不是唯一的判斷標準，還應當結(jié)合其是否有居住功能進行綜合評價，如(2016)皖民終689號[8]案件中，購房者雖購買商鋪，但該商鋪承載了家人的生存保障功能，也被認定為屬于“以居住為目的"。

(2) 商住房、酒店式公寓、公寓式酒店通常屬于“以居住為目的"

如前所述，我們認為，不能僅簡單地依據(jù)房屋的不動產(chǎn)登記屬性來認定是否以居住為目的，而應結(jié)合房屋的實際使用功能綜合判斷。在(2018)最高法民終545號[9]案中，最高院認為“所購商品房系用于居住"應當做寬泛理解，不管是單純的居住房還是商住兩用住房，只要是有居住功能的，即應視為用于居住的房屋。

(3) 以房抵債不屬于“以居住為目的"

在以房抵債案件(如(2021)最高法民申969號[10])中，即使基礎債權(quán)債務關系真實合法，且以房抵債協(xié)議被認定為有效，由于以房抵債受讓人簽署相關房屋買賣合同的目的是抵債而非居住，其也不應享有商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)。

(4) 讓與擔保不屬于“以居住為目的"

在讓與擔保案件(如(2017)最高法民終940號[11])中，即使讓與擔保合同及主債權(quán)債務關系均真實有效，其目的也僅在為主債權(quán)提供擔保而非用于居住，擔保權(quán)人不應享有商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)。

(5) 假按揭不屬于“以居住為目的"

在假按揭案件(如(2020)蘇民終964號[12])中，購房者支付的首付款以及償還貸款利息的資金均來源于開發(fā)商，其目的在于套取貸款而非購買房屋用于居住，不應享有商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)。

3. 是否需要買受人名下無其他用于居住的房屋？

根據(jù)最高院的相關文件精神及相關司法實踐案例，商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)是基于對購房者生存和居住權(quán)利的特殊考量，而對“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)"、“債權(quán)平等保護"原則的例外規(guī)定，因此，我們理解，商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)仍應滿足“買受人名下無其他用于居住的房屋"的條件。但對于“名下"應做擴大解釋，其共同居住的配偶、未成年子女名下的住房，通常已可以滿足居住需求，也應納入房屋套數(shù)計算。

4. 已支付的價款比例

(1) 支付形式是否應包括銀行貸款

我們理解，支付形式應包括按揭貸款方式在內(nèi)，原因在于，按揭貸款系購房者以自身名義向銀行借款并由銀行代為支付剩余房款，實質(zhì)上全部款項均由購房人支付，但在返還價款階段，應區(qū)別對待購房者自身支出及銀行貸款，具體解讀見下文。

(2) 是否達到法定支付比例將影響法律效果

根據(jù)1號批復及《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條的規(guī)定，我們理解，如商品房購房消費者支付價款未超過百分之五十，其執(zhí)行異議將被駁回，但其可提起執(zhí)行異議之訴并在一審法庭辯論終結(jié)前補齊購房款的方式，獲得商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)。

5. 如何理解“房屋不能交付且無實際交付可能"？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例(2020年11月修訂)》第十七條[13]的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，依照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定驗收合格后，方可交付使用。"我們理解，商品房竣工并經(jīng)驗收合格后即基本滿足交付的要求，“房屋不能交付"可以理解為商品房現(xiàn)階段尚未竣工并經(jīng)驗收合格。

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即使商品房現(xiàn)階段尚未竣工并經(jīng)驗收合格，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如仍有續(xù)建至竣工驗收的計劃和資金，或者有政府“保交樓"政策的支持，則我們理解原則上應認定為具有“實際交付可能"。

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需注意的是，一般情況下(如能交付但嚴重遲延交付的情形)，購房者應積極主張房屋交付請求權(quán)(而非價款返還請求權(quán))，如其直接以開發(fā)商違約為由解除購房合同，其價款返還請求權(quán)將可能無法獲得優(yōu)待。只有在“房屋不能交付且無實際交付可能"的情形下，購房者才能主張房屋價款返還請求權(quán)的價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)及其他債權(quán)。

6. 購房貸款本金及利息的返還不具有優(yōu)先權(quán)

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020修正)》第二十一條[14]和相關司法實踐案例(如(2019)最高法民再245號[15])，如因開發(fā)商未按期交付房屋，購房者可一并解除房屋買賣合同、借款合同及抵押合同，由開發(fā)商將收取的購房貸款本金及利息退還給銀行，購房者無需對剩余貸款承擔還款責任。假設具有優(yōu)先權(quán)的價款范圍包括購房貸款本金及利息，則將使得具有抵押權(quán)的銀行，優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先權(quán)和其他抵押權(quán)人，與其他法律規(guī)定相沖突。

在原16號批復已于2021年失效的背景下，1號批復的出臺對于重新填補商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)的司法保護空白有著重要意義，有效解決了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務危機帶來的民生問題，也在一定程度上起到了恢復購房者信心從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的積極作用。但是，我們也要認識到，為推動房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展，還需要完善以資金監(jiān)管和強制保險機制為核心的商品房預售制度。同時，我們也提請讀者注意，相關立法和司法實踐賦予商品房消費者超級優(yōu)先保護的初衷在于保護其最基礎的生存權(quán)，其在寬松化解釋的趨勢下仍有較為嚴格的適用標準，某些具體適用邊界條件仍有待司法實踐的進一步檢驗。